בשבוע הראשון של הגרלות דירה בהנחה נגשו 50,773 זכאים, כשהצפי הוא שבסוף הדרך היקף הזכאים המתמודדים יגיע למעל 130,000. בסה"כ מוצעות 7,479 דירות, כך שהסיכוי לזכות בדירה יהיה כ-5%. אלא שלמילואימניקים יש סיכוי גדול יותר שכן 505 מהדירות מוקצות להם שיעורם באוכלוסיית המתמודדים צפוי להיות בדומה להגרלות קודמות עד 20%, כך שיש להם סיכוי של פי 2.5 ממתמודד רגיל. בנוסף, הם מתמודדים גם בהגרלה "רגילה" כך שבפועל הסיכויים שלהם לזכות הם כנראה פי 3 ויותר מאשר מתמודד רגיל.

גם לבני המקום יש כמובן עדיפות, בדומה להגרלות קודמות. מעבר לכך, הסיכוי הכלי, לא מלמד על הסיכוי בכל אזור. יש מקומות מבוקשים מאוד ושם הסיכויים קטנים יחסית. באר יעקב מתבררת כלהיט של ההגרלה הנוכחית, רעננה אחריה. לבאר יעקב הוגשו בשבוע הראשון בקשות רכישה מ-22,690 מתמודדים, לרעננה הוגשו 16,546 מתמודדים. הנה התמונה המלאה:   

ההיצע הבלתי נתפס של הדירות הלא מכורות אינו חדש לנו, אבל נראה שכעת הגענו לרמה בלתי נתפסת - עם 81,360 דירות לא מכורות - מדובר על מלאי שיספיק ל-3 שנות שיווק דירות בקצב הנוכחי.

דירות לא מכורות - תמונת מצב:

בין היתר עם הגעה לנתוני שיא של  הרבעון השני השנה מצביע על תמונה לא ממש מחמיאה לשוק הדיור הישראלי: בסוף חודש יוני עמד מלאי הדירות החדשות הלא מכורות בישראל על 81,360 דירות - שיא חדש שיספיק לכשלוש שנות שיווק, גם אם לא תיבנה אפילו דירה נוספת בתקופה הזו.

מדובר בעלייה של יותר מ-20% לעומת יוני בשנה שעברה, והנתון משקף קצב מכירה איטי שמושפע ישירות מהאטה חדה בביקושים. במקביל, נרשמה צניחה של כ-20% במספר העסקאות ברבעון האחרון בהשוואה לרבעון הראשון של השנה, כאשר גם דירות חדשות וגם דירות יד שנייה חוו ירידה חדה במכירות.

הגידול העצום במלאי אינו מתחלק באופן שווה בין האזורים: במחוז תל אביב מרוכזות כ-32% מהדירות הלא מכורות, וביחד עם מחוז המרכז הם מחזיקים ביותר ממחצית ההיצע הארצי. תל אביב יפו לבדה מובילה את הטבלה עם כ-10.2 אלף דירות חדשות שעדיין ממתינות לקונים, ואחריה ירושלים עם כ-7.7 אלף דירות.

ערים נוספות בולטות בהיקף המלאי שלהן הן לוד, באר יעקב, רעננה, קריית אונו ואופקים. למשקיעים ולרוכשים פוטנציאליים הנתון הזה עשוי להוות איתות כפול: מצד אחד, עודף ההיצע יכול להפעיל לחץ כלפי מטה על מחירי הדירות באזורים מסוימים, במיוחד אם קצב המכירה הנמוך יימשך.

היסטוריה על הדירות הלא מכורות

בסוף מאי עמד מלאי הדירות החדשות הלא־מכורות על כ-80.86 אלף יחידות, עלייה של כ-50% בתוך כשנתיים, מאז שבנק ישראל החל להעלות את הריבית באפריל 2022. מדובר בכמות שיכולה להספיק לכשנתיים וחצי של שיווק גם אם לא תיבנה אף דירה חדשה בתקופה הזו.

הקבלנים טוענים שהנתון 'מעוות' משום שהוא כולל גם דירות שבשלב היתרי בנייה בלבד, אך בפועל לאורך השנים נמכרו בישראל דירות רבות עוד לפני קבלת היתר, ולכן הגידול החד משקף שינוי אמיתי בהיקף ההיצע הלא-מכור. לתמונה הזו מצטרפת תחרות חדשה מצד גל של דירות "יד שנייה חדשות" ממחיר למשתכן, שהחלו לצאת לשוק עם סיום תקופות החסימה - חמש עד שש שנים מאז שנרכשו.

• דירה בהנחה באשקלון: מעל ל-7.5 אלף משקי בית כבר נרשמו - הנחה של מעל 300 אלף שקל לדירה
• פנטהאוז ענק של 6 חדרים ב-3.6 מיליון שקל - עסקאות השבוע
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

מדובר במאות ואף אלפי דירות חדשות כמעט לחלוטין, שלעיתים אפילו לא אוכלסו, ובמיקומים מבוקשים כמו גליל ים בהרצליה, מערב ראשון לציון, פסגות אפק בראש העין, חריש, קריית ביאליק ועוד. לרוב הן נמכרות במחיר תחרותי יותר משל הקבלנים ולעיתים זמינות לכניסה מיידית, מה שמעניק להן יתרון בולט בעיני רוכשים שלא רוצים להמתין שלוש-ארבע שנים לאכלוס.

מבחינת הקבלנים, זו תחרות ישירה שלא נספרת בסטטיסטיקת המלאי, אך בפועל היא מקשה על קצב המכירות ומגבירה את הצורך בהנחות.