שוק בדהירה: "עד פברואר 2015 רוכשי הדירות ישלמו עוד 60 אלף שקל"
מחירי הדירות "מדד הדיור הגבוה שאפיין את חודש נובמבר, עליית מחירים של 1.4 אחוזים, משקף שינוי מגמה ברור לעומת החודשים שעברו, שהתאפיינו בקיפאון מחירים, ומגמת עליית מחירים ברורה שתאפיין את השוק ברבעון הקרוב, לפחות עד לבחירות בכנסת בחודש מארס הקרוב", כך אומר שמאי המקרקעין ארז כהן ביחס לנתוני מדד מחירי הדירות שפורסם ביום ב' האחרון כחלק ממדד המחירים לצרכן.
"המדד, 1.4 אחוזים, הינו גבוה במיוחד, ומשקף עלייה ממוצעת של כ-25 אלף שקלים לדירה, כשמחיר דירה ממוצעת בישראל חצה לראשונה את רף ה-1.5 מיליון שקלים", טוען כהן.
לדבריו, העובדה שעלייה משמעותית זו התרחשה עוד בטרם הממשלה ביטלה באופן רישמי את כוונתה ליישם את חוק המע"מ 0% ובטרם ההחלטה על הבחירות חמורה במיוחד, ומשקפת בפועל ייאוש של רוכשי הדירות ש"חיכו על הגדר" מאז חודש מרץ האחרון, בו הצהיר השר לפיד על כוונתו לבטל את המעמ. "במהלך שלושת החודשים העוקבים, דצמבר 2014, ינואר 2015 ו-פברואר 2015, ואולי אף לאחר מכן, תימשך המגמה ומחירי הדיור עשויים לעלות בכ-4 אחוזים לפחות, כלומר כ-60 אלף שקלים לדירה ממוצעת".
- 14.נתי 19/12/2014 18:48הגב לתגובה זולקדם תכניות המטפלות בשכונות שלמות וכך יפתרו כמה וכמה בעיות בעת ובעונה אחת, פחות עוני ופשע בשכונות נחשלות, יותר דירות באזורי ביקוש, בניה מתקדמת שבאמת מיועדת להגנה כנגד רעידת אדמה, ושיפור תשתיות עירוניות.
- 13.ביזפורטל אתר מטעם בנק הפועלים ושיכון ובינוי (ל"ת)מפמפמים נדלן לעדר.. 17/12/2014 19:18הגב לתגובה זו
- 12.יואב 17/12/2014 13:49הגב לתגובה זומממן לי 1700 ש"ח כל חודש שאותם אני מקזז מדירה שאני שוכר ב-4000 ש"ח שלקנותה עולה 1.4 מיליון ש"ח. ריבית על משכנתא של 1050000 ש"ח סולידית זה סביבות ה-3500 ש"ח כל חודש. בקיצור תיחנקו עם מחירי הדירות הגבוהים שלכם ותמכרו לעצמכם
- כן כן כן, ועשדרים דירות אין לך???? (ל"ת)נתי 19/12/2014 18:49הגב לתגובה זו
- 11.לא לקנות ולא להקשיב לתשקורת. במיוחד דירות חדשות (ל"ת)רומסים אתכם פראיירים 17/12/2014 13:34הגב לתגובה זו
- 10.מסתכל מלמעלה 17/12/2014 13:08הגב לתגובה זוואף אחד לא בא לקנות אותם, הסיפורים הללו עבדו לפני כמה שנים. היום לאחר שהממשלה העלתה את מחירי הקרקעות והקבלנים רוצים להוויח יותר - אין מי שיקנה במחירים הללו. - אולי אולי הם חושבים ש"הצרפתים באים הצרפתים באים" יחזרו שוב... בנתים אין בא ואין קונה... יום אחד הם יבינו שכדי למכור דירה צריך להוריד את המחירים.
- 9.היורד לארה״ב 17/12/2014 12:59הגב לתגובה זושהמחירים כאן יעלו כמה שיעלו. לא מעניין. השפויים עוזבים את המקום המסריח הזה.
- 8.pan 17/12/2014 12:22הגב לתגובה זולא לספר לנו סיפורים ולהביא כותרות כוזבות בבקשה
- 7.בטח 17/12/2014 12:11הגב לתגובה זורק שגם ככה לא גומרים את החודש
- 6.הגיע הזמן לרדת מהארץ. אי אפשר לחיות פה. (ל"ת)יוני 17/12/2014 11:46הגב לתגובה זו
- רד רד רד,קדימה רד מהארץ והווריד שלנו, פרזיט עצלן. (ל"ת)נתי 19/12/2014 18:50הגב לתגובה זו
- 5.בושה וחרפה למדינה (ל"ת)shafik 17/12/2014 11:44הגב לתגובה זו
- 4.רוני 17/12/2014 11:39הגב לתגובה זוואף אחד לא מתקשר. מכיוון שאתה חושב שמחירי הדירות ימשיכו לטוס הרי שמבחינתך רכישת דירה בעת הזו היא צעד נבון ולכן אתה יותר ממוזמן לבוא ולקנות את הדירה. המיל שלי [email protected]
- 3.אורן 17/12/2014 11:35הגב לתגובה זומנסים להפחיד את הציבור שמחירי הדירות הולכים לעלות ויש למהר ולקנות לפני שהמחירים יקפצו. מסכן מי שיתפתה וירוץ לקנות דירה.
- 2.דודו 17/12/2014 11:07הגב לתגובה זובחייאת, משפחה ממוצעת שמרוויחה משכורת ממוצעת לא מסוגלת לקנות דירה ממוצעת. אז מה ההגיון הכלכלי במחירים האלו? זה טירוף מערכות כללי. השוק הזה הולך ליפול בשנים הקרובות.
- 1.להעלות הריבית למשכנתאות, וכמה שיותר מהר! (ל"ת)איש 17/12/2014 10:28הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
