חברת רוזבאד דיווחה בסוף השבוע החולף, כי דירקטוריון חברה שוויצרית, העומדת בראש אשכול חברות העוסקות בתחום הטכנולוגיות, בעלת הון עצמי ומחזור מכירות שנתי בהיקפים העולים על מיליארד פרנקים שוויצריים אישר את התקשרותה עם החברה בהסכם עקרונות.

במסגרת הסכם עקרונות זה הועלו על הכתב ההבנות שהושגו בין הצדדים בקשר עם רכישת נכס באיזור קלן, גרמניה, בשטח ברוטו של כ-90,000 מ"ר על מגרש של כ-107 דונם תמורת כ-48 מיליון אירו (כולל הוצאות ומסי העברה).

העסקה מתוכננת להתבצע, באמצעות תאגיד זר, בו תחזיק החברה, באמצעות חברות בת בבעלותה המלאה, ב-70% מהון המניות המונפק. 30% הנותרים מהון מניותיה של חברת העסקה בגרמניה יוחזקו על ידי שותפים זרים.

הנכס בגרמניה ממוקם במרכז העיר קלן, גרמניה, בלב שכונת מגורים. הנכס בגרמניה הינו בן כ-90,000 מ"ר בנויים, מתוכם כ-80,000 מ"ר מיועדים להשכרה, בעיקר למשרדים ותעשייה קלה. לתאריך הדוח, כ-60,000 מ"ר משטח הנכס בגרמניה מושכרים בפועל, וכ-20,000 מ"ר פנויים (מתוכם כ- 8,000 מ"ר מיועדים למשרדים). כמו כן, לנכס בגרמניה זכויות בנייה נוספות, בלתי מנוצלות, בהיקף של כ-40,000 מ"ר.

מתכונת העסקה הינה מסוג "מכר ושכירות", לפיה תרכוש חברת העסקה בגרמניה את הנכס בגרמניה מחברה זרה בשליטתה של החברה השוויצרית במסגרת הסכם מכר שייחתם עימה, ותשכיר כ- 60,000 מ"ר ממנו לחברות בקבוצת החברה השוויצרית (להלן: "השוכרים") על פי הסכמי שכירות שייחתמו עימן לתקופת שכירות ממוצעת של כ-12.5 עד 15 שנים.

בתמורה לנכס בגרמניה תשלם החברה למוכרת כ-44 מיליון אירו, מתוכם ישולם סך של 40 מיליון אירו במועד השלמת העסקה והיתרה תועמד כהלוואת מוכרת, אשר תיפרע בתום 8 שנים ממועד מסירת הנכס בגרמניה בצירוף ריבית שנתית בשיעור של 3%. בנוסף לכך, תישא חברת הנכס בגרמניה בתשלום מס העברה. דמי השכירות שישולמו על ידי השוכרים, בניכוי הוצאות ישירות שאינן מוטלות על השוכרים, צפויים להסתכם לסך של כ-5 מיליון אירו (נטו) לשנה, וזאת מבלי להביא בחשבון שטחים שאינם מושכרים בפועל.

רוזבאד מציינת בדיווח לבורסה, כי הסכמי השכירות עם השוכרים יובטחו במכתב מחויבות של החברה השוויצרית להתחייבויות השוכרים, לתקופה של 5 עד 8 שנים (בתלות בקרות אירועים מסוימים, כגון שינוי השליטה בשוכרים). בתום התקופה יוחלף מכתב המחויבות בערבויות בנקאיות שימציאו השוכרים, בגובה דמי השכירות לשנה, ואשר יחודשו משנה לשנה.

ביצוע העסקה, מציינת עוד החברה, מותנה בהשגת מימון בנקאי. לתאריך הדוח היא מספרת, קיבלה הסכמה עקרונית מבנק זר למימון בשיעור של כ-80% מהיקף ההשקעה המתוכנן. כ-9% מהיקף ההשקעה המתוכנן, צפוי להתקבל כהלוואה מהחברה השוויצרית, וכ-11% מהיקף ההשקעה המתוכנן יהא מהון עצמי. כפי שהוסכם בין החברה לבין השותפים הזרים, היא תעמיד את מלוא ההון העצמי הנדרש כאמור. עד להחזר מלוא ההון העצמי שיועמד על ידי החברה, בצירוף הוצאות וסכום נוסף בסך של 750 אלף אירו (ואשר ישאו ריבית בשיעור של 9% לשנה), כל תזרים המזומנים הפנוי של חברת העסקה בגרמניה, ישמש לפירעון הסכומים לחברה, לפני כל חלוקה אחרת לבעלי המניות בחברה זו.