בא לשנות: האיש שמוכר כעת כוס קפה ב-5 שקלים עונה על השאלה המתבקשת, האם ניתן לרסק גם את מחיר הדירות?
כוס הקפה בחמישה שקלים של קונספט ה-Cofix הסעירה את התקשורת בשבוע האחרון וביום הראשון לפתיחת בית הקפה הראשון ברחוב אבן גבירול נמכרו למעלה מ-3,000 כוסות קפה, ללא ספק שיא מכירות. כשמחירי מוצרי היסוד רק הולכים ועולים, ומחירי הדיור מכלים כל שקל מיותר, כוס קפה במחיר שובר שוק הופכת לגחמה נעימה, אפילו אם לזמן קצר.
מאחורי היוזמה עומד אבי כץ, בעליה של קרן הגשמה, אשר מלבד העיסוק בקונספט החדש, בוחנת הזדמנויות השקעה בנדל"ן בארץ ובחו"ל. הקרן מנהלת מאגר משקיעים המונה כ-10,000 משקיעים בסכום של החל מ-100 אלף שקל. הקרן מלווה כיום 12 יוזמות של תמ"א 38 שצפויות לכלול כ-2,000 יחידות דיור חדשות בתום התהליך.
3,000 כוסות קפה ביום אחד
בשיחה עם Bizportal ביררנו עם כץ, בכובעו כאיש נדל"ן, אם ניתן להוזיל את מחירי הדירות כפי שמוזילים את מחיר הקפה ושמענו את דעתו מעמד הביניים הכורע תחת הנטל.
"בהחלט אפשר להוריד את מחירי הדירות, המדינה נותנת ערבות ליזמים קטנים ולכן עליה לתת ערבות ליזמי נדל"ן בערבות מדינה, במצב הזה ניתן יהיה להכפיל את היצע הדירות וכך להוזילן. אין מה לעשות, הדבר היחיד שישפיע על מחירי הדירות הוא היצע, אם הצעתי היום כוס קפה בתל אביב ב-5 שקלים מחר ברחובות ניתן יהיה לקנות אותה באותו המחיר. המדינה לא תצטרך להוציא שקל על הקרנות בערבות. הפתרון הנוסף שחייבים לעודד בכל הכוח הוא תמ"א 38 ניתן בקלות להוסיף 2.5 קומות כמעט לכל בניין באזור המרכז ואף מעבר לאזור זה. אך כיום צריך לעבור 16 תחנות כדי לצאת לדרך ביוזמה זו. בקריית גת לא כדאי לבצע תמ"א 38 כי 2.5 קומות לא יכסו את עלות שיפוץ הבניין, כדאי לאפשר בנייה של 3.5 קומות ויותר, אך צריך להיות מדען אטום כדי לצלוח את המשוכות הבירוקרטיות הקיימות בהליך זה."
לדעתו, המדינה לא באמת מעוניינת להוריד את מחירי הדירות "כפי שהממשלה לא תעשה שלום מחשש שהאזרחים יפסיקו לפחד ואז ידרשו להחליפו ברגע שיהיה טוב, כך ניתן להשליך גם על מחירי הדירות, המדינה לא תרצה לאבד הכנסות חלילה. אני מתחיל להאמין שיש פרוטוקול סודי לממשלה, בדומה לפרוטוקול של זקני ציון, שאומר בוא ניתן לכולם לעשות רוח, נקים קבינט דיור, אך לא באמת נוריד את מחירי הדירות."
כץ טוען כי קרן הגשמה העניקה בארבע השנים האחרונות למעלה מ-90 הלוואות להשלמת הון עצמי לנדל"ן "הליך הוצאת היתר בנייה אורך 3-4 שנים, קבלן שהיו ברשותו 3 מיליון שקלים בתחילת התהליך יזדקק בעקבות הקשחת תנאי המימון 3 מיליון שקלים נוספים כדי לקבל ליווי בנקאי, לכן במקום למכור את הקרקע הוא פונה אלינו. הקבלנים מסכנים, אני רואה בערך 100 דו"חות אפס בחודש ומהם אני בוחר 4-5 בלבד, לכן אין למחירי הדירות לאן לרדת כי לקבלנים אין לאן לרדת."
"יש אגדות וסיפורים בנוגע לקושי לרכוש דירה"
בנק ישראל חושש שאם הריבית תעלה אז נוטלי משכנתאות רבים שמינפו את עצמם יתר על המידה ייקרסו, המחירים לא יירדו במצב כזה?
"מדובר בשטויות, האוכלוסייה החלשה ביותר היא זו שתינזק, זו שבלאו הכי אין לה דירה. חצי מהאוכלוסייה בישראל מאובטחת מאחר שברגע שהריבית תעלה גם המדד יעלה ואז השכר יעלה בהתאם. ולגבי הקושי לרכוש דירה, יש כאן אגדות וסיפורים, מאז ומעולם מי שלא הייתה לו עזרה מההורים, ירושה או שילומים מהגרמנים לא היה יכול לרכוש דירה."
אבל אנחנו רואים תופעה של יותר ויותר צעירים שבוחרים להעתיק את חייהם אל מעבר לים כדי לחיות ברווחה כלכלית
"מאז ומעולם עזבו את הארץ ואחר כך חזרו. כשהשתחררתי מהצבא הרבה חברים שלי עזבו ללוס אנג'לס שמתגוררים בה כחצי מיליון ישראלים, 70% מאלו שעזבו חזרו לישראל על ארבע כעבור עשור, לאחר שעבדו שם במסעדות וכנהגי מונית. תמיד זוג הורים שעבד הצליח לגמור את החודש, זוג שצורך את מה שאינו צריך באמת לא גומר את החודש. פעם לאנשים היו פחות דברים בארונות, אנשים צריכים לצאת מהמסכנות שלהם, אדם שיוצא לבר מוציא 60 שקל על שוטים של וודקה שלא ייבכה אחר כך שאין לו."
כתבות מעניינות נוספות:
- 18.יונה 11/10/2013 14:33הגב לתגובה זובמקום לפתח תשתית שתייתר את השימוש ברכב, הפכה המדינה את האזרח לתלותי ברכבו.
- 17.גלי ב. 11/10/2013 13:41הגב לתגובה זונפלת על הראש? להשוות להמצאה אנטישמית שלא הייתה ולא נבראה? בשביל מה?
- 16.א 09/10/2013 19:13הגב לתגובה זולא צריך עזרה מההורים. צריך שוק מפותח . הממשלה בנק ישראל והיזמים חוששים מירידת מחירי הדירות. בעלי הדירות חוששים חלקית כי יש להם ילדים שאין להם דירות, אז לא ברור מה עדיף להם (גם אם יש להם דירה להשכרה, ו3 ילדים, זה לא ממש משפר תמצב)
- 15.מי שקונה קפה ב-5 שקלים ולא עושה בחצי שקל בבית- שלא יתלו (ל"ת)שי 06/10/2013 11:39הגב לתגובה זו
- 14.דני 06/10/2013 10:15הגב לתגובה זוסתם לא מאמין לביבי
- 13."יש אגדות וסיפורים בנוגע לקושי לרכוש דירה" (ל"ת)הבן אדם מנותק לגמרי 06/10/2013 00:11הגב לתגובה זו
- גבי 17/10/2013 14:52הגב לתגובה זוהוא אומר דברים שלא כל כך נעים לשמוע אבל זאת האמת לחסוך זה קשה אבל אחרי שנים זה מתשלם
- 12.הממשלה לא מעוניינת שהמחירים ירדו ,כי היא עושה כסף על חש (ל"ת)אנונימי 05/10/2013 03:03הגב לתגובה זו
- 11.הרסת לעצמך (ל"ת)135 משכורות זו בועה 05/10/2013 00:11הגב לתגובה זו
- 10.אפי 04/10/2013 21:14הגב לתגובה זודירה, אלא אם כן 2 בני הזוג עבדו וחסכו לדירה קטנה, קומה 4 לא מקום משהו, אבל משהו להתחיל איתו. היום יושבים הצעירים שנוסעים כול שנה לחול, מבלים במסעדות ומסרבים לוותר על החיים הטובים ורוצים דירה בת"א, רצוי עם נוף לים.
- 9.אמיר 04/10/2013 21:05הגב לתגובה זובינוי פינוי ואז באמת תהיה ערובה נגד רעידות אדמה, פתרון לאזורי ביקוש והוספת כמות נכבדה של דירות. כול זה בנוסף לשדרוג שכונות ישנות ועלובות שישתקמו ויהפכו ממעוזי עוני ופשע לאזורי ביקוש.
- למחלק הציונים חסר הידע, תמא 38 2 זה הריסה ובנייה מחדש (ל"ת)אצלך הכל שטות 05/10/2013 08:41הגב לתגובה זו
- חסר ידע, תמא 38 זה הוספת קומות לבניינים משנות ה70 ומטה (ל"ת)יאיר 07/10/2013 21:33
- 8.מנהיג המהפכה 04/10/2013 18:16הגב לתגובה זולממשלה מדיניות מוצהרת של העלאת מחירים . 1 בנק ישראל חייב לשמור על איפלציה של 1 - 3 אחוז . אם יוצא 4- 5 אחוז אומרים לא נורה . 2 הממשלה החליטה על שיווק של 35 אלף שירות . כאשר למשק יש צורך ב 50 אלף דירות לשנה . 3 הממשלה מגדילה את ההוצאות ומכסה את הגירעון ע"י העלאת מיסים ישירים ועקיפים . החלטות גלויות אלו הן הצהרה של הממשלה על מדיניות של העלאת מחירים לצורך הגדלת המסים .
- 7.רוני , רואה חשבון 04/10/2013 18:15הגב לתגובה זולא צריך קבלנים קטנים שאין להם יכולת כספית . בסוף זה יהיה . אבי כץ מנותק מהמציאות יש הרבה ישראלים שלא חזרו ובאים רק לחופשות בארץ . לדבי הקפה עשה כלכל הרבה רעש וכל המכירות של הקפה זה 15 אלף עם על הפרסומת שקיבל ובמיקום הכי טוב בתל אביב אז אני בספק אם הזכיינים שלו ירוויחו כסף . לדעתי יפסידו .
- סיני 05/10/2013 08:39הגב לתגובה זוולתת לסינים פטור ממיסים ולאפשר להם להביא עובדים סיניים
- 6.הבחור פשוט לא מבין 04/10/2013 17:39הגב לתגובה זוקלקלן צודק. כנראה שבדיוק בשיעור שהסבירו את המודל הוא שתה קפה הפוך!!
- 5.רובין הוד 04/10/2013 16:05הגב לתגובה זוהוא מפסיד.
- 4.הבכיינות פה פתולוגית 04/10/2013 15:45הגב לתגובה זונוסעים לחופשות סקי כל שנה ומתלוננים שאין להם חסכונות לדירה באמת לשים סוף לבכיינות
- חופשה פעם בשנה+אייפון חדש=500000 ש"ח הון עצמי לדירה (ל"ת)מרי 04/10/2013 19:43הגב לתגובה זו
- לי אין אייפון וסלולרי ורכב וטלויזיה אבל יש לי 2 דירות (ל"ת)בכיינים 04/10/2013 18:54הגב לתגובה זו
- שוש 15/10/2013 17:27כנראה שאתה פרסי או תימני ,שלא יודע להינות מהחיים ,ההנאה היחידה זה לאסוף רכוש ,תחייה כך ,הילדים כבר יבזבזו את מה שצברתה כל חייך
- 3.קלקלן 04/10/2013 15:42הגב לתגובה זועל איזה מודל כלכלי מסתמך הטיעון שאם הריבית תעלה גם המדד יעלה? בכל המודלים הכלכלים גם במיקרו כלכלה וגם במקרו כלכלה, עלייה בשיעור הריבית מורידה את רמת המחירים.
- נניח..כי חברות רצות לעדכן לשכירים את השכר ממש צמוד מדד (ל"ת)גדי מליץ 10/10/2013 20:29הגב לתגובה זו
- אמיר 04/10/2013 18:57הגב לתגובה זועליית מחירים תגרום להעלאת הריבית
- עצה מחבר 04/10/2013 17:53הגב לתגובה זוסייג לחכמה שתיקה..עדיף לדבר על קפה
- המודל נכון אבי...רק 04/10/2013 17:48הגב לתגובה זוכנראה שבאותו שיעור בכלכלה הוא בדיוק הכין קפה....הפוך!!
- עוד אחד שמבין בקלקלה 04/10/2013 17:30הגב לתגובה זוזו הבעיה כשחושבים שמבינים בכל התחומים....בסוף לא מבינים מספיק באף תחום...כנראה שהבחור לא ממש משכיל..
- אהרון 04/10/2013 19:48אם היה משכיל היה יודע שהפרוטוקול של זקני ציון היה עלילה פיקציה והוא מתייחס כאילו באמת נכתב פרוטוקול
- 2.עוד מנותק שבע 04/10/2013 15:30הגב לתגובה זולפיד. בקצור השבע אף פעם לא מבין את הרעב. לדבר שטויות ולקדם כוס קפה ב 5 שח זה מה שהוא עושה פה. מי בכלל צריך לעמוד בתור ולקבל כוס קפה ב 5 שח? לא יותר פשוט להביא קפה בתרמוס מהבית ועוגה? העסק שלו לא יחזיק מעמד הרבה זמן.
- צודק 100 אחוז , השבע לא יבין את הרעב (ל"ת)רוני , רואה חשבון 04/10/2013 18:17הגב לתגובה זו
- 1.Cofix הרויחה . והלקוחות הרויחו . בן אדם עם שכל בקודקוד (ל"ת)כל הכבוד 04/10/2013 15:23הגב לתגובה זו
- בדבכט 05/10/2013 15:51הגב לתגובה זולעמוד בתור כמו אידיוטים בס"כ קפה השתגעתם
- עם מטומטם 04/10/2013 17:34הגב לתגובה זוהוא פשוט מנצל את הטמטום של הישראלים .
- ואח"כ תשתה במחיר הזה בכול בתי הקפה (ל"ת)אמיר 04/10/2013 21:07
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
