בנק ישראל הודיע היום על שורה של צעדים רגולטוריים בשוק האשראי לדיור, לאור מגמת עלייה בנטילת תוספות אשראי לדיור, ובפרט בסמוך ללקיחת משכנתא ראשונה . בבנק ישראל מדגישים כי הצעדים נועדו לשקף בצורה מדויקת יותר את יכולת ההחזר של הלווים, לצמצם סיכוני מינוף עודף, ובו בעת לשמר הקלות שנועדו לאפשר מענה לצרכים פיננסיים שוטפים ועתידיים של משקי הבית. על רגל אחת, ההקלות האלו יאפשר לקחת "הלוואות לכל מטרה" מגובות בדירות כסוג של תוספת למשכנתא. יש הגבלות, אבל אם שיעור המימון לא יגיע ל-70%, אתם יכולים לקחת 200 אלף שקל נוספים. כמו כן, ערך הדירות במחיר למשתכן-דירה בהנחה יחושבו לפי שווי שמאי ולא לפי מחיר העסקה. זה היה כך עד מחיר של 1.8 מיליון שקל (הגבלת מחיר) כעת זה יהיה בלי הגבלה זו, המשמעות: אפשרות לקחת בדירה בהנחה יותר משכנתא. 

הלוואה לכל מטרה היא הלוואה נכונה - היא בריבית טובה וצריך לנצל אותה לפני הלוואות אחרות. אבל יש כאן בעקיפין שחרור של רסן וכספים שיזרמו לשוק - לדירות ובכלל. 

עדכון מגבלת כושר ההחזר 

כאמור, משקי בית רבים לוקחים הלוואות נוספות לדיור, לעיתים במקביל או בסמוך למשכנתא הקיימת, כשהבטוחה היא אותו הנכס. מצב זה מגדיל את החוב הכולל של משקי הבית ועלול לפגוע ביכולתם להתמודד עם שינויים בסביבת הריבית, בהכנסות או בהוצאות בלתי צפויות. לאור זאת, הוחלט לבצע הבהרה רגולטורית מהותית באופן חישוב מגבלת שיעור ההחזר מההכנסה (PTI).

בהתאם להחלטה, בעת נטילת הלוואה נוספת לדיור המובטחת בשעבוד אותו נכס, יחויבו התאגידים הבנקאיים לבחון את ההחזר החודשי בגין כלל ההלוואות הקיימות והחדשות יחד, ולא רק את ההלוואה המבוקשת. כלומר, סך התשלומים החודשיים על כל האשראי לדיור המובטח בנכס יילקח בחשבון לצורך חישוב יכולת ההחזר של משק הבית. בבנק ישראל מציינים כי צעד זה נועד לחזק את ניהול הסיכונים, לשפר את שקיפות המידע לגבי רמת המינוף האמיתית של הלווים, ולמנוע מצב שבו יכולת ההחזר נבחנת באופן חלקי בלבד.

• היום שבו התחיל לפעול הבנק המרכזי של המדינה ומה קרה היום לפני 32 שנה
• ד"ר איתמר כספי ימונה למנהל האגף המוניטרי בבנק ישראל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

עדכון חישוב שווי הנכס של דירות במחיר מופחת

במקביל, הפיקוח על הבנקים הודיע על עדכון תקרת שווי הנכס לצורך חישוב שיעור המימון (LTV) בהלוואות לרכישת דירה במחיר מופחת. התקרה, שעמדה עד כה על 1.8 מיליון שקל, תעודכן ל-2.1 מיליון שקל, וזאת בהתאמה לעליית מדד המחירים לצרכן מאז נקבעה. עדכון זה נועד לשמר את ההקלה שניתנה לרוכשי דירות במסגרת תוכניות ממשלתיות כגון “מחיר מטרה” ו”מחיר למשתכן”, ולאפשר להם להמשיך ולהסתמך על הערכת שמאי לצורך חישוב שווי הנכס, גם בסביבה של מחירי דיור גבוהים יותר.

גם מבט קצר על החודשים האחרונים מחזק את התמונה המשתקפת בעיר הבירה. מתחילת 2025 רשמה ירושלים שמונה חודשי עלייה מתוך תשעה, עם עלייה מצטברת של 2.8% מאז ינואר. הנתונים האלה בולטים בייחוד על רקע הקיפאון היחסי שמאפיין אזורים אחרים, שבהם הקונים נזהרים יותר והעסקות מתמעטות. התמונה מתחדדת עוד יותר כשמסתכלים על הטווח הארוך. בחמש השנים האחרונות עלו מחירי הדירות בירושלים בכ-42%. מדובר בעלייה שנתית ממוצעת של כ-7.3% - קצב שגבוה באופן משמעותי מהממוצע הארצי. כלומר מי שרכש דירה בירושלים לפני חמש שנים, ראה את שוויה מזנק בעשרות אחוזים - גם בתקופות שבהן שוק הדיור הארצי חווה טלטלות.

שוק הדיור בירושלים מציג בשנה האחרונה תמונה חריגה בנוף הישראלי. בזמן שבאזורים רבים בארץ מורגשת בלימה, ולעתים אף ירידה במחירי הדירות, בבירה נרשמת מגמה הפוכה לחלוטין. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), מדד מחירי הדירות בירושלים הגיע לרמה של 579.4 נקודות - הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה אי פעם. מדובר בשיא היסטורי שממחיש עד כמה השוק המקומי חזק, גם בתקופה של ריבית גבוהה ואי־ודאות כלכלית.

בשנה האחרונה בלבד זינקו מחירי הדירות בירושלים ב-6.4%. לשם השוואה, בממוצע הארצי נרשמה עלייה מתונה של 0.8% בלבד. המשמעות היא פער של כמעט שש נקודות אחוז בין ירושלים לשאר המדינה - פער שמתרחב והולך. בעוד שבתל אביב נרשמות ירידות מחירים, בעיקר בדירות יד שנייה ובשכונות מסוימות, בירושלים העליות נמשכות כמעט ללא הפסקה.

אחד ההסברים המרכזיים לביקוש הגבוה טמון במבנה הדמוגרפי של העיר. ירושלים היא עיר עם אוכלוסייה גדלה והולכת, ובמיוחד עם מגזר חרדי גדול, שמתאפיין במשפחות מרובות ילדים ובצורך מתמיד בדירות. עבור משפחות רבות במגזר החרדי, המגורים בירושלים אינם רק בחירה כלכלית אלא גם ערכית וקהילתית. הרצון להישאר בסמוך למוסדות חינוך, קהילות ובתי כנסת מייצר ביקוש קשיח, שמושפע פחות משינויים בריבית או ממחזורי שוק.

• ועדת ערר עצרה תמ"א 38 לטובת בחינת פינוי־בינוי
• תושבי ירושלים יקבלו החזר ארנונה של אלפי שקלים
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

קריאה מעניינת - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר