לא רק בישראל - מחירי הדירות בארה"ב טיפסו ב-14% השנה
כבר שנים שומעים במדינת ישראל על כך שמחירי הנדל"ן פשוט לא מפסיקים לנסוק. בשנים שעברו מאז משבר הסאבפריים בשנת 2008 ועד היום עלו מחירי הדירות במדינה בין פי 2 לפי 3 (תלוי במיקום), ואפילו תוכנית מחיר למשתכן של שר האוצר לשעבר משה כחלון לא הצליח לבלום את הטיפוס. גם שר האוצר הנוכחי, אביגדור ליברמן אינו סבור שמחירי הדירות יפסיקו לטפס בתקופה הקרובה וקשה לומר אם מדובר בבעיה של היצע או שהבעיה עמוקה מכך (בועה?).
כשמתייחס השר ליברמן למחירי הדיור, הוא מתגאה בעובדה כי לא רק בארץ עולים המחירים ואף כי בלא מעט ממדינות העולם עולים אלו בשיעור הגדול מזה הנמדד בישראל. על פי קרן המטבע העולמי, מחירי הדיור בעולם נמצאים בשיאי כל הזמנים בכ-57 מדינות, מספרים שלא נראו מאז משבר הסאבפריים שגרר את העולם למיתון עולמי אחריו.
בארצות הברית נצפתה השנה עלייה "מרשימה" במחירי הדירות כשאלו הוסיפו 13.9% מאז תחילת שנת 2021 וזאת על פי דוח שפורסמם על ידי איגוד המתווכים הלאומי של ארצות הברית והתייחס לחודש נובמבר האחרון.
מחיר הדירות החציוני בחודש עמד על כ-353.9 אלף דולר בנובמבר, כך דיווחו באיגוד. המחיר הנ"ל מייצג את העליה הנקובה, ומשקף האצה של העליה במחירי הדיור לעומת חודש אוקטובר, אז הראו קצב שנתי של כ-12.6%.
- בנק ישראל מדבר על ירידה משמעותית בריבית, אבל יש נתון שעשוי לקלקל את התחזית
- מחירי הדירות החדשות ירדו ב-1.5%; מדד המחירים ביולי עלה 0.4%
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
רק לשם השוואה, האינפלציה הממוצעת במחירי הדיור בארה"ב עומדת על כבין 4%-5%, כך נמסר על ידי האיגוד. על פיהם, המדד לעליית מחירים "חזקה", כזו שיכולה לעורר דאגה בקרב רוכשי הדירות הינו גידול דו ספרתי, בדומה לזה הנצפה השנה.
בהתייחסות למכירות הדירות עצמן, ממש כמו בארץ גם אלו עלו בחודש נובמבר, זה החודש השלישי ברציפות. בדילול עונתי, עמדו המכירות בחודש הקודם על סדר גודל של כ-6.46 מיליון דירות, גידול של כ-1.9% ביחס לחודש אוקטובר שקדם לו, אך עדיין מתחת לצפי האנליסטים שהעריכו כי ימכרו 6.51 מיליון דירות בחודש. בהסתכלות שנתית, המכירות מתחילת השנה ועד חודש נובמבר היו נמוכים ב-2% מנתון זה בשנה הקודמת, אם כי באיגוד מייחסים את הנתונים הגבוהים ב-2020 לגידול חריף במכירות לקראת סוף השנה, דבר שעדיין יכול להשפיע על נתוני 2021 כשחודש שלם של מכירות טרם הושלם.
כמו בארץ, גם בארה"ב הגידול במכירות אינו בהכרח הפתעה בהתחשב בגידול במחירי הנדל"ן. מדד נוסף עליו מסתכלים באיגוד המתווכים הוא מדד המכירות הצפויות. המדד, שעוקב אחר חוזי הדירות הנחתמים ומשומש רבות על מנת להעריך בצורה מדוייקת יותר את מספר הדירות שיימכרו בחודש העוקב, הראה גידול חודשי של כ-7.5% בין חודש אוקטובר לנובמבר.
- רוטשטיין תקים 493 דירות בקריית גת; צפי להכנסות של 852 מיליון שקל
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
באיגוד ייחסו את הגידול המדובר לכמה נתונים, ביניהם השיפור בשוק התעסוקה האמריקאי, שוק מניות תנודתי אך עדיין חזק, וכמו כן גידול בשכר הדירה הממוצע בארה"ב, דבר אשר עד כמה שנשמע פרדוקסלי, לעיתים גורם לבעלי הדירות להיראות אטרקטיבים יותר עבור הרוכשים.
בהסתכלות על כלל מדינת ארה"ב, הגידולים הגבוהים ביותר היו בדרום המדינה, כאשר אלו השלימו טיפוס של כ-2.9% בדילול עונתי, וגידול אסטרונומי של כ-18.4% בהסתכלות שנתית. באיגוד טוענים כי הדרום מתחיל להראות אטרקטיבי יותר עבור רוכשי הדירות ומעריכים כי חלק מן הסיבות הן שאיפת הרוכשים שלחפש איזורים נוחים יותר לגור בהם בין אם מבחינה אקלימית בחורף או מבחינת מס ההכנסה המשולם בו, כאשר זה לרוב נמוך יותר באופן יחסי בדרום ארה"ב מאשר בשאר המדינה.
- 1.ואני שואל את עצמי איך באוליר הנכסים נמכרו מתחת לשווי (ל"ת)אבו אחמד המקורי 23/12/2021 08:46הגב לתגובה זו
שי אהרונוביץ, רשות המסים (עמית אלפונטה)משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
על ההתקדמות של רשות המסים בבדיקת כל משכירי הדירות בארץ, איך זה ירים את הגבייה ומי בעצם צריך לשלם מס על שכר דירה ולמה עם מיסוי כל כך נמוך יש המוני מעלימים?
משכירי הדירות נהנים ממס נמוך במיוחד. פרקטית הם לא משלמים מס עד רף של כ-5,600 שקלים. אם שכר הדירה שהם מקבלים גבוה יותר הם יכולים לשלם 10% בלבד ויש גם דרך ביניים שבפועל יכולה אפילו לבטא מס נמוך מ-10% (תשלום מס על החריגה מהתקרה כפול שתיים). אם השכרת הדירות אצל הנישום היא עסק - אז המס הוא מס עסקי, אבל גם כאן, התפתחו פרקטיקות שמחלצות את העוסקים מהגדרת עסק - רק בישראל - משכיר 8 דירות וטוען שזה לא עסק כדי להתחמק ממסים; מה קבע בית המשפט?.
רשות המסים פועלת להעלות את המס על שכר דירה, אבל ללא הצלחה. גם אם היא עוברת את שר האוצר היא מגיעה לוועדת הכספים ושם הניסיון מסוכל פעם אחר פעם. יש לובי חזק מאוד שלא להעלות שכר דירה. יש אנשים חזקים שם למעלה עם מספר דירות שלא מוכנים שיזיזו להם את הגבינה, גם אם המדינה צריכה כספים, גם אם זה זמן מלחמה.
וכך נשארים עם מס נמוך במיוחד וגם את המס הנמוך הזה יש רבים שלא משלמים. למה? האמת היא שאין תשובה. פשוט - ככה. זה השתרש שנים, ולמה לשלם אם אפשר שלא. מצד אחד רשות המסים תופסת הרבה מעלימים אבל כשאנחנו בודקים מה הקנס שהם משלמים והאם זה מרתיע את המעלימים, אנחנו מקבלים קנסות לא גבוהים והרתעה לא ממש אפקטיבית - משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה.
במקביל, מנסים ברשות המסים להגיע לחבות מלאה של משכירי דירות. גם לכאלו שלא צריכים לשלם. זה יוביל לאנשים רבים שחושבים שהם לא צריכים לשלם, זה יציף מקרים של דירות בירושה שעדין לא עברו בטאבו, זה יציף המון מעלימים וכסף שצריך לשלם לרשות המס. אלא שגם את חובת הדיווח וועדת הכספים לא מאשרת. שוב, אותו משה גפני שהיה יו"ר הוועדה התעקש שלא להעביר את ההוראה הזו.
וזה השאיר את רשות המסים עם מסקנה אחת - צריך לעבוד קשה כדי לאתר את המעלימים, צריך לחבר את המידע עם מקורות מידע נוספים - רשם הירושות, טאבו ועוד. וככה מגיעים ברשות לדטהבייס כל כך חשוב.
אחים חג'ג. קרדיט: קבוצת חג'ג'עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
מחצית מהדירות בפרויקט הדגל של החברה כבר נמכרו, מתוך 166 הדירות: 46 בחוזים חתומים ועוד 120 בקשות הצטרפות. כמו כן, בקיץ נרשמה האצה עם מכירת 60 דירות בחודשיים; "אנו רואים המשך ביקושים גבוהים לפרויקטים שלנו"
חברת חג'ג' נדל"ן חג'ג' נדלן 2.62% , העוסקת בנדל"ן יזמי, נדל"ן מסחרי ובין היתר בונה בשכונה החדשה של תל אביב - שדה דב: מספרת היום למשקיעים על עדכון לגבי המכירות בפרויקט הדגל שלה - הקרוי: FIRST. מהדיווח עולה כי מתחילת השנה שיווקה החברה כ-166 דירות במתחם, מתוכן נחתמו 46 חוזי מכר מחייבים, ולצדן נרשמו עוד 120 בקשות הצטרפות - שלב מקדים בדרך לחוזה חתום סופית. בסך הכל, ההיקף הכספי של העסקאות החתומות והבקשות יחד עומד על כ-1.3 מיליארד שקל כולל מע"מ. הנתונים מצביעים גם על האצה מסוימת בקצב השיווק בחודשי הקיץ האחרונים: ביולי–אוגוסט נמכרו כ-60 דירות חדשות בפרויקט, לעומת 30 בלבד בכל המחצית הראשונה של השנה.
המשמעות היא כמעט הכפלה פי שישה בממוצע החודשי, דבר שיכול לאותת על ביקוש שמתגבר, במיוחד סביב האזור בשדה דב .הפרויקט כולל שלושה בנייני בוטיק בני תשע קומות ומגדל יוקרה בן 45 קומות, על קו החוף הצפוני של העיר. לצד מאות הדירות מתוכננים גם שטחי מסחר בשטח כולל של כ-1,700 מ"ר, שנמכרו עד כה בכ-101 מיליון שקל. המתחם מתוכנן על ידי משרד האדריכלים הבינלאומי ODA בשיתוף משרד בר-אוריין, וממוקם בסמיכות לפארק החופי החדש שעתיד לקום במקום. חשוב לציין - שהמיקום של חג'ג' נחשב לנחשק באופן יחסי לאזור בשדה דב - בעיקר בעקבות העובדה שבינו לבין חוף הים יפרידו בניינים בגובה של עד 10 קומות. זאת לפי התב"ע הקיימת.
מעבר לפרויקט שדה דב, חג'ג' מעדכנת גם על עסקאות בפרויקטים נוספים שלה בתל אביב - בהם MOMA בפלורנטין, מגדלי Infinity בצומת אבן גבירול-ארלוזורוב, Master Piece בשכונת בבלי, ו-Einstein Tower בצפון העיר. בסך הכל, החברה מציינת כי מתחילת השנה שיווקה כ-240 דירות בכל הפרויקטים יחד. במקביל, חשוב להדגיש כי לא כל ההיקף שדווח משקף חוזים חתומים. בעוד החוזים המחייבים מקנים ודאות מלאה לחברה ולרוכשים, בקשות ההצטרפות נחשבות לאינדיקציה לביקוש, אך הן עדיין מותנות בהשלמת התנאים המשפטיים והפיננסיים עד לחתימת חוזה מלא. הנתונים הללו מצטרפים לדוחות המחצית האחרונה של חג'ג', בהם הציגה החברה רווח נקי של כ-67 מיליון שקל.
האם מדובר על התעוררות בביקושים לדירות יוקרה?
נראה כי עצם ההתקדמות בשיווק של החברה יכול לאותת על ביקוש מתעורר בתל אביב, ובפרט בשוק היוקרה. גם בתקופה שבה השוק הכללי מתמודד עם האטה וירידה בהיקפי עסקאות. בפרויקטי יוקרה במיקומים נחשקים, כמו קו ראשון לים או מרכז העיר, ממשיכה להירשם התעניינות גבוהה מצד רוכשים בעלי הון, שפועלים פחות מתוך שיקולי ריבית ויותר מתוך רצון למיקום ואיכות. בהשוואה לפרויקטים אחרים בעיר, דוגמת הצפון הישן או פרויקטים בחוף בת-ים, המחירים שנרשמים דומים ואף גבוהים, מה שממקם את שדה דב כחלופה אטרקטיבית יחסית לחוף הים התל אביבי.
- ישראל קנדה מכרה דירות ב-1.33 מיליארד שקל; מחיר ממוצע לדירה - 6.1 מיליון שקל
- גינדי לקחה כספים שלא כחוק בפרויקט בשדה דב; הרגולטור התערב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
כמו כן, מדובר בשכונה חדשה לגמרי שמתוכננת להכיל אלפי יחידות דיור, פארק חופי רחב, מוסדות ציבור ותשתיות תחבורה מתקדמות - תוספת היצע משמעותית לגוש דן. העובדה שבחזית הפרויקט, מול המגדלים של חג'ג', יוקמו בניינים נמוכים יחסית של עד עשר קומות, מבטיחה תצפית פתוחה לים ומעניקה לה יתרון. חשוב לזכור שהשכונה מתוכננת במודל של עירוב שימושים. קרי - מגורים, מסחר ושירותים. שזו המגמה ההולכת וגדלה בקרב הבנייה החדשה של החברות הגדולות באזורי הביקוש. וזו גם המגמה של הבנייה בעולם.
