"כלכלי המשחק בשוק הנדל"ן לא באמת משתנים; הנהנים - עורכי הדין"
על פניו נראה כי הצעד עליו הכריז אתמול בנק ישראל במקביל להורדת הריבית במשק ל-2% ובמסגרתו יוטלו הגבלות על נוטלי המשכנתאות, תוך יצירת הפרדה בין סוגי רוכשי הדירות - כצעד דרמטי. אבל לא בטוח שזה באמת המצב.
ד"ר אמיר ארד אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז' אומר היום בשיחה עם Bizportal, "כלכלי המשחק בשוק הנדל"ן לא באמת משתנים בעקבות המהלך של פישר. לכל טיעון שתומך בצעדים עליהם הכריז אתמול בנק ישראל ניתן למצוא טיעון נגדי".
לדברי ד"ר ארד, "על הטענה כי הורדת הריבית תסייע לקבלנים, ניתן לומר מנגד כי הקשחת הרגולציה ביחס למתן אשראי בבנקים, במיוחד לקבלנים מתחום הנדל"ן, מונעת מהם להגדיל את היקפי האשראי שבידיהם ובכך הקבלנים למעשה יתקשו להגדיל את היצע הדירות שהם משווקים בשוק".
"על הטענה שהצעד של פישר להגבלת שיעור המשכנתא ל-75% במקרה של קניית דירה ראשונה ו-70% למשפרי הדיור תוביל להגבלת הביקושים, ניתן לומר מנגד שכיום הבנקים ממילא לא נותנים משכנתאות בשיעורים גבוהים יותר כבר ולכן אין ממש משמעות או שינוי בתנאי של אותם הלווים".
"הצעד שעשה פישר על מנת למתן את הביקוש מצד המשקיעים, כאשר הוריד את שיעור המשכנתא שהם יכולים לקחת ל-50%, הוא יותר משמעותי. זאת מכיוון שהדבר משפיע על פלח מסויים בצד הביקוש שלמעשה יצטמצם בעקבות ההגבלות מאחר שהכדאיות לרכישת דירה בתנאים כאלה יורדת. כמובן שיש גם דרכים לעקוף את זה, למשל לקנות דירה לילדים. צריך גם לקחת בחשבון לכמות רוכשי הדירות להשקעה מסך כל הביקוש הוא לא כל כך גדול - לכן הצעד של פישר לא ישפיע בצורה כל כך משמעותית על השוק".
"בשורה התחתונה" אומר ד"ר ארד, "לדעתי הנהנים היחידים באמת מהמהלך של פישר יהיו עורכי הדין. כל מי שירצה לקנות עכשיו דירה יצטרך לבוא לבנק למשכנתאות עם אישור נוטריוני".
"חשוב לציין, פישר עושה מה שהוא יכול בכלים שיש לו ובתנאים הנוכחיים על מנת לצנן את שוק הנדל"ן. אבל הגוף האמיתי שזה הוא התפקיד שלו זו הממשלה שאחראית על ההיצע הדירות בישראל".
"להיטיב עם הזוגות הצעירים ובמקביל לצמצם את נוכחותם של המשקיעים"
אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוק הון אומר בשיחה עם Bizportal, "הצעדים של פישר הם צעדים רגולטורים שבאים לתת פיתרון להסתערות של הציבור על שוק הדיור בחוודשים האחרונים. ההגבלה באה להיטיב עם הזוגות הצעירים, ובמקביל לצמצם את נוכחותם של המשקיעים.
"אם נסתכל על כל אחד מקהלי היעד, אז מבחינת רוכשי הדירות הראשונות יש כאן צעד לקראתם כי עד היום למעשה משכנתאות ממוצעות קיבלו מימון של 60%-70% מערך הדירה ועתה פישר למעשה מעלה את השיעור הזה ל-75%".
"מבחינת משפרי הדיור, למעשה אלה שבבעלותם דירה ורוצים לקנות דירה נוספת לצורך מעבר אליה, תוך שהם מנסים למכור את הדירה שברשותם, המגבלה עליהם היא למשכנתא בשיעור של 70%. למעשה מצבם לא השתנה באופן מהותי. הקבוצה הזו היא הקבצה הגדולה ביותר בקרב ציבור נוטלי המשכנתאות".
"מבחינת המשקיעים, שמהווים כ-15%-20% מכלל נוטלי המשכנתאות, מדובר למעשה בהרעת תנאים. שכן ציבור זה ככל שהוא נוטל משכנתא בשיעור גבוה יותר התשואה שלו על ההון המושקע גבוהה יותר. כעת הגבלת שיעור המינוף שלהם ל-50% בלבד מהבנק, תדרוש מהם להביא יותר הון עצמי ולמעשה תקטין את כדאיות הרכישה".
"בסה"כ המהלך הזה הוא מהלך חיובי אבל הוא לא תשובה אמיתית. דבר ראשון הריבית הורדה ויש לזה השפעה מהותית. כל עוד הריבית נמוכה והאלטרנטיבות להשקעה מצומצמות למעשה אפיק ההשקעה בדיור הוא אפיק לגיטימי ואטרקטיבי, לאור הטבות המס והביטחון שמקנה ההשקעה בדיור".
"חברות הנדל"ן למגורים הגדולות בשוק לא יושפעו באופן מהותי מהצעדים של פישר, מאחר וגם אם תהיה ירידה אפילו של 50% ברכישות של הציבור המשתייך לקבוצת המשקיעים, עדיין הירידה מסך המכירות הכללי לא תהיה מהותית, כאשר מנגד הורדת הריבית דווקא מעודדת את הביקושים" טוען עציוני.
- 1.משתנים ועוד איך !! 30/10/2012 18:21הגב לתגובה זוהעניין פשוט למדי אנשים שקונים להשקעה על ידי מינוף עצום שזה הרוב המוחלט של המשקעים לא יהיה להם כדאי, מעכשיו יחפשו חלופה אחרת מאחר שגם בבנק הורידו את הריבית וכתוצאה יגרור בודאות ירידה בביקוש לדירות ובודאות לירידה במחירים השאלה בכמה אחוזים ? לפחות יש אחד שעושה משהו ולא כמו שטייניץ ואטיאס שהם עוד אחראים באופ ישיר על מחירי הנדלן ולא עושים כלום, בקרוב הבחירות זאת ההזדמנות שלכם לעשות ולהשפיע למענכם ולמען עתיד ילדכם שנהרס על ידי שני הליצנים האלו שרק מדברים מהבוקר ועד הלילה במשך שנים זאת ההזדמנות של כולנו להעיף אותם הביתה
ארוחת בוקר (X)גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
יוקר מחיה, שכר שעומד במקום ושוק שכירות תקוע מביא לישראל תופעה שכבר הייתה רווחת במדינות עם כלכלה הרבה יותר חלשה משלנו, בני 30 שחוזרים לגור עם ההורים
אחרי ספרד, איטליה ויוון, גם בישראל מתחילים לראות תופעה שמתעצמת: בני 30 פלוס שחוזרים לגור עם ההורים. ניתן להסביר זאת על ידי הפער המתרחב בין עלויות דיור להכנסות משכר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) העדכניים, כ-25% מבני 30-34 מתגוררים עם ההורים, עלייה של כ-2% משנת 2024. בקבוצת הגיל 35-39, השיעור יורד לכ-15% (שגרים עם ההורים), אך זהו עדיין נתון משמעותי בהשוואה למדינות OECD אחרות. משרד האוצר מעריך כי גיל היציאה הממוצע מהבית עלה לכ-29 שנים, כ-2.5 שנים יותר מאשר בתחילת שנות ה-2010. כיום, כאשר אוכלוסיית המדינה עומדת על 10.094 מיליון תושבים, התופעה משפיעה על כ-150 אלף צעירים בגילאי 30+, רובם רווקים או בזוגיות ללא ילדים.
חצי מהמשכורת הולך על דיור
הגורם הדומיננטי הוא הנטל הדיורי, שמתעצם למרות ירידה במחירי רכישה. שכר דירה עולה והממוצע לדירת 3 חדרים עמד ברבעון השלישי של השנה עמד על כ-5,000 שקל, עלייה של 4.4% משנה קודמת, כאשר במרכז הארץ המחירים מגיעים כבר ל-6,000-7,000 ש"ח. בניגוד לשכירות, המחיר הממוצע לרכישת דירה ירד ב-2.5% ל-2,213,900 שקל, אך שכירות ארוכת טווח נותרת מוגבלת עקב מחסור בהיצע: השנה נוספו על פי ההערכות רק 20 אלף דירות חדשות להשכרה.
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- שוק הדיור קורס, אבל המשכנתאות רותחות - הפרדוקס ועל מה הוא מרמז?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השכר החציוני נטו בקרב שכירים בגיל 30-34 מוערך ב-10,000 ש"ח, זה מכסה אולי 60%-70% מהוצאות דיור בסיסיות. נתונים דומים נמצאו גם בדוח OECD Economic Surveys: Israel 2025. על פי הדוח יחס מחיר דיור להכנסה בישראל הוא מהגבוהים בעולם, כאשר צעירים מוציאים 50%-60% מההכנסה שלהם רק על קורת גג, כמעט כפול מהממוצע המערבי של 28%.
בנימין נתניהומחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר
מה הקשר בין מחירי הדירות לראש הממשלה, בנימין נתניהו; על המחירים בת"א ובשאר הארץ, על ההשפעה של ת"א על מקומות אחרים, על הסיבות לירידה במחירים ומתי תדעו שמתקרבת עצירה בירידת המחירים?
מחירי הדירות בת"א חזרו 3 שנים אחורה. מדד מחירי הדירות בעיר הגדולה צנח כמעט 6% מהשיא, קצב שנתי של כ-9%. כך עולה מנתוני הלמ"ס. בפועל, הירידה חדה יותר משתי סיבות עיקריות - הראשונה היא שהלמ"ס לא מודד מחיר כלכלי, אלא מחיר שהקבלן מספק למדגם. אלא שהמחיר הכלכלי, הכולל הנחות מימוניות ומבצעים נמוך דרמטית מ"מחיר המחירון". השנייה - הנתונים של הלמ"ס בעיכוב של חודשיים וחצי. אתמול עם פרסום המדד קיבלנו נתונים לחודשים ספטמבר-אוקטובר, "ממוצע" של 1 באוקטובר (לפני חודשיים וחצי). אין שום סיבה בעולם שהגוף הכי חשוב במדינה בניתוח ואספקת נתונים כלכליים לקובעי מדיניות לצורך קבלת החלטות, יהיה כל כך לא מעודכן ועם תהליכים ארכאיים. היכולת לדעת בכל רגע נתון, אולי בעיכוב קטן את מחירי הדירות היא קלה ופשוטה ואתם רואים אותה כאן ובאתרים אחרים - עסקאות שוטפות עדכניות, לוחות מודעות, שיחות עם מוכרים וקונים ועוד. אם עיתונאים יכולים, בטוח שבלמ"ס יכולים.
צניחה במחירי הדירות בת"א
בכל מקרה, שתי הסיבות האלו גורמות לכך שהמידע חלקי. מחירי הדירות על פי הלמ"ס ירדו בספטמבר-אוקטובר ב-0.5% ובת"א ב-1.1%, ובמצטבר ירדו כבר 8 חודשים רצופים בשיעור של מעל 3% בכל הארץ ו-5.8% בתל אביב. הערכה מעודכנת יותר היא שהמחירים בכל הארץ ירדו בכ-7%, ובתל אביב מעל 10%. זו לא ירידה , זו כבר צניחה חופשית.
צריך להזכיר שת"א היא העוגן של המחירים. כולם מתיישרים אליה. אם בתל אביב עולה דירה ב-4 מיליון, אז דירה דומה תעלה בגבעתיים 80% ממנה ברמת גן 70% ובפתח תקווה 60%. לא מדע מדויק, אבל הכוונה שהיא השוק שאליו מתיישרים. ולכן, הטענה של קבלנים ואינטרסנטים שונים שהירידות יהיו רק בת"א ולא יגלשו למקומות אחרים אינה נכונה. ברגע שנקודת הייחוס משתנה, הכל משתנה, מי פחות מי יותר וכמובן שיש גם גורמים ספציפיים שמשפיעם על כל אזור. האזורים החרדים לא קשורים לשאר המקומות. הביקושים שם גדולים וחזקים והמחירים עולים.
בירושלים יש תופעה הפוכה לתל אביב - עלייה עשירה שמעלה את המחירים. בת"א, הפיל שבחדר הוא הירידה. בוועידת ביזפורטל, דיברו על ההגירה נטו, ועל פי הדוברים מדובר על 40 אלף איש מאזור המרכז שעזבו השנה את הארץ. מדובר על 10-15 אלף דירות שלא צריכים אותם, היצע הדירות בעצם גדל. זה אחד ההסברים החשובים לירידה במחירי הדירות. אבל זה גם מעלה שאלות לגבי ההמשך.
- גם בישראל: בני 30+ חוזרים לגור עם ההורים
- המצוקה של הקבלנים - בת"א מלאי הדירות ענק: יספיק ל-5 שנים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם אנשים יעזבו - המחירים ירדו. צריך להסתכל לאמת בעיניים, בלי קשר לדעה הפוליטית שלכם. אנחנו בשנת בחירות, בחירות בפתח והגירה יכולה להתעצם על רקע השסע החברתי. מעבר לכך, אנשים לא מעטים נותנים כעת "צ'אנס" לבחירות. אם המצב יישאר ובנימין נתניהו יישאר בשלטון, הם עלולים לעזוב. קשה לכתוב על הנושא הזה בלי פוליטיקה, אבל באמת במבחן הקר - בחירת נתניהו, תוביל כנראה להגירה נוסת מת"א. זה הפיל הגדול שבחדר, וזה גורם לאנשים כבר עכשיו לשקול את צעדיהם.
