אלוני חץ רוכשת במשותף בניין משרדים בבוסטון ב-190 מיליון דולר
אלוני חץ, חברת האחזקות המתמחה ומתמקדת בתחום הנדל"ן המניב בארץ ובחו"ל, ביחד עם שותפתה Oxford Properties Group חתמו על הסכם לרכישת בניין משרדים הממוקם ב- East Cambridge ,בוסטון, תמורת 190 מיליון דולר. הבניין הנרכש הוא מסוג A Class בשטח השכרה כולל של כ-21 אלף מ"ר. אלוני חץ תחזיק 55% מהזכויות בנכס ו-Oxford תחזיק ב- 45%, כאשר הוסכם כי החלטות מהותיות יתקבלו במשותף.
חברת אלוני חץ 0% מסרה כי הנכס מאוכלס כיום בתפוסה של 98% על ידי מספר שוכרים ומניב NOI של כ-8 מיליון דולר ולטענת החברה יגיע ל-13 מיליון דולר בשנת 2021. זאת בהתבסס על מערך הסכמי השכירות הקיימים, החל מאפריל 2018, הבניין כולו יאוכלס ע"י אחד השוכרים הקיימים כיום בנכס, בחוזה מחייב לתקופה של 9.5 שנים המסתיימת באוקטובר 2027 .
במועד חתימת מערך ההסכמים הפקידו השותפים פיקדון בסך של 15 מיליון דולר (חלקה של אלוני חץ 8.25 מיליון דולר). בכוונת הצדדים להשלים את העסקה עד לאמצע חודש פברואר שנת 2017 , בכפוף להתקיימות תנאים מתלים כמקובל.
בכוונת אלוני חץ ושותפתה, באמצעות חברת הנכס, לממן כ-50% מעלות הנכס באמצעות הלוואה מגורם פיננסי בארה"ב, כאשר את מרכיב ההון העצמי בעסקה יעמיד כל צד ממקורותיו העצמיים (חלקה של אלוני חץ במרכיב ההון העצמי 60-50 מיליון דולר).
- המבחן של בריטניה: תשואות האג"ח בבריטניה מזנקות לשיא מאז 1998
- אלוני חץ חזרה לרווח בזכות שערוכים, אך הפסדי מט"ח הכבידו על הרווח הכולל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זהו בניין שלישי שאלוני חץ תחזיק בבוסטון ביחד עם שותפתה Oxford. לשותפות שני בנייני משרדים ב-CBD של בוסטון ולכשתושלם הרכישה הנוכחית יהיו בבעלות השותפות 3 נכסים בשווי כולל של כ-600 מיליון דולר (חלקה של אלוני חץ 55%).
מר נתן חץ, מנכ"ל אלוני חץ מסר אודות העסקה: "אני שמח על חתימת הסכם לרכישת נכס איכותי זה ביחד עם Oxford. אזור East Cambridge נחשב ל- I.Q. Valley של ארה"ב בשל קירבתו ל-MIT. באזור נמצאים מיטב מרכזי המחקר של חברות הטכנולוגיה , הפארמה והביו טק של העולם. בנוסף, הוא הנה מביקושים גבוהים של חברות היי טק שונות ומגוונות. למרבית חברות ההיי טק הגדולות ישנו מטה או נציגות באזור ובנוסף חברות סטארט בדרגות בשלות שונות מעדיפות לפעול מתוך אזור זה .לכן האזור נמצא בתפוסה ממוצעת של מעל 98% וקיימת בו מגמה של גידול בשכר הדירה הממוצע".
- 3.אורי ג 13/12/2016 02:14הגב לתגובה זוקנה נכס בתשואה עתידית של פחות מ7% ונוכחית של 4.2% וזה עוד לפני הוצאות עסקה והריבית תכף עולה, בשביל עסקאות כאלה צריך את אמריקה?
- 2.drors30 12/12/2016 14:30הגב לתגובה זומנייה שרק יורדת , פח זבל
- 1.אחד 11/12/2016 14:15הגב לתגובה זומכל העסקאות המוצלחות של נתן חץ..... העסקה הכי מוצלחת היתה העסקה שהתפוצצה. תחלית 2009. משבר הסאב פריים בשיאו. נתן סגר עסקת נדל"ן בשוויץ בהיקף של 4 מיליארד דולר. הגיע הפיצוץ,הבין שהוא בצרה. פוצץ את העסקה,שילם 25 מיליון דולר קנס ויצא כמו גדול. שאפו ענק.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
