בלוג לאומי: "ההתמתנות בקצב רכישת הדירות נובעת מירידה בביטחון הכלכלי"
בחודש יוני נמכרו 2,075 דירות חדשות ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). מזה, 1,385 יחידות דיור נמכרו ביוזמה פרטית, המשקף קצב שנתי של כ-16.6 אלף יחידות דיור. כלכלני בנק לאומי אמרו היום בסקירתם השבועית כי "קצב זה הינו הנמוך ביותר מאז חודש אוקטובר 2012. בחינת נתוני המגמה של מכירת הדירות החדשות מעידה גם כן על ירידה בהיקף המכירות בשיעור מתון בחודש יוני וברבעון השני לעומת הרבעון הראשון."
"ההתמתנות בקצב המכירות משקפת, בין השאר, את הירידה בביטחון הכלכלי של הצרכנים. על פי נתוני סקר אמון הצרכנים של הלמ"ס, שיעור משקי הבית שטענו כי סביר שירכשו בית ב-12 החודשים הבאים ירד ל-6.6%, ומשקף את הרמה הנמוכה ביותר ב-10 החודשים האחרונים, דבר אשר עשוי להעיד על המשך מגמה של ירידה במכירות של דירות בטווח הקצר."
כלכלני לאומי מזכירים שמחירי הדירות, הנמדדים על פי סקר מחירי הדירות של הלמ"ס, ירדו בחודשים אפריל-מאי בשיעור של 0.1%, והנתון עודכן כלפי מטה לחודשים קודמים. כתוצאה מכך נמשכה הירידה בקצב השנתי של עליית מחירי הדירות, וב-12 החודשים שהסתיימו במאי הקצב ירד ל-8.4%, לעומת 8.9% ב-12 החודשים שהסתיימו באפריל.
לסיכום, כלכלני הבנק מסבירים כי המשך מגמת הירידה במחירי הדיור אינה תלויה רק בהיקף הביקושים והמכירות אלא בעיקר בצד ההיצע "המלאי הבלתי מכור ירד בחודש יוני לרמת שפל של 17 חודשים ונמצא במגמת ירידה הדרגתית, דבר אשר ממתן את הכוחות הפועלים להתייצבות המחירים. יחד עם זאת, יש לציין, כי רמת חודשי ההיצע (שהיא היחס בין המלאי הבלתי מכור להיקף המכירות של דירות חדשות באותו חודש) עלתה בחודש יוני לרמה של 10.8 חודשים, ולהערכתנו, בטווח זה, מחירי הדירות עדיין אינם צפויים לרדת."
- 8.מחירי הגירות ירדו ,התקשורת נמנעת מלציין זאת בלחץ הקבלני (ל"ת)כלכלן 10/08/2013 17:15הגב לתגובה זו
- 7.בדבכט 10/08/2013 14:17הגב לתגובה זובעלי דירות ודירות יוקרה תקועים עם הדירות שנים ללא קונה בתכלס ישנה הרגשה של עושר על הנייר אבל עם אין קונים מה שווה כל ההרגשה .הארץ מלאה שלטים במרפסות והמגמה ברורה הכל עומד לנחות בגלל שלציבור את הסכומים המבוקשים
- 6.עושים מיליארדים בהרצת פראייר=בועה50%בפיצוץ=תזהרו=מיתון! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 09/08/2013 01:07הגב לתגובה זו
- 5.ציפי 08/08/2013 15:11הגב לתגובה זוממליץ לקנות דירות בנגב העם למד לקח לא יקנו בכלל דירות והמשקעים לא משקעים כי יקר כאן אז נראה מי יותר חכם לאחר 65 שנים הוא רוצה להגשים חלום של בו גוריון קודם הוא אחריו אנחנו
- 4.יעקב 08/08/2013 15:00הגב לתגובה זומחירי הדירות ירדו בקרוב...
- 3.אנונימי 08/08/2013 14:10הגב לתגובה זוככל שהתהליך המדיני יתקדם כך המיתון יגבר והלחץ על אזרחי המדינה שלקחו משכנתאות יגבר...
- 2.התוכנית של ביבי 08/08/2013 13:16הגב לתגובה זווחבריו המליונרים יקנו מגרשי חניה בתל אביב במליונים וכשתבאו לבקר תשלמו להם. לא ברור למה הוא מפנה את בסיסי צה"ל ומרכז את כל הביצים בסל אחד . לטענתו הוא מפנה בסיסים לדירות לא חסר פה מגרשים ואפשר לעשות פינוי בינוי לבנינים ישנים בני 50 שנה. זה רק תירוץ עלוב להכריח אתכם לגור שם. אם הוא רוצה שאתם תסעו כל בוקר לעבודה בת"א ומאידך מפנה בסיסים כדי לבנות דירות למה שתגורו שם? מעבר לכל שגיאה גדולה לרכז את כל בסיסי צה"ל במקום אחד . איזה בלגן עם אלפי החיילים שחוזרים הביתה ביום חמישי ואיזה בלגן לכל אלה שבאים ביום ראשון. לזה קוראים טרנספר בכח או טרנספר מרצון?
- 1.ככל שיקנו יותר יקרסו יותר (ל"ת)אל תורידו 08/08/2013 12:44הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
