בחודש דצמבר הקבלנים אמרו לכם לרוץ ולקנות דירה כי המע"מ עולה בינואר. זה היה כמובן נכון, וכמות העסקאות זינקה כדי לחסוך את עליית המע"מ. כמה המע"מ משפיע על מחירי הדירות? החישוב פשוט - עלייה של 1% במע"מ מ-17% ל-18% מעלה את מחירי הדירות ב-0.85% - המע"מ עולה - מה יקרה למחירי הדירות ומה עם מי שכבר רכש?. כן, אנשים קפצו לקנות דירה כי 0.85% זה הרבה כסף, הם הקדימו רכישות והקדימו תשלומים. אלא שהציבור הזה הוא עדר בלי רועה שלא יכול לקבל החלטה רציונלית אמיתית ומונע רק מפסיכולוגיה. 

החשש הזה שעליית המע"מ תתבטא במחירים, גרם לעדר להסתער על דירות ולהעלות את מחירי הדירות ב-1.2% - אפילו יותר מעליית המע"מ הצפויה. זה אבסורד וזה מוכיח את הטענה שלנו שהשינויים בשוק הדירות הם שינויים פסיכולוגיים בעיקרם ולא כלכליים. היכולת של אינטרסנטים לתמרן את המחירים היא גדולה, הרצון של העדר והציבור לקנות דירות הוא גדול, וכל מה שצריך זה מדי פעם זה להפחיד אותו שאם לא יקנה כעת הוא מפספס כי המחירים יעלו. ככה מייצרים נבואה שמגשימה את עצמה. 

אותו דבר קרה עם הטעות של הלמ"ס שאתמול היא הודתה בה, אבל טענה שהיא שולית. היא לא שולית, זה נוח ללמ"ס להסית את האש והאשמה ממנה, אבל זו טעות שעלתה לאנשים הרבה כסף. הלמ"ס היתה בהתעלמות גורפת מההנחות המימוניות שנותנים הקבלנים לרוכשים במסגרת העסקאות - קנה דירה, שלם 20% היום ו-80% במסירה (לרבות מבצעי 90/10, 85/15 ועוד). העסקאות האלו, כפי שהערכנו בעבר, שוות הנחה של 7% ואפילו יותר. הלמ"ס, על כל חוקריה ויועציה, הגיעה למספר הזה אחרי שנה. אבל היא לא המשיכה מכאן. המסקנה שלה היא שמדובר ב-14.4% מהעסקאות ולכן למרות שההשפעה הכוללת הסטטיסטית על מחירי הדירות החדשות היא 1.3%, זה לא משמעותי מבחינתה והיא לא מתכוונת להכניס את זה לחישובים השוטפים והעתידיים.

לא ברור איך בבנקים נתח העסקאות האלו הרבה יותר גדול מ-14.4%, לא ברור למה הלמ"ס התייחסה להשפעה הזאת על פני שלוש שנים וקבעה שהוא שולי. אחרי הכל, העסקאות האלו הן בעיקר בשנה האחרונה, ואז הטעות כבר משמעותית (הטעות ביחס לשינוי המחירים בשנה האחרונה הרבה יותר משמעותית מהטעות ביחס לשינוי במחירים על פני שלוש שנים). אבל מה שברור הוא שהטעות הזו בזמן אמת הובילה אנשים לרכוש דירות - הם ראו מדדים גבוהים והחליטו לקנות. העדר חושש לפספס, וזה היה מבחינתו טריגר לקנות דירה.

• 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
• העלייה בירידה: פחות עולים ב-2024, רובם מרוסיה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

וכמו שהחשש מעליית המע"מ העלה את המחירים יותר מההשפעה של עליית המע"מ - 1.2% עליית המחירים לעומת עליית מע"מ בהמשך של 0.85%, כך הנתונים השגויים בזמן אמת גרמו לאנשים לקנות ולהעלות את המחירים. ככה נראה שוק הדירות למגורים אצלנו, שוק שנשלט על ידי פסיכולוגיה, מניפולציות ורשלנות של כל המעורבים שמספקים נתונים ואחראים על השוק הכי חשוב והכי גדול בארץ. זה גם הלמ"ס, גם האוצר, גם משרד השיכון והבינוי, גם הוועדות המחוזיות והמקומיות. כל מה שנוגע לשוק הנדל"ן מלא בסחבת, בירוקרטיה, אינטרסים סמויים ומניפולציות. זה גורם לאזרח הפשוט להבין שכנראה "אין על מי לסמוך" וכנראה - המדינה לא רוצה באמת לבנות בהיקפים גדולים ולא מעוניינת שמחירי הדירות יירדו. אם היא היתה רוצה, זה היה קורה. תחזרו לשנות ה-90, אז אריאל שרון כשר שיכון בנה בשלוש שנים מה שבונים בעשור כדי לקלוט את העלייה הרוסית. כלומר, אם רוצים - זה אפשרי.   

הדירה היא הנכס הגדול של כמעט 70% מהמשפחות בארץ, עלייה של 1.2% בחודש, גורמת להם לחייך - הם הרוויחו על הנייר 25 אלף שקל (לפי דירה ממוצעת). 7% בשנה זה כבר כ-160 אלף שקל. זה לא מתורגם למזומנים, אלו קירות, אבל יש הלוואה לכל מטרה שאפשר כעת לקחת כי השעבוד שווה יותר, אפשר לטייל בחו"ל, לקנות רכב, לעזור לילדים. תחושת העושר הזו מניעה את המשק וגורמת לחלק רחב בציבור להרגיש נוח-טוב עם השלטון - כל שלטון, זה לא קשור לימין ושמאל. צריך להיות מאוד אמיץ כדי לשנות את השיטה הזו, כדי לעשות מה שטוב ונכון לדור הבא ולא לאלו שמחזיקים בדירות. מאז שרון לא היה איש אמיץ כזה.    

קריאה חשובה על הטעויות של הלמ"ס ואיך הן משפיעות עליכם:

.

• מס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
• לאומי פרטנרס רוכשת 10% מקבוצת יוסי אברהמי לפי שווי של 1.45 מיליארד שקל
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק