נדל"ן בפינצטה: היכן במרכז המורחב יש דירות חדשות בפחות ממיליון שקל?
הזינוק במחירי הדירות הוביל לכך שכיום מאוד קשה למצוא באזור גוש דן דירות 4 חדרים חדשות במחיר הנמוך מ-1.8 מיליון שקל, כאשר בתל אביב, קריית אונו, גבעתיים ואפילו ברמת גן המחיר מרקיע שחקים גם לכיוון של 2.5-3 מיליון שקל.
אומנם לאחרונה
מרבית המקומות הינם בגבול גדרה חדרה והפריפריה הקרובה. נציין כי בדקנו באתר רכבת ישראל את זמן הנסיעה ברכבת ליעדים ואת זמן הנסיעה באפליקציית Waze ממחלף לה גארדיה בתל אביב ב-16:00 ביום חמישי, שעת שיא בפקקים.
אשקלון
זמן נסיעה ברכבת מתחנת תל אביב מרכז - 50 דקות עד שעה (יתקצר בעתיד ל-40 דקות). זמן נסיעה לפי Waze ב-16:00 ביום חמישי מלה-גארדיה בתל אביב - 53 דקות. חברת דמרי מציעה 5 דירות 4 חדרים בשטח של 100 מ"ר בלב הסיטי, ב-860 אלף שקל; חברת פרימק מציעה בשכונת אגמים 176 דירות 4 חדרים בשטח 107 מ"ר במחיר של 859 אלף שקל, חברת צמח המרמן מציעה 4 דירות בשכונת אגמים ב-910 אלף שקל.
חדרה
זמן נסיעה ברכבת מתחנת תל אביב מרכז - 31 דקות. זמן נסיעה לפי Waze ב-16:00 ביום חמישי מלה-גארדיה בתל אביב - שעה ו-16 דקות. חברת א.לוי מציעה 6 דירות 4 חדרים בשטח 105 מ"ר ליד פארק חדרה ב-997 אלף שקל. חברת מגידו השקעות מציעה בשכונת לב הפארק 7 דירות 3 חדרים בשטח 93 מ"ר ב-992 אלף שקל. חברת טופ 10 מציעה במתחם אגרו בנק 21 דירות 3 חדריםב שטח 82 מ"ר ב-740 אלף שקל.
רחובות
זמן נסיעה ברכבת מתחת תל אביב מרכז - 32 דקות. זמן נסיעה לפי Waze ב-16:00 ביום חמישי מלה-גארדיה בתל אביב - 37 דקות. עמותת רכישה בשכונת וייסגל מציעה דירות 3 חדרים ב-900 אלף שקל. קבוצת רכישה של טל שיר בשכונת שעריים מציעה 17 דירות 3 חדרים בשטח 75 מ"ר ב-930 אלף שקל.
רמלה
זמן נסיעה ברכבת מתחת תל אביב מרכז - 24 דקות. זמן נסיעה לפי Waze ב-16:00 ביום חמישי מלה-גארדיה בתל אביב - 30 דקות. חברת כ.כוכב הנגב מציעה בקריית האומנים 10 דירות 4 חדרים ב-940 אלף שקל. קבוצת רכישה של חברת מעלות טל מציעה בשכונת השופטים דירות 3 חדרים ב-690 אלף שקל. חברת א.נ. נמצא מוכרת 12 דירות 3 חדרים בקהילת יצחק ואברהם ב-820 אלף שקל. חברת בתי נבון מוכרת במרכז העיר 286 דירות 4 חדרים ב-850 אלף שקל.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
גבעת עדה
זמן נסיעה מתחנת תל אביב מרכז עד תחנת בנימינה - 32-43 דקות. זמן נסיעה לפי Waze ב-16:00 ביום חמישי מלה-גארדיה בתל אביב - שעה ו-18 דקות. חברת נהרה מציעה בפרויקט תמ"א 38 בישוב דירות 4 חדרים ב-950 אלף שקל.
פרדס חנה
זמן נסיעה מתחנת תל אביב מרכז עד תחנת פרדס חנה-קיסריה - 32-43 דקות. זמן נסיעה לפי Waze ב-16:00 ביום חמישי מלה-גארדיה בתל אביב - שעה ושש דקות. ב'אמונה' מציעה בקבוצת רכישה לדתיים 24 דירות חדשות ב-930 אלף שקל
חריש
זמן נסיעה לפי Waze ב-16:00 ביום חמישי מלה-גארדיה בתל אביב - שעה ו-24 דקות. קבוצת ג'יי הנדסה מציעה בעיר החדשה דירות 4 חדרים ב-850 אלף שקל. חברת מגידו מציעה דירות 4 חדרים ב-777 אלף שקל
קריית גת
זמן נסיעה מתחנת תל אביב מרכז - 43 דקות. זמן נסיעה לפי Waze ב-16:00 ביום חמישי מלה-גארדיה בתל אביב - 52 דקות. בשכונת 'כרמי גת' הנכללת ב'הסכמי הגג' של הממשלה, מציעה קבוצת הרכישה קריית אחדות דירות 4 חדרים ב-680 אלף שקל; חברת רז ושחף מציעה ברובע הבנים בעיר דירות 4 חדרים ב-918 אלף שקל; חברת נפתלי ניסן מציעה בשכונת הפרחים במרכז העיר דירות 5 חדרים ב-780 אלף שקל.
משה פלדמן, בעלי 'כאן בונים', אמר: "קיימת תופעה מעניינת ביותר של התרחבות ונדידת איזור הביקוש המובהק. התרחבות זו מתאפיינת בשני מרכיבים חדשים ויחודים: אלף, איזור הביקוש הקלאסי במרכז הארץ איננו כבר "גדרה חדרה" אלא משתרע בפועל מאור עקיבא וחריש בצפון ויורד ב"מלבן" דמיוני לעבר קרית גת-אשקלון בדרום. 'מלבן' זה נשען, לא במקרה, על ציר חוצה ישראל. כדאי מאוד לשקול מעבר לערים ויישובים אלה, כי ייתכן מאוד שההזדמנות של רכישה במחירים הנוכחיים לא תחזור".
כתבות מעניינות נוספות:
- 4.פחות ממליון 05/04/2014 20:33הגב לתגובה זולטיז אל נביא
- 3.קליפ 04/04/2014 13:45הגב לתגובה זוחישוב זדוני של זמן נסיעה נועד להטעות,לסלף ולגרום נזק לרוכשים התמימים מהמגזר היהודי
- 2.צביקה דורון יועץנדלן 04/04/2014 10:32הגב לתגובה זוממרכז ומערב תל אביב לוקח עוד 20 דקות להגיע לאיילון, אז כעת כבר מדובר על 3 שעות ביום על הכבישים. הבעיה העיקרית של ישראל היא שיש לה רק מרכז אחד !!! בגרמניה למשל יש 7 מרכזים.
- 1.זמן הנסיעה מטעה- רוב היום נתקעים בפקקים ולא מגיעים בזמ (ל"ת)הצעה וקוץ בה 03/04/2014 16:34הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
