מגה פינוי בינוי ברמלה: 1,200 דירות ייבנו במגדלים של עד 25 קומות
התחדשות עירונית גם ברמלה - עיריית רמלה, יחד עם החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, מתכננות לראשונה בעיר תוכנית לפינוי בינוי ברחוב צה"ל 1-9.
במקום 176 יחידות דיור הקיימות היום בבניינים בני 4 קומות מתוכננות כ- 1,200 יחידות דיור במגדלי מגורים בני 9-25 קומות. על השטח המתחם הכולל כ- 30 דונם, קיימים כיום מספר בנייני מגורים נמוכי קומה, כבישים מוזנחים ללא מוצא ומתחם בית ספר שכבר אינו בשימוש. במסגרת התכנון יהפוך המתחם לקומפלקס בעל אופי של מרחב אורבאני מודרני בעירוב שימושים שיכלול מגורים, מסחר, משרדים ומוסדות ציבור.
השטחים הפתוחים המשולבים עם מבני ציבור יהוו כשני שליש משטח הפרויקט ויעמדו על כ 20 דונם. היקף שטחי המסחר יהיה בהיקף של כ 1,500 מ"ר ושטח דומה מוקצה לטובת תכנון משרדים. בין היתר, מתוכננת כל קומה שביעית בבנייני המגורים, לשמש כקומה ציבורית הבאה לשרת את דיירי הבניינים והסביבה עם מוסדות ציבור דוגמת ספרייה, מתנ"ס, מרכז קהילתי ועוד. בנוסף, בקומות הקרקע במרחב הציבורי הפתוח כחלק מהכיכר העירונית, תוכננו מספר מבני ציבור, בחלקם גני ילדים, ספריות, מדיאטק, מעבדת מחשבים וכן שטחי מסחר. התכנית משתלבת בתכנית המתאר העירונית המתגבשת בימים אלו על ידי אדריכל מטעם העירייה.
לדברי עו"ד יריב בר דיין, מראשי החברה לפתוח והתחדשות עירונית, "על מנת להתמודד עם ערכי הקרקע ברמלה, שאינם בין הגבוהים, הוחלט לתכנן קומפלקס ייחודי של עירוב שימושים מתוך הבנה שרק איכויות תכנוניות פורצות דרך יאפשרו את בצוע הפרויקט. הפרויקט מהווה דוגמא כיצד באמצעות עירוב שימושים בתכנון "מחוץ לקופסא", ניתן ליצור מתחם איכותי המאפשר הליך פינוי בינוי והתחדשות עירונית גם בעיר רמלה. נכון להיום, התוכנית זוכה לתמיכת העירייה ותוגש בקרוב לוועדה המקומית".
*המתחם תוכנן על ידי משרד כנען שנהב אדריכלים
כתבות מעניינות נוספות:
- 23.סקרני 30/01/2015 15:32הגב לתגובה זוהיי, משהו קורה עם הפרוייקט ברחוב צה"ל? או שזה סתם דיבורים? האם יש סכסוך? (מתעניין לגבי רכישה באיזור).
- 22.נירית 20/12/2014 11:21הגב לתגובה זוזה לא אופייר שתם לא עושים גם בבינין גם שם וגם באזור בין צבי גם שם ביניים ישנים
- 21.יוסי 29/09/2013 01:51הגב לתגובה זולבעלי הפרויקט ברמלה, אם כל הכוונות הטובות שאתם רוצים להקים כאן 1500 יח דיור ולעשות כסף על אנשים שאין להם ולגרום לצפוף אוכלוסין שיש פה גם ככה. ואנשים שאין להם כסף לשלם לוועד בית. אני כאחד שגר במקום מתנגד בתוקף לכול מה שאתם הולכים לעשות (ומקווה שלא מאוד שלא)לכול השינוי הלא יעיל לאזרח הקטן ולא לכיס של הגדולים
- תמי 01/06/2016 14:28הגב לתגובה זוכל הכבוד לך יוסי רק אנחנו יודעים מה זה האזרח הקטן שאין לא לשלם ועד וחשמל למדרגות מי שמרווח זה רק היזמים והעיריה לא חשבו על אנשים שיש להם רק ביטוח לאומי
- גלעד 05/10/2014 11:56הגב לתגובה זויוסי, אם היית קורא את ההסכם הראשוני היית מגלה שרוב עלות וועד הבית תמומן ע"י היזם, הדיירים יקבלו במקום דירתם בת החמישים שנה דירה מודרנית חדשה, גדולה בחמישים אחוז+ממ"ד+חנייה וסביבת מגורים משודרגת (שטחים ירוקים, מוסדות ציבור ועוד), כמו ישראלי טוב אתה נוטה לעשות את החשבון של כמה הצד השני ירויח ולא מה אתה תרויח. מצידי שהיזם יהפוך להיות למולטי מיליונר ושיחיה עד 120, מה שחשוב לי זה מה יוצא לי מזה. צריך חזון ואמונה.
- 20.משה 22/08/2013 10:54הגב לתגובה זוהוא ביצע אצלנו פרוייקט פינוי בינוי בפ"ת פשוט מדהים שיא המהירות ושיא המקצועיות!
- 19.מס' 11-עו''ד זיו כספי עדיף מבר דיין (ל"ת)שלום 21/08/2013 13:51הגב לתגובה זו
- 18.חיים 21/08/2013 10:00הגב לתגובה זודיירים הזהרו הוא רק רוצה לספסר בחתימות
- 17.זיו מראשל''צ 20/08/2013 13:01הגב לתגובה זודיירים אל תחתמו לעו''ד יריב ולגיל שנהב הם רק מתווכים
- gb, 15/01/2014 14:16הגב לתגובה זוהם מייצגים דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית! הם לא יזמים ולא בונים! מה לא ברור???
- 16.יעקב 20/08/2013 08:08הגב לתגובה זואכן גיל שנהב הנו אדריכל ולא יזם לא לחתום לו
- 15.דוד 19/08/2013 18:58הגב לתגובה זודיירים לא לחתום לחברה הזו היא ריקה מתוכן ורק מתווכת,תבדקו אם יש לה איתנות פיננסית
- ענתי 15/01/2014 14:18הגב לתגובה זואיך קשורה איתנות פיננסית?!?!?!?! הם לא היזמים בפרויקט! הם לא בונים! הם מייצגים אתנו בפרויקט, את הדיירים. גיל שנהב הוא מאוד נחשב בתחומו
- 14.אבי 18/08/2013 15:37הגב לתגובה זולי הם עזרו http://pinuibinui.org.il
- 13.שרון 10/08/2013 19:25הגב לתגובה זוזה הכיוון הנכון,לקחת ישן ומוזנח ולהפחו לחדש ומטופח,שלילי הופך חיובי. בהצלחה עם התוכנית פורצת הדרך,ונקווה למינימום ביורוקרטיה.
- 12.תושב 08/08/2013 14:20הגב לתגובה זובשנים האחרונות העיר זכתה כמה פעמים בפרסי חינוך, בני נוער מתגייסים ליחידות מובחרות, החברה המסכילים אוהבים את העיר ובשונה מהעבר נשארים ומקימים משפחות.. דור חדש :)
- 11.יעקב 05/08/2013 20:01הגב לתגובה זודיירים,הזהרו מעו״ד יריב בן דיין ,הם לא יזמים רק מתווכים ,לכן כדי ללכת למקור לחברה יזמית מוכרת
- 10.אנונימי 04/08/2013 13:10הגב לתגובה זובקרית יובל ברחוב בורוכוב - קלינמן יש בינינים יותר מ50 שנה עם מרווח גדול ביניהם אידיאלי לפינוי בינוי
- 9.כסף 04/08/2013 11:14הגב לתגובה זוכל המתחם הזה יהפוך סלאמס - האוכלוסיה החלשה תקבל דירה חדשה שלא תוכל לעמוד בתחזוקתה ובהוצאתיה תוסיפו על כך את הצפיפות והרי קיבלתם סלאמס ברור שלראשי היישוב זה לא מעניינם הם את כספם קיבלו וכל השאר לא מעניין
- 8.זאב 04/08/2013 11:02הגב לתגובה זומי ישלם 800 ש"ח לחודש ועד בית? לפני שמתכננים צריכים להבין שמגדלים יש לתחזקברמה גבוה. בסופו של דבר המגדלים "היוקרטיים" יהיו סלמס.
- משה 04/08/2013 12:05הגב לתגובה זוכלול בפינוי בינוי
- 7.שי 04/08/2013 10:55הגב לתגובה זוזאת כזאת מציאה? בסדר, זה יותר טוב מהמחירים בראשון, רחובות, נס ציונה, חולון אבל עדיין....דירה לא צריכה להגיע ליותר מ700,000. זה הרי לא בית פרטי זה בסה"כ דירה בבניין. זה שבראשון \חולון\ נס ציונה רוצים מילון חמש מאות-מליון שבע מאות זה עדיין לא אומר שמליון שקל זה מחיר נורמאלי.
- 6.תושבת העיר 04/08/2013 10:30הגב לתגובה זוחבל שבראשון לציון לא חושבים לעשות ]ינוי בינוי במרכז הער מסביב להיכל התרבות של ראשון למשל. יש שם כל כך הרבה בניינים בני למעלה מ-40 שנה. המקום מצויין ואפשר להרים מגדלים גבוהים שיהיו עם ממ"ד וחנייה. זה גם יוסיף לארנונה של העיר כי יהיו יותר דיירים בכל בניין. ראה למשל רח' התומר.
- 5.פרופסור אברהם 04/08/2013 10:28הגב לתגובה זועכשו הזמן לקנות מניות בזן , אני קניתי !!!
- 4.מאור 04/08/2013 10:26הגב לתגובה זוהחלק העתיק של רמלה (שיכול להיות אתר תיירותי) ימשיך להקרא רמלה. אבל לעיר בכללותה יש לתת שם חדש, רענן יותר, שישנה את התדמית הירודה שיש למקום. אולי 'עיר הפרחים', אולי 'סביונים' או משהו דומה. זה צעד הכרחי אם רוצים לתת לעיר תדמית יותר חיובית.
- צייר 04/08/2013 10:55הגב לתגובה זורובע של ציירים ואמנים אחרים.
- יואבי 04/08/2013 14:39מעולה...
- 3.עדיין עיר מאוד קשה, למרות השיפור (ל"ת)עמוס 04/08/2013 10:23הגב לתגובה זו
- 2.שוהם 04/08/2013 10:23הגב לתגובה זושלא תבכו אח"כ, ניתן למצוא בעיר דירות 3 חדרים ב-600 אלף שקל, יש לה ראש עיר מעולה שירחיק אותה מלוד ויקרב אותה לחולון, המקום האחרון במרכז עם מחירים כאלה, ולכל המגחחים, תזכרו מה אמרו בעבר על חולון או על בת ים
- תל אביבי 06/08/2013 11:42הגב לתגובה זודירה קטנה וישנה בדרום ת"א ויפו. 600 אלף זה לא זול בכלל בשביל רמלה.
- צביקה 04/08/2013 14:41הגב לתגובה זומעבירים את צה"ל לשם...
- 1.huxh 04/08/2013 10:12הגב לתגובה זושבקומה ה6 יהיה תחנת סמים אזורית בקומה 8 משרד ליווי
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.41% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.41% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
