פסגות בתחזית נדל"ן מאופקת: "צל גדול מרחף מעל שוק המשרדים"; מי נסחרת ב-23% דיסקאונט?
שנת 2011 הייתה טובה עבור חברות הנדל"ן המניב המובילות אשר הציגו תוצאות טובות שנבעו מצמיחה ב NOI מנכסים זהים (מפתיחת חוזים ומדד) מנכסים חדשים (הן נכסים שנרכשו והן מיזמות) ומעליה נאה בשווי הנכסים (חלקה בגין המדד). לדברי נעם פינקו, אנליסט הנדל"ן של פסגות, "מניות הסקטור הפגינו דפנסיביות וירדו משמעותית פחות ממדד ת"א 100. רק מליסרון ירדה יותר בשל הנפקת הזכויות שביצעה."
פינקו סבור כי גם בשנת 2012 החברות יציגו תוצאות טובות שיתבטאו בצמיחה ב NOI וב FFO, הן מנכסים קיימים והן מנכסים חדשים ויציגו רווחי שערוך מתונים וטוען כי המניות ימשיכו להיות דפנסיביות.
פינקו אינו אופטימי ביחס להתפתחויות הצפויות בשוק המשרדים. לדבריו, מעל ענף זה, בעיקר באזור המרכז, מרחף צל גדול בדמות ההיצע הגדול הנמצא בתכנון. "להערכתנו חלק משמעותי מהפרויקטים המתוכננים לא יצאו לפועל בשנים הקרובות בשל הקטנת ביקושים לנוכח ההאטה הצפויה במשק והקשחת תנאי אשראי מצד המערכת הבנקאית. חשש מסוים נובע גם מכניסת קבוצות רכישה לענף. רבים מבין החברים בקבוצות הינם משקיעים בשטחים קטנים יחסית שעשויים לגרום להוזלות על מנת לקבל תשואה על ההשקעה. הצפי הינו להמשך יציבות בענף כאשר השלמה הדרגתית של פרויקטים חדשים עשויה להוביל לירידות שכר דירה בעתיד."
שוק הקניונים - תחרות מתגברת בפריפרייה ביחס לסקטור הקניונים והמרכזים המסחריים, פינקו טוען כי למרות המחאה החברתית, הפדיונות שבו לעלות לקראת החגים וסוף השנה. "לעת עתה רמות המחירים יציבות ורמות התפוסה גבוהות, כאשר בנכסים האיכותיים ישנו פוטנציאל עדיין להעלאת שכר דירה לאור עודף ביקוש. עם זאת במקומות בהם התחרות גוברת או צפויה להתגבר ייתכן לחץ להורדת דמי שכירות. להערכתנו התחרות מתגברת באזור הקריות, באר שבע, נתניה ועוד. נציין כי האטה במשק עשויה להוביל לירידה בפדיונות, אך עדיין יקח זמן עד שירידה זו תורגש בתוצאותיהן של חברות הנדל"ן המניב המובילות שכן חוזי השכירות הינם ארוכים וצמודים למדד."
לעומת שני תחומים אלו, תחום שטחי הלוגיסטיקה נראה מבטיח לפי פינקו: "תחום זה ממשיך להתנהל ביציבות, לאחר תקופת התחזקות בתחילת 2011 שהתבטאה בעליית מחירי קרקעות לתעשיה ולוגיסטיקה בשיעור של כ-10%-30% בעיקר באזור המרכז. ישנו מחסור בשטחים זמינים באיכות טובה באזור המרכז, מה שמוביל לנדידה לאזורי תעשייה מרוחקים יותר דוגמת קריית גת. הביקוש לקרקעות ללוגיסטיקה צפוי להימשך ורמת המחירים צפויה לשמור על יציבות ואף תעלה."
פינקו מסביר כי לאחרונה הקשיחה המערכת הבנקאית את עמדתה בנוגע להלוואות לנדל"ן. "אנו סבורים כי הפגיעה בחברות הגדולות פחות תהא נמוכה הואיל והבנקים יעדיפו להלוות לחברות המבוססות, לחברות רבות יש נכסים איכותיים העומדים כנגד החוב ושוק ההון מהווה אלטרנטיבה טובה וזמינה יחסית לחברות הללו. בעקבות העלאת שיעור המס ל-25% ירשמו ברבעון הקרוב החברות הפרשה גבוהה למס. מדובר בהפרשה חשבונאית בלבד (ולא תזרימית) העלולה לגרור הפסדים ברבעון הקרוב."
סקירת ארבע חברות הנדל"ן המניב המרכזיות בשוק:
מליסרון - המניה הזולה והמועדפת בסקטור. השלמת המיזוג בקרוב צפויה להיטיב עם המניה. הקפיצה הגבוהה החזויה ב FFO עשויה להוביל להצפת לעלייה במחיר המניה. מומלצת בקניה לאור הדיסקאונט שנפתח וצמיחה גבוהה הצפויה ב NOI וב FFO בעקבות המיזוג והבשלת פרוייקטים. המלצת קנייה במחיר של 81 שקל למניה, 23% יותר ממחירה הבוקר העומד על 65.7 שקל למניה.
עזריאלי קבוצה- תוצאות טובות ואיכות הנכסים יגרמו לחברה להיות דפנסיבית גם השנה, אולם התכווצות הדיסקאונט מובילה להורדת המלצה להחזק. להערכתנו החברה תציג שנה טובה עם צמיחה של כ-9% ב NOI וב FFO. הצמיחה תנבע מגידול בנכסים זהים, מתרומה מלאה של הקניונים החדשים ומהנכס החדש ביוסטון. החברה תמשיך להתמקד בפיתוח פעילות הייזום שלה בת"א, חולון, ראשון לציון, רמת גן ורמלה. נקודה חיובית עשויה לנבוע לקבוצה במידה ותצליח למכור את אחזקתה בגרנית הכרמל, לאור דיווחים שונים בתקשורת בעניין זה בעבר. החברה מעניינת לאור איכות נכסיה וחשיפה מרכזית לתחום הקניונים, אך הדיסקאונט נמוך ולכן המלצתנו מורדת להחזק עם מחיר יעד של 103 שקל למניה, 11% יותר ממחירה הבוקר העומד על 92.6 שקל למניה.
אמות - על אף דיסקאונט גבוה וצמיחה מרשימה בפעילות המלצתנו הינה החזק לאור חשש מעודף היצע בענף המשרדים בטווח הזמן הבינוני. החברה תמשיך לצמוח בשנה הבאה אך בצורה מתונה יותר. אנו סבורים כי הNOI מנכסים זהים יהיה בקצב הדומה לזה שיהיה ברבעון הרביעי של 2011 בתוספת מדד. האתגר הראשוני העומד בפני החברה הינו שיווקו של מגדל אמות פלטיניום הראשון בפתח תקוה שבנייתו תסתיים בחודשים הקרובים. כן עומד בפני סיום שלב ב' בפרויקט בראש העין ובתחילת שלב ב' בפרויקט בבית דגן. שאר פרויקטי הייזום של החברה רחוקים עדיין מהנבה. לאור מצבה הפיננסי הטוב יתכנו רכישות נוספות במהלך השנה. המלצה - החזק במחיר של 11.1 שקל למניה, הגבוה ב-18% ממחיר המניה כיום העומד על 9.4 שקל למניה.
גב ים - חברה סולידית ויציבה, פעילות יזום מבורכת ותשואת הדיבידנד גבוהה מאוד. המלצת החזק לאור התכווצות הדיסקאונט. אנו סבורים כי נכסי החברה הקיימים יציגו ביצועים דומים לאלו של השנה שעברה. החברה תתרכז בהמשך פעילות הייזום הענפה שלה כאשר האתגר הראשוני הינו איכלוס המבנה הראשון בן 12,000 מ"ר בחולון שבנייתו תושלם בקרוב ונכון לחודש נובמבר לא נחתמו חוזי שכירות. בנוסף החברה תמשיך לקדם פרויקטים בהרצליה, בפארק מת"מ בחיפה (עם פוטנציאל להביא לפארק את אפל) ואת הפרויקט החדש והדי מסקרן בבאר שבע הצפוי לתמוך בתעשיית ההיי טק המתפתחת בעיר הדרומית. כן יהיה מעניין לראות האם קצב מכירת הדירות בפרויקט המגורים ישתפר לעומת החודשים האחרונים ויאפשר לחברה להתחיל שלבים נוספים בבנייה. המלצה - החזק במחיר יעד של 896 שקל למניה הגבוה בכ-12% ממחירה כיום העומד על 798 שקל למניה.
בשורה התחתונה מסבירים בפסגות כי מבחינת תוצאות, שנת 2012 תהיה חיובית עבור החברות עם צמיחה נאה ב NOI. "ירידת הריבית תתמוך בשווי הנכסים ולהערכתנו החברות ימשיכו להיות דפנסיביות גם השנה ולכן לא מומלץ להקטין חשיפה."
