מהי התכנית המחליפה של עיריית ת"א לתמ"א 38 והאם היא תיושם?
מהי תכנית 5555 והאם היא תיושם?
על פי מסמכי התכנית תא/5555, היא עוסקת בששה רבדים שונים: 1. חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה 2. התחדשות המרקם הוותיק בעיר 3. הגדלת מלאי המגורים 4. שיפור וחיזוק המרחב הציבורי 5. קביעת חזית מסחרית פעילה וצמתי רחובות פעילים 6. קביעת שטחי ציבור מבונים.
כך יחזקו בתים בתל אביב (מתוך מסמכי התכנית של עיריית ת"א)
עיקרי התכנית מתחלקים לשני חלקים, כלומר היא מתחלקת לשני סוגי אזורים: א. אזורים בהם ניתן יהיה להוציא היתר מכוח תכנית חדשה כוללת תא5555 ב. אזורים בהם אושרה או תאושר תכנית מפורטת (תכניות קיימות או חדשות). המטרות הן בכפוף לתכנית המתאר הכוללנית - שמירה על תבנית הבנייה, מגרשי בנייה נמוכה המיועדים לשמירה על המרקם העירוני ותבנית הבנייה בתחומם. 2. הבחנה בין הריסה ובנייה לעיבוי וחיזוק. 3. התייחסות לנושאים רוחביים: א. הקצאות לצרכי ציבור: הפרשה לקומה מבונה ב. חזית פעילה ג. דיור מכליל ד. תנועה חנייה ה. קרנות תחזוקה ו. בנייה ירוקה.
לפי הפרוטוקול, מהנדס העיר אודי כרמלי הסביר במהלך הדיון כי "בעקבות תיקון לחוק, נתוותה בפני הרשויות המקומיות דרך איך להמשיך התחדשות נקודתית ברחבי העיר. חלופת שקד דיברה על כמה חלופות ונתנה כמה כלים. הכלי הראשון שאנו בוחנים הוא תוכנית כוללת בניגוד לתוכנית כוללנית. הקו הכחול של התכנית הכוללת, כולל את כל העיר ובסמכות ועדה מחוזית. היום אנו לא מאשרים אלא ממליצים להעביר מסמכים למחוז. המהות היא לאפשר ודאות של התחדשות עירונית בעיר והמשכיותה באזורים מסוימים בעיר".
כרמלי התייחס לחלופת שקד, התכנית שאמורה להחליף את תמ"א 38 ומגדילה את זכויות הבניה בעד 450%. הוא הסביר כי "התכנית לא תחול ברוב אזורים בעיר, כי נרצה בהם תוכניות נקודתיות. חלופת שקד נהגתה בגלל הביקורת העזה ברשויות לעניין חוסר התכנון בהתחדשות נקודתית באזורים מסוימים, ללא השבחה וללא הקצאות ציבוריות. אנחנו מאפשרים אפשרות ללקיחת שטחי ציבור. הכוונה להמשיך את מדיניות הועדה לתמ"א 38. עושים כאן אדפטציה לכל התהליך של חלופת שקד".
לדבריו, בחלופה הנוכחית העירייה מבקשת לעשות כמה דברים. כבר אז הוא רמז לגבי עתידה של תמ"א 38. "רשות מקומית יכולה להחליט שהיא איננה רוצה להמשיך את התמ"א 38 והתמ"א לא תחול בשטחה, היא יכולה להחליט שהיא בוחרת בתוכנית הכוללת להתחדשות עירונית כפי שאנו ממליצים כעת, וכשתתקבל החלטה להעביר מסמכים למחוז התוקף הטכני של תמ"א 38 יוארך עד סוף 2026. התוקף לא יכול להיות מוארך אם לא הועברו מסמכי התכנית הכוללת למחוזית".
כרמלי הוסיף בהמשך כי "הקבלנים למודי סבל בכל תיקון חדש. אנו ממשיכים בדרך של השנים האחרונות, אין כאן תפיסה חדשה, הניסוח צריך להיות כזה שאפשר יהיה להוציא היתרי בניה בצורה קלה שקופה ומהירה". הוא הבהיר כי המצב היוצא הוא מדיניות תואמת תמ"א 38 ובהתאם לתיקון 139 (חלופת שקד).העירייה לא רוצה בהארכת התכנית
חשוב להבין שההחלטה שהתקבלה באפריל, על פקיעתה של תמ"א 38, קבעה כי רשות שרוצה להאריך את תוקף התכנית יכולה לעשות זאת אם רק תבקש, אבל בתנאי שתגיש תכנית חלופית. זה לא נחת על הרשויות משום מקום - המועד הזה הוארך שוב ושוב (בפעם האחרונה הוארך מחודש פברואר בחצי שנה, בשל המלחמה), כך שהיה להן מספיק זמן לייצר תכניות מחליפות. הפעם, המדינה החליטה כי לא ייתכנו הארכות נוספות ומי שלא תגיש תכנית חדשה עד ה-1 באוגוסט, כלומר יום חמישי הקרוב, לא תוכל לקבל הארכה. ישיבת מליאת מועצת העיר ת"א-יפו אמורה להתכנס היום (שלישי) כדי לדון בחלופות לתכנית. בעירייה טוענים שתמ"א 38 שפעלה 19 שנה לא הצליחה לממש את עצמה ולכן לא נשמעים מודאגים מסיומה. גורמים בעירייה טוענים כי תכנית חלופית תוגש, אבל זה ייקח ככל הנראה חודש-חודשיים מעבר לזמן המקורי. יחד עם זאת, חשוב לציין שהתהליך דורש שיתוף ציבור ואישור וועדת מחוזית, כך שהיא תאושר כנראה רק בעוד מספר חודשים. בעירייה מסבירים שאפשר להוציא תכניות באמצעות הוצאות היתר בנייה גם אם תמ"א 38 לא קיימת, כך שניתן יהיה להקים ממ"דים בשטחה גם ללא צורך בהארכת התכנית.
התושבים צריכים לחשוש? התחדשות עירונית (שלומי יוסף)
עוד נטען, כי "הנזק שנגרם מהתכנית גדול מהתועלת שלה", אך מנגד, המבקרים טוענים כי "היעדר מיגון מתאים לבניינים ישנים, מסכן את התושבים - במיוחד בעת הזאת". דרום ומזרח העיר הם המקומות החשופים ביותר, משום שמרבית הבניינים הישנים מרוכזים שם.למה כולם מדברים על תל אביב?
בניגוד לתל אביב, חשוב לציין כי רשויות מקומיות רבות כבר הגישו תוכנית חליפית לוועדות המחוזיות, כך שהתוכנית בשטחן תמשיך לחול עד מאי 2026 או עד אשר תאורה התכנית החדשה. אז למה כולם מדברים על תל אביב? כי זו עיר מרכזית וגדולה, והיא אחת היחידות שלא באמת דנה בהארכת התכנית. בניגוד אליה, רשויות אחרות כמו כפר סבא, פתח תקוה, חיפה, באר שבע, אשדוד, חדרה, רמלה, יבנה, נהריה, רעננה, קריית ביאליק, לוד, גבעתיים, רמת גן וראשון לציון הכינו תכניות מחליפות. גם בבית שמש ואשקלון התכנית אמורה לפעול. הבעיה נוצרה סביב תל אביב ובת ים, שם התכניות התעכבו והמשמעות היא פשוטה - כל הפרויקטים בעיר שלא הגישו בקשה להיתר בנייה ייעצרו. נראה כי אף אחד מחברי מועצת העיר לא הופתע מההחלטה של העירייה. כבר תקופה ארוכה שעיריית תל אביב לא נקפה אצבע בנוגע לתוכנית מחליפה ומאז שאישרה לפני קצת יותר משנה את תא/5555 להפקדה במחוזית, שום דבר לא קרה. ההערכה היא שגם מהישיבה היום לא תצא הבשורה - כלומר, תל אביב תסיים בעוד חודש את תמ"א 38 בשטחה ללא תכנית מחליפה. לטענת עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה, "אין זה מופרך להניח שהסיבה האמיתית לביטול תמ"א 38 בתל אביב היא רצונה של העירייה לגבות היטלי השבחה ולקבל שטחי ציבור בכל פרויקט. משמעות הביטול המיידית היא עיכוב ארוך ומניעת ממ"דים מאלפי דירות בעיר, ומניעת חיזוק ומיגון הבניינים". היא מוסיפה כי "לא ברור איזה מענה תתן העיריה לתושביה בתקופה שעד אישורה של תוכנית התחדשות עירונית כללית לעיר, ובעקבות המצב הבטחוני היה נכון יותר לנקוט במדיניות אחרת, ולהאריך את תחולת התמ"א בעיר לפחות עד לאישורה של תוכנית התחדשות כוללת, אותה ניתן לקדם בזריזות". ביקשנו תגובה. בעיריית תל אביב הפנו אותנו למסמך ההסבר של מליאת הועדה המקומית שתתכנס אחר הצהריים. שם נכתב בין היתר כי "תכנית ת"א/555 לא תוגש עד ל-1 באוגוסט לועדת המחוזית ומימילא, לאור החלטות המועצה הארצית - התמ"א תפקע מאליה. עם זאת, למען הזהירות בעיקר למען הסר כל ספק ומתן ודאות לשוק, מומלץ שהוועדה תבהיר בהחלטה את עמדתה, לפיה היא אינה מעוניינת בהארכת תוקף התמT" בתחומה מעבר ל-29 באוגוסט וזאת - ובהמשך לעמדת הרשויות המקומיות זה שנים - ועל רקע כלל המפורט לעיל בדבר נזקי התמ"א, העולים בהרבה על תועלתה".
- 4.dw 01/08/2024 16:29הגב לתגובה זומי שרוצה לקדם התחדשות שיתכבד ויגיש תבע נקודתי, בו, בצדק, העיריה תדרוש תועלות ציבוריות. אי אפשר להכפיל ולשלש את מספר הדירות באזור, כשהמשמעות היא הוספה של המון משפחות (כי מחליפים דירות קטנות בגדולות) ואלה תזדקקנה לגני ילדים ובתי ספר. מי יממן את גני הילדים ובתי הספר? הפיה הטובה? רוצים להגדיל את דירתכם ולהנות מבניין חדש עם עוד דירות? מצוין, אז ממנו את תוספת השירותים הנדרשים. אף אחד לא חייב לכם כלום. לחילופין מוזמנים להתקין חמ"ד בדירתכם, על חשבונכם. חדר מוגן דירתי. 80 אלף שקל, שבוע עבודה, ויש לכם מיגון פרטי, בלי טובות של שכנים או עיריה. רוצים להוסיף דירות לשכונה? סבבה. קחו בחשבון שיש לזה מחיר. לבחירתכם. זו עמדה עקרונית. עם ישראל אוהב להתרבות ולהתרבות הזו יש מחיר. תתמודדו. עמותת צפוף עוסקת בדמוגרפיה החריגה של ישראל. מוזמנים לעיין באתר.
- 3.יזמים תאבי הצע 30/07/2024 17:55הגב לתגובה זומה שמעניין את היזמים ועורכי דין של התחדשות עירונית, זה לשלשל ערימות כסף לכיסם הפרטי. תמ"א הם עושים רק איפה שיש הרבה כסף. כאילו "מיגון" מענין אותם
- 2.שפוי 30/07/2024 11:18הגב לתגובה זוהעניין פשוט- ישר רק מוטיציה אחת והיא איך למקסם לקבלנים את הרווח. ברגע שיבינו זאת במועצת העיר יאשרו את התכנית
- 1.רחל 30/07/2024 10:36הגב לתגובה זובראשלצ עושים לנו תמא 38 מהבית שלי אני יכולה להתניע את רכב של השכן שלי. ואני קומה ראשונה על עמודים. זוועת אלוהים. מי מאשר תוכניות כאלה?
דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
ההגרלה הבאה תהיה כנראה במרץ-אפריל, באיזה ערים יהיו הגרלות, מה יהיה היקף ההגרלות בשנה הבאה ומה יהיו ההנחות? וגם - 140 אלף זכאים מתלבטים אם לחפש דירה בשוק החופשי - מתי הם ירדו מהגדר?
תוכנית "דירה בהנחה", שהחליפה את מחיר למשתכן והפכה למנגנון המרכזי של המדינה לסבסוד דיור לזכאים, צפויה להיכנס לשלב משמעותי בקרוב. מצד אחד, ההטבות-הנחות על הדירות האלו ייקטנו בשל לחץ מהאוצר ובשל הירידות בשוק בשנה האחרונה שמגיעות גם ל-10%. מצד שני, הכוונה של משרד השיכון והבינוי להרחיב את ההגרלות גם לאזורי המרכז ולכלול ערים נוספות.
בחודשים מרץ-אפרל צפויה הגרלה ראשונה בהיקף של מעל 9,000 דירות - זה לא סופי, זו הכוונה של משרד השיכון והבינוי. התכנון הוא שיהיו בשנה הבאה שתי הגרלות בהיקף כולל של כ-15-16 אלף דירות. בשנת 2025 היו שתי הגרלות עם כ-11.5 אלף דירות. כלומר, היקף השיווקים יעלה.
140 אלף זכאים מחפשים דיור
הבעיה שיש 130-140 אלף זכאים שלא זכו בהגרלה האחרונה והם ינסו את מזלם גם השנה, כשאליהם יצטרפו לפחות עוד 10 אלף זכאים חדשים. במינימום של 140 אלף איש שיתמודדו על הדירות האלו - לכאורה סיכוי של כ-10% לזכות, אבל כמחצית מהדירות מיועדות למילואימניקים בעיקר לוחמים, ועוד חלק משמעותי מנותב לבני המקום. זה משאיר כמות נמוכה במיוחד לאחרים. וכל זה כשבאזורי הביקוש הסיכויים לזכות מלכתחילה אפסיים. במקומות פחות מבוקשים יש סיכויים טובים יותר, אבל אנשים לא רוצים לגור שם וגם ההנחה היא יחסית נמוכה.
ועדיין - ברור שמי שזכאי צריך להתמודד. זה כרטיס הגרלה בחינם, למה לא לגרד? השאלה היא לא אם להתמודד או לא, אלא האם במקביל לניסיונות לחפש דירה כי אחרי הכל, מחירי הדירות בירידה משמעותית. חלק כבר עכשיו מחפשים, וככל שהם יחפשו יותר, כך דווקא הם יעצרו את ירידת המחירים. אם כולם היו מתנהגים "כראוי" ולא מחפשים דירות, אלא מחכים - המחירים היו נופלים. הבעיה שאין "משמעת קבוצתית" וככל שהסיכוי בהגרלות יפחת וככל שהמחירים בשוק החופשי ירדו, אנחנו נראה עוד ועוד מתעניינים בדירות.
- הקבלנים התנגדו, המדינה ביקשה אחידות - וזו התוצאה
- מה הסיכוי שלכם לזכות בדירה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
האם זה נכון לחפש? האמת שכן. זוג, משפחה זכאית אומנם מחזיקה בזכות שווה כסף, אבל מה יעזור לה אם הסיכויים נמוכים וגם אין וודאות לגבי המשך. היא צריכה מקום לגור, ולכן הירידות בשוק מתחילות להיות לחלק מהמשפחות מעניינות, עוד 55 למטה וסיכוי טוב שמשפחות וזוגות רבים יחזרו לחפש. אין לנו עצה-המלצה, כל אחד עושה את החישוב לעצמו, אבל יש דרך מתמטית - סיכוי הזכייה הם 10% בשנה, הרווח הצפוי בעסקה כזו הוא כ-250300 אלף שקל (זה הממוצע של ההנחות - גם הנחות קטנות וגם גדולות, בהינתן המחירים הנוכחיים והירידות בשוק החופשי). כלומר יש לכם זכות שהתוחלת שלה שווה כ-30 אלף שקל.
חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים?
משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור - 5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים.
העלמות מס במיליארדים
רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.
ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות.
שוק השכירות מגלגל מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
שלושה מסלולי מיסוי
מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס. במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"
