"נצליח למכור דירות 4 חד' לזוגות צעירים מהמרכז במיליון שקל"

כך אמר שייקה נפחא, סמנכ"ל אפי קפיטל ביחס לרכישת הקרקעות שביצעה החברה באור עקיבא. "אף אחד לא מחפש 130 מ"ר באור עקיבא"
לירן סהר | (4)

"באור עקיבא לא מוכרים דירות של 130 מ"ר, אנשים מחפשים דירות של 100 מ"ר במיליון שקל", כך אמר שייקה נפחא, סמנכ"ל אפי קפיטל ביחס למכרז של משרד הבינוי והשיכון עבור 450 יחידות דיור במקום בו זכו החברות אאורה השקעות ומרדכי שכטר לפי מחיר של 170-180 אלף שקל ליחידת דיור. המכרז מכוון למעמד והוא כולל דירות 5 ו-6 חדרים ובריכת שחייה. תוכנית זו מנוגדת למדיניות הממשלתית לעודד בנייה של דירות קטנות במחיר נמוך.

חברת אפי קפיטל השלימה בשבועיים האחרונים את רכישתן של קרקעות עבור 296 דירות בכניסה לעיר במחיר של 32 מיליון שקל, המשקף מחיר ליחידת דיור (לא כולל מע"מ ועלויות פיתוח) של כ-108 אלף שקל.

הקרקע ממוקמת באזור התעשייה הישן של הישוב, בכניסה לעיר, בתב"ע ש-934, הכוללת בסה"כ 384 יח"ד, כאשר 88 יח"ד נמצאות בבעלויות שונות. כיום ישנם מבני תעשייה על הקרקע, שצפויים להתפנות משם במהלך השנה הקרובה. נפחא מוסיף כי החברה בודקת אפשרות של רכישה נוספת במתחם.

נפחא טוען כי אפי קפיטל ניגשה למכרז הקודם שנעשה עבור הקרקע ובחרה לסגת "מספר פעמים יצא המכרז על הקרקע ואף יזם לא לקח, המחיר עודכן גם בגלל עליית המדד. ראינו שאין רווחיות לעסקה מאחר ועלויות הפיתוח גבוהות מדיי וכן הקמתו של חניון תת קרקעי."

"אנחנו נמכור בפרויקט דירות 4 חדרים בשטח של 105-110 מ"ר במחיר של מיליון שקל, לא החל מ.., אלא מיליון שקל, ויהיה היצע גדול", מסביר נפחא. אור עקיבא נמצאת 17 דקות נסיעה בלבד מנתניה ו-40 דקות מתל אביב, כמו כן הפרויקט ממוקם במרחק של כקילומטר מתחנת הרכבת. כיום נדיר למצוא קידומת של 100 אלף לקרקע ליחידת דיור, אנחנו מכוונים לזוגות צעירים מהמרכז והשרון. נמכור גם דירות 5 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר במחיר של 1.15 מיליון שקל."

תגובות לכתבה(4):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    ירון 13/01/2014 14:50
    הגב לתגובה זו
    אם תצליח למכור. תוך פחות משנה תבין.
  • 2.
    סרגיו 13/01/2014 14:14
    הגב לתגובה זו
    אור-עקיבה ב1.000000 שקל זה בר הסגה ? 17דקות מינתניה ?? אנשים כאן לא מטומטמים כדי להעמין לזה .
  • 1.
    תמחירן נדלן 13/01/2014 13:40
    הגב לתגובה זו
    קבלן חזיר ושודד............................
  • קבלן 13/01/2014 16:18
    הגב לתגובה זו
    כול הזמן מקלל באטרף כאילו מישהו חייב לך משהו. לא מוצא חן בעינך? לא נראה לך? לך תבנה אתה בעצמך דירות ותמכור גם ב300000 ש"ח, סבבה?!
פרויקט נדלן דירה
צילום: תמר מצפי

פוטנציאל לירידת מחירי הדירות? המהלך החדש של משרד השיכון והבינוי

איך חדשנות טכנולוגית תשפיע על מחירי הדירות, ובכמה זמן בונים בניין בסין? 

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

משרד הבינוי והשיכון השיק תכנית אסטרטגית לאומית שמטרתה להטמיע חדשנות בענף הבנייה בישראל. זו הדרך הנכונה להתמודד עם מחירי הדירות ולהוריד אותן, אבל אל תחשבו שזה פתרון קסם. חדשנות לא תוזיל דרמטית את המחירים, אבל היא תייצר גמישות ובנייה מהירה שיגדילו את ההיצע והאפשרויות ויביאו למצב שלא יהיה מחסור קבוע בדירות, מחסור שהוביל לזינוק במחירים בעשורים האחרונים.   

בעולם בונים בניין בשליש מהזמן שלוקח בישראל (מעל 3 שנים) ויש מקומות שגם במספר חודשים ואף חודש - כך בונים בניין בחודש: למה בסין כן ובישראל לא?

התכנית של משרד השיכון והבינוי גובשה לאחר עבודת מטה מקיפה, למידת מודלים בינלאומיים ושיח עם כלל השותפים בממשלה ובשוק הפרטי. התכנית נותנת מענה לאתגרים המרכזיים בענף כגון: פריון עבודה נמוך, תלות בכוח אדם, התארכות משכי ביצוע, סוגיות בטיחות באתרי הבנייה והשלכות סביבתיות – באמצעות פיתוח והטמעה של שיטות עבודה, חומרים וטכנולוגיות חדשניות.

על פי משרד השיכון והבינוי, התכנית מתמקדת בארבעה תחומים מרכזיים: פיתוח ההון האנושי והידע - קידום הכשרות ומיומנויות מותאמות לענף מתקדם טכנולוגית. קידום תשתיות תומכות לחדשנות - הקמת מפעלי ייצור מתועשים, מרכזי הדגמה, אתרי פיילוט ותשתיות דיגיטליות. מערך מימון ותמריצים - יצירת מנגנונים פיננסיים שיתמרצו השקעה במחקר, פיתוח והטמעת חדשנות; ורגולציה מאפשרת - עיצוב מסגרת רגולטורית שתסיר חסמים ותעודד בנייה מתקדמת.

 במקביל לגיבוש התכנית, משרד הבינוי והשיכון מתחיל כבר כעת בצעדים אופרטיביים ליישומה. בקרוב יפורסם קול קורא ייעודי לרשויות מקומיות המעוניינות לקדם חדשנות בשטחן, שיכלול ליווי וייעוץ מקצועי. כמו כן יחל קידום מהלך משותף עם ארגון הג’וינט, משרד הכלכלה, משרד העבודה וקהילת בנייה חכמה קונטק, שמטרתו מתן ליווי פרטני ותמיכה בקבלנים קטנים ובינוניים בהטמעת טכנולוגיות חדשניות. התכנית האסטרטגית נועדה להבטיח מענה איכותי וארוך טווח לצורכי הדיור של המדינה, בהמשך לתחזית לפיה עד שנת 2050 צפויה אוכלוסיית ישראל להגיע לכ־15 מיליון נפש. 

דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי

איך המדינה לוקחת מעל 50% ממחיר הדירה? כי היא יכולה

המדינה גובה מעל 50 מיליארד שקל מדי שנה משוק הדיור, והופכת את הזכות הבסיסית לדירה ובית עבור האזרחים - לפרה החולבת של קופת האוצר; כל זאת על חשבון הזוגות הצעירים, הקבלנים והיזמים 

רוני בריק |

בהמשך לטור של צלי אהרון רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80 - אוסיף ואציין כי בהמשך להסבר על שוק הדיור וכיצד חלק ניכר ממחיר הדירה נגזר מהחלטות המדינה ולא רק מעלות הקרקע, החומרים או העבודה. אני מוסיף את עמדתי בתור מי שעומד בראש התאחדות הקבלנים בוני הארץ. המסר לי הוא שידע כל זוג צעיר שרוכש דירה חדשה שממשלת ישראל לוקחת לכיס מעל 50% מהמחיר שהוא ישלם. כל דירה שנמכרת בישראל מושפעת ישירות מכמות הכסף שדורשת המדינה עבורה. 

בטור הדעה כאמור נאמר בין היתר כי בענף הנדל"ן מתגלעת בימים אלו מחלוקת חריפה סביב חיובי מע"מ בעסקאות דירות עם מבצעי מימון. מדובר במבצעים נפוצים מהשנים האחרונות – 80/20, 90/10 ודומיהם - שבהם הרוכש משלם חלק קטן ממחיר הדירה עם החתימה, ואת היתרה רק במסירה. יזמים טוענים כי המחיר האמיתי של העסקה נמוך מהמחיר הנקוב, משום שהם למעשה סיפקו "הנחה מימונית" לרוכש. 

רשות המסים מנגד דורשת לגבות מע"מ על מלוא המחיר הרשום בחוזה, כולל רכיב ההנחה המימונית - כאילו מדובר בהכנסה רגילה של היזם. לטענת יזמים, ובראשם חברת אפגד שהגישה תביעה ייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל, מדובר באפליה. זאת משום שבעסקאות "הלוואת קבלן" – שבהן המימון ניתן ישירות על ידי הבנק ומגובה בידי היזם – רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. אבל כאשר היזם עצמו מעניק לרוכש את פריסת התשלומים, רשות המסים מחשיבה את הריבית הגלומה כחלק ממחיר העסקה. 

המשמעות היא שהיזם נושא במס גבוה יותר על רכיב שאינו מהווה מבחינתו רווח אמיתי.ההיקף הכלכלי של המחלוקת עצום: קרוב ל־30 אלף דירות נמכרו בשנים האחרונות במבצעי מימון כאלה. אם עמדת רשות המסים תתקבל, המשמעות היא חיוב מס נוסף של מאות מיליוני שקלים על יזמים, דווקא בתקופה שבה השוק נמצא בקיפאון ומכירות הדירות בירידה. היזמים טוענים כי מדובר במצב פרדוקסלי: ככל שהם מעניקים לרוכשים תנאי מימון נוחים יותר, כך נוצר להם חיוב מס גבוה יותר.

הפרה החולבת של האוצר

לכן חשוב לי להדגיש כי שוק הדיור הפך ל'פרה החולבת' של קופת האוצר על גבם של רוכשי הדירות ובעלי חברות הבנייה, קבלנים ויזמים. המדינה גבתה בשנים האחרונות יותר מ-50 מיליארד שקל בכל שנה, משוק הדיור במיסים ומכירת קרקע, היא זו שמעלה בלי הספק את מחירי הקרקעות ויוצרת שרשרת שמגיעה לכל בית בישראל תרתי משמע. מעל חצי ממחיר כל דירה חדשה בישראל זורם ישירות לקופת המדינה. נכון, לכאורה זו הזדמנות לשפר את מצבה של הקופה הציבורית אבל כאן האבסורד.