בנק ישראל במחקר חדש: מי אלו רוכשי הדירות להשקעה - ואיפה הם קונים?

בנק ישראל מפרסם היום מחקר חדש תחת הכותרת - "דפוסי הרכישה של דירות בידי משקיעים מקומיים בשנים 2003 עד 2012". דבר ידוע הוא שלרוכשי הדירות להשקעה היה ועדיין יש חלק בעליית מחירי הדירות בשנים האחרונות. בבנק ישראל מתייחסים היום לחלקם את המשקיעים, ומסתכלים גם מי הם. לפי המחקר, ייתכן ואחת הסיבות לגידול בהיקף הרכישות של דירות מצד משקיעים, קשור להטלת המס על הבורסה ב-2003. בנוסף, בשלהי 2007 שיעור הרכישות החל לעלות משום שהמשבר העולמי הוביל לירידה מתמשכת בשווי הנכסים הפיננסיים ובשערי הריבית, וכן להתחזקות ההערכות שההשקעה בנדל"ן כדאית יחסית לאפיקים האחרים.

מהסקירה עולה כי בשיא המשבר מספרן המוחלט של העסקאות פחת לפרק זמן קצר. כמו כן, בשנים 2011-2012 נכנסו לתוקף צעדי מדיניות בתחום המיסוי והאשראי, שנועדו להקטין את הביקוש לדירות להשקעה. בתקופה שלאחר הפעלת הצעדים התכווץ מספר העסקאות של המשקיעים וכן שיעורן בסך העסקאות. בסוף התקופה הנסקרת מספרן ושיעורן לא חזרו לרמתם ערב צעדי המדיניות.

אז מי הם רוכשי הדירות? "כאשר בדקנו את הגורמים המשפיעים על ההסתברות שמשקיע (ולא קונה אחר) רכש דירה נתונה, מצאנו כי משקיעים נוטים לרכוש דירות קטנות יחסית. ההסבר לכך הוא שלהשכרת דירות קטנות יש תשואה גבוהה יחסית, וזו פחתה בשיעור מתון יחסית לתשואה על השכרת דירות טיפוסיות. אין למשקיעים העדפה ביחס לגיל הדירה, והם גם אינם מעדיפים דירה מיד ראשונה על פני דירה מיד שנייה. למשקיעים יש נטייה חזקה לרכוש דירות במחוזות חיפה ות"א, נטייה פחות חזקה לרכוש בפריפריה, ונטייה חלשה יחסית לרכוש במחוזות המרכז וירושלים. הם נוטים לרכוש דירות ביישובים יהודיים גדולים."

אשר לרקע החברתי-כלכלי של השכונה שבה מצויה הדירה, מצאו בבנק ישראל שהעדפות המשקיעים דומות לאלו של יתר הרוכשים. בהינתן מאפייני הדירה והסביבה, משקיעים רוכשים דירות במחיר דומה לזה שמשלמים שאר הפעילים בשוק, וממצא זה עשוי להעיד על שוק תחרותי.

• בשורה לשוכרי הדירות: עמלות הערבות הבנקאית נחתכות במאות שקלים
• למה זינקו מחירי השכירות ברחובות במעל 20% ומה קורה בנס ציונה וראשון לציון?

עוד עולה מהסקירה שככל שעולה התשואה העודפת מהשכרת דירה כלומר הפער בין התשואה על השכרת דירה לבין התשואה על אפיק השקעה חלופי כגון הריבית על פיקדונות צמודי מדד ל-10 שנים ומעלה כך עולה ההסתברות שמשקיע (ולא קונה אחר) רכש דירה נתונה: כל גידול של נקודת אחוז בתשואה העודפת מעלה את ההסתברות בכ-22%. גם הריבית לטווח קצר יותר משפיעה על התנהגות המשקיעים, וכל עלייה של נקודת אחוז בשער הריבית הצפויה לשנה קדימה מפחיתה את ההסתברות בכ-8%. "נראה כי משקיעים מגיבים בעוצמה רבה מאחרים לשינויים בשער הריבית הצפויה משום שהם יותר מ?נעים משיקולים כלכליים. בתקופה שלאחר נקיטת הצעדים השפעת שער הריבית פחתה בשליש. בשנים 2011-2012 ההסתברות שמשקיע ולא קונה אחר רכש דירה עמדה על כ-90% מרמתה ערב הצעדים שננקטו בתחום המיסוי והאשראי, בדומה להסתברות בשנים 2003-2007."

כתבות מעניינות נוספות: הרשעה: אדם הפך בית אבות ל-56 דירות לשוק החופשי - מה גובה הקנס שקיבל? נתפס על העלמות מיסים וטען: "אני עדיין בודק אם זה משתלם לדווח"