מחכים לרעידת אדמה? התחדשות עירונית בפריפריה

עו"ד אבישי מלכא, תוהה מדוע תוכנית ההתחדשות העירונית, תמ"א 38, ממונפת דווקא באזורים שפחות צריכים אותה?
אבישי מלכא | (2)

תנאי שוק הנדל"ן והמדיניות של מדינת ישראל דוחפים את רוב האוכלוסיה לגור במטרופולין גוש דן. בניגוד לצעירים שנוטשים את הפריפריה לטובת מגורים באזור המרכז, שם אפשרויות התעסוקה מגוונות ומשתלמות יותר. ישנו ציבור גדול מאוד שאין באפשרותו, גם אם ירצה, לנטוש את הפריפריה.

אותו ציבור מהפריפריה סובל מתחבורה ציבורית שמשתפרת בעצלתיים. מצב הכבישים ועלות אחזקת הרכב בישראל גורמים לרבים העובדים במרכז ומתגוררים במרחק רב לשקול מעבר למגורים קרובים יותר לעבודה, וכך לייקר את הוצאות הנדל"ן שלהם על חשבון הוצאות הזמן והכסף על הגעה לעבודה, לימודים וכו'. למתגוררים במרכז יש יתרון תעסוקתי מהותי אל מול מי שגר בפריפריה, מבחינות זמינות תעסוקתית, במיוחד בשוק עבודה בו רבים מועסקים שעות נוספות.

למשוואה הזו שמקשה על הקיום הכלכלי הבסיסי נוסף בחלק גדול מהישובים הסיכון של רעידת אדמה. תושבי המרכז, שמתגוררים בבניינים ישנים, מקבלים את ההזדמנות לשיפוץ הבניין ובניית תוספת על הגג. לעומת זאת, בניינים במצב רעוע יותר או זהה לבניינים ישנים ומיושנים כלל לא זוכים להתעניינות מצד יזמים. למרות שחלק מערי הפריפריה, לדוגמת טבריה ובית שאן, נמצאות באזורים בהם ישנו סיכון גבוה להתרחשות רעידת אדמה.

מפת הישובים בסיכון גבוה נראית הפוכה למפת הפרויקטים שהושלמו ומתוכננים לקום בתחום התמ"א 38. בניגוד לצורך האמיתי לחיזוק מבנים בערים מועדות לפורענות, ציבור היזמים מוצא עצמו מחויב לרווחיות, ולכן הוא יוזם, משפץ ומחזק דווקא בניינים ברמת גן, ראשון לציון ותל אביב, בעוד ערים בהן תושבים אחרים שנמצאים, כאמור, בסיכון גבוה יותר, נותרים ללא חיזוק המבנים לצד תוספות בניה ושיפוץ המבנה.

ישנה אפליה ברורה לא רק בתחום תמ"א 38, אלא גם במקרה של עסקאות קומבינציה בהן בעל הקרקע מקבל שטחים בנויים. קרקע המיועדת לבניית 10 יחידות דיור בטבריה יקבל בעל הקרקע 2 דירות בלבד. באזור המרכז, לעומת זאת, בעל הקרקע יזכה בממוצע לכ-4 דירות ובת"א שיעור הקומבינציה הוא הגבוה ביותר ובעל הדירה יזכה למחצית מהדירות שייבנו על הקרקע שבבעלותו.

המדינה שולטת בעתודות הקרקע בישראל. בניגוד למצב כיום, בו יזמים רוכשים קרקע בזול באזור הפריפריה ובונים עליה בנייה חדשה. יש לאפשר ליזמים שרוצים בכך, לקבל זכויות נוספות מלבד גגות בתים המיועדים לתמ"א 38, על מנת שההשקעה בפיתוח נדל"ן בערים בפריפריה תהיה משתלמת יותר. מוכנות לרעידת אדמה בפריפריה תצמצם כמובן את מספר הנפגעים, אך לא מן הנמנע, שדווקא רעידת אדמה בעוצמה בינונית, היא זו שתוביל לתנופת התחדשות ופיתוח בשל השינוי שתיצור במציאות הנדל"נית בשטח בו מבנים רבים יצאו מכלל שימוש. חבל שרשויות המדינה לא פועלות באמצעים יצירתיים יותר היום, על מנת ולמנוע את האסון של מחר.

תגובות לכתבה(2):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    אליהו 18/03/2014 14:25
    הגב לתגובה זו
    ממליץ לכם בחום על עמית יושע ממשרד שובל יושע! WWW.SYLAW.CO.IL
  • 1.
    עמוס מור 17/03/2014 19:36
    הגב לתגובה זו
    בוקר טוב ישראל, האם אתה באמת שמישהו יסבסד יזמי תמ"א 38 שגם כך תרים אחרי עסקאות כדאיות במרכז. חיזוק בניינים בפריפרייה יעשה רק!!! ב - 2 דרכים 1. סיוע ממשלתי 2. פילנטרופיה מחו"ל אין דרך אחרת לצערי
מגדל פיקוח. צילום: MELANIO SALOME JR. PECH, Pexelsמגדל פיקוח. צילום: MELANIO SALOME JR. PECH, Pexels

הטכנולוגיה הסודית שמאחורי כל המראה ונחיתה

מערכות מכ"ם, לוויינים ורכיבים מבוססי בינה מלאכותית הם בין האמצעים הנסתרים שפועלים ללא לאות כדי שהטיסה תעבור חלק ונגיע בשלום ליעדנו



עופר הבר |
נושאים בכתבה טיסה לוויינים

אני נרגש לקראת הטיסה למשחק הכדורגל באצטדיון סאן סירו שבמילאנו באיטליה. אני מתיישב בכיסא המטוס, מהדק חגורה, ולמעט אי אילו טלטולים קלים, כמעט ואינני חושב על המורכבות העצומה המאפשרת למאות טונות של מתכת לדאות באוויר ולהמריא ולנחות בבטחה אלפי פעמים ביום.

בעידן שבו טיסה היא עניין שבשגרה עבור מיליוני אנשים מדי יום, אנו נוטים להתייחס למטוסים כאל כלי תחבורה מובנים מאליהם. אלא שמאחורי כל המראה ונחיתה מוצלחת עומד עולם שלם של טכנולוגיה מתקדמת, מערכות מתוחכמות וצוותים מיומנים שהציבור הרחב כמעט ואינו מודע אליהם. זהו סיפורם של העיניים הבלתי נראות, האוזניים הנסתרות והמוחות האלקטרוניים שדואגים שנגיע ליעדנו בשלום.

המוח שעל הקרקע: פיקוח טיסה ובקרת תנועה אווירית

הכוח המניע הראשון שאינו נראה לנוסע הממוצע הוא מערכת בקרת התנועה האווירית ATC - Air Traffic Control. לפני שהמטוס בכלל מתחיל לנוע על המסלול, הוא כבר נמצא בפיקוח הדוק. פקחי הטיסה הם שומרי הסף של השמיים, האחראים על תזמון, ניווט והפרדה בין כלי טיס באוויר ועל הקרקע. הם יושבים במגדלי הפיקוח או במרכזי הבקרה האזוריים, מוקפים במסכי מכ"ם המציגים את תמונת המצב האווירית בזמן אמת. כל נקודה על המסך מייצגת מטוס, וכל תנועה מחושבת מראש כדי למנוע התנגשויות ולייעל את זרימת התנועה.

תארו לעצמכם עשרות מטוסים הממתינים להמראה או לנחיתה בשדה תעופה בינלאומי עמוס. פקחי הטיסה מתאמים את ההמראות והנחיתות תוך הקפדה על מרווחי בטיחות, ומשדרים הנחיות ברורות לטייסים לגבי מהירות, גובה, כיוון ומסלול. טכנולוגיית מכ"ם דו-שימושית, הכוללת מכ"ם ראשי ומכ"ם משני, מאפשרת לפקחים לא רק לזהות את מיקום המטוס אלא גם לקבל נתונים חיוניים כמו גובה, מהירות ומספר טיסה - מידע המשודר באופן אקטיבי מתוך המטוס. מערכות אלו הן העיניים של הפקח, והן אבן יסוד בבטיחות הטיסה כדי שנוכל להגיע בשלום ליעדנו.

הניווט הבלתי נראה: מגדלורים אלקטרוניים ולוויינים

בעבר, טייסים הסתמכו על מגדלורים קרקעיים וניווט אסטרונומי. כיום, הניווט מתבצע באמצעות שילוב מתוחכם של טכנולוגיות קרקעיות ולווייניות. תחנות אלה הן סוג של "מגדלורים אלקטרוניים" המשדרים אותות רדיו מהקרקע, ומאפשרים למטוסים לקבוע את כיוונם ומרחקם מנקודה ספציפית. הכוכב הראשי של הניווט המודרני הוא כמובן ה-GPS) Global Positioning System) ומערכות ניווט לווייניות מקבילות כמו GLONASS הרוסית ו-Galileo האירופאית. מערכות אלו מספקות נתוני מיקום מדויקים ברמה חסרת תקדים, ומאפשרות לטייסים לנווט במסלולים מוגדרים בדיוק רב, גם במזג אוויר קשה. מטוסים חדישים אף מצוידים במערכות מתקדמות יותר כמו מערכות ניווט המסתמכות על תחנות קרקעיות על פני יבשת שלמה בשילוב קבלת אותות מלוויינים המשפרות את דיוק ה-GPS לרמה של סנטימטרים בודדים. מערכות אלה קריטיות במיוחד בגישה מדויקת לנחיתה.


תבלינים. צילום: Marta Branco, Pexelsתבלינים. צילום: Marta Branco, Pexels
בלוגסטריט

הרווחתם על מתכות נדירות? מה עם משאבי מזון נדירים?

יצרנית התבלינים הגדולה בעולם, יצרנית שוקולד, ספקית אגוזים ומגדלת אבוקדו - הכירו את חברות המזון המעניינות שמשקפות פוטנציאל עלייה 

זיו סגל |

לפני שנגיע להזדמנויות נדירות נתחיל עם גרף תוך יומי של האס אנד פי 500. הוא מראה את הקפיצה החדה בתחילת המסחר ביום שישי, את הירידה החדה בהמשך ואת העובדה שהמדד סגר בסופו של יום בירידה קלה. ללמדנו שאנחנו עדיין נמצאים באזור שיווי משקל. לחודש ספטמבר שיווי משקל זו תוצאה טובה והשאלה אם זה ימשיך כך.

בתרשים המוכר לנו מהשבועות האחרונים אנחנו רואים את הקו המחזיר העולה שבולם ולמעשה גורם לאס אנד פי להתכנס לתנודתיות צרה מאד. זאת מכיוון שמתחתיו מתקרב אליו הממוצע ל-21 יום שלמעט חריגה קטנה תומך ב-S&P500  מאז סוף חודש אפריל. 


מדד S&P תוך יומי
מדד S&P תוך יומי


דבר אחד בטוח. התנודתיות הצרה הזו לא תימשך עוד הרבה זמן ואנחנו צריכים להיערך לפריצה. השאלה לאיזה כיוון. אם אני צריך להעריך לפי האינדיקטורים הטכניים אז יש סיכון שהלחץ כלפי מטה יימשך. 

בכל מקרה יש לכם קווים ברורים לקבלת החלטות. סגירה משמעותית בזמן ובמחיר מעל 6532, הגבוה היומי של יום שישי, תיחשב פריצה למעלה וסימן למהלך עלייה מהותי בהמשך. סגירה מתחת ל-6360, שתהיה גם מתחת לממוצע הנע ל-21 יום וגם מתחת לפקודת ההיפוך הפרבולית, תהיה סימן לתחילתו של תיקון שבשלב הראשון שלו יגיע ל-6100-6200. 

אפשר עוד להצטרף לזינוק של הליתיום?

התשובה היא כן. אומנם הצגתי כאן את קרן הסל ILIT  לפני זמן מה והיא אכן בנתה מהלך עלייה יפה אבל יש לו פוטנציאל להימשך. ניתן לצפות שהקרן תעלה ל-13 דולר בשלב ראשון. אפשר להצטרף למגמה כל עוד מעל 10 דולר.