בנק ישראל במחקר חדש: מי אלו רוכשי הדירות להשקעה - ואיפה הם קונים?
בנק ישראל מפרסם היום מחקר חדש תחת הכותרת - "דפוסי הרכישה של דירות בידי משקיעים מקומיים בשנים 2003 עד 2012". דבר ידוע הוא שלרוכשי הדירות להשקעה היה ועדיין יש חלק בעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות. בבנק ישראל מתייחסים היום לחלקם את המשקיעים, ומסתכלים גם מי הם.
לפי המחקר, ייתכן ואחת הסיבות לגידול בהיקף הרכישות של דירות מצד משקיעים, קשור להטלת המס על הבורסה ב-2003. בנוסף, בשלהי 2007 שיעור הרכישות החל לעלות משום שהמשבר העולמי הוביל לירידה מתמשכת בשווי הנכסים הפיננסיים ובשערי הריבית, וכן להתחזקות ההערכות שההשקעה בנדל"ן כדאית יחסית לאפיקים האחרים.
מהסקירה עולה כי בשיא המשבר מספרן המוחלט של העסקאות פחת לפרק זמן קצר. כמו כן, בשנים 2011-2012 נכנסו לתוקף צעדי מדיניות בתחום המיסוי והאשראי, שנועדו להקטין את הביקוש לדירות להשקעה. בתקופה שלאחר הפעלת הצעדים התכווץ מספר העסקאות של המשקיעים וכן שיעורן בסך העסקאות. בסוף התקופה הנסקרת מספרן ושיעורן לא חזרו לרמתם ערב צעדי המדיניות.
אז מי הם רוכשי הדירות?
"כאשר בדקנו את הגורמים המשפיעים על ההסתברות שמשקיע (ולא קונה אחר) רכש דירה נתונה, מצאנו כי משקיעים נוטים לרכוש דירות קטנות יחסית. ההסבר לכך הוא שלהשכרת דירות קטנות יש תשואה גבוהה יחסית, וזו פחתה בשיעור מתון יחסית לתשואה על השכרת דירות טיפוסיות. אין למשקיעים העדפה ביחס לגיל הדירה, והם גם אינם מעדיפים דירה מיד ראשונה על פני דירה מיד שנייה. למשקיעים יש נטייה חזקה לרכוש דירות במחוזות חיפה ות"א, נטייה פחות חזקה לרכוש בפריפריה, ונטייה חלשה יחסית לרכוש במחוזות המרכז וירושלים. הם נוטים לרכוש דירות ביישובים יהודיים גדולים."
- בשורה לשוכרי הדירות: עמלות הערבות הבנקאית נחתכות במאות שקלים
- למה זינקו מחירי השכירות ברחובות במעל 20% ומה קורה בנס ציונה וראשון לציון?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אשר לרקע החברתי-כלכלי של השכונה שבה מצויה הדירה, מצאו בבנק ישראל שהעדפות המשקיעים דומות לאלו של יתר הרוכשים. בהינתן מאפייני הדירה והסביבה, משקיעים רוכשים דירות במחיר דומה לזה שמשלמים שאר הפעילים בשוק, וממצא זה עשוי להעיד על שוק תחרותי.
עוד עולה מהסקירה שככל שעולה התשואה העודפת מהשכרת דירה כלומר הפער בין התשואה על השכרת דירה לבין התשואה על אפיק השקעה חלופי כגון הריבית על פיקדונות צמודי מדד ל-10 שנים ומעלה כך עולה ההסתברות שמשקיע (ולא קונה אחר) רכש דירה נתונה: כל גידול של נקודת אחוז בתשואה העודפת מעלה את ההסתברות בכ-22%. גם הריבית לטווח קצר יותר משפיעה על התנהגות המשקיעים, וכל עלייה של נקודת אחוז בשער הריבית הצפויה לשנה קדימה מפחיתה את ההסתברות בכ-8%.
"נראה כי משקיעים מגיבים בעוצמה רבה מאחרים לשינויים בשער הריבית הצפויה משום שהם יותר מ?נעים משיקולים כלכליים. בתקופה שלאחר נקיטת הצעדים השפעת שער הריבית פחתה בשליש. בשנים 2011-2012 ההסתברות שמשקיע ולא קונה אחר רכש דירה עמדה על כ-90% מרמתה ערב הצעדים שננקטו בתחום המיסוי והאשראי, בדומה להסתברות בשנים 2003-2007."
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- 76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
כתבות מעניינות נוספות:
- 10.בן אהרון 11/12/2013 09:26הגב לתגובה זובלי המשקיעים, שוק השכירות היה במצב ש״ח קטסטרופה. המדינה לא מייצרת דירות להשכרה למרות שיש רבים שלא יכולים לקנות ומעדיפים לשכור.
- 9.חובה - מס רכוש על דירות להשקעה - זה יוריד מחירים (ל"ת)כמו בעולם הנאור 04/12/2013 22:36הגב לתגובה זו
- 8.נאור 04/12/2013 13:58הגב לתגובה זושקונים ומוכרים או משכירים דירות? או לאותה גברת כהן שהוציאה את כול חסכונותיה ורכשה דירה קטנה לילדים ובינתיים משכירה אותה???
- צביקה דורון 04/12/2013 20:25הגב לתגובה זויש אנשים שבמקום לקנות דירה בתל אביב ב 2.5 מיליון, קנו 4 דירות בפריפריה ב 600,000 כל אחת. הם משקיעים ? הם עובדים קשה בשביל לתחזק את הדירות והכל בשביל להרוויח לחם ביושר.
- 7.astern 04/12/2013 13:14הגב לתגובה זודירה להשקעה היא אפיק השקעה בדיוק כמו כל אפיק אחר. לא הגיוני שהמס החל על רווחים מפקדונות בבנקים ועל ניירות ערך לא יחול על משקיעי נדל"ן.
- שרון 04/12/2013 17:39הגב לתגובה זויש הוצאות גדולות והפסדים. לו היה אפשר לקזז את כול המיסים המשומים, המדינה הייתה מחזירה מס לרוכשים....
- 6.אלי 04/12/2013 12:57הגב לתגובה זובשביל ארוחה אחת ואח"כ נשארים בלי הזהב. למי שלא הבין -הכוונה למיסוי הגבוה על ריווחי הון, בבורסה יש גם הפסדי הון ואפילו גדולים או רווחים זעומים אבל הסיכון גבוה. המשקיעים רוצים תמורה לסיכון אבל בא האוצר ואומר להם קחו סיכונים ותנו את הרווחים אז שלא יתפלאו שאנשים בורחים מהבורסה לנדל"ן הלא ממוסה.
- 5.יופיטר הסקסי 04/12/2013 12:40הגב לתגובה זואני מדבר על שורט על מניות בודדות לא המוני!!!!!
- 4.ישראל ישראלי 04/12/2013 12:30הגב לתגובה זווהעשירים
- 3.חגי 04/12/2013 12:24הגב לתגובה זורק מס על משכירי הדירות יאזן ויוריד יוקר המחיה
- 2.שנים דמגוגיה שקר להרצת פראייר=בועה50%בפיצוץ בפני הגנבים (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 04/12/2013 12:09הגב לתגובה זו
- 1.יופיטר שוקי הון 04/12/2013 11:51הגב לתגובה זוהכל יורד אי אפשר למכור כלום לילה טוב
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
