הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
רמת אביב
צילום: גוגל מפס
מחירי הדירות לאן

עליית מחירים, תשואה נמוכה: האם דירה ברמת אביב היא השקעה חכמה?

השכונה הצפונית של תל אביב נחשבת לאיכותית, ונראה כי המגמה של עליית המחירים לא פסחה גם עליה; ההתחדשות העירונית משחקת תפקיד משמעותי בשכונה וגם היא תורמת לעליית המחירים. וגם - רמות המחירים ועסקאות אחרונות

הרצי אהרון | (8)
נושאים בכתבה מחירי הדירות רמת אביב

רמת אביב נחשבת לאחת השכונות היקרות בתל אביב, עם מחיר ממוצע של כ-61 אלף שקל למטר נראה כי השמיים הם הגבול במחירי הדירות שבשכונה. ניתן לראות כי מחירי הדירות הגבוהים אינם מתורגמים לתשואה שנתית גבוהה מהשכרת הנכסים - התשואה הממוצעת בשכונה עומדת על כ-1.57% לשנה. אבל, ככל הנראה מי שרוכש דירה ברמת אביב לא מחפש את התשואה השנתית השוטפת אלא יותר מסתמך על עליות המחירים שקורות באזור. זאת בהשוואה לפריפריה ששם התשואות גבוהות יותר ויכולות אף להגיע ל-4%, אבל מבחינת פרמטרים אחרים כמו: עליית ערך הדירה, אופן השכרת הנכס וסיכון לאי תשלום שכירות (DEFAULT) בידי הדיירים עולה. עם זאת, יש לציין שהסיכוי בפריפריה הולך 'יד ביד' עם הסיכון - והסיכון לא קטן בכלל.

עוד דבר שמסביר את את התשואה הנמוכה במרכז לעומת הפריפריה הוא שבמרכז הרבה יותר קל להשכיר ובדרך כלל גם לשוכרים ממעמד סוציו-אקונומי גבוה יותר, הדירה עומדת פחות ריקה והאפשרות של למכור את הדירה היא הרבה יותר נזילה מאשר בפריפריה (פרק הזמן שנדרש למכירת דירה בתל אביב בממוצע הרבה יותר מהיר מאשר דירה בשדרות).


רמות המחירים בשכונה

השכונה רשמה עליית מחירים בשנה האחרונה של כ-11.5% והגיעה למחירים בדירות 4 חדרים - 5.5 מיליון שקל, 3 חדרים ב4.5 מיליון שקל, שכירות של 4 חדרים עומדת על 9,500 ועד ל-11,000 ושכירות של 3 חדרים על 7,000 ועד ל-8,000 ויכולה להגיע גם ליותר מזה - אלו המחירים ברמת אביב. השכונה היא יחסית אטרקטיבית מבחינת מיקום ופנאי לתושבים ומציעה קרבה לים (במרחק של כרבע שעה הליכה), קרבה לקניון הסמוך ומוסדות לימוד שנחשבים איכותיים כמו למשל: תיכון אליאנס ובתי ספר יסודיים.

בעקבות הבנייה הישנה בשכונה, קיימות יוזמות שונות ופרויקטים של התחדשות עירונית - שגורמים למחירים אף לעלות יותר (בניה חדשה = יותר כסף למטר). 


מחיר למ"ר עולה ככל שהדירה קטנה יותר

המחירים לדירות עולים ככל שהדירה קטנה יותר, היום נתמקד בדירה בשטח של כ-52 מ"ר - ברחוב כפר יונה. הדירה בעלת 3 חדרים ונמצאת בקומה השלישית והאחרונה, היא נמכרה בסכום של 4.5 מיליון שקל. במחיר למטר של 87 אלף שקל. ככל הנראה מדובר על פוטנציאל גדול בדירה ולכן הרוכש מוכן לשלם סכום משמעותית גבוהה יותר, אבל עדיין זו בהחלט עסקה נהדרת למוכר.


סיפורה של דירה - פי 4 על הכסף ב22 שנים

ברחוב פיכמן 2 שבשכונה נמכרה לאחרונה דירת 3 חדרים בסכום של 4.25 מיליון שקל. זאת לאחר שנרכשה בשנת 2002 בתמורה לכ-1.1 מיליון שקל. מדובר על דירה בשטח של כ-69 מ"ר שנמצאת בקומה החמישית מתוך 14 קומות. המוכר עושה עסקה נהדרת - רווח של 283% ב22 שנים. או אם תרצו, עשה קרוב לפי 4 על הכסף שהשקיע. בראייה שנתית, המוכר עשה תשואה של 6.3% כל שנה במשך יותר מ-20 שנים. צריך לזכור שבדרך גם היו ירידות והיה גם קיפאון בשוק הדירות ועם זאת הוא הניב תשואה גם מהשכרת הנכס לאורך השנים. 


סיפורו של בניין ברחוב רדינג 22

הבניין המדובר הוא בן 5 קומות, והוא נמצא בהליך מתקדם של התחדשות עירונית, וכתוצאה מכך אנחנו רואים תופעה מעניינת, שמהרגע שיזם נכנס לתמונה המחירים עולים, והשווי של הדירה כבר מגלם בתוכו את עליית הערך העתידית כתוצאה מהפרויקט. כך למשל בחודש יוני של שנת 2023 נמכרה דירה בבניין בסכום של קרוב ל-7 מיליון שקל. מדובר על דירה בת 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר בקומה הרביעית מתוך חמש קומות. התמורה בעסקה מבטאת מחיר למטר של 67.2 אלף שקל. סכום גבוהה בהרבה מאשר שווי הדירה בפועל. אבל, המוכר שמדובר עליו כאן לא נמצא לבד. לפי אתר רשות המסים - מאז ועד היום נמכרו בבניין הדירות השונות במחירים למטר גבוהים בהרבה מאשר היו לפני הודעת היזם, כך למשל דירות נמכרו במחיר של 68 אלף שקל למטר ועד למחירים של 71 אלף שקל למטר.


עסקאות אחרונות בשכונה

ברחוב רדינג 49 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.958 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-54 מ"ר שנמצאת בקומה הראשונה מתוך ארבע קומות. 

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ברחוב איינשטיין 36 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.4 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-108 מ"ר בקומה העשירית והאחרונה.

ברחוב ברודצקי 29 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 6.495 מיליון שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-110 מ"ר בקומה השניה מתוך שלוש קומות.


עסקאות אחרונות בתל אביב 

ברחוב נחל שורק 18 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.9 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-37 מ"ר בקומה הראשונה מתוך ארבע קומות.

ברחוב יצחק צוקרמן 22 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 1.72 מיליון שקל. מדובר על דירת 2 חדרים בשטח של כ-40 מ"ר בקומה החמישית והאחרונה.

ברחוב לה גווארדיה 58 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.45 מיליון שקל. מדובר על דירת 2.5 חדרים בשטח של כ-50 מ"ר בקומה הרביעית מתוך 11 קומות.

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    אנונימי 31/03/2025 11:21
    הגב לתגובה זו
    מי שחושב לקנות שם ולא גר ליד שיעשה סיור של כמה ימים בשכונה. נהיה גועל עם כל הקפלניסטים החמוצים הפסיכוטים
  • 5.
    dw 30/03/2025 11:18
    הגב לתגובה זו
    בהתחשב בתשואה הנמוכה מהשכרה לא כדאי לקנות דירה ברמת אביב כדי להשכיר אותה. זה פשוט לסבסד דיור לאדם זר.מאידך למי שמכיר את השכונה ואוהב לגור בה בעצמו זו קניה סבירה מכיוון שזה לא יותר יקר מאשר מבקשים בצפון הישן למשל שזו אוכלוסיה מבוססת גם כן.
  • 4.
    לא יפה לשקר 30/03/2025 11:07
    הגב לתגובה זו
    המחירים כבר יורדים מעל שנה והדירות מתייבשות על המדף. ביד 2 הורדות ממוצעות של חצי מיליון אז למה לשקר לקוראים
  • 3.
    מי ששם מיליון שקל בבורסה לפני 22 שנה היה מקבל היום מעל 12 מיליון (ל"ת)
    אא 30/03/2025 08:48
    הגב לתגובה זו
  • אנונימי 31/03/2025 11:35
    הגב לתגובה זו
    לא היה לו מינוף שיש בדירה עם משכנתא בריבית יחסית זולה
  • 2.
    ותודה לחולדה 29/03/2025 19:39
    הגב לתגובה זו
    כבר לא נעים לגור בה
  • 1.
    הבורסה המתרסקת 29/03/2025 06:52
    הגב לתגובה זו
    תוך שנתיים מחירי הדירות קורסים ב 40 אחוז.עדיף לחכות שנתיים לפני קניית דירה.
  • אנונימי 29/03/2025 12:26
    הגב לתגובה זו
    זה מחיר של אנשים או מיליארדרים או מטומט.... ובישראל לא חסרים מטומ... אין ראש אין ממשלה ובטחון יש המון
שי אהרונוביץ רשות המסים
צילום: דני שם טוב דוברות

חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה

כמה משכירים מעלימים הכנסות שכירות, למה להעלים אם המס כל כך נמוך? וגם - איך רשות המס תופסת משכירי דירות שלא מדווחים? 

אדיר בן עמי |
נושאים בכתבה שכר דירה מס על שכר דירה

משרד האוצר ורשות המסים בישראל מקדמים חובת דיווח גורפת על כל הכנסות משכר דירה, כולל אלה הפטורות ממס. ההצעה מופיעה בטיוטת חוק ההסדרים הנלווה לתקציב. המטרה היא הקמת רשם שכירויות לאומי, שיאסוף נתונים על כל עסקאות השכרה, כולל פרטי הנכס, השוכר וההכנסה. כיום, בעלי דירות שמכניסים עד לרף הפטור -  5,654 שקלים לחודש משכר דירה פטורים ממס ואינם מחויבים בדיווח. מעל סכום זה, קיימת חבות מס, אך רבים נמנעים מדיווח ומתשלום למס הכנסה. זה מקומם מאוד כי מדובר במס נמוך במיוחד. לא רק שיש אפליה לטובת משקיעים בדירות להשכרה לעומת משקיעים בשוק ההון, אלא שגם את המס הנמוך שהם צריכים לשלם - חלקם לא משלמים. 


העלמות מס במיליארדים

רשות המסים יודעת שעצם חובת הדיווח תגרום לאלפים לדווח באופן אקטיבי ולשלם באופן אקטיבי. הם כבר לא יוכלו להגיד - לא ידענו, חשבנו ש...הם חייבים לדווח וזה שלב אקטיבי שיחייב אותם לשלם. מעבר לכך, מיפוי שוק השכירות  יציף מחבואי מס - דירות רבות שנמצאות בידי היורשים או שעדיין  רשומות על הנפטרים ומושכרות בלי לשלם מס, דירות ששכר הדירה עליהן הוא לא ריאלי - דירה בת"א של 5 חדרים בשכר דירה של 5,500 שקל - רשות המסים תאתר הברחות מסים, טריקים ושטיקים של הציבור ולכן היא רוצה מאוד את הדיווח, והיא צודקת.    

 ההצעה מבקשת לבטל את הפטור הקיים  מדיווח, כך שכל משכיר יגיש הצהרה שנתית מקוונת עד סוף אפריל של השנה הבאה. הדיווח יהיה פשוט, דומה לטופס 6111 הקיים, ולא ידרוש דוח מס שנתי מלא אלא אם כן קיימת חבות מס. ההצעה צפויה להשפיע על כ-500 אלף משכירים בישראל, שמחזיקים בכ-700-800 אלף דירות מושכרות. 

שוק השכירות מגלגל  מעל 70 מיליארד שקל בשנה, אך העלמות המס מוערכות בכ-3-4 מיליארד שקל. רשות המסים המנוהלת על ידי שי אהרונוביץ' הגבירה בשנתיים האחרונות אכיפה באמצעות בדיקות פיזיות, והצלבות מידע בין רשם המקרקעין, רשם הירושות ומאגרי בנקים. אותרו רבבות מעלימים שהעלימו מעל 2 מיליארד שקלים  רשות המסים ממשיכה לאתר משכירים שבורחים מתשלום מס, אבל דיווח מלא כמובן יביא לקיצור דרך.  

שלושה מסלולי מיסוי

מסלולי המיסוי הנוכחיים כוללים שלוש אפשרויות עיקריות. ראשון, פטור מלא אם ההכנסה החודשית משכר הדירה לא עולה על 5,654 שקלים, תקרה שמתעדכנת מדי שנה בהתאם למדד המחירים לצרכן, אבל היא קפואה כבר שנתיים על רקע הקפאת הרף דבר שכמובן שוחק את הטבת המס.  במסלול זה הכנסות מעל הרף מחויבות לפי המס השולי כפול פעמיים המרחק מהרף. נשמע מורכב, אבל לא מדובר במס משמעותי ואם כן - יש "מסלול חילוץ"  

להמשך הכתבה לחץ כאן
דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)דיור ציבורי (פורום הדיור הציבורי)

דיור ציבורי - בישראל זה חלום, באירופה מציאות נגישה

מדיניות של הפקרה? בעוד שהדיור הציבורי בישראל כמעט ולא קיים, בעולם הוא רשת ביטחון חברתית



ענת גלעד |
נושאים בכתבה דיור ציבורי

אלפי משפחות בישראל רק חולמות על קורת גג - במציאות שבה מחירי הדיור מאמירים לשחקים, וכמעט שליש מההכנסה הפנויה של משפחה ממוצעת מושקע בהוצאות מגורים, הדיור הציבורי אמור להיות רשת הביטחון האחרונה עבור האוכלוסיות החלשות ביותר. אולם, עבור אלפי משפחות ישראליות, קורת גג ציבורית נותרה בגדר חלום רחוק. 

בעוד שבמדינות רבות בעולם המערבי הדיור הציבורי מהווה מרכיב דומיננטי בשוק הדיור הכולל, בישראל התמונה עגומה למדי. לאורך העשורים האחרונים, מדינת ישראל נקטה במדיניות עקבית של הזנחה והפרטה, שהובילה לצמצום דרמטי של המלאי הקיים ולהחמרת תנאי הזכאות. הפער בין ישראל לעולם בנושא זה מעולם לא היה גדול יותר, והוא מדיר אלפי משפחות נזקקות מהגשמת הזכות הבסיסית לבית.

נכון לסוף שנת 2024, מלאי הדיור הציבורי בישראל עמד על כ-47,143 יחידות דיור בלבד. מספר זה מהווה כ-1.7% מכלל הדירות במדינה. הנתון משקף צניחה של כ-22% בעשור האחרון, מגמה שנמשכת בשל מכירה מואצת של דירות לדיירים הזכאים אל מול רכישה זעומה של דירות חדשות. אל מול המלאי המצומצם, ממתינות בתור הארוך כ-30 אלף משפחות, קשישים ועולים חדשים.

קריטריוני הזכאות מחמירים 

בשל המחסור החמור בדירות, הקריטריונים לקבלת דיור ציבורי בישראל הפכו לנוקשים ביותר, והם אינם מעודכנים מזה שנים רבות. זוגות ללא ילדים, למשל, עשויים להיות זכאים לסיוע בשכר דירה, אך לא לדירה ציבורית בפועל. 

תנאי הזכאות המרכזיים כוללים:

היעדר בעלות על נכס: המבקשים לא היו מעולם בעלי דירה או חלק מדירה.

מבחני הכנסה ורכוש: יש לעמוד בתקרות הכנסה נמוכות מאוד ובמבחני רכוש מחמירים.

מצב משפחתי ובריאותי: הזכאות ניתנת לרוב רק לאוכלוסיות ספציפיות:

משפחות מרובות ילדים: משפחות עם שלושה ילדים ומעלה.

הורים עצמאיים (חד הוריים): עם שלושה ילדים ומעלה.

קשישים: מקבלי קצבת זקנה עם השלמת הכנסה שאין בבעלותם דירה.

נכים רתוקים לכיסא גלגלים או מקבלי קצבת נכות כללית.

עולים חדשים: זכאות מטופלת דרך משרד העלייה והקליטה ב-15 השנים הראשונות לעלייה.

קריטריונים אלו יוצרים "מלכודת עוני", שכן עלייה קטנה בהכנסה עלולה לשלול זכאות לדירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן