שוק הנדל"ן הישראלי עובר עוד זעזוע, בעקבות הציפיות ליישום התכניות מחיר מטרה מחד, ומע"מ 0 שירדה מהפרק לפחות בזמן הקרוב. בעוד שזוגות צעירים, שהאמינו למקבלי ההחלטות וישבו על הגדר ברובם, הקבלנים היססו לקחת על עצמם התחייבויות ובפועל היצע הדירות הצטמצם. כך קורה, שבניגוד לכל הגיון כלכלי, מחירי הדירות דווקא חוו עלייה נוספת.

בטווח הזמן הקצר, ניתן לזהות שני כוחות מנוגדים שישפיעו על שוק הדיור המקומי. מצד אחד, נראה שהמחירים יוסיפו לעלות, שכן זוגות צעירים ומשפרי דיור יבינו שאין להם למה להמתין ויחדשו את המרוץ לרכישת דירה. מצד שני, צעדים שננקטו השנה על ידי בנק ישראל הובילו לצמצום הרכישות של דירות להשקעה, ומגמה זו צפויה להמשך.

למעשה, המשקיעים מתמודדים כיום עם שוק השקעות בעייתי ומאתגר: הריבית בבנק אפסית, הבורסות בשיא ולא נראות יציבות מספיק, הנדל"ן בישראל שובר שיאים, ומשקיעים, כידוע, לא נוטים להשקיע במחירי שיא.

בישראל, מחירי הדירות נקבעים, כמו כל מוצר בכלכלה חופשית, על פי המפגש בין עקומות הביקוש לבין ההיצע, אך הם גם חייבים להיות נגזרת של הכנסות משקי הבית ויכולת החזר המשכנתא שאלו נוטלים על עצמם. על פי נתוני הלמ"ס, בעשור האחרון חלה שחיקה ריאלית של השכר בישראל, בעוד שמחירי הדירות ברוב חלקי הארץ - דווקא הוכפלו.

• שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
• "בשנה הקרובה נראה התאוששות משמעותית בשוק הדירות"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

התפתחות בועת נדל"ן

אז האם מתפתחת כאן בועת נדל"ן? המציאות מצביעה על כך שהתשובה חיובית. אלא שהבועה הזו מעט יותר מורכבת ממחיר שאינו משקף ביקושים, כי ביקוש לדיור לא חסר פה. החשש מבועת הנדל"ן המקומית, שנוצרת מול עינינו, נובע מתסריט דומה לזה שקרה בארה"ב, אנגליה, אירלנד ומדינות אחרות ב-2009. בתסריטי קיצון, כפי שחוו אזרחי המדינות המוזכרות, חלק מרוכשי הדירות הפכו חדלי פירעון, והבנקים נאלצו לעקל נכסים ולמכור אותם במחירי הפסד.

נתוני התמ"ג לרבעון השלישי של שנת 2014 שפורסמו לאחרונה, הממו את השוק כשהצביעו על כך שישראל הולכת לכיוון של מיתון. בשוק הישראלי הקטן, מיתון ישפיע באופן מיידי על התעסוקה - מה שמאיים על היכולת של משקי הבית לעמוד בהחזרי משכנתא הקיימים ולקחת התחייבויות משמעותיות חדשות. רוכשי דירות שנטלו משכנתא, עלולים לעמוד בפני חוסר יכולת לעמוד בתשלום, כמו גם אל מול עלייה בתשלומי המשכנתא במידה והריבית תתחיל לעלות. במצב כזה עלול להיווצר קיפאון בשוק, שעלול להוביל למפולת מחירים. נפילת מחירים עלולה להותיר משפחות צעירות עם התחייבות העולה באופן ניכר על שווי הנכס העדכני.

שמרנותה היחסית של מערכת הבנקאות הישראלית מנעה מצב זה בעת המשבר של 2009, וכנראה שגם בעתיד הקרוב - כך יהיה הדבר. לכן אפוא, גם ללא התפוצצות דרמטית של בועת הנדל"ן, בטווח הבינוני נראה שהמחירים בשוק יאלצו לתקן כלפי מטה כדי להגיע לאיזון בין מחירי הדירות להכנסות משקי הבית. זהו כמובן תרחיש חיובי עבור משפחות המבקשות לרכוש נדל"ן למגורים בישראל.

• שתי זריחות בטיסה אחת: הפרויקט השאפתני של קוואנטס האוסטרלית
• נחיתת חירום באיירבוס היתה הסימן לתקלה מערכתית - הסכנה עדיין באוויר
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

אולם, לצד זוגות צעירים שציפו לרכישת דירה ראשונה עם כניסתן לתוקף של הרפורמות, ישנם גם המשקיעים המחפשים חלופה אטרקטיבית לריבית הנמוכה במשק ולהקשחה הרגולטורית. על רקע העובדה שמחירי הדירות בישראל צפויים לרדת, אפשר שהשקעה בנדל"ן בארץ אינה האפשרות הטובה ביותר בזמן הקרוב.

יש לציין, שגם שוקי הנדל"ן במדינות אחרות חוו בשנים האחרונות משברים והתפוצצות של בועות, אבל דווקא אלה שהמשבר מאחוריהם עשויים להוות אלטרנטיבה ראויה. כזה הוא למשל השוק האמריקני שחווה פריחה מחודשת לאחר המשבר הגדול של 2008.

בשורה התחתונה, גם אם בועת הנדל"ן המקומית לא תתפוצץ בטווח הזמן הקרוב מאוד, הרי שבטווח הארוך תנאי השוק יכתיבו, ככל הנראה, ירידה במחירי הדירות בישראל. רוכשים המבקשים לקנות נדל"ן למגורים עשויים להמתין במידה והמצב מאפשר להם, ואילו רוכשי הנדל"ן להשקעה ימצאו את עצמם נודדים לשווקים שכבר חוו את התיקון, אפילו מעבר לים.