29 פועלים נהרגו השנה: כמה תעלה למשק השבתת אתרי בנייה שהפרו את החוק?
משרד הבינוי מנסה להיאבק במקרי המוות בענף ומאיים בחקיקה לפיה מותו של פועל יוביל להשעיית הפעילות בכלל האתרים של המעסיק. הקבלנים מתריעים על נזק עצום
29 פועלי בניין נהרגו השנה בתאונות עבודה קטלניות באתרי בנייה ברחבי הארץ. בניסיון להיאבק בריבוי מקרי המוות בענף, משרד הבינוי והשיכון מקדם הצעת חוק חדשה לשלילת רישיון אוטומטית לכל קבלן שפועל בנייה נהרג באתר המופעל על ידו. במקביל ייסגרו כל האתרים שבאחריותו למשך 30 יום לכל היותר, או עד שמינהל הבטיחות ישתכנע כי הקבלן יכול לנהל את האתר באופן שאינו מסכן את בטיחות העובדים בו והציבור. אלא, שבהתאחדות הקבלנים בוני הארץ טוענים לנזק אפשרי של 2 מיליארד שקל שייגרם למשק כתוצאה מיישום החוק.
צעד זה מבטא עליית מדרגה מצדו של רשם הקבלנים להענשת חברות מפרות נהלי בטיחות או כאלו שבאתריהן התרחשו תאונות עבודה קטלניות, שכן עד עתה לא פנה לכיוון של שלילת רישיון. לאחרונה שלל רשם הקבלנים רישיונות של שתי חברות בנייה למשך 3 שנים לאחר מידע שהתקבל ממינהל הבטיחות כי הפרו בקביעות את נהלי הבטיחות באתרי הבנייה שלהן. החל מ-2018 ועד היום זימן הרשם 17 חברות בגין ליקויי בטיחות, מ-4 מהן נשללו הרישיונות בפועל.
השעיית פעילות בהיקף של כ-2 מיליארד שקל
לצד תמיכה בהגברת הפיקוח והבקרה באתרי בנייה, הדגישו בהתאחדות כי פירוש הצעת החוק הוא עצירה מיידית של כלל העבודות של החברה הקבלנית באמצע ביצוע וללא התרעה מוקדמת באתרים אשר בהם לא התרחש דבר. לטענתם, לו היה מוחל החוק לפני שנה המשמעות היתה פעילות בהיקף חודשי של כ-2 מיליארד שקל שהיתה מושעית (הבדיקה מתבססת על 10 מתוך 26 חברות קבלניות בהן נהרג פועל באתר מיולי 2018, שיש לגביהן נתונים ציבוריים, 6 מהן חברות גדולות).
על פי ההתאחדות, "לא נבדקה בחקיקה שום השפעה על הנזק הישיר שנגרם לצדדים שלישיים - כלל העובדים באתר, קבלני המשנה והספקים, וכמובן – מזמין עבודה ציבוריים וממשלתיים והדיירים. מדובר במצב שבו למשל – רישיון שיישלל בעקבות תאונה בבניין בפתח תקווה, יגרום לעצירת בניה של של דירות בחיפה. כלומר, זה צפוי להשפיע על התקדמות הבניה של דירות שגם כך חסרות – באירוע שטרם נחקר. לא ברור מי ישלם את הנזק האדיר הזה, אם יתגלה שהתאונה לא אירעה בגלל התנהלות הקבלן שרשיונו נשלל.
- עתירה לבג"צ נגד אלקין בגלל חוק המכר: "מדובר בכלכלת בחירות"
- הסכם מיוחד בענף הבנייה - שכר המינימום יעלה ל-6,300 שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"יש פה התעלמות מוחלטת מתפקוד הקבלן בעבר וביצועי הבטיחות שלו אלא פשוט הלחיכה עיוורת אחרי סטטיסטיקה שפוגעת באופן ידוע בחברות הגדולות".
עוד נטען כי לא נבדקה בחקיקה השפעה על שאר הציבור בגין עיכוב פרויקטים: "האם זה הגיוני לעצור בניית בית חולים, מעון לנשים מוכות, גן ילדים, מחלף, שדה תעופה, תחנת כוח וגשר כי בפרויקט אחר יש בעיה? מישהו שאל את עצמו מהי העלות שישלם הציבור, בחיים ובכסף, שתנבע מעיכוב הפרויקט בחודש?".
"הקבלנים חייבים לקחת אחריות"
שרת הבינוי והשיכון התייחסה היום לטענות השונות ואמרה: "כולנו סביב השולחן מחויבים למזעור תופעת מקרי המוות באתרי הבנייה כתוצאה מתאונות עבודה. עלינו להתייחס למציאות הנוכחית הזו כאל מצב חירום. אנחנו והקבלנים נמצאים באותו צד ואין לנו שום כוונה לפגוע בענף. הצעדים שאתם עושים בנושא הם חשובים ומשמעותיים, אבל חייבים להשית סנקציות בחקיקה לצד הפעולות הללו".
"יש אולי מקום לרכך במעט את נוסח החוק במסגרת דיון מעמיק ומקצועי, אך הקבלנים חייבים לקחת אחריות על הנעשה באתרי הבנייה ולשלם על התנהלות לא תקינה. ברור שברגע שיידעו שיש סנקציות, יחדדו את נהלי הבטיחות. ברגע שיידעו שהם נושאים באחריות, יגייסו את כל המערכת לטובת שיפור מצב הבטיחות באתרים", הוסיפה.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
