ינקי קוינט מנהל רמי
צילום: שלומי יוסף
ועידת ההשקעות

למה ינקי קוינט חושב שמחירי הדירות ימשיכו לרדת?

מחירי הדירות בירידה, וינקי קוינט, מנהל רמ"י, אומר שהמגמה תימשך: "ש 2.95 מיליון דירות ו-2.85 מיליון משפחות, יש עודף היצע בסיסי של 100 אלף דירות וזה תומך בהמשך ירידת מחירים"
רוי שיינמן | (33)

מחירי הדיור בירידה, ומנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, הגיע לועידת ההשקעות של ישראל לספר על המגמות שהוא רואה בשוק - הוא רואה עדיין מלאי דירות גבוה, הוא רואה ירידות מחירים, הוא סבור שמה שאנחנו רואים - ירידה של 3.9% במחירי הדירות החדשות מתחילת השנה זה רק חלק מהסיפור "קבלנים נותנים מזגן, הטבות, מימון שלמו 5% עכשיו השאר אחר כך. זה מבטא הנחה גדולה יותר". קוינט כבר התבטא בעבר על כך שמחירי הדירות צפויים להערכתו להמשיך לרדת. היום בוועידה הוא הציג נצון מעניין - יש 2.85 מיליון משפחות ו-2.95 מיליון דירות בישראל. לכאורה עודף היצע של 100 אלף דירות. 

איפה הדירות האלו נמצאות? זאת כנראה הבעיה, פחות במקומות הביקוש, ומעבר לכך, השאלה את מי ומה הם משמשות - יש דירות רפאים וזאת בעיה גדולה שצריך לטפל בה, הכוונה לדירות שאנשים לא גרים בהם - תוןשבי חוץ, אנשים שמחכיחם עם השכרת הדירה ועוד. אלו מספרים גדולים וזה מבטא היצע בסיסי שבזמן "חירום" יכול לחזור לשוק או אפשר להחזיר אותו לשוק - למשל, ארנונה כפולה ומשולשת על דירות רפאים. 

קוינט הדגיש את השינוי מגמה בשוק הנמדל"ן, יש יותר מכרזים של רמ"י, למרות המצב. הם נסגרים. במחיירם נמוכים יותר, אבל נסגרים. "יש שינויי מגמה. עברנו את היקף השיווקים של שנות ה-90",, מוסיף קוינט. "20% מהעובדים במילואים או שבני הזוג במילואים. כל המשק בבעיה ולא רצינו לסגור מכרזים כשאנשי מילואים בשירות. והצלחנו דרך הטכנולגיה להגדיל מכרזים".

רמ"י מטמיעה טכנולוגיות מתקדמות

"אם אתם שואלים איך המספרים האלה עלו, התשובה היא שאנו משתמשים יותר בטכנולוגיה", הוסיף קוינט. "יש לנו מערכות AI ובהצעות מכרזים, יודעים כבר דקה אחרי מי זכה. יש לנו גם מערכות AI שעושות שמאות מכל מכלול הדטה שיש לנו. אנו מייצרים ערכים ויעילות דרך הטכנולוגיה. לקחנו מערכת של רפאל לבדיקת פלישות לקרקע וזה מפחית צורך של מפקחים שמסתובבים בשטח. אנו אמנם גוף בירוקרטי שעוסק בזכויות, חוזים, מכרזים, אבל זה שינוי גדול שעשינוי בתשומות".

אחרי פריצת המלחמה, רמ"י קשובה לקבלנים - "אפשרנו פריסות והרגענו קבלנים שישראל תמשיך להתקים עוד שנים רבות'", אומר קוי שמבטא אופטימיות לגבי ההמשך.

מכרזים לאנרגיה סולארית ולכרייה

"התחלנו להוציא מכרזים לאנרגיה סולארית. עשינו עסקאות הרבה שנים בפטור ממכרז אבל אנו מעדיפים מכרזים שמביאים לקופת המדינה הכנסות משמעותיות", אומר קוינט. "מחיר מטרה גורם לנו להוציא את זה במכרזים. לפני שבוע הוצאנו שני מכרזי קרקע לא מתוכננת בשלבים ראשונים לפי תכנית מתאר. אם אין יתרון לרמ"י אז אנו מוציאים מכרז. יש לנו רפרנס לשוק האנרגיה. היה מחיר שאנו קבענו שהיה קבוע, מחיר רשות החשמל בעסקאות בפטור – הציבור נהנה מזה – הצלחו לקחת נתח נוסף ולהגדיל היצע".

"הוצאנו מכרזים בכרייה וחציבה", מוסיף קוינט. אנחנו מנסים לעשות את זה כבר משנות ה-2000. זה תחום אפור בשולי התעשייה ולא מייחסים לו משקל נכון בפעילות. סגרנו מכרז בעקבות פשרה עם חב' שפיר. הכנסנו כמעט 4 מיליארד שקל ממחצבות. אנו חושבים שזה מהלך נכון. יש עוד מחצבות שייסגרו בתקופה הבאה".

מחירי הדיור

קוינט התייחס גם למחירי הקרקע ובעקיפין למחייר הדיור: אנו רואים ירידה במחירי קרקע ליח"ד", אומר קוינט. "אנחנו שמחים שהמכרזים נסגרים. בשרשרת הייצור החוליה שלנו ממשיכה לעבוד. לענף משקל משמעותי במשק. אנו בודקים גידול במלאי דירות לא מכורות ללא התייחסות למצב על הנייר או בנויות – ואנו רואים שיש גידול. התמונה טובה מזו שמציגים הקבלנים. המדד לא בהכרח משקף את ירידת המחירים האמיתית ואנו מקווים שהמגמה תימשך. מדברים הרבה על תנופת בנייה אבל זה לא נותן מענה לביקושים גדולים", אמר קוינט.

קוינט התייחס גם לתכנית הדיור הממשלתית לשנת 2024: "עברה החלטת ממשלה בשבוע שעבר ויש בה היבטים משמעותיים - הגדלת מכסת העובדים הזרים כדי לתת מענה למחסור בשוק, דחיית תשלומים כדי להקל על קבלנים, וגולת הכותרת – סבסוד הפיתוח. אחרי ה-7 באוקטובר מטרתנו מעבר להורדת מחירי הדירות היא לשפר את הדירות בפריפריה".

תגובות לכתבה(33):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 30.
    מאותה סיבה שבנט חשב שהוא ראש ממשלה טו - דימיון פרוע (ל"ת)
    כלכלן 07/04/2024 13:17
    הגב לתגובה זו
  • 29.
    ביטול ערך הקרקע ממחיר הדירה יוזיל את הדירות ב 50% (ל"ת)
    זליג 20/03/2024 19:58
    הגב לתגובה זו
  • 28.
    נוכל 22/02/2024 19:23
    הגב לתגובה זו
    ניפחו מחירים מאות אלפי חנוקים עד הצוור שלחו אותם להתאבד עכשיו יישארו בלי בית וחובות הכל מתוזמן
  • 27.
    עובד מדינה 14/02/2024 12:57
    הגב לתגובה זו
    כשאני קורא כותרת אני מייד בודק מי אמר אותה. כל הכוכבים שמגיעים מהצד של המדינה לדורותיהם חוזים כבר שנים שמחירי הדירות ירדו. קשקוש. ישראל היא שוק חולה בהמון מובנים, ראו את הקיכוזיות בשוק הביטוח, את יוקר המחייה שלנו, את הקושי תחרות ואת מחירי הנדלן. מה שהחברים עובדי המדינה לא מבינים, שהקבלנים הם *היחידים* שמחליטים מה יהיה המחיר, וכל עוד הממשלה לא תחליף אותם בחברות סיניות שייבנו לנו דירות תוך 3 חודשים, מחירי הנדלן רק יוסיפו לעלות. במקום לקשקש בכנסים, שיתחילו לעבוד ויפתחו את השוק לתחרות של קבלנים יותר רעבים
  • 26.
    מומי 14/02/2024 09:30
    הגב לתגובה זו
    הקבלנים העלו מחירים כבר גילמו את המדד המחיר הגבוה ואז נותנים לך הטבה של פטור ממד איזה שדרוג של מטבח סטנדרטי ומזגן והעיקר לא לפגוע במחיר השוק זה הבוננזה שלהם מונופול הקבלנים למה שיורידו מחיר כבר הקרקע נקנתה והם שילמו עליהם ריבית גבוהה הם מעדיפים למכור נכסים כמו קרקעות ולטמרן את הכסף למקומות אחרים
  • 25.
    חיפה עיר בתנופה המחירים בזינוק במיוחד בשכונות החוף (ל"ת)
    בן 14/02/2024 09:13
    הגב לתגובה זו
  • 24.
    משיחיסט נדלן 14/02/2024 08:19
    הגב לתגובה זו
    אם זה החשבון שעושה החשכל מחירי הדירות אמורים להמשיך לטוס ללא היתיחסות חמשקיעים ויחידים שמחזיקים מעל 20# מהשוק ברור שהוא מכשיל את השוק בעיתוי הכי חשוב שלו. יש מאות אלפים צעירים שגרים ען הוריהם כי מחירי השכירות שברו שיאים עם עליה של 30% בחמש שנים. הוא לא מבין את השוק וחייב לעוף הביתה
  • 23.
    ריבית זה שם המשחק (ל"ת)
    אייל 13/02/2024 21:03
    הגב לתגובה זו
  • 22.
    כלכלן 13/02/2024 20:03
    הגב לתגובה זו
    מה שיפה שהרבה קונים את השטויות שלו - לא בגלל שמאמינים שזה נכון , אלא כי מקווים שיוכלו לקנות דירה לפי התגובות הרבה גרים בקרטון בחצר וימשיכו כך אם יאמינו לקוווווינט
  • 21.
    איתי 13/02/2024 19:36
    הגב לתגובה זו
    ראו הוזהרתם!!!הבנקים יודעים היטב את מצב חברות הבניה ולכן לא מאפשרים משכנתאות.הבנקים כגוף מלווה לא מעוניין להיות בטוחה בנפילת חברות בניה.
  • 20.
    אא 13/02/2024 18:49
    הגב לתגובה זו
    כי לצעירים אין מקום בארץ במחירים כאלו
  • 19.
    אין כסף לסופר - על איזה דירה אתם מדברים???????????????? (ל"ת)
    ישראלי 13/02/2024 18:21
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    הומלס 13/02/2024 17:12
    הגב לתגובה זו
    הרעיון של ארנונה כקנס הוא טיפשי. מי שמחזיק דירה ריקה כבר מפסיד את ההכנסה עליה, וכנראה הוא חי בשלום עם זה. הארנונה לא תחזיר את הדירה לשוק.
  • יש הבדל בין להפסיד ללא להרוויח (ל"ת)
    אאבב 14/02/2024 08:03
    הגב לתגובה זו
  • 17.
    מה? 13/02/2024 16:54
    הגב לתגובה זו
    צריכים את ינקי בכדי להבין את זה?!?!?! חכם, עיניו בראשו!!!!!!!
  • 16.
    יו יו 13/02/2024 15:37
    הגב לתגובה זו
    הרי השכירות עולה ויורדת. יש אפשרות שלא ימצא שוכר. מובטח זה לא. יש עודף דירות? נשמע מופרח. מה עם עולים חדשים? מה עם פרויקטים שהבניה נתקעה ממחסור פועלים? מחירי הקרקרע ירדו אבל מחיר המימון עלה. הקונים לא רואים שינוי במחיר הריאלי. חברות בניה ציבוריות מדווחות על כך שהמחירים לא יורדים מלבד מבצעים זניחים של 90/10 שמפחיתים מחיר ב2-5% שיהיה לכולנו בהצלחה
  • 15.
    ולא צריך דירות לשכירות על ידי יחידים/ סטודנטים וכו'? (ל"ת)
    הריאליסט 13/02/2024 15:32
    הגב לתגובה זו
  • שיעוף הביתה 14/02/2024 08:19
    הגב לתגובה זו
    החשכל ברמה נמוכה לא מבין את תפקידו
  • 14.
    סוף סוף מישהו בכיר שמודה שהשוק בצלילה. הגיע הזמן (ל"ת)
    asdf 13/02/2024 15:27
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    קונילמל 13/02/2024 15:20
    הגב לתגובה זו
    השתחרר לשוק כמות אדירה של דירות. יאיר לפיד תקע את השוק עם הלינארי.
  • 12.
    איש תחת גפנו ונחלתו 13/02/2024 15:15
    הגב לתגובה זו
    משבעים נפש לגוי גדול לא חיו עוד עמך מעונה וסובל במצור שוד ושבר. ווכדת תיכנון ובנייה בציון קומה אחת למשפחה אין עוד מגדלים כי קרסו וקרעו ברך חרון אפו.
  • 11.
    חלמת מגדל דירות בזול 13/02/2024 15:10
    הגב לתגובה זו
    קרקע לא יציבה בקליפורניה 25 רעידות אדמה ביממה , עמק הוואלי לא רק בנק השקעות.
  • 10.
    דני 13/02/2024 15:10
    הגב לתגובה זו
    המחירים עולים גל של ביקושים
  • 9.
    יענה נשמותיך 13/02/2024 15:03
    הגב לתגובה זו
    ארץ מצרים נושעת ושבת אהבת חצילים בצלים וטיגנת ארבה בין הערביים.
  • 8.
    אדם 13/02/2024 15:00
    הגב לתגובה זו
    יהודי! זה אומר שמחירי הדיור התנתקו מכח הקניה ואמורים לרדת בעשרות אחוזים.
  • כל העובדים בשכר נמוך מדווחים חלק קטן מההכנסות. (ל"ת)
    אאבב 13/02/2024 17:42
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    סוף סוף מישהו מבפנים שאומר אמת. (ל"ת)
    קונילמל 13/02/2024 14:48
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    שימי 13/02/2024 14:24
    הגב לתגובה זו
    המפתח הא איפה עודפי דירות. במרכז או בפריפריה? בנוסף, יהיו שינויים כתוצאה של המלחמה. לדעתי ערים וישובים בעוטף הצפון והדרום יחוו הגירה, דבר שיכול ליצור עודפי ביקוש במרכז או בערי הצפון / דרום מרכזיים כמו חיפה או באר שבע
  • 5.
    איש פשוט 13/02/2024 14:21
    הגב לתגובה זו
    שנים מפמפמים על מחסור בדירות. כעת מכריז מנהל רמ"י שיש 100,000 דירות בעודף. יפה שהוא סופר "משפחות". מה בנוגע לדירות של יחידים ?? וכמה דירות יש ליהודים מחו"ל שמגיעים לארץ לשבועיים או חודש בשנה ???
  • 4.
    פוחד מנדלן 13/02/2024 14:12
    הגב לתגובה זו
    באגח סביר אתה יודע שתקבל את הקרן...
  • 3.
    20 מיליארד רווח נקי ב9 חודש 2023 עושק המוני ואין מחריד. (ל"ת)
    והבנקים חוגגים 13/02/2024 14:07
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    דר' דום 13/02/2024 13:56
    הגב לתגובה זו
    63,150 דירות חדשות על המדף, וזה גדל ב1,200 בחודש. ובכל זאת הקבלנים לא יכולים להוריד מחיר כי את הקרקע הם קנו במחיר בועה לפי אפס ריבית, וזאת בזמן שהמימון שלהם על אותה הקרקע מתייקר. לכן אנחנו בירידה מתונה במחיר למול קריסה של 50% בכמות העסקאות. המצב הזה יסתיים בקריסה של קבלנים וכינוס נכסים. בסופו של דבר המחיר יתעדכן לפי מחיר הקרקע, וזו נפלה ב40% בשנתיים האחרונות של עליית הריבית.
  • 1.
    בינתים הכל רק עולה (ל"ת)
    מנותק 13/02/2024 13:46
    הגב לתגובה זו
רונן שור מנכ"ל אקסל סולושנס
צילום: יח"צ

בכ-90 מיליון שקל: אקסל רוכשת שתי ביטחוניות - המניה זינקה כבר אתמול; צירוף מקרים?

אקסל בנויה משכבות של רכישות היא רכשה 14 חברות מאז הפיכתה לציבורית והיום היא מעדכנת על רכישה נוספת של סטארלייט ונקסטוויב שעוסקות ב-RF ומיקרוגל ומתכננת לממן את זה בגיוס אג"ח; הרכישה מגיעה 3 חודשים אחרי עסקת סינאל, שהתבררה כמהלך בעייתי עם חשיפת טעות מהותית בדוחות הנרכשת

מנדי הניג |
נושאים בכתבה אקסל

לפני שנדבר על הרכישה אנחנו רוצים לדבר רגע על המניה. המניה של אקסל אקסל 12.52%   קפצה לנו על המסכים אתמול וכנראה גם אתם תהיתם מה מתבשל שם. המניה עוד הספיקה לרדת מתחת לרף הפתיחה אבל מאיזור 11 בבוקר היא התחזקה וזינקה עד 8% עד שנעלה ב-6.7%. כל זה לא קרה במחזורים זניחים זה קרה בתמורה עצומה של 5.1 מיליון שקל שזה כמעט פי שבעה מהמחזור הממוצע שלה בשבוע האחרון. אז למי מכם שתהה אמש אם יש התפתחות חדשה סביב עסקת סינאל הבעייתית גילה הבוקר שזה סיפור אחר. אקסל שוב יצאה לשופינג, הפעם ביטחוני ויש סיכוי שמישהו ידע משהו ו"עשה עם זה" משהו. זה לא ממש מפתיע ולא כל כך חריג, לצערנו, לראות זינוקים או צניחות במניות לפני שהציבור מתעדכן על מה קרה. 

זה חלק מהרעה החולה של הבורסה המקומית, זה מה שהעניק לה את הכינוי "ביצה". מי שקיווה שהמצב הזה שייך לעבר מגלה כל פעם מחדש שיש עוד דרך ארוכה לעשות, מענישה והרתעה ומחקר - אותו ניתן לבצע בקלות - כדי לגלות מי העמיס או התפטר לפני שהמשקיעים ידעו. מעגל הקסמים הזה ממשיך וימשיך כל עוד חברות וגופים מסוימים ינהלו את הקשר עם השוק דרך "סקופים" ומהצד השני גופי תקשורת יזינו את הפיד מ"בלעדי" ל"בלעדי".


הגרף התוך-יומי של אקסל - צילום מתוך הטרמינל


הרחבת דריסת הרגל בשוק הביטחוני

אקסל חתמה על הסכם לרכישת סטארלייט טכנולוגיות ונקסטוויב טכנולוגיות, שתי חברות ותיקות שהוקמו בשנת 2000 ופועלות בתחום מערכות ה-RF והמיקרוגל לתעשיות ביטחוניות. אלו  טכנולוגיות שנמצאות בשימוש נרחב במערכות כטב"מים, כלים אליהם יש ביקוש גדול לא רק בשל המערכה הביטחונית שהייתה בישראל אלא וביתר שאת מהמציאות הגיאופוליטית באירופה כשכלי טיס בלתי מאוישים משנים את פניו של שדה הקרב. בין הלקוחות של החברות נמנות רפאל, אלביט, התעשייה האווירית ועוד. במקרים מסוימים הן מספקות רכיבים ייעודיים שמהווים חלק מובנה במוצרים המרכזיים של הגופים האלה, כך שהביקוש לפעילות שלהן מושפע ישירות מצברי ההזמנות הגדלים של התעשיות הביטחוניות. 2 החברות נשלטות במלואן על ידי המייסדים רמי בל-עש ואודי פרידמן, מהנדסים בעלי ניסיון של שנים רבות, אלו גם ימשיכו להוביל את הפעילות לפחות שנתיים וייתכן עד חמש שנים קדימה.

העסקה בנויה משני נדבכים. במועד ההשלמה תשלם החברה 49.2 מיליון שקל במזומן, ובשלב ב' היא תוסיף עד 40.3 מיליון שקל נוספים במידה והחברות יעמדו ביעדי הרווח הממוצעים לשנים 2026-2028. עוד סוכם כי סטארלייט ונקסטוויב יוכלו לחלק דיבידנד מהרווחים שבקופה לפני השלמת העסקה, כך שההון העצמי של כל אחת מהן לא ירד מ-1.5 מיליון שקל.

השקעות אלטרנטיביותהשקעות אלטרנטיביות

השקעות אלטרנטיביות אינן מילה גסה, אבל חייבים להפסיק להשוות תפוזים לתפוחים

הדיון על "קריסת" השוק האלטרנטיבי מפספס את העיקר - אין דבר כזה שוק אחד או מודל אחד; בין פלטפורמות אחראיות עם מנגנוני חיתום וביטחונות לבין גופים שנשענו על הון חדש בלבד, עובר קו דק שמפריד בין ניהול סיכון מושכל לבין הימור מסוכן - טור תגובה של אייל אלחיאני  מייסד ומנכ"ל טריא
אייל אלחיאני |

בטור שהועלה כאן ניסו להסביר "מה קרה" לשוק ההשקעות האלטרנטיביות. שמות מוכרים כמו הגשמה, סלייס, טריא ואחרות נזרקים יחד לסל אחד, כאילו מדובר באותו מוצר, באותו מודל ובאותה רמת סיכון ולא היא.

מדובר בטעות יסודית, כמעט פדגוגית: אין דבר אחד שנקרא “השקעה אלטרנטיבית”.

השקעה אלטרנטיבית היא שם גג למאות מודלים שונים: מאשראי צרכני, דרך מימון נדל״ן, ועד השקעות אנרגיה וקרנות חוב. בין קרן גמל שגייסה כספי חוסכים והשקיעה אותם בפרויקטים כושלים בניו־יורק, לבין פלטפורמת הלוואות בין עמיתים שמאפשרת השקעות מגובות נדל״ן בישראל - אין שום דמיון, לא ברמת הפיקוח, לא במבנה ההשקעה ולא ברמת השקיפות. מדובר במוצרים שונים בתכלית. כל זאת בנוסף להשפעה המהותית על התחרות ועל האימפקט החברתי.

הציבור הישראלי צמא לאפיקים אלטרנטיביים, וזה לא מקרי. במשך עשור של ריבית אפסית, משקיעים נאלצו לבחור בין תשואה זעומה בבנק לבין השקעות ספקולטיביות בחו״ל. ההשקעות האלטרנטיביות, כשהן מנוהלות נכון, יצרו אפיק שלישי - כזה שמחבר בין הכלכלה הריאלית (דיור, אשראי לעסקים קטנים) לבין הציבור הרחב, ומאפשר תשואה ראויה לצד ביטחון יחסי.

אבל בין זה לבין “שיווק אגרסיבי של חלומות” יש תהום.

ההבדל האמיתי איננו בסיפור השיווקי, אלא בניהול הסיכון.

מי שבנה מנגנון בקרה, שקיפות, חיתום וביטחונות איכותיים - הוכיח את עצמו גם בתקופות משבר ושרד. מי שבנה על זרימה אינסופית של כסף חדש - קרס. זה כמובן נכון להשקעות אלטרנטיביות כמו גם לבנקים שונים בארץ ובעולם (שחלקם קרסו וגרמו להפסדים משמעותיים למשקיעים).

להכניס את כולם לאותה רשימה זה כמו לכתוב שטסלה וניסאן הן “שתי חברות רכב” - עובדתית זה נכון, אך מהותית מדובר בשני מוצרים שונים לחלוטין מכל הבחינות.