הגענו לקצה גבול היכולת? הביקוש לדירות חדשות צנח ב-25% מאוקטובר
רוכשי הדירות ממשיכים למעט בעסקאות לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במארס 2013 עמדה הכמות המבוקשת של דירות חדשות על 2,999, ירידה של כ-11% בהשוואה לנתוני פברואר (3,360 דירות). בניכוי עונתיות נרשמה ירידה של כ-9.7% בהיקף העסקאות. מדובר בכמות המבוקשת הנמוכה ביותר שנמכרה מאז ספטמבר 2012, אולם עדיין מדובר בעלייה של 8.3% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.בהשוואה לנתוני אוקטובר מדובר בצניחה של 25% בכמות המבוקשת של דירות
בכמות הדירות החדשות שמכרו הקבלנים נרשמה בחודש מארס נרשמה ירידה של 8% לרמה של 1,884 יחידות, זאת לעומת 2,046 דירות שנמכרו בחודש פברואר. בניכוי עונתיות נרשמה ירידה זעירה של 0.8%. בסגמנט הדירות החדשות שאינן למכירה (בנה ביתך, קבוצות רכישה וכו') נרשמה צניחה של 15% במכירות לרמה של 1,115 דירות.
הכמות המבוקשת של דירות חדשות בחודשים ינואר-מרס 2013 היתה נמוכה ב-0.7% מזו של החודשים המקבילים ב-2012. בינואר-מרס 2013 בירושלים נרשמה הכמות המבוקשת הגדולה ביותר של דירות חדשות (כ-730 דירות חדשות שנמכרו ודירות שלא למכירה) וגבוהה בכ-23% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2012. ביישובים תל אביב-יפו ויבנה נרשמה עלייה של כ-37% ו-34%, בהתאמה. לעומת זאת, חלה ירידה של כ-38% בכל אחד מהיישובים נתניה ואשדוד. בגבעתיים נרשמה כמות מבוקשת של כ-150 דירות חדשות לעומת כ-30 דירות וכ-70 דירות בתקופות המקבילות ב-2012 וב-2011, בהתאמה.
בבחינת נתוני המגמה של הכמות המבוקשת של דירות חדשות בשנים האחרונות מסתמנת מגמת עלייה (עם תנודות) שהגיעה מרמה של כ-2,600 דירות בחודש ב-2008, לכ-3,500 דירות בסוף 2010 ובתחילת 2011. במהלך שנת 2011 הסתמנה ירידה, ומאוקטובר 2012 נרשמו כ-3,300 דירות בממוצע לחודש, דומה לרמה שנרשמה עד כה ב-2013.
מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף מרס 2013 (כ-20,350 דירות) היה נמוך בכ-6.7% מזה שנרשם בסוף מרס 2012. מתוך הדירות החדשות שנותרו למכירה בסוף מרס 2013, כ-15,110 דירות בבנייה ביזמה פרטית וכ-5,240 דירות בבנייה ביזמה ציבורית.
מכלל הדירות החדשות, שנותרו למכירה, כ-37% מוצעות למכירה במחוז המרכז, כ-17% במחוז תל אביב, כ-14% במחוז הדרום, כ-13% במחוז ירושלים, כ-10% במחוז חיפה וכ-5% במחוז הצפון. בהשוואה לסוף מרס 2012, נרשמה עלייה של כ-40% במחוז הצפון, של כ-29% במחוז חיפה, של כ-18% במחוז ירושלים ושל כ-9% במחוז תל אביב. לעומת זאת, נרשמה ירידה של כ- 29% במחוז הדרום ושל כ- 21% במחוז המרכז.
על פי מספר ממוצע של הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים ינואר-מרס 2013, מספר חודשי ההיצע היה 10 חודשים; כלומר, מספר החודשים שיעברו עד מכירת כל הדירות החדשות שנותרו למכירה במרס 2013, הוא כשנה בכל אחד מהמחוזות הדרום וירושלים, כ-10 חודשים בכל אחד מהמחוזות תל אביב והצפון, כ-9 חודשים במחוז המרכז וכ-8 חודשים במחוז חיפה; זאת בהנחה שקצב מכירתן יהיה זהה לקצב מכירתן בשלושת החודשים האחרונים ולא יהיו התחלות חדשות.
כתבות מעניינות נוספות:
- 12.סבי 05/05/2013 21:47הגב לתגובה זושהמדינה קטנה והאוכלוסיה גודלת אם ירדו המכירות אבל
- 11.המיתון מתחיל לתת את אותותיו! (ל"ת)פשוט מאוד 02/05/2013 21:56הגב לתגובה זו
- 10.מי שחיכה לקריסה חוגג כותרות ולא קולט גם אם פחות מכירות (ל"ת)המחירים המשיכו לעלות 01/05/2013 10:05הגב לתגובה זו
- 9.יורם 01/05/2013 09:49הגב לתגובה זוטריגר יכול להיות מלחמה נוספת בלבנון, מיתון של חצי שנה,תוכנית בניה רצינית. מי ששוקל לקנות הייתי מציע לו לחכות. מצד אחד יתכן שהמחירים יעלו עוד קצת או ידשדשו במקום זמן רב (לא סביר), מצד שני (סביר) שאחד מהטריגרים למעלה יתממש, ואז יפסיד הון רב.
- 8.איך ביחד עם כל זה הייתה עליה במחירים?? (ל"ת)א.מ 30/04/2013 20:34הגב לתגובה זו
- 7.סטטיסטיקאי צמרת 30/04/2013 15:57הגב לתגובה זועד לפני פרוץ המחאה החברתית, המגמה הייתה רק בכיוון אחד. בכל המקומות תמיד היו רק עליות במחירים, וכמובן רק עליות בביקוש לדירות חדשות. השוק היה רותח. מאז, המגמה משתנה מדי חודש בחודש. בהתחלה היתה קצת התייצבות פה ושם בביקוש, וקצת התייצבות במחירים פה ושם. לאחר מספר חודשים החלה הירידה בביקוש במספר מקומות בודדים וירידה במחירים במקומות אחרים. לאחרונה יש ירידה בביקוש כמעט בכל המקומות וירידה במחירים במקומות רבים. זה נכון שלא רואים מגמה ברורה, אבל זה בדיוק מה שקורה כאשר השוק מתחיל לשנות את הכיוון שלו. יש המון רעש במערכת וקשה לראות ולהבין את האור בקצה המנהרה. אבל כל מי שמבין בסטטיסטיקה מבין דבר אחד - המגמה של השינוי לכיוון מטה ברורה. וכל הטוקבקים למיניהם עם המנטרה שהמחירים ימשיכו לעלות - כל אלה הם רק אינטרסנטים שמנסים להציל את ההשקעה שלהם. מאז ומתיד, בכל המקומות בעולם, יש לשוק הדיור תקופות של גאות ותקופות של שפל. מדובר על מחזור שנמשך בכל כיוון מספר שנים. והגאות תמיד מגיע, והשפל תמיד מגיע. זה מחזור החיים. וכל מי שמספר לכם אחרת - פשוט אינטרסנט
- 6.eitanb3 30/04/2013 15:54הגב לתגובה זווהמחירים ממשיכים לעלות........ \:
- 5.האם הגזרות החדשות יעזרו להחזיר את במשכנתא? (ל"ת)תחשבו על זה 30/04/2013 15:50הגב לתגובה זו
- 4.חכם ומנוסה 30/04/2013 14:47הגב לתגובה זומי שממשיך לחלום על ירידת מחירים יזדקן בבית ההורים
- טיפש חסר נסיון 30/04/2013 16:02הגב לתגובה זואת החירבה שלך אני גם כך לא מעוניין לקנות. אקנה כשיתחשק לי, ובזול.
- חכם ומנוסה 30/04/2013 20:27ואל תשכח לבקש מאמא שתחליף לך מצעים
- 3.פרסום להרצת פראייר=מחיר הזוי=בועה בפיצוץ50%בפני האשמים= (ל"ת)סופר בועה בפיצוץ 30/04/2013 14:46הגב לתגובה זו
- 2.חיים 30/04/2013 14:08הגב לתגובה זומיה קרה לנו ? השתגענו? מה זה דירה של 2 מיליון ( לא בדיוק במרכז) ,מישהו יכול לקום ולהגיד בבקשה איך משיגים מחיר כזה ? לא הבנתי מדוע הבן שלי טובע את חלקו ברכוש כבר מעבשיו, לפני פטירתנו, מה הפלא?
- 1.זוג צעיר 30/04/2013 14:00הגב לתגובה זואין כסף למחירים לא הגיוניים
- כבר רואים התחלה 30/04/2013 15:49הגב לתגובה זומספיק ש 10% מנוטלי המשכנתא לא יעמדו בה כדי ששוק הנדל"ן יתמוטט.
- הצתה קלה בגבול הצפון, והמחירים טסים כמו טיל למטה (ל"ת)מיכל 30/04/2013 14:22הגב לתגובה זו
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
