נתוני משרד האוצר המעודכנים מראים שהחולשה בשוק הדירות נמשכת - ירידה חדה של 34% במכירות דירות חדשות ברבעון השני. כל השוק בירידה, אבל אצל הקבלנים זה מורגש יותר. בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות בסך הכל, ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. אולם מכירות הקבלנים בשוק החופשי, הסתכמו ב-1,964 דירות בלבד - צניחה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

"בארבעת החודשים האחרונים לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של אלפיים דירות", מודגש בדוח של הכלכלן הראשי באוצר, "לשם השוואה, בשנת 2024 רק בחודש אחד, אוקטובר, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מאלפיים דירות". מדובר על שפל של כ-20 שנים כשבמקביל יש פגיעה גדולה בתזרים של הקבלנים.

הנחות מוסוות של עד 10%

הצניחה במכירות מתחילת השנה וירידות המחירים בשטח, גורמים ליזמים לתת הנחות מוסוות של 5% עד 10% ממחיר הדירה. הם לא רוצים לשדר ירידה במחירים, ולכן עושים הכל כדי שהמחיר הנקוב יישאר כמעט ללא שינוי ונותנים הטבות גדולות מאוד מסביב. למעשה, נראה ששוק הנדל"ן חוזר לעידן המבצעים הגדולים כדי למשוך קונים. אלו לא מגיעים על רקע המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה והמלחמה שמייצרת אי וודאות. אבל צריך לזכור שקיים ביקוש קשיח של כ-60 אלף והוא לא הולך להיעלם. המצב עכשיו מוביל את היזמים להאריך את משך הבנייה לעכב פרויקטים וזה יוביל למחזוריות - יהיה בהמשך מחסור בדירות. כעת יש כ-82 אלף דירות במלאי וזה נראה מספק, אבל מה יהיה עוד שנה וחצי-שנתיים אם התחלות הבנייה וקצב הבנייה יישארו נמוכים? 

הקבלנים יכולים לווסת את שוק הדירות במעשיהם. זה שוק שנשלט על ידם וכאן הכשל הגדול. במקודם או במאוחר אנשים יקנו דירות, הם לא ישארו אצל ההורים או ימצאו חלופות ובהדרגה, המלאי ייפחת. צריך להתכונן ליום הזה והאחריות היא במשרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר. הבעיה שהם לא מתנהלים באחריות - גם הנוכחיים וגם קודמיהם. הם לא מאפשרים היצע מאוד גדול ותחרותי בשוק הדירות. 

• להשקיע בבורסה במקום לקנות דירה - הצעירים משנים גישה
• "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ונחזור למצב הנוכחי. הקבלנים כאמור מספקים הנחות והטבות מוסוות כדי למשוך רוכשים לרבות נתינת משכנתאות בריבית אפס, סבסוד הקרן והריבית משכנתא עד לכניסה לדירה, מימון שכר דירה למשך שנים, ריהוט מלא לדירה החדשה, כיסוי מס רכישה,  תשלום מאוחר של העסקה, אפילו משמעותית אחרי מסירת הדירה. זה רק חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק - העיקר שתקנו דירה. 

ההטבות האלו נעות בין 5% ל-10% משווי הדירה. הנה דוגמאות. חברות מציעות משכנתא של עד 1 מיליון שקל לעד 20 שנים בריבית אפס. הטבה הזו שווה עד 480 אלף שקל (בערכים נוכחיים של היום). ביחס למחיר הדירה מדובר על 10%. 

חברות אחרות נותנות שנתיים של שכר דירה עד לקבלת הדירה. מדובר על כ-240 אלף שקל, במקרה המדובר זה כ-7% ממחיר הדירה.   

ההטבות מגיעות למחוזות חדשים - מעבר למימון הדירה כאמור יש כבר קבלנים כאמור שמוכני שתשלמו בעתיד, אחרי המסירה, אפילו שנתיים אחרי. זו תפיסה חשה, כי עד כה, עם כל ההטבות וההנחות שניתנו, לא דיברו על מימון לאחר שלב המסירה. 

• מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
• "תכנית דיור לאומית" - 1.4 מיליארד שקל כדי להחיות את הענף
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• "גל של פשיטות רגל": סוכנויות הדירוג מזהירות ממשבר בענף...

האם זה מפתה?

כן, לרוכשים רבים הנחות כאלו בהחלט מפתות. אבל צריך להדגיש כי זה לא אירוע חד פעמי. זאת לא הנחה שלא תקבלו במקום אחר. המחירים פשוט יורדים וזה לא משנה איך קוראים לזה - סבסוד משכנתא, מימון שכר דירה ועוד.

המחירים האפקטיביים בניכוי ההנחות הם המחירים האמיתיים של הדירה. ככל שהשוק חלש יותר זה ישתרש יותר. הקבלנים והיזמים ינסו בכל מחיר - לשמור על המחיר. להגיד,  המחיר הוא 3 מיליון שקל ויש לכם הטבה יחודית של 300 אלף, אבל המחיר הוא 2.7 מיליון שקל. וזה לא עניין שולי. אם הם "ייכנעו" ויגדירו את המחיר הנקוב ב-2.7%, הלמ"ס שמודד את המחירים ידווח על ירידה. הם בעצם "עובדים" על הלמ"ס דרך ההנחות וזאת כדי שהרוכשים עוד תקופה יחשבו שהמחיר ההתחלתי הוא 3 מיליון ולא 2.7 מיליון שקל.

אם אתם חושבים שהם יצליחו, אז כן - זו אולי מבחינתכם הזדמנות לקנות עכשיו. אם אתם חושבים שהם לא יצליחו והמשבר בשוק יימשך, אז המחירים ימשיכו לרדת. כדאי לכם לקרוא על הסימנים שיעידו על כך שהמחירים יחזרו מלעלות - סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?