הערכה: צניחה ברכישת דירות בפברואר, מה יקרה בשוק זמן קצר לאחר הבחירות?
בשבוע שעבר דיווח משרד האוצר כי ברבעון הרביעי של 2014 נמכרו כ-28 אלף דירות – הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז שנת 2002. ההסתערות על שוק הדירות נבע בעיקר מביטול חוק מע"מ 0% בתקופה זו, בשל הקדמת הבחירות.
האם רמות בקושי השיא יישמרו גם בתקופה הקרובה? לפי רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה לא בהכרח. לדבריה בחודש פברואר נראה ירידה של 15%-20% בביקושים, מותנה בגודל הדירה ובאזור בארץ.
"בחודש הקרוב מספר הדירות שימכרו יהיה נמוך מהממוצע החודשי של הרבעון הרביעי בשנה האחרונה, בו נמכרו מספר שיא של כ-9,400 בחודש. חלקם של הנמצאים כרגע בשוק, כלומר נמצאים בתהליך חיפוש ממשי פחת, מנגד, חלקם של אלו ש"ישבו על הגדר" והצהירו שימתינו לרכישת דירה שנה ויותר ירד משמעותית בחודשים האחרונים, מ-58% בנובמבר 2014 ל-53% היום. ניתן לייחס ירידה זו לסיכולה של תכנית מע"מ אפס, שגרמה לרבים להמתין עם רכישת הדירה, בציפייה לזכות בהנחה משמעותית ברכישתה".
דגני מסבירה כי מגמה זו ממחישה את חזרתו של שוק הנדל"ן ל"נורמליות, זאת לאחר תגובת הנגד הקיצונית, שהייתה לשוק בעקבות ביטול ההחלטה על מע"מ 0 ( נובמבר 2014) ובעקבות הרבעון הקודם שהתאפיין ברמות ביקושים גבוהות במיוחד ובעלייה של כ 22% בעקומת הביקוש לדיור.
להערכתה, ההתייצבות תימשך גם עד הבחירות לכנסת - בעקבות הבחירות לא יחולו תזוזות משמעותיות למעלה או למטה. "יחד עם זאת, לכל ממשלה חדשה ישנם 100 ימי חסד ואני מעריכה כי מייד לאחר כינונה של הממשלה החדשה ( ככל הנראה סביב חודש אפריל), ציבור הרוכשים יצפה מראש הממשלה הנכנס לפתרונות משמעותיים בשוק הדיור, שיכללו בין היתר הגדלת היצע משמעותית ויישום כהלכה של הרפורמה בחוק התכנון והבנייה".
הבחירות הקרובות אכן מפחיתות את הביקוש לדירות בחודש הקרוב
כ-15% מהציבור מציין כי הוא ממתין עם רכישת הדירה בגלל הבחירות. יתכן שתכניות חדשות כמו 'מחיר מטרה' של משרד הבינוי או הבטחות בחירות של המועמדים השונים כמו הבטחתו של ראש מפלגת 'כולנו' משה כחלון לשנות את שיטת שיווק הקרקעות גורמים לחלקים מהציבור להמתין עם ביצוע ההחלטה.
היכן מתמקד הביקוש?
הביקוש ממשיך להתרכז בערים הגדולות, ירושלים ותל אביב (כ-10% כל אחת). ערים נוספות שמציגות ביקוש ער הן פתח תקווה (8%), ראשון לציון וחיפה (7%). קריית גת, למרות עוצמת הפרסום בעיתונות לא מציגה ביקושים משמעותיים, חלק מזה נובע לפי דגני כנראה מהחוזים הלא סבירים שהציעה חברת גינדי לרוכשי הדירות כפי שעלה בפרסומים שונים בתקשורת.
- האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
- איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
- 10.הזדמנות אחרונה 25/02/2015 00:15הגב לתגובה זומשכנתאות זולות והאכזבה מהממשלה שאיננה יכולה לעצור את העליה במחירי הדירות יגרמו להאצה במחירי הדירות באזור המרכז בפריפריה הבניה המסיבית תוריד מחירים ותגרום לעצירת המכירות
- 9.אמנון 24/02/2015 13:55הגב לתגובה זוהורידו את הריבית, כנראה לכבודנו.מה זה יעשה להשקעות? למשכנתאות?
- 8.Drever 22/02/2015 23:50הגב לתגובה זולבית בירוחם
- 7.סוחר חתיך 22/02/2015 22:29הגב לתגובה זוהנדלן לא ירד ולא יעזור לא מעמ אפס ולא סופרטנקר ולא בטיח ישראל היא מדינה מקטנה והיהודים נירדפים בעולם אין להם פיתרון אחר אלה לעלות ארצה ויש עוד סיבות אבל אין לי כוח לכתוב בקצרה נדלן למעלה אם כי בקצב מתון יותר מי שחי בסרט שהמחיר ירד אז שיחכה ויקנה בעוד 10 שנים בשלושלים אחוז יותר בכיף אני כבר מסודר עם דירה לפני 4 שנים למזלי מניות זה כיף למי שמבין (;
- 6.איציק 22/02/2015 20:44הגב לתגובה זומחירי הדלק יורדים. ברגע שימצאו את המפתח להיצע דירות, אז יירדו המחירים, זה תמיד קורה בסוף כמו בבורסה.!
- 5.אם לאירן יהיה אטום הזרים והעשירים ימכרו והמחיר יצנח (ל"ת)זבוטינסקי 22/02/2015 16:48הגב לתגובה זו
- 4.החל מחודש מאי שוק הדירות יהיה לוהט (ל"ת)קיץ חם מאוד 22/02/2015 14:14הגב לתגובה זו
- 3.ייעוץ נדל"ן בגוגל 22/02/2015 13:55הגב לתגובה זוחפשו בגוגל ייעוץ נדל"ן
- 2.הורס מסיבות 22/02/2015 13:54הגב לתגובה זואוכלוסיה מגדרית של מעמד עליון שהשמאל הכתירם כמנבאי בחירות, הם אינם חתך של כל ציבור המצביעים
- אתי 24/02/2015 13:56הגב לתגובה זומי שכותב ככה אני מראש פוסלת
- 1.דגני ממש בסדר, יחסית לכל בעלי האינטרסים (ל"ת)שאול 22/02/2015 13:24הגב לתגובה זו
איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
על המחירים בשוק, הכדאיות הכלכלית והתשואה למשקיעים; וגם - האם זו באמת השקעה משתלמת?
בשבוע שעבר פורסם מדד המחירים לצרכן, ובפעם החמישית ברציפות הוא מעיד על ירידת מחירי הדירות. אמנם לפי הלמ"ס הירידה עדיין נמוכה. אבל לפי עסקאות שנעשות בפועל, הסקירה של הכלכלן הראשי באוצר ושיחות עם קבלנים ויזמים - הירידה גדולה מכך ומגיע ל-5% עד 10%. עוד לפני שהירידה החלה להשתקף בנתוני למ"ס, הצגנו נתונים שמעידים על ירידה וזאת מכיוון שבלמ"ס מעדכנים את הנתונים בעיכוב של חודשיים וחצי וגם כשהם מעדכנים אותם הם ללא הנחות, מבצעיים ובעיקר ללא הנחות מימון גדולות. .
מחיר דירה ממוצעת בארץ עדיין הוא כ-2.3 מיליון שקל ואם מסתכלים על המרכז כמעט בלתי אפשרי למצוא דירה בתקציב הזה. אבל מי שמוכן להתרחק קצת או להתפשר על דירה ישנה, עדיין יכול למצוא דירות במחיר כזה למגורים או להשקעה כשהן אפילו יכולות להניב תשואה 'עודפת' מאשר התשואות על דירות במרכז. בעיקר בדירות בהם רוב הפוטנציאל כבר מגולם.
חשוב - האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
הדרום - הכי קל למצוא
באר שבע, נתיבות, אופקים ודימונה: בתקציב של 1.3-1.8 מיליון שקל אפשר עדיין למצוא דירות 4-5 חדרים (חדשות או יד שנייה במצב טוב יחסית). בבאר שבע, סביב שכונות ותיקות/מתחדשות ובקרבת מוסדות אקדמיים, הביקוש לשכירות יחסית יציב, וזה תומך בתשואה של בערך 3.5%-3.8% (תלוי כמובן במצב הדירה והקרבה לתחבורה/מוסדות). בדימונה/נתיבות המחיר נמוך יותר אבל זמינות השוכרים תלויה בשכונה ובתעסוקה באזור. חשוב למשקיע שבוחן את ההשקעה באזור לבחון היטב את השוכרים הקיימים והפוטנציאלים במיוחד אם הוא לא גר קרוב, הוא צריך מישהו שאפשר לסמוך עליו, לא כזה שצריך אותו בדירה כל חודש.
- ניתוח רבעוני: מכירות הדירות קפאו אבל המניות קרובות לשיא, האם השוק מתעלם מהסימנים?
- אמות פותחת את השנה ביציבות, אך שומרת על תחזית שמרנית
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מול הקושי למצוא שוכרים בדרום, במרכז קל למצוא. על כל דירה באזור מבוקש יש כ-6-7 משפחות, תלוי כמובן באזור. להרחבה: שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים".
עסקאות אחרונות
האם זה הזמן לקנות דירה? כמה תובנות שעשויות לעזור לכם
שוק הנדל"ן במשבר - איך זה קרה ומה יהיה בהמשך? תמונת מצב על שוק הדירות המקומי
מחירי הדירות מחירי הדירות בירידה. מתחילת השנה המחירים ירדו ב-5% עד 10% ברוב המקומות בארץ גם בדירות חדשות וגם בדירות יד שנייה. מדובר בשינוי מגמה אחרי עליות משמעותיות. "לא תהיה קריסה במחירים, אלא המשך ירידה מתונה" העריך ינקי קוינט בשיחה עם ביזפורטל השבוע - ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ". קוינט מסביר שיש מלאי גדול, יש מספיק דירות לכולם ואין סיבה שהמגמה תשתנה.
המחירים יורדים לרוכשים, אבל הקבלנים מנסים לטשטש זאת דרך מבצעי הנחות משמעותיים. אם אתם קונים דירה ב-3 מיליון שקל ומשלמים תוך 6 חודשים זה לא כמו לקנות דירה ב-3 במבצעי 80/20 כשה-80% במסירה ולא צמודים או צמודים חלקית, יש כאן הנחה של 7% לפחות. אבל הקבלן לא מציג אותה - זה 3 מיליון הוא מציג לכולם וככה שומר על המחירים, למרות שאם מגלמים את ההנחה זה באזור 2.8 מיליון שקל.
ובכל זאת זה מחלחל גם למחירי הקבלן. זה צפוי להמשיך, הנה תובנות שאספנו מבכירים בתחום - האם הירידה הזו צפויה להימשך גם בהמשך?
כנראה שכן, לפחות בטווח הקרוב. ריבית גבוהה, מלחמה מתמשכת וחוסר ודאות ימשיכו להכביד על השוק. כל עוד הריבית לא תרד, קשה לראות את המחירים מתייצבים. יחד עם זאת, גורמי מקצוע מזכירים כי ההיצע בישראל מוגבל מאוד והביקוש קשיח בגלל הגידול הדמוגרפי, ולכן לא צפויה ירידת מחירים חדה או מתמשכת לאורך זמן.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כמה היקף העסקאות ירד מתחילת השנה?
מאז תחילת השנה נרשמה ירידה דרמטית בהיקף העסקאות והיא התעצמה בחודשים האחרונים. מספר העסקאות ירד בחודשים האחרונים ב-25%-30% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד, זה בולט בעיקר אצל הקבלנים.
כיצד משפיעה הריבית על קוני הדירות?
