פשוט להתפוצץ: 5 אבסורדים ובלופים שהמדינה סיפקה לנו השנה בשוק הנדל"ן

עוד שנה עברית הסתיימה לה וערב שמחת תורה אנו עומדים בפני כניסה לתקופה נוספת של "אחרי החגים", במהלכה יחזרו קברניטי המדינה להצהיר הצהרות ולהבטיח הבטחות – שהנה אוטוטו שוק הדירות ישנה כיוון, נראה המון דירות נבנות והמחירים יחלו לרדת.     הציבור, אשר כבר שבע ממילים המשיך בשנה החולפת להציף את משרדי המכירות, והמחירים עלו בהתאם – לפי נתוני השמאי הממשלתי הראשי, נרשמה עלייה של 5% במחירי דירות 4 חדרים ב-12 החודשים שהסתיימו בתקופה זו. נשאלת השאלה האם גם בשנה העברית הקרובה, תשע"ו, נמשיך לראות עוד מאותו הדבר. Bizportal  שוחח עם מספר מומחי נדל"ן ושמע מהם על האבסורדים הגדולים שהתגלו בענף הבנייה בשנה העברית החולפת, קשה שלא להתעצבן.   1. הבלוף של הפחתת מחירי הקרקעות: שני המכרזים שתוצאותיהם פורסמו לאחרונה, בקרית ביאליק ובמודיעין, היו אמורים להיות הסנונית הראשונה בפעולות להורדת מחירי הדירות בישראל. עם זאת, התוצאות בפועל לא מציגות תמונה אופטימית במיוחד. 

המכרז בקרית ביאליק יצא במסגרת הסכמי גג במטרה לשווק כ 1100 יח"ד, אך בפועל שווקו 355 יח"ד בלבד. בשונה מהמכרז האחרון בעיר, אליו נגשו 13 מתמודדים בממוצע על כל חלקה למרות שכלל 240 יח"ד בלבד, התחרות בנאות אפק הייתה נמוכה ועמדה על כ-4 מתמודדים בלבד בממוצע על כל חלקה, נמוך אף מהממוצע הארצי העומד על כ 5.5 מתמודדים. הדבר ניכר גם בתוצאות המכרזים וההצעות עבור הקרקע. במכרז בשכונת הרקפות תוצאות המכרז משקפות פער של כ 20% בין מחיר ליח"ד להערכת השמאי, ואילו במכרז הנוכחי הפער בין מחיר ליח"ד להערכת השמאי יצא נמוך בכ 26%, זאת על אף שההצעה הזוכה הייתה גבוהה בכ 7% הפרש מההצעות הבאות אחריה.   נחמה בוגין, שמאית המקרקעין והמשפטנית, טוענת כי המחיר הסופי ליח"ד כולל פיתוח יצא נמוך מזה שבשכונת הרקפות, "עם זאת, עלויות הפיתוח שנדרשו ליח"ד גבוהות פי כ 3.5. ושוב, אנו נתקלים במצב בו גם אם המחיר לקרקע יורד, הרווחים למדינה מגיעים מהוצאות הפיתוח ומעלים את המחיר הסופי ליח"ד".   "שטחים אלה הם קרקעות מדינה, שייעודם שונה משטחים חקלאים לבנייה. אמנם אני טוענת שהפתרון האמיתי למצוקת הדיור הינו הפשרה מאסיבית של קרקעות ושינוי ייעודן לבנייה למגורים, אך גם לשיטת השיווק ותנאי המכרז ישנה השפעה מכרעת על הצלחת המהלך ויעילותו. כמו במקרה הנ"ל, מכרז בתנאים מגבילים ועלויות פיתוח גבוהות לא נוחל הצלחה והתוצאה היא שבמידה ומספר הניגשים למכרז על יתר הדירות יהיה נמוך, מחיר המינימום לקרקע יעלה", מסבירה בוגין.   בוגין מספקת דוגמה נוספת במכרז מחיר מטרה במודיעין: מכרז מחיר מטרה במודיעין משקף את הצורך של היזמים בקרקעות לבנייה באזורי הביקוש, על כך מעיד מספר ההצעות הגבוה שהוגשו, כ-27, זאת על אף הרווח הנמוך שנשאר ליזמים על הפרויקט. על פי תוצאות המכרז, מחיר ממוצע ליח"ד כולל פיתוח עומד על כ-430 אלף שקל, נמוך משמעותית מהמכרז האחרון שנערך במע"ר ועמד על כ-615 אלף שקל ואף מהמכרז בשכונת נופים בדצמבר האחרון בה המחיר הממוצע עמד על כ 500 אלף שקל.   "לכאורה, המחיר מציג מציג הורדת מחירים אך בפועל המצב שונה", מציינת בוגין. "חשוב לזכור שמכרז מחיר מטרה אמור לשקף מחיר של כ-80% ממחיר השוק, כך שאם 430 אלף שקל ליח"ד מהווה מחיר הנמוך בכ- 20%, אם נסתכל על המחיר המלא נראה כי כמעט ולא היה  כל שינוי ביחס למכרז בחודש דצמבר, כאשר סביר להניח שאת הרווח על הפרויקט יבקשו היזמים לעשות על חשבון היח"ד הנותרות או בחיסכון בעלויות הבנייה על סטנדרט הפרויקט והמפרט הטכני".   עמוס דבוש, סמנכ"ל שיווק בחברת י.ח דמרי, מספק דוגמה נוספת: בשכונת המגף בחריש, עלות פיתוח ממוצעת ליח"ד הייתה בסוף 2012 כ- 72 אלף שקל לדירה. בשכונה הצמודה באותה העיר, שלה טופוגרפיה זהה, במכרז שהתפרסם בתאריך 1 ביוני 2015, עלות פיתוח הממוצעת ליח"ד היתה 165 אלף שקל, פער של כ- 93,000 שקלים תוך שנתיים וחצי.  במקרה זה, דמי הפיתוח כמעט שילשו את עצמם. "אנחנו רואים את זה בלא מעט מקומות, וזו תופעה הזוי, הרי שמבחינת תוואי הקרקע,  לא  השתנה  דבר. עלויות הפיתוח מייקרות את הפרויקט ובסופו של דבר מתגלגלות לרוכש הדירה", מציין דבוש.   2. המדינה ממשיכה להאשים את הקבלנים בעליית מחירי הדירות:  במסיבת עיתונאים שכינס לסיכום פעילות ב 2014, התהדר שר הבינוי לשעבר אורי אריאל בכמות הקרקעות ששווקו בישראל בשנה החולפת. לצידו, מנכ"ל המשרד לשעבר, שלמה בן אליהו, יצא בהצהרות נגד הקבלנים וטען כי "כאשר מיעוט רעשני מהקבלנים מפחד, זה סימן טוב. כאשר אותו מיעוט מנסה לדחוף את רוכשי הדירות לקנות מהר דירות ובמחירים מופרזים, זה רע". עוד הוסיף בן אליהו ואמר "כל מי שעיניו בראשו ייזהר מהמלצות קבלנים אלה, שכל מטרתן, הלגיטימית כסוחרים, היא להגדיל את רווחיהם ולמכור דירות במחירים מופרזים". 

שי הניג, מנכ"ל אפגד, טוען שעל פי שיטת המכרזים הנהוגה, מרוויחה המדינה למשל תשלום מע"מ ומס רכישה פעמיים– תחילה מהקבלן שזכה בקרקע ואחר כך מהרוכשים שמשלמים גם הם מע"מ ומס רכישה על הדירה החדשה.  "דוגמא לכך יכולות להוות תוצאות מכרז רמ"י במתחם נופים במודיעין שפורסמו השנה. במכרז שווקו 1,800 יח"ד ב-29 מגרשים קטנים יחסית. כאשר מחשבים את מחיר הקרקע, המיסים והוצאות הבנייה נשאר הקבלן עם רווח של כ-200 אלף שקל בלבד ליחידה בפרויקט ואילו המדינה נותרת עם רווח כפול ומכופל של כ -800 אלף שקל לכל יחידה, אותם היא מקבלת הן מהקבלן והן מהציבור".   הניג מוסיף כי מכרז זה גם ממחיש כיצד שיטת המכרזים נועדה למקסם את רווחי המדינה- "תנאי המכרז בהם נקבע כי כל יזם יוכל לזכות במגרש אחד בלבד. יזמים שנגשו למכרז רצו לזכות במגרש אחד לפחות ולכן מרביתם הגישו הצעות למספר מגרשים. בפועל, על מנת למקסם את רווחי הזכייה, ההצעה שזכתה על כל מגרש לא הייתה בהכרח הגבוהה ביותר אלא זאת עם הפער הגדול ביותר מיריביה. הבחירה של רמ"י לנהל את המכרזים במספר רב של מגרשים קטנים מאפשרת למדינה להגיע לרווח המקסימאלי על המכרז כולו. היזמים מקבלים תחושת טובה של הגינות על שזכו דווקא בקרקע עליה ישלמו פחות, בלי לדעת שהסיבה לכך היא הקרבה בשווי בין ההצעה שלהם להצעה השנייה שהוגשה על אותו מכרז, דבר שמתורגם לרווח קטן יחסית למדינה".   "המצב משקף אי התאמה בין הכותרות שמפזר  משרד בינוי בנושא שיווק קרקעות כפתרונות למצוקת הדיור, לבין שיטות השיווק שלו בפועל. היזמים נושאים היום בעלויות הבנייה, הקרקע והפיתוח, בעוד שהמדינה נהנית מהרווחים וממסים כפולים ומכופלים. כשמסתכלים על התמונה המלאה בבירור ובהבנה, רואים כי אם יימשך המצב, מחירי הדיור רק יוסיפו לעלות ובעצם משרד הבינוי זורה חול בעיני הציבור ומחפש אשמים", מסכם הניג.   3. העלאת מס הרכישה: בסוף חודש יוני העלה שר האוצר משה כחלון את מס הרכישה על דירות להשקעה ל-8% החל מהשקל הראשון, במטרה לרסן את הביקושים מצד המשקיעים. עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו סכסון טוענת כי הניסיון להרחיק את המשקיעים משוק הדיור,  צפוי להביא לעלייה במחירי השכירות. דבר ההפוך מההחלטה שהתקבלה לפני כשנה וחצי- שנתיים, שביקשה להוציא לשוק השכירויות 150 אלף יחידות דיור.  ​ "הולכים לגרום לזה שיהיה מחסור של דירות להשכרה", מסבירה חכם.  "השאלה האמיתית היא האם הדבר באמת מרתיע את המשקיעים? מי שקיבל תשואה של 3% על דירה התשואה שלו לאחר ייקור הדירה ב-2% תרד ל- 2.94% . שינוי מינורי בלבד באחוז התשואה בסופו של דבר. ומעבר לכך, הרי שבהיעדר אלטרנטיבות אחרות, רבים מעדיפים להשקיע בשוק הנדל"ן. הרי איפה ישקיעו?! מה האלטרנטיבה? היה ברור מראש שזה צעד שלא יצליח לעשות הרבה מעבר להעשרת קופת המדינה על חשבון המשקיעים שפוחדים לשים את כספם בשוק ההון ונזהרים מלאבד את כל כספם בבורסה הלא יציבה. ציבור המשקיעים לא רוצה לתת את כל כספו לדמי הניהול הגבוהים של קופות הגמל והפנסיה שמשקיעות את הכסף שלנו לפעמים בחוסר אחריות. הדבר הוביל באותו שבוע של ההכרזה  לפיק מסוים אבל הביקושים נותרו על כנם".

4. היטלי ארנונה על מיכלי סולר וגנרטורים: יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג מתאר כיצד בפרויקט שהחברה בונה במודיעין, העירייה אינה מספקת שירותים בסיסיים כמו חשמל וחיבור למים באתר הבנייה, אבל גובה מהם היטלי ארנונה מופקעים על מיכלי סולר וגנרטורים. "לקח שנתיים מרגע שזכינו במכרז, ועד שבפועל ניתנה לנו האפשרות לעלות על הקרקע ולהתחיל בעבודות הפתוח והבניה. כלומר, על אף שלרשויות הייתה שהות בת שנתיים להכין את השטח, אין במתחם חשמל ואנו נאלצים לעבוד עם גנרטור ומכלי סולר", אמר אמסלם. התוצאה היא שאנו "נענשים" על מחדלי המדינה ונאלצים לשלם ארנונה מופקעת על הצבת המכלים של הסולר שתכליתם לתדלק את הגנרטורים שאנו חייבים כדי לעבוד בשטח. אנחנו משלמים סכומי עתק ברמה של תחנת דלק! זה פשוט אבסורד". 

• ירידה של 10%-20% בדרום תל אביב - שוק של קונים בלי קונים
• מחירי הדירות בקרית שמונה חוזרים לעלות - מה צפוי בהמשך?

5. יזם הבנייה מנהל את עובדי המועצה ואת קבלניה:  אמסלם מספק דוגמה נוספת של חלם באתר בנייה ומתאר כיצד בפרויקט בפרדס חנה הם נאלצים לנהל את אנשי הבצוע של המועצה ואת קבלניה – "עולם הפוך!  זה מתבטא בכך שבעוד אנו מתקדמים בעבודת הבצוע והבניה ואחרי ששילמנו את כל האגרות המיסים וההיטלים בעבור הקרקע, (היטלי השבחה אגרות פתוח וכו') הרשות אינה מקדמת את קבלני הפיתוח שלה בשטח ואינה מבצעת עבודות פתוח האלמנטריות למסירת הפרויקט לקונים. כשאנחנו מתלוננים בפני המועצה, התשובה שאנחנו מקבלים היא שאין המועצה אחראית לכך... זה אבסורד שהחברה היזמית נאלצת לנהל את קבלני הרשות, ולהתריע בכל שלב של הבניה בפני הרשות מה היא (הרשות) צריכה לעשות בשטח!" 

"חרף כל המאמצים שלנו, קצב עבודות הפתוח לא מתקדם, ומתבצעת עבודה לא מסודרת ולא נכונה. מצד אחד קצב הבניה של הבתים בפרויקט גבוה עם סיכוי גבוה להקדמת מועד האכלוס ומצד שני עליי לדאוג לעוד כוח אדם מטעמי על מנת שיפקח על כוח האדם של הרשות, שלא מראה נכונות להתקדם, לסיים את התשתיות במועד. הרשות היא שאמורה לתת לי פתרונות ולסייע כשבפועל אני זה שמסייע לה!"