אלמוגים: "אנחנו גם היזם וגם הקבלן - לכן הרווח נשאר אצלנו"

מנכ"לית חברת אלמוגים אלמוגים 0.83%  , מיכל גור, מאמינה שהתחדשות העירונית תהפוך למנוע צמיחה דרמטי. בשיחה עם ביזפורטל היא מדברת על היתרון בשילוב של יזמות וביצוע, ועל מה שמסתתר מאחורי המספרים בדוחות. החברה - חשוב לציין: נחשבת לשחקנית די יציבה בשוק הנדל"ן למגורים. בעיקר בעקבות הסיבה שצוינה כאן - היא גם עושה יזמויות ומקדמת פרויקטים, ובנוסף היא זו שמבצעת אותם. מה שחוסך עלויות שיכולות להכביד על תקן 21 (שבוחן את הכדאיות הכלכלית של כל פרויקט) ובכך היא מגיעה לפרויקטים עם שיעור רווחיות גבוהה.

 עוד יתרון הוא השליטה בתהליך הייצור כפועל יוצא מכך. כמו כן, יש יתרון נוסף בכך שהפעילות הקבלנית של החברה, לא נותנת שירותים לאחרים. כלומר - היא פועלת רק עבור אלמוגים ובכך היא ממוקדת בפרויקטים שלה, מעסיקה עובדים שכבר יודעים את תהליך העבודה וגם מכירה את הדרישות והרגולציה על הפעילות שלה. יש לחברה כ-7 אלף דירות בשלבים שונים בהתחדשות עירונית, וקרוב לכ-10 אלף דירות סה"כ בשלבים שונים.

החברה פועלת בשתי זרועות: הראשונה, היא יזמות קלאסית של נדל"ן למגורים - בעיקר בשכונות חדשות ברחבי הארץ. והשנייה היא התחדשות עירונית, שבה היא פועלת כ-6 שנים וככל הנראה גם מהווה את 'חוד החנית' שלה.

וכששואלים את המנכ"לית, רו"ח בהכשרתה - איך נכון להסתכל על המספרים? גור משיבה: "לא לפי רווח נקודתי. אנחנו בונים מנוע, והוא עוד יפרוץ קדימה". דרך אגב - היא גם לא מכנה את ההתחדשות עירונית כתחום פעילות רגיל - אלא כ'סטארט אפ'.

דבר נוסף שחשוב לדעת בכלל על יזמיות הנדל"ן בבורסה - הן פועלות עפ"י תקן IFRS 15. והוא אומר שבפועל חברה תכיר בהכנסות רק כאשר היא עומדת באבני יסוד של הביצוע. כך לדוגמא: כאשר החברה תגיע לשלב הדיפון והחפירה, היא תכיר בשיעור קטן מהרווח. ואז כשהיא תתתחיל לבנות אז תכיר בעוד חלק ולאט לאט תכיר לפי כך עד שתסיים את הפרויקט ותראה את ההכנסות והרווחים במלואם.

בתור משקיע, מה חשוב להבין על אלמוגים?

"אנחנו חברה שמבצעת אך ורק את הפרויקטים של עצמה. לא מספקים שירותי קבלנות לגורמים אחרים, ולא לוקחים עבודות חוץ", מסבירה גור ומוסיפה: "זו לא החלטה טכנית, אלא אסטרטגיה מובהקת שמלווה את החברה כבר שנים, לשמור את כל שרשרת הערך - מהתכנון, דרך ההיתרים ועד הביצוע בפועל, אצלנו בתוך הבית. המשמעות ברורה: שליטה מלאה בכל שלבי הפרויקט, שקיפות מקסימלית, חיסכון בעלויות, ושיפור משמעותי בשורת הרווח".

לדבריה, החברה פועלת בשוק המגורים בלבד, בעיקר בפרויקטים של בנייה רוויה בהיקפים של מעל 100 דירות - ובמיקומים שמוגדרים כ'מעגל שני': ערים כמו רחובות, יבנה, חדרה, נשר, באר יעקב, ועוד. "אנחנו לא נוגעים בצמודי קרקע ולא עוסקים במשרדים או לוגיסטיקה", היא מבהירה. "ההתמחות שלנו ממוקדת - מגורים בלבד, בביצוע עצמי".

איך זה משפיע על הרווחיות?

"אנחנו עובדים בשיטת 'Cost plus', כלומר - מבצעים את העבודות במחיר העלות בתוספת מרווח רווח מוסכם מראש, שנע בדרך כלל בין 10% ל-12%", היא מסבירה. "השיטה הזו, שנעשית בשקיפות מלאה מול השותפים שלנו, מבטיחה איזון בין רווחיות לבין יעילות בביצוע, במיוחד כשהקבלן והיזם הם אותו גוף". לדבריה, אחת מנקודות החוזק המרכזיות של החברה היא היעדר תלות בקבלן חיצוני: "כשאין גוף שלישי שצריך להרוויח על הדרך, הרווח נשאר אצלנו, וזה בא לידי ביטוי בשורה התחתונה של כל פרויקט.

בתקופה שבה מחירי הביצוע נמצאים בעלייה מתמשכת, בגלל יוקר תשומות, עליית שכר ופערי רגולציה. היתרון הזה מתחדד עוד יותר. "כלומר, בעוד שחברות אחרות תלויות בקבלנים חיצוניים שעלולים לעכב, לייקר או לאבד שליטה בשטח - אצלנו הניהול, ההקמה והאחריות מרוכזים תחת קורת גג אחת. זה נותן שקט ללקוחות, לשותפים - וגם למשקיעים שלנו".

כמה פרויקטים יש לכם כרגע בביצוע ובצנרת?

"אנחנו עם כ־1.3 אלף דירות בביצוע, ועוד כ־1.2 אלף בשלבי תכנון. חלקם ייצאו השנה, חלקם בתחילת שנה הבאה, הכול מגורים". למעשה - אלמוגים פועלת אך ורק בתחום הנדל"ן למגורים, וזה מצד אחד מאוד מעניין כי היא עושה את מה שהיא הוקמה בשבילו ומה שהיא מתמחה בו. אבל, מצד שני, יש גם את עניין הריכוזיות שהרי אנחנו יודעים 'שלשים את כל הביצים בסל אחד' זה דבר שיכול להיות מסוכן.


האם לא כדאי לכם לחשוב על התפתחות לתחומי נדלן נוספים?

"לא, אנחנו מאוד ממוקדים. זה היתרון שלנו. אין אצלנו פזילה לאפיקים אחרים - לא נדל"ן מניב, לא שטחי מסחר, ולא צמודי קרקע. רק מגורים בבנייה רוויה, בעיקר בערים כמו יבנה, רחובות, חדרה, נשר, ועוד.

• המנוע: התחדשות עירונית; אלמוגים עם צמיחה של 44% בהכנסות
• "התחדשות עירונית היא הסטארט אפ של תחום הנדל"ן; זה מנוע צמיחה לרוב החברות בתחום"

ומה לגבי ההתחדשות עירונית?

ההתחדשות העירונית מבחינתנו היא כמו סטארט אפ בתוך החברה. לפני שש שנים נכנסנו לתחום, והיום זה מנוע הצמיחה שלנו. זכינו לאחרונה בשישה מכרזים, אנחנו בונים מערכת, מגייסים צוותים, ויודעים שזה יפרוץ בשנים הקרובות.

איך נכון למשקיע לנתח את החברה?

"אנחנו לא רק חברה יזמית רגילה, אבל גם לא רק חברת התחדשות. אז אם חברות רגילות נסחרות לפי מכפיל 1.3-1.5, והתחדשות נסחרות ב־4-5, אנחנו לדעתי צריכים להיות סביב מכפיל 3.

הרבעון הראשון שלכם היה חלש יחסית, האם זה מייצג?

"ינואר ופברואר הם תמיד חודשים שבהם הקצב הוא איטי. ההכרה ברווח בענף שלנו היא לפי התקדמות ביצוע ומכירות, ולכן תחילת השנה תמיד פחות מייצגת. הרבעונים החזקים הם השלישי והרביעי. ועוד דבר,בגלל שזו הכרה לפי IFRS 15, הרווח הוא אקספוננציאלי, לא ליניארי. ככל שהפרויקט מתקדם, ההכרה ברווח מואצת, גם אם המכירות לא בשיא".

• מה למדנו השבוע: בתי השקעות הן אופציה על שוק המניות; תשואה של מאות אחוזים בשנה
• סיכום שבועי בת"א - המניות והכותרות שעשו את השבוע, ואיזה הסקטור היה החזק ביותר
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"