מחיר ההצפה: "החל מסוף השנה צפוי זעזוע משמעותי בשוק המשרדים"
האם שוק המשרדים הולך לעבור זעזוע בשנים הקרובות? לפי סקר של חברת ייזום ושיווק הנדל"ן המניב 'מאן נכסים', ברבעון הראשון של 2013 נמשכה הירידה באיתנות שוק הנדל"ן המניב בישראל, אם כי בקצב מתון משמעותית לעומת שנת 2012.
ההערכה היא שמגמת הירידה תמשיך גם במהלך הרבעונים הקרובים. מהסקר עולה עוד שירידת המחירים והתפוסה בענף המשרדים תמשיך, בעיקר באזורים בהם ישנם פרויקטים משמעותיים בהליכי בנייה ובאזורים הסמוכים להם. בחברה מעריכים כי בטווח הקצר תישמר יציבות, אם כי החל מסוף השנה צפוי זעזוע משמעותי כתוצאה מעלייה משמעותית בהיצע השטחים הפנויים.
מהסקר עולה שברמת גן חלה הירידה הגדולה ביותר בתחום תפוסת המשרדים ומחירי שכ"ד - שכ"ד ממוצע באזור ר"ג למשרדים ברבעון ה-1 של 2013 הינו 70 שקל למ"ר. מחיר מכירה ממוצע הינו 10,500 שקל למ"ר והתפוסה ירדה ל-90% לעומת התפוסה של 93% ברבעון 4 בשנת 2012.
שכר הדירה החודשי למשרדים שאר הערים ברבעון הראשון: באזור ת"א 90 שקל למ"ר, הרצליה 80 שקל למ"ר, רעננה, 62 שקל למ"ר, פ"ת 62 שקל למ"ר, נתניה 55 שקל למ"ר, רחובות 55 שקל למ"ר, חיפה 65 שקל למ"ר, לוד 55 שקל למ"ר וירושלים 65 שקל למ"ר.
רמת מחירי שכ"ד דומה לרבעון 4 ב-2012 ומקומות בהם יש ירידה במחירים הירידה נעה בין 0.5% ל-3%. רמת התפוסה הממוצעת של שטחי המשרדים בת"א הינה 95%, ר"ג 90%, פ"ת 90%, רחובות 85%, הרצליה 92%, רעננה 90%, נתניה 87%, חיפה 87%. מחיר המכירה באזור ת"א למ"ר משרדים הוא הגבוה ביותר בארץ- 13,500 שקל למ"ר לעומת 12,000 בהרצליה, 9,300 בפ"ת ו-8,250 שקל בלוד.
ג'קי מוקמל, מנכ"ל החברה מציין שעודף ההיצע של משרדים מרוכז בעיקר באזור פ"ת, בני ברק ורמת החייל, שם ממשיכים להבנות פרויקטים משמעותיים הצפויים להסתיים ב-2013.
מוקמל מוסיף עוד שעל פי המדד, הרבעון ה-1 של 2013 הינו הרבעון הרביעי ברציפות של ירידה באיתנות שוק המשרדים, אם כי קצב הירידה הואט משמעותית וההערכה היא שבטווח הקצר יימשך תהליך ההתייצבות עם נטייה לירידה בדמי השכירות, תהליך הנובע מהיצע הולך וגדל של המשרדים וההאטה הכלכלית בישראל. לאחרונה ניתן להבחין במגמת התגמשות בקרב בעלי נכסים שבאה לידי ביטוי בהורדת שכ"ד ובהתגמשות בתנאים הנילווים. תהליך הצמצום וההתייעלות הנדל"נית בחברות רבות נמשך וחברות לא מעטות בודקות או מתחילות בהליכי קונסולידציה והחזרת שטחים."
מוקמל מוסיף כי "במהלך השנה האחרונה היינו עדים למספר גופים גדולים ששכרו משרדים באזור ת"א, שמתוך מגמה להוזיל עלויות ולשדרג את רמת המשרדים ואף לשכור שטחים גדולים יותר עברו לאזור פ"ת או בני ברק, אלטרנטיבה שלא היתה קיימת בעבר. לאחרונה פורסם כי חב' כלל ביטוח תעביר את משרדיה שפזורים במספר בניינים במרכז ת"א למגדל עתידים ברמת החייל- מהלך זה הינו עדות נוספת לכך שחברות רבות מעדיפות להעתיק את משרדיהן ממרכז ת"א אל המעגל השני של אזור ת"א על מנת להביא לחסכון בעלויות שכ"ד."
נציין כי בתקופה האחרונה הגופים המוסדיים וחברות הנדל"ן מגדילים את השקעותיהם לנדל"ן המניב ובעקבות מצב שוק המשרדים הישראלי כיום פונים לרכישות בחו"ל. כלל עסקי ביטוח הודיעה אתמול על הקמת
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.מוטי 07/05/2013 07:28הגב לתגובה זולא הבנתם עדיין שלערייה עדיף משרדים ומרכזי מסחר וכן שבה רק מקבלים כסף ולא משקיעים אגורה.. דירות זה אנשים .. בתי ספר שרותים וכו.. אז כנראה שלחולדאי ובכלל בשלטון. לא אכפת להם מאנשים......
- 6.אייל 07/05/2013 00:24הגב לתגובה זולהוריד את השוק על הברכיים אבל לא הצליח לקבל את השיווק על המגדלים המובילים של ת״א: מגדלי הארבעה,מגדל ספיר,מגדל רוטשילד של דורון אביב ומגדל Shevet Moshe בסיטי החדש של ת״א. חבל שאיש כל כך מתוסכל מנסה לגרום לנזק לענף ששומר על יציבות בביקושים.שיבוא אליי ואציג לו ביקושים בהיקף של כ150,000 מ״ר במרכז ת"א במחירים של כ95/110 ש״ח למ״ר במעטפת
- 5.אז נעכור לגור במשרד! (ל"ת)רמי 06/05/2013 15:44הגב לתגובה זו
- 4.זה יהיה ענשכם 06/05/2013 15:20הגב לתגובה זומרימים פה כל הזמן בנייני משרדים בזמן שיש מחסור חמור בדיור למגורים
- 3.חולדאי אפס 06/05/2013 14:18הגב לתגובה זולכן אזורים שלמים בעיר הולכים להיות ריקים מאדם ולאחרים לא יהיו דירות
- 2.במקום משרדים תבנו דירות, חלאס (ל"ת)נתי 06/05/2013 14:17הגב לתגובה זו
- 1.בונים משרדים כמו עדר, מטומטמים (ל"ת)נועם 06/05/2013 14:17הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
