פטור מהיטל השבחה בעסקאות תמ"א 38
פסק דין של ועדת הערר המחוזית להיטל השבחה שניתן לאחרונה קבע כי אין לראות במכירת נכס שחלה עליו תמ"א 38 משום אירוע המטיל חבות בהיטל השבחה
פסק דין של ועדת הערר המחוזית
להיטל השבחה שניתן לאחרונה קבע כי
אין לראות במכירת נכס שחלה עליו תמ"א 38
משום אירוע המטיל חבות בהיטל השבחה
בפסק דין חדש של ועדת הערר המחוזית להיטל השבחה בראשות יו"ר הוועדה גב' כרמית פנטון (ערר 85099/10 מיום 17.1.2013) נקבע כי במכירת נכס שחלה עליו תוכנית מתאר ארצית (תמ"א) 38 - לא יחול חיוב בהיטל השבחה.
סעיף 19(ב)(10)(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק"), מעניק פטור מהיטל השבחה בעת קבלת היתר בנייה מכוח תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38). מאחר שלשון הסעיף מתייחסת רק למימוש זכויות הנעשה בדרך של קבלת היתר בנייה, להבדיל ממימוש זכויות בדרך של מכירת הנכס, התעוררה השאלה אם ניתן להסיק מלשון הסעיף שהפטור לא יחול בשלב מכירת הנכס (אלא רק בשלב קבלת ההיתר), ולכן במכירת הנכס שעליו חלה תמ"א 38 יחול חיוב בהיטל השבחה.
בפסק דין מנומק היטב דחתה ועדת הערר המחוזית את פרשנותה של הוועדה המקומית, וקבעה כי אין לחייב מכירה של נכסים שחלות עליהם הוראות תמ"א 38 בהיטל השבחה.
בפתח דבריה סקרה הוועדה את המבנה החוקי להטלת היטל השבחה. המחוקק קבע כי לצורך החיוב בהיטל השבחה צריכים להתקיים שני תנאים: השבחה ומימוש. "השבחה" היא עליית ערכם של המקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או שימוש חורג. ברם, אף על פי שההשבחה יוצרת את אירוע המס לעניין הטלת היטל השבחה, קיימת בחוק הבחנה בין מועד האירוע מחולל החבות לבין מועד התשלום בפועל של ההיטל, וזאת בהתאם לעקרון החיוב במס במועד המימוש. לפיכך נקבע כי היטל ההשבחה ישולם במועד המימוש ולא במועד ההשבחה, כאשר "מימוש" הוגדר על ידי המחוקק כמועד קבלת היתר בנייה, התחלת השימוש בפועל או מכירת הנכס.
בעניין שנדון בפני הוועדה נקבע כי אמנם התקיים התנאי לעניין ה"מימוש" שכן בוצעה מכירה של הנכס, אולם תנאי ה"השבחה" לא התקיים וזאת לאור ההגדרה בחוק למונח "תוכנית". סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק קובע כי "תוכנית" היא תוכנית מתאר מקומית או מפורטת, ואילו תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית, ולפיכך לא ניתן לראות באישורה של תמ"א 38 משום "השבחה" של הנכס.
ועדת הערר הבחינה בין המקרה הנדון ובין עניין מועש שנדון בבית המשפט העליון (רע"א 384/99). בעניין מועש נקבע כי ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין אישור תוכנית מתאר ארצית 18 (תוכנית מתאר לתחנות תדלוק) אף שאינה בגדר "תוכנית", משום שתוכנית המתאר הארצית התייחסה לתוכנית מקומית אשר הייתה קיימת באותו מקרה ואפשרה את הוצאתה אל הפועל. לא כן הדבר כאשר מדובר בתמ"א 38 שלעניינה אין כל תוכנית מקומית. הוועדה הוסיפה וקבעה כי תמ"א 38 מתגבשת כ"תוכנית" (כביכול הופכת לתוכנית מפורטת) רק בעת מתן היתר הבנייה, ובמועד זה חל הפטור מהיטל השבחה הקבוע בחוק. הוועדה הדגישה שקביעתה כי מכירת נכס שחלה עליו תמ"א 38 לא חבה בהיטל השבחה, עולה בקנה אחד עם תכלית החקיקה שלא להטיל היטל השבחה במכירה זו.
* תודתנו נתונה לעו"ד אופיר סעדון על הסיוע בכתיבת המאמר
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
פטריק דרהי (יוטיוב)התרגיל של פטריק דרהי - טייקון בישראל, פושט רגל בצרפת
העברת נכסים, להטוטים פיננסים, הסדר חוב, פשיטת רגל כלכלית וניצול של כספי אג"ח במיליארדים - דרהי שלא הכרתם
פטריק דרהי קבוצת אלטיס של פטריק דרהי בצרות - השווי הנכסי שלה מוערך בסכום שלילי. זה אומר שהנכסים שווים פחות מההתחייבויות. גירעון בהון הכלכלי, זו בעצם פשיטת רגל. אבל פשיטת רגל מתרחשת רק כשיש טריגר. כלומר, אם יש גירעון בהון, אבל החוב הוא לתשלום בעוד 3 שנים, אז לכאורה החברה יכולה לתפקד. יש לה עוד זמן להציל את עצמה.
זו סוגיה מורכבת והיא תלויה בחוקים בכל מדינה, אבל המצב הזה של גירעון בהון הכלכלי ויכולת לתפקד בזכות חובות לרוב מהציבור הוא כשל שוק שאנשי עסקים יכולים לנצל אותו לטובתם - הם נשארים בעמדת מפתח, הם גם מוכרים סיפור שאם הם לא יהיו החברה תקרוס כי הם מחזיקים בידע. במקרים רבים זה נכון והם באמ מנסים להציל את המצב במקביל לסוג של הסדר חוב. במקרים רבים אחרים הם מגיעים להסכמות עם קרנות גידור שמחזיקות בחוב שנסחר נמוך במטרה להשביח את הפעילות. יש מקרים שזה מצליח, יש מקרים שזה כישלון טוטאלי. אין הרבה מקרים שבתקופת "החסד" הזו, הבעלים זורק כסף.
הרי זה לא הכסף שלהם, זה הכסף של מחזיקי החוב, הם הנושים הראשונים של החברה. פטריק דרהי החזיק צעצוע בשם i24news - חברת חדשות שבשנתיים האחרונות גם הרחיבה מאוד את הפעילות בארץ בהשקעה של מאות מיליונים וכל זה על חשבון המשקיעים הצרפתים. דרהי רצה להיות טייקון תקשורת בארץ, אבל הוא פושט רגל בצרפת. זה לא מסתדר. אם אתה רוצה להשקיע כספים שסיכוי מאוד גבוה שהולכים לפח, תעשה את זה בכסף שלך, לא בכסף של מחזיקי אג"ח צרפתים. אם אתה רוצה תדמית נקייה בישראל כי אתה יהודי אוהב המדינה, תעשה זאת בכסף שלך - הצרפתים לא צריכים לשלם על זה.
אבל דרהי הצליח למשוך כמה שנים טובות, עד שהשבוע באופן פתאומי אלטיס החליטה לסגור-להעביר את הפעילות ההפסדית של i24news ולהישאר רק עם הפעילות באנגלית. דרהי אמר שהוא ייקח על עצמו את הפעילות בארץ, כשהפעילות תעבור תוכנית הבראה.
- פטריק דרהי פושט רגל בצרפת – וטייקון בישראל; איך זה מסתדר?
- דרהי מתכוון להיכנס לתקשורת הדתית; שת"פ עם "כיכר השבת" ו"סרוגים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
איזו חוסר הגינות. כשזה לא הכסף שלך, אתה מתפרע בבזבוזים, העיקר שתהיה טייקון תקשורת. כאשר זה הכסף שלך, אתה עושה תוכנית הבראה ורה ארגון. אבל יש פה עוד שאלה - למה בכלל להעביר את הפעילות לדרהי. למה אלטיס לא עושה מכרז ומוכרת לכל המרבה במחיר, אפילו כמה מיליונים בודדים? דרהי בעצם לוקח את הערוץ אחרי השקעה של מאות מיליונים בחינם. זה תרגיל בריבוע - גם גרמת לחברה פושטת רגל בבעלותך שיש לה כסף של אחרים (חובות ואג"ח) להשקיע כספים במקום שטוב לך ולא לחברה, וגם אחר כך קיבלת את זה כנראה באפס. כך לפחות על פי הידוע מהדיווחים.
