הפרחים לליצמן: הורדת מס הרכישה הזניקה את רכישות משקיעי הדיור
שירה גרינברג מנתוני הסקירה השבועית שמפרסם אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר עולה כי בחודש אוקטובר נרכשו 7.7 אלף דירות. מדובר בעליה של 20% בהשוואה לאוקטובר בשנה שעברה, אך בירידה של 19% בהשוואה לחודש ספטמבר האחרון. הירידה מוסברת על רקע כניסת המשק לסגר לקראת חגי תשרי שגרמה לרוכשים רבים להקדים את רכישת הדירות.
נתוני האוצר מצביעים על גידול יוצא דופן של 83% ברכישות המשקיעים בחודש אוקטובר בהשוואה לאשתקד, שהם כ-1,400 דירות, זאת על רקע החלטת שר הבינוי והשיכון יעקב ליצמן להוריד את מס הרכישה על משקיעים בסוף יולי האחרון, החלטה שמתדלקת מחדש את השוק. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 18%, ומדובר על המשך מגמת הזינוק שנצפית בשוק בחודשים האחרונים.
מקור: אגף הכלכלנית הראשית, משרד האוצר
במקביל, נרשמה עלייה חדה של 55% גם במכירת דירות על ידי המשקיעים, שהן כ-1,500 דירות. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת גם באוקטובר כאשר במהלכו נגרעו ממלאי זה כ-130 דירות.
רכישות הזוגות הצעירים בחודש אוקטובר הסתכמו ב-3.9 אלף דירות, עליה של 9% בהשוואה לאוקטובר אשתקד אך מדובר בירידה של 16% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי הרכישות בסבסוד ממשלתי נרשם גידול של 31% ברכישות אלו בהשוואה לאוקטובר וירידה של 19% בהשוואה לספטמבר.
- שפל של 20 שנה ברכישת דירות יד שנייה בחודש דצמבר
- נפילה של 35% ברכישת דירות חדשות בדצמבר; שיא של 151 אלף בשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ירידה ברכישות במסגרת מחיר למשתכן
בחודש אוקטובר נמשכה הירידה החדה ברכישות במסגרת "מחיר למשתכן". מאז פרוץ מגפת הקורונה ירדו רכישות אלו בשיעור חד של 21% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת לאחר עליה בשיעור דומה בינואר ופברואר לעומת אשתקד.
סך הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש אוקטובר עמד על אלף דירות בלבד, ירידה חדה של 25% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, בהמשך לירידה חדה של 47% שנרשמה בחודש הקודם, ירידות שבולטת במיוחד על רקע הגידול החד במספר העסקאות בשוק החופשי בחודשיים אלו. מאז פרוץ מגפת הקורונה (מרץ-אוקטובר 2020) הסתכמו מכירות "מחיר למשתכן" ב-8.7 אלף דירות, ירידה חדה של 21% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. זאת לעומת ירידה של 7% בלבד ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי.
מקור: אגף הכלכלנית הראשית, משרד האוצר
באוצר מסבירים כי "לא מן הנמנע כי העובדה לפיה אוכלוסייה זו, הרוכשת דירות ב"מחיר למשתכן" פחות מבוססת מזו של הזוגות הצעירים הרוכשים דירות בשוק החופשי, מביאה לביטולי זכיה גבוהים יותר מאשר בעבר, על רקע הזינוק בשיעורי האבטלה".
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
דירות עומדות יותר משנתיים על המדף
רכישות משפרי הדיור בחודש אוקטובר הסתכמו ב-2,500 דירות, עליה של 17% בהשוואה לאוקטובר אשתקד. מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, עמד בחודש אוקטובר על קרוב ל-26 חודשים, שיא שמייצג את המשך המגמה בשנים האחרונות.
מקור: אגף הכלכלנית הראשית, משרד האוצר
במקביל, מכירות הקבלנים בחודש אוקטובר הסתכמו בשלושת אלפי דירות, מזה אלף דירות נמכרו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה לאוקטובר אשתקד נרשמה עליה של 11% בסך מכירות הקבלנים, כאשר מכירות אלו בשוק החופשי רשמו גידול חד עוד יותר, של 49%. עם זאת, בהשוואה לספטמבר ירדו מכירות הקבלנים בשיעור של 17%, ומכירות הקבלנים בשוק החופשי ירדו ב-22%.
מקור: אגף הכלכלנית הראשית, משרד האוצר
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירות הקבלנים בשוק החופשי בחודש אוקטובר הקיף את כל האזורים, למעט טבריה. מנגד, ממשיך לבלוט אזור ירושלים עם גידול חריג במכירות הקבלנים בשוק החופשי: עליה של 120% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וזאת בהמשך לגידול של 100% בספטמבר, כאשר בית שמש מובילה את המגמה.
- 13.חיים 15/12/2020 06:23הגב לתגובה זוכנית האב שאושרה לקריית חיים המערבית תקודם כתכנית מתאר והיא כוללת הנחיות מפורטות להתחדשות שלושה מתחמים גדולים – מתחם טרומן, מתחם דגניה ומתחם וורבורג, הכוללים כ- 2100 יח"ד קטנות במבני רכבת ישנים. במקומן יבנו כ – 6,600 יח"ד חדשות במבנים בגובה שבין 6- 16 קומות, אשר יוקמו במסלולי פינוי-בינוי
- 12.תפיסה מעוותת 15/12/2020 04:15הגב לתגובה זודירה זה נכס כמו כל נכס פיננסי אחר.העתיד יוכיח שהיה עדיף למכור ולרכוש נכס נזיל יותר כמו קרנות מעורבות לפימרמת הסכון שלך ולתמרן לפי מצבי שוק דרך מנהל השקעות בבנק בעל רשיון
- 11.לא מצליח למכור 15/12/2020 04:12הגב לתגובה זוהיחידים שמצליחים למכור זה המשקיעיםנוהקבלנים כינרק הם מהינים שדיקות יכולות גם לרדת לעומת פרטיים שרוצים מחיר מעל השכן שמכר כיניש להם פלדלת ודוד שמש..... ?? ?? .
- 10.יוסי 15/12/2020 00:12הגב לתגובה זוכך יהייה סיכוי לאנשים רגילים ולא רק לבעלי הון לקנות דירה.
- 9.גל 14/12/2020 22:30הגב לתגובה זוממשלה בזויה שקוברת דור שלם תחת מחירי הדירות ההזויים האלו.מחיר דירת 3 חדרים במודיעין באיזור 1.6 מליון שקל.לא נורמלי והעיקר ראש הממשלה ושר האוצר האפס שלו רוצים להתניע את המשק עם חלוקה של 750 שקל מסכנים.אתם רוצים להניע את המשק מחיר הדירות צריך לרדת לפחות 30 אחוז ואז האזרחים ישלמו פחות משכנתא ולתקופה יותר קצרה וככה יהיה להם כסף פנוי להניע את המשק.קברתם דור שלם בגלל 4 קירות.
- 8.אבי 14/12/2020 21:30הגב לתגובה זולא פשוט לקבל דמי אבטלה ולהקפיא את המשכנתאחושבים למכור את הנכס בראש העין
- 7.ליצמן בונה רק לחרדים על חשבון החיונים משלמי המיסים (ל"ת)דני 14/12/2020 21:10הגב לתגובה זו
- 6.אנונימי 14/12/2020 21:05הגב לתגובה זוביבי נותן לשרלטן ליצמן את תיק הבינוי וכך ילדים ששירתו בצבא מתרחקים עוד יותר מהדירה בניגוד לחרדים שלא משרתים ולא משלמים מיסיםרק על צריך לסלק את ביבי
- 5.אני 14/12/2020 18:18הגב לתגובה זוואני צריך לעבוד?... אני גם רוצה הרחבה במושב, חופים בכינרת, אולמות אירועים ללא מיסים, וכפרי נופש רווחיים על שטחי מדינה, למה אני צריך לעבוד? שיעלה כבר השמאל ויחזור לתת לי.
- אנונימי 14/12/2020 19:29הגב לתגובה זוהשמאל רק 70 משכורות לדירה, אין על ביבי עכשיו מעניין 200 משכורות לדירה מספר אחד בעולם.
- 4.אחד ללא משכנתא 14/12/2020 14:48הגב לתגובה זומה השמחה על חזרת משקיעים לשוק. הממשלות הקודמות עשו כל שביכולתן כדי שמשקיעים ייצאו מהשוק ותהיינה מספיק דירות לצעירים. ולהזכירכם, זו בעיקרון אותה ממשלה ואותו ראש ממשלה שהוא כמעט גאון כלכלי......
- 3.דני בן דוד 14/12/2020 14:35הגב לתגובה זוליצן גדול ..שר השיכון כמו שאר המינויים של נתניהו ..שוב הוא שם את האיש הלא נכון במקום הלא נכון זוגות צעירים בעיקר חילוניים אוכלים קש בגלל הליכוד - וה "שותף הטבעי" .... החרדים מתבייש בשביל הילדים שלי שבחרתי בנתניהו .הוא לא עושה עבורינו כלום ושום דבר
- עכשיו אל תבחר בו נראה אותך (ל"ת)אנונימי 14/12/2020 21:06הגב לתגובה זו
- עומרי 14/12/2020 20:24הגב לתגובה זוובראש ובראשונה על המרוקקים שמצביעים עבורו בעיניים עצומות כשהם נמצאים בראש הנפגעים מהמגיניות הכושלת שלו. לראש ממשלה יש אחריות על כל משרדי הממשלה. אבל ביבי משרת את בעלי ההון שנהנים מיוקר הדיור בעוד שהעם קורס וממוטט את כל הכלכלה בגלל הוצאות מטורםות על קורת גג שחונקות את המשק
- 2.כחלון 14/12/2020 13:59הגב לתגובה זומתגעגעים לכחלון. הצעירים מטומטמים וכפויי טובה
- 1.יואב 14/12/2020 13:58הגב לתגובה זובמציאות של היום צריך להעלות את הפטור ל-10 מיליון וזה יניע את השוק של דירות יקרות ובתים פרטיים כך שהכנסות המדינה יגדלו מעיסקאות במקום להעלות מיסים על עבודה.כיום עיסקאות מעל 4,500,000 מיליון לא נעשות עקב אי כדאיות מהיבט המס.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -1.95% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
