השקעה בדירות בפריפריה: חלום עם תשואה או הימור מסוכן?
התשואה בדירות בפריפריה גבוהה, אבל יש סיכונים שצריך לקחת בחשבון; מה התשואה, בכמה היא גבוהה ביחס למרכז ומהם הסיכונים?
מי שחושב על השקעה בדירה בפריפריה בטח מדמיין את התמונה הוורודה: מחיר נמוך, שכר דירה שמספק תשואה טובה, אפילו 5% ומכסה את החזרי המשכנתא והחזר השקעה מהיר, במקביל להשבחת ערך הנכס. זה נשמע מפתה, במיוחד כששוק הדיור במרכז הארץ יקר והתשואות בו למשקיעים נמוכות - מתחת ל-3%. אבל לפני ששולפים את הארנק, כדאי לעצור ולשאול: מה הסיכוי שזה באמת יצליח, ומה הסיכון שאני לוקח על עצמי? כי בפריפריה, כמו בחיים, הסיכוי והסיכון הולכים יד ביד – והסיכון לא קטן בכלל.
הסיכוי: תשואות שקשה להתעלם מהן
בואו נתחיל מהצד החיובי. השקעה בפריפריה יכולה להיות מוצלחת. המחירים שם נמוכים יותר – לפעמים משמעותית – והשכר דירה שמקבלים ביחס להשקעה הראשונית נותן תשואה טובה. זה לא סוד שבאזורים מרוחקים, כמו בדרום או בצפון הרחוק, אפשר למצוא דירות שמייצרות תזרים חיובי כבר מהחודש הראשון, בזמן שבמרכז אתם עשויים להיאבק כדי לכסות את החזרי המשכנתא.
בפריפריה יש ביקוש לשכירות, והמלחמה והמצב הכלכלי של השנים האחרונות רק הגבירו את המגמה הזו – יותר אנשים נכנסים לשוק השכירות כי רכישת דירה הפכה לחלום רחוק. זה אומר שיש שם כנראה הזדמנות אמיתית למשקיעים שיודעים לזהות אותה. השאלה היא אם ההזדמנות הזו באמת שווה את הסיכון.
הסיכון: כששוכרים לא יכולים לשלם
כאן נכנס הצד הפחות נעים של הסיפור. בפריפריה, הסיכוי לתשואה גבוהה מגיע עם סיכון שקשה להתעלם ממנו – היכולת של השוכרים לעמוד בתשלומים. בואו נדבר גלויות: ברוב האזורים המרוחקים, השכבה הסוציו-אקונומית נמוכה יותר. המשמעות היא שאנשים שגרים שם – משפחות צעירות, עובדים בעבודות זמניות או כאלה שמתפרנסים ממשרות לא יציבות – נמצאים לעיתים על הקצה מבחינה כלכלית. כשהריבית עולה, כשמחירי המזון והחשמל מטפסים, או כשמשבר כלכלי כמו המלחמה פוגע בהכנסות, השוכרים האלה הם הראשונים שמרגישים את הלחץ. ומי שמרגיש את זה אחריהם? בעל הדירה שמחכה לשכר הדירה שלו.
- מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
- מיומנו של יועץ השקעות - על הדילמה בין השקעה בבורסה להשקעה בדירה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המצב הזה לא חדש, אבל הוא התחדד בשנים האחרונות, ובמיוחד בשנה האחרונה. אנשים מתקשים לעמוד בתשלומים. בפריפריה, שבה ההכנסות נמוכות יותר והתעסוקה פחות יציבה, הסיכון הזה מורגש עוד יותר. משקיע שקונה דירה שם עלול לגלות שהשוכר שלו מפסיק לשלם ואז מתחיל סיוט של חודשים ארוכים של ניסיונות פינוי – בלי הכנסה, אבל עם הוצאות שוטפות על הנכס.
המרחק: עלויות וזמן שלא מדברים עליהם
עכשיו תוסיפו לזה עוד שכבה של סיכון – המרחק. כשאתם קונים דירה בפריפריה, אתם לא רק משקיעים כסף, אלא גם זמן ומאמץ. אם אתם גרים במרכז הארץ, נסיעה לדירה בדרום או בצפון הרחוק יכולה לקחת שעות. תקלה בצנרת? בעל מקצוע לא זמין? שוכר שצריך טיפול מיידי? אתם תצטרכו לנסוע, או לשלם למישהו שיעשה את זה בשבילכם. וזה לא זול – לא הנסיעות, לא הזמן שלכם, ולא העלויות של תחזוקה מרחוק.
תחשבו על דירה ישנה באחת מערי הדרום. היא זולה, השכירות נראית משתלמת, אבל אז מגיעה תקלה במזגן בקיץ או דליפה בחורף. אם אין לכם מישהו אמין שיטפל בזה במקומכם, אתם תמצאו את עצמכם נוסעים שעות כדי לפתור את הבעיה – או משלמים לניהול נכסים שיאכל חלק מהתשואה שלכם. זה לא רק עניין של כסף, אלא של זמן יקר שיכולתם להשקיע במשהו אחר. במילים פשוטות, דירה רחוקה היא לא רק נכס – היא אחריות שדורשת ממכם להיות מעורבים, גם כשלא מתחשק לכם.
- אשדוד: המחירים ירדו עד 10% - אבל המשקיעים הותיקים עדיין הרוויחו בגדול
- למה זינקו מניות הנדל"ן?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- הקבלן הוותיק: "קיים מלאי גדול של דירות בשוק - רק לאחר שהוא...
למה בכל זאת לשקול את זה?
למרות הסיכונים, אי אפשר להתכחש לקסם של הפריפריה - התשואות שם גבוהות יותר, ומי שמוכן לקחת את הסיכון עשוי לצאת עם רווח יפה. יש ערים שבהן הביקוש לשכירות נשאר חזק – מקומות שמושכים סטודנטים, עובדים זמניים או משפחות צעירות שמחפשות חיים זולים יותר. אם תמצאו שוכר אמין עם הכנסה יציבה, הדירה יכולה להפוך למכונת תזרים קטנה שמכסה את עצמה ואף משאירה עודף. השאלה היא אם אתם מוכנים להמר על ה"אם" הזה, כי בפריפריה הוא גדול יותר מבמרכז.
לעומת זאת, בערים המרכזיות – תל אביב, רמת גן, הרצליה – התשואה נמוכה יותר, אבל הסיכון ששוכר לא ישלם קטן בהרבה.הוא קיים וזה גם גדל בשנה האחרונה, אבל הוא נמוך מאשר בפריפריה. שם יש אוכלוסייה מבוססת יותר, והביקוש לדירות כל כך גבוה שגם אם שוכר אחד עוזב, תמצאו מחליף תוך יום. בפריפריה, לעומת זאת, דירה ריקה עלולה לעמוד חודשים בלי דייר, והסיכוי הזה גדל ככל שהאזור מרוחק יותר.
אז כדאי או לא כדאי? השקעה בפריפריה היא לא לכל אחד. היא יכולה להיות הזדמנות מדהימה למי שמוכן לקחת סיכון מחושב, אבל היא דורשת עיניים פקוחות ותכנון קפדני. תחשבו על המיקום – עיר עם תעסוקה יציבה או קרבה למוסדות לימוד עשויה להפחית את הסיכון. תחשבו על השוכרים – חפשו אנשים עם עבודה קבועה או היסטוריה של תשלומים בזמן. ותחשבו על עצמכם – האם אתם מוכנים להתמודד עם ניהול מרחוק, נסיעות ותחזוקה שיכולים לאכול לכם את הראש ואת הכיס?
- 4.משה 30/03/2025 23:30הגב לתגובה זוזוג רופאים צעירים לטווח ארוך קניתי במחיר מצחיק הייתי צריך לשלם פי2 בשביל פחות דירה בק.אונו ואותו שכד
- 3.אנונימי 30/03/2025 18:41הגב לתגובה זוואני קראתי על אזורים חזקים יותר לכאורה שמספר המסורבים לביטוח בשכר הדירה גבוה יותר פריפריה בהתפתחות עם הטבות מס והגירה חיובית.מעניין עם הכותב משקיע או מתבונן מהצד
- 2.קריית ים התחדשות עירונית ליד הים היעד הבא ההשבחה מצוינת (ל"ת)אנונימי 30/03/2025 05:29הגב לתגובה זו
- 1.אנונימי 29/03/2025 07:41הגב לתגובה זואבל הייתם צריכים לעזור לקבלנים ולבנקים שמפרסמים אצלכם למכור אז...
משה צרפתי. מנכ״ל משותף צבי צרפתי ובניו. קרדיט: אילן בשורהקבלן הוותיק: "קיים מלאי גדול של דירות בשוק - רק לאחר שהוא ייגמר, השוק יחזור להתייצב״
משה צרפתי, מנכ"ל משותף בחברת צבי צרפתי ובניו, על השנה הקשה בענף הנדל״ן, לקוחות שהתרגלו לעסקאות מימון כמו 20/80 ועל ריבית גבוהה שמקשה על הרוכשים. לצד האתגר, הוא מציג אופטימיות זהירה לשנים הקרובות, עם תוכנית להכפיל את פעילות החברה
צרפתי חברת צבי צרפתי ובניו צרפתי 2.01% , העוסקת בייזום ובניית פרויקטים של בנייה למגורים,משרדים, ומסחר, היא אחת מחברות הבנייה הוותיקות בענף, את החברה הקים לפני למעלה מ-50 שנה צבי צרפתי, שכיום בן 80 ועדיין מגיע מדי יום למשרד. כיום מנהלים אותה שני בניו, משה ורפי צרפתי, המשמשים כמנכ"לים משותפים. בהובלת האחים, החברה פועלת במגוון תחומים: ייזום למגורים, ביצוע עצמי של פרויקטים, התחדשות עירונית, ובשנים האחרונות גם פיתוח של פעילות בתחום הנכסים המניבים. ייחודה של החברה היא מבצעת את כל עבודות הבנייה בעצמה - In-House. היא אינה קבלן שמבצע חיצונית לפעילות החברה, אלא אחראית לכל שלב בתהליך - מתכנון וביצוע ועד מסירת המפתח. "אנחנו לא עובדים החוצה", אומר משה צרפתי בראיון לביזפורטל. "זה נובע לא רק מהרצון לחסוך כסף ולהתייעל תפעולית, אלא מהאחריות שלנו כלפי הרוכשים. האחריות לבניין היא לעשר שנים קדימה, ולכן אנחנו דואגים לתת את המוצר הטוב ביותר שאפשר״. את עיקר פעילותה מבססת החברה באזורי ראשון לציון, העיר שבה נוסדה, אך היא פועלת גם באור-יהודה, תל אביב ובאר יעקב. בפרויקט שהסתיים לאחרונה בראשון לציון - ברחוב שפרינצק, השלימה החברה בנייה של 112 דירות, כאשר מחיר דירה ממוצעת בפרויקט עמד על כ-4 מיליון שקל.
לגבי תופעת מבצעי הקבלן שפרצה לחיינו בשנים האחרונות בסערה. צרפתי מגיב: "השוק התרגל לזה. הלקוחות אוהבים את זה, אבל זה פחות נכון. בסוף, כשהכסף בבורסה לא יניב או אפילו ותשתנה המגמה, הציבור יחזור לרכישות רגילות, עם חוק מכר והכול״. צרפתי מתאר מציאות מאתגרת בענף, עם ירידה ניכרת במכירות מתחילת השנה, על רקע הריבית הגבוהה, המלחמה והאווירה הציבורית השוררת בשוק כיום. לדבריו, “היום השוק במצב קשה מאוד. נוצר מלאי גדול של דירות, ורק כשהוא ייגמר - השוק יחזור להתייצב”.
עם זאת, הוא מביט קדימה באופטימיות זהירה: “אני לא צופה עליית מחירים בטווח הקצר, אבל כן חזרה לשוק נורמלי כשהמלחמה תסתיים, כשהמשק יחזור לשגרה, וכשאנשים יוכלו שוב לתכנן קדימה״. לצד השוק הלא פשוט, החברה ממשיכה להתרחב: היא קיבלה לאחרונה אישור מהוועדה המחוזית לגביהוד השרון לתוספת של 132 דירות מעל מבנה משרדים -פרויקט של עירוב שימושים שהמדינה מעודדת. כמו כן, החברה קיבלה אישור תב״ע (תכנית בניין עיר) בבאר יעקב הכולל כ-2.6 אלף דירות יחד עם שותף, מתוכן כ-700 דירות בבעלות החברה.
בתחום ההתחדשות העירונית, מציינת החברה למעלה מ-7 אלף דירות בשלבי תכנון שונים, שחלקן צפויות לצאת לביצוע כבר בשנה הבאה. במקביל, החברה השלימה לאחרונה גיוס הון פרטי בהיקף של 50 מיליון שקל, בהשתתפות גופים מוסדיים גדולים, בהם ילין לפידות ו-IBI, שנכנסו כבעלי עניין בחברה. צרפתי רואה בגיוס זה שלב נוסף בדרך להכפלת פעילות החברה: “אנחנו מתכננים להגיע לכאלף דירות בפרויקטים שאנחנו נכנסים אליהם - פי 2 מהיקף הבנייה הנוכחי בפרויקטים בהם החברה פועלת כיום. ״אם החברה יודעת לבצע 500, היא תדע גם לבצע 1,000. יש לנו את הידע, את האנשים ואת הניסיון״. למרות השמרנות שמלווה את המשפחה כבר עשרות שנים, ניתן להרגיש אצל משה צרפתי גם זהירות וגם אמונה עמוקה בענף: "זה תחום מחזורי, עם תקופות טובות וקשות. אבל הוא תמיד חוזר. השוק יתייצב, ועם בסיס חזק כמו שלנו - נמשיך לבנות עוד הרבה שנים קדימה״.
- "מחזקים את ההתחדשות העירונית, מקווה להכפיל את הפעילות ולהגדיל את השווי"
- הכנסות צרפתי ממכירת דירות הוכרו ברבעון השני, הרווח הוכפל ל-15 מיליון
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
משה, מה מאפיין אתכם בענף הבנייה שנחשב לכל כך תחרותי?
אשדוד. קרדיט: חן קליפה לויאשדוד: המחירים ירדו עד 10% - אבל המשקיעים הותיקים עדיין הרוויחו בגדול
רובע י״ב כמקרה לדוגמא: מחירי הדירות ירדו מתחילת השנה בכ- 6% בממוצע. יחד עם זאת, מי שקנה מוקדם נהנה מרווחים של פי 2.5-3 על הכסף שהשקיע - עם תשואה שנתית ממוצעת שמתקרבת לכ-9%; וגם - עסקאות אחרונות בעיר
אשדוד, חווה בחודשים האחרונים שינוי כיוון בשוק הנדל״ן - לאחר שנים של עליות מחירים כמעט רצופות, נרשמת בעיר ירידה ממוצעת של כ-6% בממוצע מתחילת השנה. כשברובעים שהוקמו בתחילת שנות ה-90 ובראשם רובע י״ב - הירידות מגיעות בחלק מהדירות כבר לכ-8% ואף 10%. מדובר באחת המגמות המשמעותיות ביותר בעיר מאז תקופת הקורונה, כשהביקושים גאו והרוכשים הציפו את השוק. כיום, לעומת זאת, הלחץ ניכר בעיקר בצד המוכרים - ועסקאות מתבצעות לאחר משא ומתן ארוך יותר וכשקונים מרגישים שהם מקבלים הזדמנות עדיפה על רקע ההאטה הכבדה ששוררת בשוק הנדל״ן בתקופה האחרונה.
הרקע לכך די ברור: השפעת הריבית הגבוהה, עלויות מימון כבדות יותר והאטה בעסקאות ובמחירי הדירות בשוק היד השנייה, שגורמת לרבים להמתין ולשבת על הגדר. אשדוד, שנחשבה במשך שנים יעד מועדף לזוגות צעירים ולמשפרי דיור מהאזורים הסמוכים בעיקר, מציגה כיום תמונה מעניינת. לצורך הדוגמא בחרנו דירה שמספרת את הסיפור של רוב העסקאות שנעשו לאחרונה בשכונה. דירת 4 חדרים ברובע י״ב נמכרת בממוצע בכ-2.18 מיליון שקל, ודירת 5 חדרים בכ-2.6 מיליון שקל - ירידה של מאות אלפי שקלים ביחס לשיא שנרשם ב-2022.
אותה דירה - 10% פחות
נרשמה לאחרונה עסקה שממחישה היטב את השינוי בשכונה - ברחוב כוכב השחר 8 נמכרה דירת 4 חדרים בסכום של 2.2 מיליון שקל בלבד - מחיר שנחשב נמוך משמעותית ביחס לרמות שנראו שם לפני שנה. לשם ההשוואה, ביוני אשתקד נמכרה באותו הבניין דירה דומה, באותו שטח ובמצב תחזוקה דומה, תמורת 2.435 מיליון שקל. המשמעות: ירידה של כ-235 אלף שקל, שהם מעל ל-10% משווי הנכס, בתוך פרק זמן של שנה ושלושה חודשים בלבד.
לצד זאת, התשואה למשקיעים עומדת סביב 3.1%, לא רע למשקיעים שמחפשים תשואה שוטפת. עם זאת, מבט רחב יותר מגלה כי התמונה בעיר מורכבת בהרבה. משקיעים שנכנסו לשוק לפני עשור ויותר נהנים כיום מתשואות נהדרות, גם לאחר הירידות האחרונות. כך למשל, דירה שנרכשה בדצמבר 2016 בסכום של 1.65 מיליון שקל נמכרה לאחרונה ב-2.075 מיליון שקל תשואה כוללת של כ-25.8% ותשואה שנתית ממוצעת של 2.6%, עוד לפני שקלול הכנסות השכירות לאורך התקופה. לא מדובר על תשואה מלהיבה כמובן.
- ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס?
- מחירי הדירות יורדים - אבל המשקיעים מרוויחים יותר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סיפורה של דירה
אבל מה שמעניין יותר הגיע עוד לפני כן: הדירה הזו נרכשה בשנת 2016 ממוכר שקנה אותה עוד בשנת 2007 תמורת 718 אלף שקל בלבד. המשמעות - תשואה כוללת של כ־129% ותשואה שנתית של כ-8.7%. חשוב להדגיש - המוכר שרכש ב-2007 קנה את הדירה בפחות ממיליון שקל. ומכר בתשואה של פי 2.3 על הכסף שהשקיע - מדובר בתקופה בה לא היו פיקדונות בנקאיים אטרקטיביים וריבית בנק ישראל עמדה על רמות נמוכות מאוד. נראה שמי שנכנס לשוק בשנים הנכונות ובתקופה הנכונה -הצליח ליהנות מהשבחה נהדרת.
