תכנית חדשה במתחם חסן ערפה בת"א: 291 דירות, כולל שכירות ארוכת טווח
הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו אישרה בשבוע האחרון למתן תוקף שתי תכניות של חברת "יובלים סיטי בוי", במתחם חסן ערפה בתל אביב. במסגרת התכניות תקים החברה 3 מגדלים הכוללים בסך הכל 291 יח"ד הכוללות גם דיור בר השגה לשכירות ארוכת טווח וכ-100,000 מ"ר לתעסוקה, מסחר ושטחים ציבוריים בהם בתי ספר והקמת פארק חדש.
התכנית נועדה לפתח את מרחב יצחק שדה על ידי תוספת שטחים לשימושי תעסוקה, מסחר מגורים, היא סמוכה לתחנות רכבת ישראל ולתחנות המטרו ושמה דגש רב על פיתוח המרחב הציבורי, כולל יצירת גישה ישירה למבנה מהרחוב ויצירת מעברים המאפשרים רצף של תנועת הולכי רגל ורוכבי אופניים ברחבי המרחב ומכיוון רחוב ישראל טל. תחילת העבודות בשטח צפויות בעוד כשנה.
תכנית ראשונה שאושרה למתן תוקף, בה שותפים חברת יובלים סיטי בוי (50%) ואקרו נדל"ן והפניקס (50%) היא על דרך מנחם בגין 66-70 פינת יצחק שדה בצמוד לצומת מעריב. התכנית משתרעת על פני שטח של כ- 6.25 דונם וכוללת איחוד של שלושה מגרשים, בייעוד לשימושי תעסוקה, מסחר, מגורים ושטחים ציבוריים, סה"כ זכויות הבניה עומדות על כ-107 אלף מ"ר.
במסגרת התכנית יוקמו 2 מגדלים, האחד מגדל מגורים בגובה 40 קומות, שיכלול 170 יח"ד בשטח כולל של כ-80 אלף מ"ר, מתוכן 25 דירות לדיור בר השגה בשכירות ארוכת טווח לתקופה של 25 שנים בשכירות מוזלת.
המגדל השני, בן 45 קומות ישמש לתעסוקה בהיקף של כ-60 אלף מ"ר. קומות הקרקע של שני המבנים מיועדות עבור מסחר, שירותים ותעסוקה. בנוסף, כ- 5,000 מ"ר יוקצו עבור שטחי ציבור. התכנית כוללת חניונים תת קרקעים. בצמוד למתחם, בפינת הרחובות יצחק שדה ומנחם בגין מתבצעות עבודות להשלמת תחנת קרליבך של מפגש הקו האדום והירוק של הרק"ל. התכנית מקודמת בהתאם לתכנית המתאר תא/ 5000.
התכנית הנוספת במתחם חסן ערפה, בבעלות חברת יובלים סיטי בוי שבבעלות רן בלינקיס ואיציק ברוך. התכנית היא בדרום מרחב יצחק שדה, ברחוב טל ישראל, בשטח של כ- 3.5 דונם. במסגרתה יוקם מגדל בן 43 קומות בהיקף של כ-48 אלף מ"ר הכולל עירוב שימושים בו יוקמו 121 יח"ד כולל 35 דירות לדיור בר השגה בשכירות ארוכת טווח לתקופה של 25 שנים בשכירות מוזלת ומסחר ותעסוקה בהיקף של כ-35 אלף מ"ר וקומת קרקע מסחרית. התכנית כוללת כ-2,900 מ"ר עבור שטחים ציבוריים בנויים וקומות מרתף עבור חניה לדיירי הבניין ולשימושי מסחר ותעסוקה.
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
בנימין נתניהומחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
מה הקשר בין מחירי הדירות לראש הממשלה, בנימין נתניהו; על המחירים בת"א ובשאר הארץ, על ההשפעה של ת"א על מקומות אחרים, על הסיבות לירידה במחירים ומתי תדעו שמתקרבת עצירה בירידת המחירים?
מחירי הדירות בת"א חזרו 3 שנים אחורה. מדד מחירי הדירות בעיר הגדולה צנח כמעט 6% מהשיא, קצב שנתי של כ-9%. כך עולה מנתוני הלמ"ס. בפועל, הירידה חדה יותר משתי סיבות עיקריות - הראשונה היא שהלמ"ס לא מודד מחיר כלכלי, אלא מחיר שהקבלן מספק למדגם. אלא שהמחיר הכלכלי, הכולל הנחות מימוניות ומבצעים נמוך דרמטית מ"מחיר המחירון". השנייה - הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של חודשיים וחצי. אתמול עם פרסום המדד קיבלנו נתונים לחודשים ספטמבר-אוקטובר, "ממוצע" של 1 באוקטובר (לפני חודשיים וחצי). אין שום סיבה בעולם שהגוף הכי חשוב במדינה בניתוח ואספקת נתונים כלכליים לקובעי מדיניות לצורך קבלת החלטות, יהיה כל כך לא מעודכן ועם תהליכים ארכאיים. היכולת לדעת בכל רגע נתון, אולי בעיכוב קטן את מחירי הדירות היא קלה ופשוטה ואתם רואים אותה כאן ובאתרים אחרים - עסקאות שוטפות עדכניות, לוחות מודעות, שיחות עם מוכרים וקונים ועוד. אם עיתונאים יכולים, בטוח שבלמ"ס יכולים.
צניחה במחירי הדירות בת"א
בכל מקרה, שתי הסיבות האלו גורמות לכך שהמידע חלקי. מחירי הדירות על פי הלמ"ס ירדו בספטמבר-אוקטובר ב-0.5% ובת"א ב-1.1%, ובמצטבר ירדו כבר 8 חודשים רצופים בשיעור של מעל 3% בכל הארץ ו-5.8% בתל אביב. הערכה מעודכנת יותר היא שהמחירים בכל הארץ ירדו בכ-7%, ובתל אביב מעל 10%. זו לא ירידה , זו כבר צניחה חופשית.
צריך להזכיר שת"א היא העוגן של המחירים. כולם מתיישרים אליה. אם בתל אביב עולה דירה ב-4 מיליון, אז דירה דומה תעלה בגבעתיים 80% ממנה ברמת גן 70% ובפתח תקווה 60%. לא מדע מדויק, אבל הכוונה שהיא השוק שאליו מתיישרים. ולכן, הטענה של קבלנים ואינטרסנטים שונים שהירידות יהיו רק בת"א ולא יגלשו למקומות אחרים אינה נכונה. ברגע שנקודת הייחוס משתנה, הכל משתנה, מי פחות מי יותר וכמובן שיש גם גורמים ספציפיים שמשפיעם על כל אזור. האזורים החרדים לא קשורים לשאר המקומות. הביקושים שם גדולים וחזקים והמחירים עולים.
בירושלים יש תופעה הפוכה לתל אביב - עלייה עשירה שמעלה את המחירים. בת"א, הפיל שבחדר הוא הירידה. בוועידת ביזפורטל, דיברו על ההגירה נטו, ועל פי הדוברים מדובר על 40 אלף איש מאזור המרכז שעזבו השנה את הארץ. מדובר על 10-15 אלף דירות שלא צריכים אותם, היצע הדירות בעצם גדל. זה אחד ההסברים החשובים לירידה במחירי הדירות. אבל זה גם מעלה שאלות לגבי ההמשך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם אנשים יעזבו - המחירים ירדו. צריך להסתכל לאמת בעיניים, בלי קשר לדעה הפוליטית שלכם. אנחנו בשנת בחירות, בחירות בפתח והגירה יכולה להתעצם על רקע השסע החברתי. מעבר לכך, אנשים לא מעטים נותנים כעת "צ'אנס" לבחירות. אם המצב יישאר ובנימין נתניהו יישאר בשלטון, הם עלולים לעזוב. קשה לכתוב על הנושא הזה בלי פוליטיקה, אבל באמת במבחן הקר - בחירת נתניהו, תוביל כנראה להגירה נוסת מת"א. זה הפיל הגדול שבחדר, וזה גורם לאנשים כבר עכשיו לשקול את צעדיהם.
