תנאי שוק הנדל"ן והמדיניות של מדינת ישראל דוחפים את רוב האוכלוסיה לגור במטרופולין גוש דן. בניגוד לצעירים שנוטשים את הפריפריה לטובת מגורים באזור המרכז, שם אפשרויות התעסוקה מגוונות ומשתלמות יותר. ישנו ציבור גדול מאוד שאין באפשרותו, גם אם ירצה, לנטוש את הפריפריה.

אותו ציבור מהפריפריה סובל מתחבורה ציבורית שמשתפרת בעצלתיים. מצב הכבישים ועלות אחזקת הרכב בישראל גורמים לרבים העובדים במרכז ומתגוררים במרחק רב לשקול מעבר למגורים קרובים יותר לעבודה, וכך לייקר את הוצאות הנדל"ן שלהם על חשבון הוצאות הזמן והכסף על הגעה לעבודה, לימודים וכו'. למתגוררים במרכז יש יתרון תעסוקתי מהותי אל מול מי שגר בפריפריה, מבחינות זמינות תעסוקתית, במיוחד בשוק עבודה בו רבים מועסקים שעות נוספות.

למשוואה הזו שמקשה על הקיום הכלכלי הבסיסי נוסף בחלק גדול מהישובים הסיכון של רעידת אדמה. תושבי המרכז, שמתגוררים בבניינים ישנים, מקבלים את ההזדמנות לשיפוץ הבניין ובניית תוספת על הגג. לעומת זאת, בניינים במצב רעוע יותר או זהה לבניינים ישנים ומיושנים כלל לא זוכים להתעניינות מצד יזמים. למרות שחלק מערי הפריפריה, לדוגמת טבריה ובית שאן, נמצאות באזורים בהם ישנו סיכון גבוה להתרחשות רעידת אדמה.

מפת הישובים בסיכון גבוה נראית הפוכה למפת הפרויקטים שהושלמו ומתוכננים לקום בתחום התמ"א 38. בניגוד לצורך האמיתי לחיזוק מבנים בערים מועדות לפורענות, ציבור היזמים מוצא עצמו מחויב לרווחיות, ולכן הוא יוזם, משפץ ומחזק דווקא בניינים ברמת גן, ראשון לציון ותל אביב, בעוד ערים בהן תושבים אחרים שנמצאים, כאמור, בסיכון גבוה יותר, נותרים ללא חיזוק המבנים לצד תוספות בניה ושיפוץ המבנה.

• המציאות המורכבת של ההתחדשות העירונית
• אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ישנה אפליה ברורה לא רק בתחום תמ"א 38, אלא גם במקרה של עסקאות קומבינציה בהן בעל הקרקע מקבל שטחים בנויים. קרקע המיועדת לבניית 10 יחידות דיור בטבריה יקבל בעל הקרקע 2 דירות בלבד. באזור המרכז, לעומת זאת, בעל הקרקע יזכה בממוצע לכ-4 דירות ובת"א שיעור הקומבינציה הוא הגבוה ביותר ובעל הדירה יזכה למחצית מהדירות שייבנו על הקרקע שבבעלותו.

המדינה שולטת בעתודות הקרקע בישראל. בניגוד למצב כיום, בו יזמים רוכשים קרקע בזול באזור הפריפריה ובונים עליה בנייה חדשה. יש לאפשר ליזמים שרוצים בכך, לקבל זכויות נוספות מלבד גגות בתים המיועדים לתמ"א 38, על מנת שההשקעה בפיתוח נדל"ן בערים בפריפריה תהיה משתלמת יותר. מוכנות לרעידת אדמה בפריפריה תצמצם כמובן את מספר הנפגעים, אך לא מן הנמנע, שדווקא רעידת אדמה בעוצמה בינונית, היא זו שתוביל לתנופת התחדשות ופיתוח בשל השינוי שתיצור במציאות הנדל"נית בשטח בו מבנים רבים יצאו מכלל שימוש. חבל שרשויות המדינה לא פועלות באמצעים יצירתיים יותר היום, על מנת ולמנוע את האסון של מחר.