"כלכלי המשחק בשוק הנדל"ן לא באמת משתנים; הנהנים - עורכי הדין"
על פניו נראה כי הצעד עליו הכריז אתמול בנק ישראל במקביל להורדת הריבית במשק ל-2% ובמסגרתו יוטלו הגבלות על נוטלי המשכנתאות, תוך יצירת הפרדה בין סוגי רוכשי הדירות - כצעד דרמטי. אבל לא בטוח שזה באמת המצב.
ד"ר אמיר ארד אנליסט הנדל"ן של אקסלנס ברוקראז' אומר היום בשיחה עם Bizportal, "כלכלי המשחק בשוק הנדל"ן לא באמת משתנים בעקבות המהלך של פישר. לכל טיעון שתומך בצעדים עליהם הכריז אתמול בנק ישראל ניתן למצוא טיעון נגדי".
לדברי ד"ר ארד, "על הטענה כי הורדת הריבית תסייע לקבלנים, ניתן לומר מנגד כי הקשחת הרגולציה ביחס למתן אשראי בבנקים, במיוחד לקבלנים מתחום הנדל"ן, מונעת מהם להגדיל את היקפי האשראי שבידיהם ובכך הקבלנים למעשה יתקשו להגדיל את היצע הדירות שהם משווקים בשוק".
"על הטענה שהצעד של פישר להגבלת שיעור המשכנתא ל-75% במקרה של קניית דירה ראשונה ו-70% למשפרי הדיור תוביל להגבלת הביקושים, ניתן לומר מנגד שכיום הבנקים ממילא לא נותנים משכנתאות בשיעורים גבוהים יותר כבר ולכן אין ממש משמעות או שינוי בתנאי של אותם הלווים".
"הצעד שעשה פישר על מנת למתן את הביקוש מצד המשקיעים, כאשר הוריד את שיעור המשכנתא שהם יכולים לקחת ל-50%, הוא יותר משמעותי. זאת מכיוון שהדבר משפיע על פלח מסויים בצד הביקוש שלמעשה יצטמצם בעקבות ההגבלות מאחר שהכדאיות לרכישת דירה בתנאים כאלה יורדת. כמובן שיש גם דרכים לעקוף את זה, למשל לקנות דירה לילדים. צריך גם לקחת בחשבון לכמות רוכשי הדירות להשקעה מסך כל הביקוש הוא לא כל כך גדול - לכן הצעד של פישר לא ישפיע בצורה כל כך משמעותית על השוק".
"בשורה התחתונה" אומר ד"ר ארד, "לדעתי הנהנים היחידים באמת מהמהלך של פישר יהיו עורכי הדין. כל מי שירצה לקנות עכשיו דירה יצטרך לבוא לבנק למשכנתאות עם אישור נוטריוני".
"חשוב לציין, פישר עושה מה שהוא יכול בכלים שיש לו ובתנאים הנוכחיים על מנת לצנן את שוק הנדל"ן. אבל הגוף האמיתי שזה הוא התפקיד שלו זו הממשלה שאחראית על ההיצע הדירות בישראל".
"להיטיב עם הזוגות הצעירים ובמקביל לצמצם את נוכחותם של המשקיעים"
אדר עציוני, אנליסט הנדל"ן של מגדל שוק הון אומר בשיחה עם Bizportal, "הצעדים של פישר הם צעדים רגולטורים שבאים לתת פיתרון להסתערות של הציבור על שוק הדיור בחוודשים האחרונים. ההגבלה באה להיטיב עם הזוגות הצעירים, ובמקביל לצמצם את נוכחותם של המשקיעים.
"אם נסתכל על כל אחד מקהלי היעד, אז מבחינת רוכשי הדירות הראשונות יש כאן צעד לקראתם כי עד היום למעשה משכנתאות ממוצעות קיבלו מימון של 60%-70% מערך הדירה ועתה פישר למעשה מעלה את השיעור הזה ל-75%".
"מבחינת משפרי הדיור, למעשה אלה שבבעלותם דירה ורוצים לקנות דירה נוספת לצורך מעבר אליה, תוך שהם מנסים למכור את הדירה שברשותם, המגבלה עליהם היא למשכנתא בשיעור של 70%. למעשה מצבם לא השתנה באופן מהותי. הקבוצה הזו היא הקבצה הגדולה ביותר בקרב ציבור נוטלי המשכנתאות".
"מבחינת המשקיעים, שמהווים כ-15%-20% מכלל נוטלי המשכנתאות, מדובר למעשה בהרעת תנאים. שכן ציבור זה ככל שהוא נוטל משכנתא בשיעור גבוה יותר התשואה שלו על ההון המושקע גבוהה יותר. כעת הגבלת שיעור המינוף שלהם ל-50% בלבד מהבנק, תדרוש מהם להביא יותר הון עצמי ולמעשה תקטין את כדאיות הרכישה".
"בסה"כ המהלך הזה הוא מהלך חיובי אבל הוא לא תשובה אמיתית. דבר ראשון הריבית הורדה ויש לזה השפעה מהותית. כל עוד הריבית נמוכה והאלטרנטיבות להשקעה מצומצמות למעשה אפיק ההשקעה בדיור הוא אפיק לגיטימי ואטרקטיבי, לאור הטבות המס והביטחון שמקנה ההשקעה בדיור".
"חברות הנדל"ן למגורים הגדולות בשוק לא יושפעו באופן מהותי מהצעדים של פישר, מאחר וגם אם תהיה ירידה אפילו של 50% ברכישות של הציבור המשתייך לקבוצת המשקיעים, עדיין הירידה מסך המכירות הכללי לא תהיה מהותית, כאשר מנגד הורדת הריבית דווקא מעודדת את הביקושים" טוען עציוני.
- 1.משתנים ועוד איך !! 30/10/2012 18:21הגב לתגובה זוהעניין פשוט למדי אנשים שקונים להשקעה על ידי מינוף עצום שזה הרוב המוחלט של המשקעים לא יהיה להם כדאי, מעכשיו יחפשו חלופה אחרת מאחר שגם בבנק הורידו את הריבית וכתוצאה יגרור בודאות ירידה בביקוש לדירות ובודאות לירידה במחירים השאלה בכמה אחוזים ? לפחות יש אחד שעושה משהו ולא כמו שטייניץ ואטיאס שהם עוד אחראים באופ ישיר על מחירי הנדלן ולא עושים כלום, בקרוב הבחירות זאת ההזדמנות שלכם לעשות ולהשפיע למענכם ולמען עתיד ילדכם שנהרס על ידי שני הליצנים האלו שרק מדברים מהבוקר ועד הלילה במשך שנים זאת ההזדמנות של כולנו להעיף אותם הביתה
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים -0.77% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
