בלוג לאומי: "ההתמתנות בקצב רכישת הדירות נובעת מירידה בביטחון הכלכלי"
בחודש יוני נמכרו 2,075 דירות חדשות ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). מזה, 1,385 יחידות דיור נמכרו ביוזמה פרטית, המשקף קצב שנתי של כ-16.6 אלף יחידות דיור. כלכלני בנק לאומי אמרו היום בסקירתם השבועית כי "קצב זה הינו הנמוך ביותר מאז חודש אוקטובר 2012. בחינת נתוני המגמה של מכירת הדירות החדשות מעידה גם כן על ירידה בהיקף המכירות בשיעור מתון בחודש יוני וברבעון השני לעומת הרבעון הראשון."
"ההתמתנות בקצב המכירות משקפת, בין השאר, את הירידה בביטחון הכלכלי של הצרכנים. על פי נתוני סקר אמון הצרכנים של הלמ"ס, שיעור משקי הבית שטענו כי סביר שירכשו בית ב-12 החודשים הבאים ירד ל-6.6%, ומשקף את הרמה הנמוכה ביותר ב-10 החודשים האחרונים, דבר אשר עשוי להעיד על המשך מגמה של ירידה במכירות של דירות בטווח הקצר."
כלכלני לאומי מזכירים שמחירי הדירות, הנמדדים על פי סקר מחירי הדירות של הלמ"ס, ירדו בחודשים אפריל-מאי בשיעור של 0.1%, והנתון עודכן כלפי מטה לחודשים קודמים. כתוצאה מכך נמשכה הירידה בקצב השנתי של עליית מחירי הדירות, וב-12 החודשים שהסתיימו במאי הקצב ירד ל-8.4%, לעומת 8.9% ב-12 החודשים שהסתיימו באפריל.
לסיכום, כלכלני הבנק מסבירים כי המשך מגמת הירידה במחירי הדיור אינה תלויה רק בהיקף הביקושים והמכירות אלא בעיקר בצד ההיצע "המלאי הבלתי מכור ירד בחודש יוני לרמת שפל של 17 חודשים ונמצא במגמת ירידה הדרגתית, דבר אשר ממתן את הכוחות הפועלים להתייצבות המחירים. יחד עם זאת, יש לציין, כי רמת חודשי ההיצע (שהיא היחס בין המלאי הבלתי מכור להיקף המכירות של דירות חדשות באותו חודש) עלתה בחודש יוני לרמה של 10.8 חודשים, ולהערכתנו, בטווח זה, מחירי הדירות עדיין אינם צפויים לרדת."
- 8.מחירי הגירות ירדו ,התקשורת נמנעת מלציין זאת בלחץ הקבלני (ל"ת)כלכלן 10/08/2013 17:15הגב לתגובה זו
- 7.בדבכט 10/08/2013 14:17הגב לתגובה זובעלי דירות ודירות יוקרה תקועים עם הדירות שנים ללא קונה בתכלס ישנה הרגשה של עושר על הנייר אבל עם אין קונים מה שווה כל ההרגשה .הארץ מלאה שלטים במרפסות והמגמה ברורה הכל עומד לנחות בגלל שלציבור את הסכומים המבוקשים
- 6.עושים מיליארדים בהרצת פראייר=בועה50%בפיצוץ=תזהרו=מיתון! (ל"ת)קבלן,בנק,ממשל=גנבים 09/08/2013 01:07הגב לתגובה זו
- 5.ציפי 08/08/2013 15:11הגב לתגובה זוממליץ לקנות דירות בנגב העם למד לקח לא יקנו בכלל דירות והמשקעים לא משקעים כי יקר כאן אז נראה מי יותר חכם לאחר 65 שנים הוא רוצה להגשים חלום של בו גוריון קודם הוא אחריו אנחנו
- 4.יעקב 08/08/2013 15:00הגב לתגובה זומחירי הדירות ירדו בקרוב...
- 3.אנונימי 08/08/2013 14:10הגב לתגובה זוככל שהתהליך המדיני יתקדם כך המיתון יגבר והלחץ על אזרחי המדינה שלקחו משכנתאות יגבר...
- 2.התוכנית של ביבי 08/08/2013 13:16הגב לתגובה זווחבריו המליונרים יקנו מגרשי חניה בתל אביב במליונים וכשתבאו לבקר תשלמו להם. לא ברור למה הוא מפנה את בסיסי צה"ל ומרכז את כל הביצים בסל אחד . לטענתו הוא מפנה בסיסים לדירות לא חסר פה מגרשים ואפשר לעשות פינוי בינוי לבנינים ישנים בני 50 שנה. זה רק תירוץ עלוב להכריח אתכם לגור שם. אם הוא רוצה שאתם תסעו כל בוקר לעבודה בת"א ומאידך מפנה בסיסים כדי לבנות דירות למה שתגורו שם? מעבר לכל שגיאה גדולה לרכז את כל בסיסי צה"ל במקום אחד . איזה בלגן עם אלפי החיילים שחוזרים הביתה ביום חמישי ואיזה בלגן לכל אלה שבאים ביום ראשון. לזה קוראים טרנספר בכח או טרנספר מרצון?
- 1.ככל שיקנו יותר יקרסו יותר (ל"ת)אל תורידו 08/08/2013 12:44הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
