18.8 מיליון שקל לשתי דירות - האם זה משקף את השוק או מסתיר את המשבר?

חברת פרשקובסקי פרשקובסקי 2.45%  דיווחה השבוע על שתי עסקאות חדשות בפרויקט HaGaDa שבצפון הישן של תל אביב: שני מיני פנטהאוזים בקו ראשון לפארק הירקון שנמכרו יחד בסכום כולל של 18.8 מיליון שקל.

האחד בגודל 123 מ"ר עם מרפסת של 32 מ"ר, נמכרה ב-9.5 מיליון שקל והשני, 115 מ"ר עם מרפסת של 53 מ"ר, נמכרה ב-9.3 מיליון שקל. עסקאות אלו באות כהמשך לעסקה שבוצעה לפני כחודש, פנטהאוז בפרויקט שנמכר ב-24.3 מיליון שקל, סכום שהפך אותה לעסקת הנדל"ן היקרה ביותר ברובע 4 בתל אביב  עד כה לשנת 2025.

נתונים אלה בהחלט מושכים תשומת לב, אבל הם גם מעלים שאלה מהותית: האם עסקאות כאלה מעידות על החוסן שמביא איתושוק היוקרה, או שמדובר בחריג, בועה או שוק מנופח שבו מי שרוכש הם בעצם הקונים שמוכנים לשלם 80 אלף שקל למ"ר עבור דירה שעדיין לא נבנתה, בפרויקט שאכלוסו מתוכנן רק  לעוד שנה וחצי, לסוף 2026?

אין פירוט פומבי של זהות הרוכשים, אך לפי תיאורי החברה: מדובר ככל הנראה במשפרי דיור מהשכונה, אופציה נוספת היא שהם משקיעים שמחפשים "עוגן איכותי" בהשקעות שלהם. אבל איזה הגיון יש בלקנות דירה שכזאת להשקעה? לא ברור.

קונים - יש. מגמה - לא בטוח

האם אפשר להסיק מהעסקאות האלו על מגמה רחבה בשוק? כמעט בלתי אפשרי. מצד אחד, ברור שיש עדיין רוכשים שמוכנים לשלם מחירי מופקעים, גם לדירות שנמכרות "על הנייר".

מצד שני, כאשר אותן עסקאות מתרכזות בפרויקט נקודתי אחד, עם מיקום יוצא דופן, זה לא בהכרח אומר שהשוק כולו חי ונושם. למעשה, אלה עשויות להיות עסקאות יוצאות דופן בדיוק בגלל שהן חריגות: יש פרויקט יוקרתי, יש נוף פתוח לפארק הירקון, יש שיווק אגרסיבי. ויש אולי כמה קונים שחיכו להזדמנות כזו.

אבל כמה כאלה יש באמת? ואם יוקמו עוד שלושה פרויקטים דומים בצפון תל אביב, האם גם הם יצליחו למכור באותו קצב ובאותם מחירים? דווקא המיקוד בעסקאות היוקרה מחדד את התמונה הכללית: רוב השוק תקוע.

במרבית הפרויקטים האחרים בעיר. כולל פרויקטים חדשים באזורי ה'קצוות' של תל אביב (דרום העיר וצפון העיר), נרשמת האטה חריפה בקצב המכירות, וחלק מהיזמים כבר מדווחים על צורך בהנחות, דחיית תשלומים או שינוי בתמהיל הדירות.

האם שוק היוקרה בתל אביב חסין?

יותר ויותר קשה להתייחס לשוק הדיור כישות אחת. מצד אחד, יש את השוק שבו הציבור הרחב מתקשה לרכוש דירה. גם בפריפריה, גם עם הטבות ממשלתיות. מצד שני, קיים פלח קטן ומובחן של שוק היוקרה שבו המחירים לא יורדים, והביקוש, כך לפחות נראה מהחוץ - נפגע אבל ממשיך לתפקד ברמה גבוהה יחסית.

אבל ייתכן שלא באמת מדובר בתפקוד נורמלי, אלא פער חברתי וכלכלי שהפך לשכבה נפרדת לחלוטין, עם כללים משלו. השאלה היא האם שוק היוקרה אכן חסין לחלוטין למשברים, לריבית גבוהה ולעלויות מימון. או שמה שאנחנו רואים כעת הוא פשוט פוש אחרון של רוכשים שהחליטו מזמן, וממשיכים לפעול מכוח האינרציה, בלי קשר לתנאי השוק העדכניים. שוק היוקרה והסיפור כאן אמנם נחמדים כאנקדוטה, אולי בתור סיפור מעניין - אבל לא מדובר על תחליף להבנה מערכתית ומציאותית של מה שקורה באמת בשוק הדיור בישראל.

• 7 מ' שקל לדירה שלא קיימת עדיין; סיפורה של עסקה בצפון תל אביב
• כשמציעים לכם הנחה של 35% ברכישת דירה - למה באמת מתכוונים?