מחיר ההצפה: "החל מסוף השנה צפוי זעזוע משמעותי בשוק המשרדים"
האם שוק המשרדים הולך לעבור זעזוע בשנים הקרובות? לפי סקר של חברת ייזום ושיווק הנדל"ן המניב 'מאן נכסים', ברבעון הראשון של 2013 נמשכה הירידה באיתנות שוק הנדל"ן המניב בישראל, אם כי בקצב מתון משמעותית לעומת שנת 2012.
ההערכה היא שמגמת הירידה תמשיך גם במהלך הרבעונים הקרובים. מהסקר עולה עוד שירידת המחירים והתפוסה בענף המשרדים תמשיך, בעיקר באזורים בהם ישנם פרויקטים משמעותיים בהליכי בנייה ובאזורים הסמוכים להם. בחברה מעריכים כי בטווח הקצר תישמר יציבות, אם כי החל מסוף השנה צפוי זעזוע משמעותי כתוצאה מעלייה משמעותית בהיצע השטחים הפנויים.
מהסקר עולה שברמת גן חלה הירידה הגדולה ביותר בתחום תפוסת המשרדים ומחירי שכ"ד - שכ"ד ממוצע באזור ר"ג למשרדים ברבעון ה-1 של 2013 הינו 70 שקל למ"ר. מחיר מכירה ממוצע הינו 10,500 שקל למ"ר והתפוסה ירדה ל-90% לעומת התפוסה של 93% ברבעון 4 בשנת 2012.
שכר הדירה החודשי למשרדים שאר הערים ברבעון הראשון: באזור ת"א 90 שקל למ"ר, הרצליה 80 שקל למ"ר, רעננה, 62 שקל למ"ר, פ"ת 62 שקל למ"ר, נתניה 55 שקל למ"ר, רחובות 55 שקל למ"ר, חיפה 65 שקל למ"ר, לוד 55 שקל למ"ר וירושלים 65 שקל למ"ר.
רמת מחירי שכ"ד דומה לרבעון 4 ב-2012 ומקומות בהם יש ירידה במחירים הירידה נעה בין 0.5% ל-3%. רמת התפוסה הממוצעת של שטחי המשרדים בת"א הינה 95%, ר"ג 90%, פ"ת 90%, רחובות 85%, הרצליה 92%, רעננה 90%, נתניה 87%, חיפה 87%. מחיר המכירה באזור ת"א למ"ר משרדים הוא הגבוה ביותר בארץ- 13,500 שקל למ"ר לעומת 12,000 בהרצליה, 9,300 בפ"ת ו-8,250 שקל בלוד.
ג'קי מוקמל, מנכ"ל החברה מציין שעודף ההיצע של משרדים מרוכז בעיקר באזור פ"ת, בני ברק ורמת החייל, שם ממשיכים להבנות פרויקטים משמעותיים הצפויים להסתיים ב-2013.
מוקמל מוסיף עוד שעל פי המדד, הרבעון ה-1 של 2013 הינו הרבעון הרביעי ברציפות של ירידה באיתנות שוק המשרדים, אם כי קצב הירידה הואט משמעותית וההערכה היא שבטווח הקצר יימשך תהליך ההתייצבות עם נטייה לירידה בדמי השכירות, תהליך הנובע מהיצע הולך וגדל של המשרדים וההאטה הכלכלית בישראל. לאחרונה ניתן להבחין במגמת התגמשות בקרב בעלי נכסים שבאה לידי ביטוי בהורדת שכ"ד ובהתגמשות בתנאים הנילווים. תהליך הצמצום וההתייעלות הנדל"נית בחברות רבות נמשך וחברות לא מעטות בודקות או מתחילות בהליכי קונסולידציה והחזרת שטחים."
מוקמל מוסיף כי "במהלך השנה האחרונה היינו עדים למספר גופים גדולים ששכרו משרדים באזור ת"א, שמתוך מגמה להוזיל עלויות ולשדרג את רמת המשרדים ואף לשכור שטחים גדולים יותר עברו לאזור פ"ת או בני ברק, אלטרנטיבה שלא היתה קיימת בעבר. לאחרונה פורסם כי חב' כלל ביטוח תעביר את משרדיה שפזורים במספר בניינים במרכז ת"א למגדל עתידים ברמת החייל- מהלך זה הינו עדות נוספת לכך שחברות רבות מעדיפות להעתיק את משרדיהן ממרכז ת"א אל המעגל השני של אזור ת"א על מנת להביא לחסכון בעלויות שכ"ד."
נציין כי בתקופה האחרונה הגופים המוסדיים וחברות הנדל"ן מגדילים את השקעותיהם לנדל"ן המניב ובעקבות מצב שוק המשרדים הישראלי כיום פונים לרכישות בחו"ל. כלל עסקי ביטוח הודיעה אתמול על הקמת
כתבות מעניינות נוספות:
- 7.מוטי 07/05/2013 07:28הגב לתגובה זולא הבנתם עדיין שלערייה עדיף משרדים ומרכזי מסחר וכן שבה רק מקבלים כסף ולא משקיעים אגורה.. דירות זה אנשים .. בתי ספר שרותים וכו.. אז כנראה שלחולדאי ובכלל בשלטון. לא אכפת להם מאנשים......
- 6.אייל 07/05/2013 00:24הגב לתגובה זולהוריד את השוק על הברכיים אבל לא הצליח לקבל את השיווק על המגדלים המובילים של ת״א: מגדלי הארבעה,מגדל ספיר,מגדל רוטשילד של דורון אביב ומגדל Shevet Moshe בסיטי החדש של ת״א. חבל שאיש כל כך מתוסכל מנסה לגרום לנזק לענף ששומר על יציבות בביקושים.שיבוא אליי ואציג לו ביקושים בהיקף של כ150,000 מ״ר במרכז ת"א במחירים של כ95/110 ש״ח למ״ר במעטפת
- 5.אז נעכור לגור במשרד! (ל"ת)רמי 06/05/2013 15:44הגב לתגובה זו
- 4.זה יהיה ענשכם 06/05/2013 15:20הגב לתגובה זומרימים פה כל הזמן בנייני משרדים בזמן שיש מחסור חמור בדיור למגורים
- 3.חולדאי אפס 06/05/2013 14:18הגב לתגובה זולכן אזורים שלמים בעיר הולכים להיות ריקים מאדם ולאחרים לא יהיו דירות
- 2.במקום משרדים תבנו דירות, חלאס (ל"ת)נתי 06/05/2013 14:17הגב לתגובה זו
- 1.בונים משרדים כמו עדר, מטומטמים (ל"ת)נועם 06/05/2013 14:17הגב לתגובה זו
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
