מידרוג: "בקרוב נראה ריצה לרכישת דירות ועלייה נוספת במחירים"
מחירי הדירות ממשיכים את מגמת העלייה שהחלה כבר בשנת 2008. בהתאם לזאת, מחיר דירת 3.5-4 חדרים בישראל עלה השנה בממוצע (עד כה) בעוד כ-8%, כך לפי סיכום השנה של חברת הדירוג 'מידרוג'.
עם זאת, לדבריהם, בשנת 2014 מורגשת ירידה משמעותית במספר העסקאות בשוק - היקף העסקאות לשמונת החודשים הראשונים של 2014 עומד על כ-62 אלף יח"ד בלבד, נתון המגלם ירידה של כ-18% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. "למרות ההאטה בקצב העסקאות, להערכתנו, לא מדובר בירידה בביקוש אלא "ישיבה על הגדר" הנוצרת כתגובה לשינויים הרגולטורים הנוגעים למחירי הדיור".
במידרוג מציינים כי התחלות הבניה יעמדו ב-2014 על כ-45 אלף יח"ד בממוצע לשנה, כאשר לדבריהם, התחלות הבניה לשבעת החודשים הראשונים של 2014 נמוכות בכ-1,615 יח"ד, נתון שככל הנראה מגלם גם את תגובת יזמי הנדל"ן להתפתחויות הרגולטוריות. קצב גידול משקי הבית בישראל עומד בממוצע, לאורך השנים, על למעלה מ-40 אלף, כך שהגידול בהיצע דומה לגידול בביקוש. "לפי משרד השיכון בשנת 2013 היה מחסור של כ-115 אלף יח"ד ובהתבסס על קצב הגידול השנתי בהיצע יח"ד לעומת הביקוש, סגירת הפער האמור בעתיד הנראה לעין נראית רחוקה".
במידרוג מתייחסים להקדמת הבחירות ולביטול חוק מע"מ 0% כתוצאה מכך, ואומרים כי תהליך החקיקה הארוך יצר קיפאון יחסי בשוק הדיור ורק לאחרונה החל טפטוף של רוכשים אשר התייאשו מיכולת שר האוצר לשעבר לחוקק את החוק אשר אמור להקנות הטבות לרוכשי דירה ראשונה (העומדים בקריטריונים מסויימים).
- הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"קיפאון זה יצר ביקוש מצטבר על פני חודשים אלו ולהערכתנו, כעת צפויים כל אותם רוכשי דירות פוטנציאליים לחזור אל השוק במטרה לרכוש דירות. האמור צפוי להגביר את הביקושים במידה רבה ובהתאם להעלות את קצב המכירה והמחירים".
לדבריהם, כבר היינו עדים לתופעה זו פעמיים בעשור האחרון פעם ראשונה, בקיפאון שהתרחש בשלהי 2008 ותחילת 2009 בתקופת המשבר הפיננסי העולמי אשר הקרין חוסר וודאות בשוק בישראל, פעם שנייה בקיץ 2011, אשר אף היא הובילה למספר חודשים של קיפאון בשוק הדיור. "בשני המקרים הללו, צפינו בעליות משמעותיות בקצב המכירות ובהתאם במחירים, תופעת "ריצה" לרכישת דירות אשר הזינה את עצמה וגדלה למימדים שסוטים משמעותית לנורמות שוק רגיל".
- 8.yaacovo 05/01/2015 13:50הגב לתגובה זוהריבית תעלה,האבטלה תעלה וניראה את הגיבורים שהתחייבו במאות אלפי שקלים.שלא יבכו ויאשימו את המדינה.
- 7.אדורם 28/12/2014 13:31הגב לתגובה זואז אני מפרגן לכל מי שקנה דירה לאחרונה, שיחקת אותה. בוודאי לא תשלח צ'קים למדינה כדי לשתף אותה ברווחיך. אבל אם תהיה התרסקות, לא תוכל לעמוד במשכנתא וערך הדירה ייפול, נא לא להתבכיין בתקשורת ולא לבקש מהמדינה סיוע, נא לא להגיד 'לא ידענו'. קחו אחריות על החלטותיכם.
- 6.הלוואי שהבועה תתן קפיצה בהתנפחות שלה - יהיה מגניב!!! (ל"ת)צופה מהצד 28/12/2014 13:29הגב לתגובה זו
- 5.מאיפה הכסף "לריצה" ? מהתחת שלי? (ל"ת)ליאוניד אבו ענתר 28/12/2014 13:14הגב לתגובה זו
- 4.ברור.."ריצה" חח באיזה כסף בדיוק? נגמרו הפראריים.. (ל"ת)מתווך 28/12/2014 12:52הגב לתגובה זו
- 3.בועעה 28/12/2014 12:49הגב לתגובה זוכשהיכולת הכלכלית נגמרת מה שווה הביקוש?
- 2.רק שכעת הריבית היא 0.25% ואין לאן לרדת ... (ל"ת)אין לי כסף ... 28/12/2014 12:48הגב לתגובה זו
- חידה 28/12/2014 13:15הגב לתגובה זותשובה : זה לא משנה , בכל מקרה זה יגמר רע.
- 1.כלכלן וותיק 32 שנה 28/12/2014 12:38הגב לתגובה זוכשברור לכל שהריבית בארה"ב תתחיל לעלות באמצע שנת 2015
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
