בנק ישראל במחקר חדש: מי אלו רוכשי הדירות להשקעה - ואיפה הם קונים?

מ-2003 ל-2012 עלה חלקם של המשקיעים מ-3.2% ל-7.9%. עלייה של 1% בתשואה מגדילה את ההסתברות לרכישה להשקעה ב-22%

לירן סהר | 04/12/2013 11:42 (12)

נושאים בכתבה דירות להשכרה משקיעים

בנק ישראל מפרסם היום מחקר חדש תחת הכותרת - "דפוסי הרכישה של דירות בידי משקיעים מקומיים בשנים 2003 עד 2012". דבר ידוע הוא שלרוכשי הדירות להשקעה היה ועדיין יש חלק בעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות. בבנק ישראל מתייחסים היום לחלקם את המשקיעים, ומסתכלים גם מי הם.

לפי המחקר, ייתכן ואחת הסיבות לגידול בהיקף הרכישות של דירות מצד משקיעים, קשור להטלת המס על הבורסה ב-2003. בנוסף, בשלהי 2007 שיעור הרכישות החל לעלות משום שהמשבר העולמי הוביל לירידה מתמשכת בשווי הנכסים הפיננסיים ובשערי הריבית, וכן להתחזקות ההערכות שההשקעה בנדל"ן כדאית יחסית לאפיקים האחרים.

מהסקירה עולה כי בשיא המשבר מספרן המוחלט של העסקאות פחת לפרק זמן קצר. כמו כן, בשנים 2011-2012 נכנסו לתוקף צעדי מדיניות בתחום המיסוי והאשראי, שנועדו להקטין את הביקוש לדירות להשקעה. בתקופה שלאחר הפעלת הצעדים התכווץ מספר העסקאות של המשקיעים וכן שיעורן בסך העסקאות. בסוף התקופה הנסקרת מספרן ושיעורן לא חזרו לרמתם ערב צעדי המדיניות.

אז מי הם רוכשי הדירות?

"כאשר בדקנו את הגורמים המשפיעים על ההסתברות שמשקיע (ולא קונה אחר) רכש דירה נתונה, מצאנו כי משקיעים נוטים לרכוש דירות קטנות יחסית. ההסבר לכך הוא שלהשכרת דירות קטנות יש תשואה גבוהה יחסית, וזו פחתה בשיעור מתון יחסית לתשואה על השכרת דירות טיפוסיות. אין למשקיעים העדפה ביחס לגיל הדירה, והם גם אינם מעדיפים דירה מיד ראשונה על פני דירה מיד שנייה. למשקיעים יש נטייה חזקה לרכוש דירות במחוזות חיפה ות"א, נטייה פחות חזקה לרכוש בפריפריה, ונטייה חלשה יחסית לרכוש במחוזות המרכז וירושלים. הם נוטים לרכוש דירות ביישובים יהודיים גדולים."

אשר לרקע החברתי-כלכלי של השכונה שבה מצויה הדירה, מצאו בבנק ישראל שהעדפות המשקיעים דומות לאלו של יתר הרוכשים. בהינתן מאפייני הדירה והסביבה, משקיעים רוכשים דירות במחיר דומה לזה שמשלמים שאר הפעילים בשוק, וממצא זה עשוי להעיד על שוק תחרותי.

עוד עולה מהסקירה שככל שעולה התשואה העודפת מהשכרת דירה כלומר הפער בין התשואה על השכרת דירה לבין התשואה על אפיק השקעה חלופי כגון הריבית על פיקדונות צמודי מדד ל-10 שנים ומעלה כך עולה ההסתברות שמשקיע (ולא קונה אחר) רכש דירה נתונה: כל גידול של נקודת אחוז בתשואה העודפת מעלה את ההסתברות בכ-22%. גם הריבית לטווח קצר יותר משפיעה על התנהגות המשקיעים, וכל עלייה של נקודת אחוז בשער הריבית הצפויה לשנה קדימה מפחיתה את ההסתברות בכ-8%.

"נראה כי משקיעים מגיבים בעוצמה רבה מאחרים לשינויים בשער הריבית הצפויה משום שהם יותר מ?נעים משיקולים כלכליים. בתקופה שלאחר נקיטת הצעדים השפעת שער הריבית פחתה בשליש. בשנים 2011-2012 ההסתברות שמשקיע ולא קונה אחר רכש דירה עמדה על כ-90% מרמתה ערב הצעדים שננקטו בתחום המיסוי והאשראי, בדומה להסתברות בשנים 2003-2007."

קיראו עוד ב"נדל"ן"

כתבות מעניינות נוספות:

הרשעה: אדם הפך בית אבות ל-56 דירות לשוק החופשי - מה גובה הקנס שקיבל?

נתפס על העלמות מיסים וטען: "אני עדיין בודק אם זה משתלם לדווח"

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(12):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

10.
בן אהרון 11/12/2013 09:26
הגב לתגובה זו
בלי המשקיעים, שוק השכירות היה במצב ש״ח קטסטרופה. המדינה לא מייצרת דירות להשכרה למרות שיש רבים שלא יכולים לקנות ומעדיפים לשכור.
9.
חובה - מס רכוש על דירות להשקעה - זה יוריד מחירים (ל"ת)
כמו בעולם הנאור 04/12/2013 22:36
הגב לתגובה זו
8.
נאור 04/12/2013 13:58
הגב לתגובה זו
שקונים ומוכרים או משכירים דירות? או לאותה גברת כהן שהוציאה את כול חסכונותיה ורכשה דירה קטנה לילדים ובינתיים משכירה אותה???
צביקה דורון 04/12/2013 20:25
הגב לתגובה זו
יש אנשים שבמקום לקנות דירה בתל אביב ב 2.5 מיליון, קנו 4 דירות בפריפריה ב 600,000 כל אחת. הם משקיעים ? הם עובדים קשה בשביל לתחזק את הדירות והכל בשביל להרוויח לחם ביושר.
7.
astern 04/12/2013 13:14
הגב לתגובה זו
דירה להשקעה היא אפיק השקעה בדיוק כמו כל אפיק אחר. לא הגיוני שהמס החל על רווחים מפקדונות בבנקים ועל ניירות ערך לא יחול על משקיעי נדל"ן.
שרון 04/12/2013 17:39
הגב לתגובה זו
יש הוצאות גדולות והפסדים. לו היה אפשר לקזז את כול המיסים המשומים, המדינה הייתה מחזירה מס לרוכשים....
6.
אלי 04/12/2013 12:57
הגב לתגובה זו
בשביל ארוחה אחת ואח"כ נשארים בלי הזהב. למי שלא הבין -הכוונה למיסוי הגבוה על ריווחי הון, בבורסה יש גם הפסדי הון ואפילו גדולים או רווחים זעומים אבל הסיכון גבוה. המשקיעים רוצים תמורה לסיכון אבל בא האוצר ואומר להם קחו סיכונים ותנו את הרווחים אז שלא יתפלאו שאנשים בורחים מהבורסה לנדל"ן הלא ממוסה.
5.
יופיטר הסקסי 04/12/2013 12:40
הגב לתגובה זו
אני מדבר על שורט על מניות בודדות לא המוני!!!!!
4.
ישראל ישראלי 04/12/2013 12:30
הגב לתגובה זו
והעשירים
3.
חגי 04/12/2013 12:24
הגב לתגובה זו
רק מס על משכירי הדירות יאזן ויוריד יוקר המחיה
2.
שנים דמגוגיה שקר להרצת פראייר=בועה50%בפיצוץ בפני הגנבים (ל"ת)
קבלן,בנק,ממשל=גנבים 04/12/2013 12:09
הגב לתגובה זו
1.
יופיטר שוקי הון 04/12/2013 11:51
הגב לתגובה זו
הכל יורד אי אפשר למכור כלום לילה טוב

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן