הרפורמות תקועות ומחירי הדירות צפויים לרדת - מה יעשו המשקיעים?

רועי מרציאנו, מנכ"ל משותף בחברת CityR, חברה לנדל"ן מניב בארה"ב, על החלופות של המשקיעים אל מול שוק הנדל"ן המעורער
רועי מרציאנו | (2)
נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הנדל"ן הישראלי עובר עוד זעזוע, בעקבות הציפיות ליישום התכניות מחיר מטרה מחד, ומע"מ 0 שירדה מהפרק לפחות בזמן הקרוב. בעוד שזוגות צעירים, שהאמינו למקבלי ההחלטות וישבו על הגדר ברובם, הקבלנים היססו לקחת על עצמם התחייבויות ובפועל היצע הדירות הצטמצם. כך קורה, שבניגוד לכל הגיון כלכלי, מחירי הדירות דווקא חוו עלייה נוספת.

בטווח הזמן הקצר, ניתן לזהות שני כוחות מנוגדים שישפיעו על שוק הדיור המקומי. מצד אחד, נראה שהמחירים יוסיפו לעלות, שכן זוגות צעירים ומשפרי דיור יבינו שאין להם למה להמתין ויחדשו את המרוץ לרכישת דירה. מצד שני, צעדים שננקטו השנה על ידי בנק ישראל הובילו לצמצום הרכישות של דירות להשקעה, ומגמה זו צפויה להמשך.

למעשה, המשקיעים מתמודדים כיום עם שוק השקעות בעייתי ומאתגר: הריבית בבנק אפסית, הבורסות בשיא ולא נראות יציבות מספיק, הנדל"ן בישראל שובר שיאים, ומשקיעים, כידוע, לא נוטים להשקיע במחירי שיא.

בישראל, מחירי הדירות נקבעים, כמו כל מוצר בכלכלה חופשית, על פי המפגש בין עקומות הביקוש לבין ההיצע, אך הם גם חייבים להיות נגזרת של הכנסות משקי הבית ויכולת החזר המשכנתא שאלו נוטלים על עצמם. על פי נתוני הלמ"ס, בעשור האחרון חלה שחיקה ריאלית של השכר בישראל, בעוד שמחירי הדירות ברוב חלקי הארץ - דווקא הוכפלו.

התפתחות בועת נדל"ן

אז האם מתפתחת כאן בועת נדל"ן? המציאות מצביעה על כך שהתשובה חיובית. אלא שהבועה הזו מעט יותר מורכבת ממחיר שאינו משקף ביקושים, כי ביקוש לדיור לא חסר פה. החשש מבועת הנדל"ן המקומית, שנוצרת מול עינינו, נובע מתסריט דומה לזה שקרה בארה"ב, אנגליה, אירלנד ומדינות אחרות ב-2009. בתסריטי קיצון, כפי שחוו אזרחי המדינות המוזכרות, חלק מרוכשי הדירות הפכו חדלי פירעון, והבנקים נאלצו לעקל נכסים ולמכור אותם במחירי הפסד.

נתוני התמ"ג לרבעון השלישי של שנת 2014 שפורסמו לאחרונה, הממו את השוק כשהצביעו על כך שישראל הולכת לכיוון של מיתון. בשוק הישראלי הקטן, מיתון ישפיע באופן מיידי על התעסוקה - מה שמאיים על היכולת של משקי הבית לעמוד בהחזרי משכנתא הקיימים ולקחת התחייבויות משמעותיות חדשות. רוכשי דירות שנטלו משכנתא, עלולים לעמוד בפני חוסר יכולת לעמוד בתשלום, כמו גם אל מול עלייה בתשלומי המשכנתא במידה והריבית תתחיל לעלות. במצב כזה עלול להיווצר קיפאון בשוק, שעלול להוביל למפולת מחירים. נפילת מחירים עלולה להותיר משפחות צעירות עם התחייבות העולה באופן ניכר על שווי הנכס העדכני.

שמרנותה היחסית של מערכת הבנקאות הישראלית מנעה מצב זה בעת המשבר של 2009, וכנראה שגם בעתיד הקרוב - כך יהיה הדבר. לכן אפוא, גם ללא התפוצצות דרמטית של בועת הנדל"ן, בטווח הבינוני נראה שהמחירים בשוק יאלצו לתקן כלפי מטה כדי להגיע לאיזון בין מחירי הדירות להכנסות משקי הבית. זהו כמובן תרחיש חיובי עבור משפחות המבקשות לרכוש נדל"ן למגורים בישראל.

קיראו עוד ב"ניתוחים ודעות"

אולם, לצד זוגות צעירים שציפו לרכישת דירה ראשונה עם כניסתן לתוקף של הרפורמות, ישנם גם המשקיעים המחפשים חלופה אטרקטיבית לריבית הנמוכה במשק ולהקשחה הרגולטורית. על רקע העובדה שמחירי הדירות בישראל צפויים לרדת, אפשר שהשקעה בנדל"ן בארץ אינה האפשרות הטובה ביותר בזמן הקרוב.

יש לציין, שגם שוקי הנדל"ן במדינות אחרות חוו בשנים האחרונות משברים והתפוצצות של בועות, אבל דווקא אלה שהמשבר מאחוריהם עשויים להוות אלטרנטיבה ראויה. כזה הוא למשל השוק האמריקני שחווה פריחה מחודשת לאחר המשבר הגדול של 2008.

בשורה התחתונה, גם אם בועת הנדל"ן המקומית לא תתפוצץ בטווח הזמן הקרוב מאוד, הרי שבטווח הארוך תנאי השוק יכתיבו, ככל הנראה, ירידה במחירי הדירות בישראל. רוכשים המבקשים לקנות נדל"ן למגורים עשויים להמתין במידה והמצב מאפשר להם, ואילו רוכשי הנדל"ן להשקעה ימצאו את עצמם נודדים לשווקים שכבר חוו את התיקון, אפילו מעבר לים.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    נתן 15/12/2014 12:46
    הגב לתגובה זו
    מקצוען
  • 1.
    ירון 14/12/2014 21:48
    הגב לתגובה זו
    חותם על כל מילה
מגדל פיקוח. צילום: MELANIO SALOME JR. PECH, Pexelsמגדל פיקוח. צילום: MELANIO SALOME JR. PECH, Pexels

הטכנולוגיה הסודית שמאחורי כל המראה ונחיתה

מערכות מכ"ם, לוויינים ורכיבים מבוססי בינה מלאכותית הם בין האמצעים הנסתרים שפועלים ללא לאות כדי שהטיסה תעבור חלק ונגיע בשלום ליעדנו



עופר הבר |
נושאים בכתבה טיסה לוויינים

אני נרגש לקראת הטיסה למשחק הכדורגל באצטדיון סאן סירו שבמילאנו באיטליה. אני מתיישב בכיסא המטוס, מהדק חגורה, ולמעט אי אילו טלטולים קלים, כמעט ואינני חושב על המורכבות העצומה המאפשרת למאות טונות של מתכת לדאות באוויר ולהמריא ולנחות בבטחה אלפי פעמים ביום.

בעידן שבו טיסה היא עניין שבשגרה עבור מיליוני אנשים מדי יום, אנו נוטים להתייחס למטוסים כאל כלי תחבורה מובנים מאליהם. אלא שמאחורי כל המראה ונחיתה מוצלחת עומד עולם שלם של טכנולוגיה מתקדמת, מערכות מתוחכמות וצוותים מיומנים שהציבור הרחב כמעט ואינו מודע אליהם. זהו סיפורם של העיניים הבלתי נראות, האוזניים הנסתרות והמוחות האלקטרוניים שדואגים שנגיע ליעדנו בשלום.

המוח שעל הקרקע: פיקוח טיסה ובקרת תנועה אווירית

הכוח המניע הראשון שאינו נראה לנוסע הממוצע הוא מערכת בקרת התנועה האווירית ATC - Air Traffic Control. לפני שהמטוס בכלל מתחיל לנוע על המסלול, הוא כבר נמצא בפיקוח הדוק. פקחי הטיסה הם שומרי הסף של השמיים, האחראים על תזמון, ניווט והפרדה בין כלי טיס באוויר ועל הקרקע. הם יושבים במגדלי הפיקוח או במרכזי הבקרה האזוריים, מוקפים במסכי מכ"ם המציגים את תמונת המצב האווירית בזמן אמת. כל נקודה על המסך מייצגת מטוס, וכל תנועה מחושבת מראש כדי למנוע התנגשויות ולייעל את זרימת התנועה.

תארו לעצמכם עשרות מטוסים הממתינים להמראה או לנחיתה בשדה תעופה בינלאומי עמוס. פקחי הטיסה מתאמים את ההמראות והנחיתות תוך הקפדה על מרווחי בטיחות, ומשדרים הנחיות ברורות לטייסים לגבי מהירות, גובה, כיוון ומסלול. טכנולוגיית מכ"ם דו-שימושית, הכוללת מכ"ם ראשי ומכ"ם משני, מאפשרת לפקחים לא רק לזהות את מיקום המטוס אלא גם לקבל נתונים חיוניים כמו גובה, מהירות ומספר טיסה - מידע המשודר באופן אקטיבי מתוך המטוס. מערכות אלו הן העיניים של הפקח, והן אבן יסוד בבטיחות הטיסה כדי שנוכל להגיע בשלום ליעדנו.

הניווט הבלתי נראה: מגדלורים אלקטרוניים ולוויינים

בעבר, טייסים הסתמכו על מגדלורים קרקעיים וניווט אסטרונומי. כיום, הניווט מתבצע באמצעות שילוב מתוחכם של טכנולוגיות קרקעיות ולווייניות. תחנות אלה הן סוג של "מגדלורים אלקטרוניים" המשדרים אותות רדיו מהקרקע, ומאפשרים למטוסים לקבוע את כיוונם ומרחקם מנקודה ספציפית. הכוכב הראשי של הניווט המודרני הוא כמובן ה-GPS) Global Positioning System) ומערכות ניווט לווייניות מקבילות כמו GLONASS הרוסית ו-Galileo האירופאית. מערכות אלו מספקות נתוני מיקום מדויקים ברמה חסרת תקדים, ומאפשרות לטייסים לנווט במסלולים מוגדרים בדיוק רב, גם במזג אוויר קשה. מטוסים חדישים אף מצוידים במערכות מתקדמות יותר כמו מערכות ניווט המסתמכות על תחנות קרקעיות על פני יבשת שלמה בשילוב קבלת אותות מלוויינים המשפרות את דיוק ה-GPS לרמה של סנטימטרים בודדים. מערכות אלה קריטיות במיוחד בגישה מדויקת לנחיתה.


מגדל פיקוח. צילום: MELANIO SALOME JR. PECH, Pexelsמגדל פיקוח. צילום: MELANIO SALOME JR. PECH, Pexels

הטכנולוגיה הסודית שמאחורי כל המראה ונחיתה

מערכות מכ"ם, לוויינים ורכיבים מבוססי בינה מלאכותית הם בין האמצעים הנסתרים שפועלים ללא לאות כדי שהטיסה תעבור חלק ונגיע בשלום ליעדנו



עופר הבר |
נושאים בכתבה טיסה לוויינים

אני נרגש לקראת הטיסה למשחק הכדורגל באצטדיון סאן סירו שבמילאנו באיטליה. אני מתיישב בכיסא המטוס, מהדק חגורה, ולמעט אי אילו טלטולים קלים, כמעט ואינני חושב על המורכבות העצומה המאפשרת למאות טונות של מתכת לדאות באוויר ולהמריא ולנחות בבטחה אלפי פעמים ביום.

בעידן שבו טיסה היא עניין שבשגרה עבור מיליוני אנשים מדי יום, אנו נוטים להתייחס למטוסים כאל כלי תחבורה מובנים מאליהם. אלא שמאחורי כל המראה ונחיתה מוצלחת עומד עולם שלם של טכנולוגיה מתקדמת, מערכות מתוחכמות וצוותים מיומנים שהציבור הרחב כמעט ואינו מודע אליהם. זהו סיפורם של העיניים הבלתי נראות, האוזניים הנסתרות והמוחות האלקטרוניים שדואגים שנגיע ליעדנו בשלום.

המוח שעל הקרקע: פיקוח טיסה ובקרת תנועה אווירית

הכוח המניע הראשון שאינו נראה לנוסע הממוצע הוא מערכת בקרת התנועה האווירית ATC - Air Traffic Control. לפני שהמטוס בכלל מתחיל לנוע על המסלול, הוא כבר נמצא בפיקוח הדוק. פקחי הטיסה הם שומרי הסף של השמיים, האחראים על תזמון, ניווט והפרדה בין כלי טיס באוויר ועל הקרקע. הם יושבים במגדלי הפיקוח או במרכזי הבקרה האזוריים, מוקפים במסכי מכ"ם המציגים את תמונת המצב האווירית בזמן אמת. כל נקודה על המסך מייצגת מטוס, וכל תנועה מחושבת מראש כדי למנוע התנגשויות ולייעל את זרימת התנועה.

תארו לעצמכם עשרות מטוסים הממתינים להמראה או לנחיתה בשדה תעופה בינלאומי עמוס. פקחי הטיסה מתאמים את ההמראות והנחיתות תוך הקפדה על מרווחי בטיחות, ומשדרים הנחיות ברורות לטייסים לגבי מהירות, גובה, כיוון ומסלול. טכנולוגיית מכ"ם דו-שימושית, הכוללת מכ"ם ראשי ומכ"ם משני, מאפשרת לפקחים לא רק לזהות את מיקום המטוס אלא גם לקבל נתונים חיוניים כמו גובה, מהירות ומספר טיסה - מידע המשודר באופן אקטיבי מתוך המטוס. מערכות אלו הן העיניים של הפקח, והן אבן יסוד בבטיחות הטיסה כדי שנוכל להגיע בשלום ליעדנו.

הניווט הבלתי נראה: מגדלורים אלקטרוניים ולוויינים

בעבר, טייסים הסתמכו על מגדלורים קרקעיים וניווט אסטרונומי. כיום, הניווט מתבצע באמצעות שילוב מתוחכם של טכנולוגיות קרקעיות ולווייניות. תחנות אלה הן סוג של "מגדלורים אלקטרוניים" המשדרים אותות רדיו מהקרקע, ומאפשרים למטוסים לקבוע את כיוונם ומרחקם מנקודה ספציפית. הכוכב הראשי של הניווט המודרני הוא כמובן ה-GPS) Global Positioning System) ומערכות ניווט לווייניות מקבילות כמו GLONASS הרוסית ו-Galileo האירופאית. מערכות אלו מספקות נתוני מיקום מדויקים ברמה חסרת תקדים, ומאפשרות לטייסים לנווט במסלולים מוגדרים בדיוק רב, גם במזג אוויר קשה. מטוסים חדישים אף מצוידים במערכות מתקדמות יותר כמו מערכות ניווט המסתמכות על תחנות קרקעיות על פני יבשת שלמה בשילוב קבלת אותות מלוויינים המשפרות את דיוק ה-GPS לרמה של סנטימטרים בודדים. מערכות אלה קריטיות במיוחד בגישה מדויקת לנחיתה.