הדרך של משקיעים קטנים להיות חלק מדברים גדולים
Real Estate Investment Trust - REIT. קרנות הריט החלו את דרכן בשוק האמריקני ב-1960. הרעיון היה לבנות מכשיר שיאפשר למשקיעים קטנים להיות שותפים בנכסי נדל"ן מניבים. לרובו של הציבור אין די משאבים פיננסיים כדי לרכוש באופן ישיר נכסים מניבים הנחשבים לאחת מההשקעות הטובות ביותר הקיימות בשווקים הפיננסיים. ההשקעה בנכסים מניבים (הכוונה היא לכל נכס המושכר לטווח ארוך ומבטיח דמי שכירות ידועים מראש) כרוכה בגיוס של סכומי כסף גדולים. מסיבה זו, רק חברות גדולות ואילי-הון יכולים להרשות לעצמם לרכוש נכסים מניבים.
לכן הקימו יישות משפטית חדשה וייחודית הנקראת ריט. הריט זו קרן שעיקר משאביה הכספיים מושקע בנכסים מניבים. היא חייבת לחלק את מרבית רווחיה למשקיעים במועד שנקבע מראש. בנוסף, היא ובעלי המניות שלה נהנים מהטבות מס. הקריטריונים לקבלת מעמד של קרן ריט משתנים ממדינה למדינה, בכפוף לשיקולי מיסוי ורגולציה מקומיים ואזוריים.
החל משנת 2006 התאפשרה בישראל הקמת קרנות ריט שירשמו למסחר בבורסה ויזכו למעמד מיסויי מיוחד. שיעור המינוף הפיננסי של קרנות אלו יוגבל והן יחויבו בפיזור נאות של משקיעים.
תקנות קרנות הריט בישראל כוללות מספר הגבלות וביניהן:
נכסים : לפחות 75% מתיק הנכסים, בהיקף של לפחות 200 מיליון ש' יושקעו בנדל"ן מניב. לפחות 75% מהנכסים יהיו בישראל. לפחות 95% מהנכסים יושקעו במקרקעין והשקעות פיננסיות.
דרישות חלוקה : לפחות 90% מהרווח השוטף ו-100% מרווחי ההון יחולקו כדיבידנד.
בעלות : מעל 50% מהקרן תוחזק על ידי יותר מחמישה משקיעים.
מבנה פיננסי : שיעור המינוף הפיננסי יוגבל לעד 60% בגין נדל"ן, ועד 20% בגין נכסים אחרים.
מדד מקובל לבחינת ביצועיהן של קרנות הריט הוא ה-FFO- Funds from Operation. מדד המבטא רווח נקי בנטרול הכנסות והוצאות חד פעמיות, לרבות רווחים (או הפסדים) ממכירת נכסים, נטרול שינויים בשווי ההוגן של נכסי נדל"ן להשקעה ונטרול מיסים נדחים והכנסות או הוצאות אחרות נוספות אשר אינן תזרימיות באופיין.
תשואת הקרן
בסופו של דבר, מה שמעניין את המשקיעים בקרנות הריט זוהי תשואת הקרן. תשואה זו מורכבת משני חלקים: הדיבידנד וערך המניה.
לדוגמה, ריט 1:
קרן ריט 1 הוקמה בשנת 2006. היא קרן ההשקעות בנדל"ן הראשונה בישראל. נכון ליום 30 בספטמבר 2011, לחברה 19 נכסים מניבים בשווי כ-1.7 מיליארד ש' בשטח של כ-213 אלף מ"ר. שיעור התפוסה בנכסי החברה הינו כ-98%.
מרבית נכסי החברה ממוקמים באזורי ביקוש, בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן ומשמשים ברובם למשרדים ומסחר. חלק מהנכסים הינם בבעלות מלאה של החברה וחלקם בשותפות עם אחרים (נכסי החברה אינם משועבדים). הנכסים מושכרים לכ-330 שוכרים בחוזים לטווחים שונים.
החברה מממנת את פעילותה בעיקר באמצעות הון עצמי שמקורו בגיוסי הון, הנפקות של אגרות חוב והלוואות מבנקים וגופים מוסדיים. בהתאם לכללים החלים על קרנות ריט, מחוייבת החברה שסך הלוואותיה לא יעלה על 60% משווי נכסיה המניבים. בנוסף, התחייבה החברה כלפי הבנקים המממנים לעמוד במגבלות פיננסיות נוספות. שער המניה עומד כיום על 6.75 ש' ומשקף לחברה שווי של כ-660 מיליון ש'. החברה התחייבה לחלק בשנת 2011 מעל 39 מיליון ש' כדיבידנד לבעלי מניותיה (0.44 ש' למניה) המשקפים במחיר הנוכחי תשואת דיבידנד של כ-6.5%.
נתונים עיקריים מתוך הדוחות לסוף הרבעון השלישי (מיליוני ש'):
**FFO בתוספת הוצאות מימון בגין הפרשי הצמדה.
לסיכום,
השקעה בריט 1 מאפשרת "לחוסך הקטן" חשיפה לשוק הנדל"ן המניב בישראל. התמחור כיום בהחלט נוח, החברה נסחרת בשווי נמוך מהונה העצמי וזאת על אף שהקרן מציגה גידול ושיפור מתמשך לאורך השנים ברוב הפרמטרים. המשקיעים בקרן זוכים לתשואת דיבידנד גבוהה. בנוסף, עתידה ריט להיכנס בעדכון המדדים הקרוב למדד ת"א 100, דבר אשר ישפר את הסחירות במניה ויגדיל את העניין בה.
* NOI - הכנסות תפעוליות נטו: רווח לאחר ניכוי הוצאות התפעול ולפני ניכוי מיסים וריבית.
רביב רזניק, מנהל השקעות בכיר בטאלנט
- 4.כריש אדום 07/12/2011 18:55הגב לתגובה זוקרנות ריט מוכיחות פעם אחר פעם שהן משתלמות אפילו בעיתות משבר
- 3.יוסי מהקרנות 07/12/2011 18:55הגב לתגובה זומחקת אותי בקרנות ועכשיו בנדל" ן אתה רוצה למחוק אותי?? הרי שוק הנדל" ן בארץ בשיא מה אתה רוצה מאיתנו רביב? למצוא אותנו ברחוב?
- 2.נדל" ן מניב בארה" ב - תעודת סל מבט ריט נדל" ן (ל"ת)מבט ריט נדל" ן 07/12/2011 11:16הגב לתגובה זו
- 1.טל 07/12/2011 10:43הגב לתגובה זוכתבה מעניין, בדיוק לפני יומיים היתה לי שיחה עם חבר בנושא, מוצר ייחודי ומעניין שלא מקבל מספיק חשיפה !
רו"ח ענת דואני, צילום: כרמית קלייןהפעולות שחייבים לעשות כדי לחסוך במס; עצות למשקיעים, בעלי חברות ושכירים
חושבים שכבר שמעתם הכול על בדיקות סוף שנה? בראיון מקיף, רו"ח עינת דואני, מומחית למיסוי, מפרטת מה כדאי לעשות ב-15 ימים שנשארו לנו; עצות שרלוונטיות לשכירים, למשקיעים גם לבעלי חברות: דיברנו על חברות ארנק, רווחים כלואים
וגילוי מרצון, ועד מימוש ניירות ערך בהפסד ועסקאות קריפטו; מה אתם חייבים לבצע לפני סוף השנה ומה יכול להמתין להמשך
לפני שאתם ממשיכים הלאה וחושבים שכנראה שמעתם כבר את כל מה שאפשר לשמוע על "בדיקות סוף שנה" ואף אחד כבר לא יכול לחדש לכם, תעצרו. דווקא בחלון הזמן שאנחנו נמצאים בו, סה"כ 15 ימים לסוף שנת המס, יש לא מעט החלטות שיכולות להשפיע בפועל על חבות המס שלכם. בין אם
אתם משקיעים בשוק ובין אם אתם בעלי חברה. אגב, זה לא 'טריקים' ואין כאן חלילה עקיפה של החוק, אלא תכנון מס לגיטימי, כזה שהחוק מאפשר ובמקרים מסוימים יש אפילו צפיה שתעשו את זה. לחלק מכם המשמעות יכולה להיות חיסכון של אלפי שקלים, ולאחרים אפילו הרבה מעבר לזה.
סוף שנת מס תמיד מגיע עם אותה שאלה שחוזרת על עצמה: מה עוד אפשר לעשות עכשיו, רגע לפני שהשנה נסגרת, ומה כבר מאוחר מדי לדחות לינואר. אלא שלדברי רו"ח עינת דואני, מומחית לענייני מיסוי, השאלה הזאת רחוקה מלהיות רק שאלה טכנית
של תזמון. "יש פער מאוד גדול בין דברים שאפשר להשלים בדיעבד במסגרת הדוחות, לבין פעולות שאם לא נעשו בפועל בתוך שנת המס", היא אומרת. "יש דברים שאם לא עשיתם בשנת המס הקודמת, בדיקה בינואר לא תמיד תעזור, אפילו אם הכול היה נכון על הנייר".
יש מהלכים שאפשר
לסגור גם אחרי סיום השנה, דרך התאמות חשבונאיות, אבל יש לא מעט פעולות שבהן הזמן עצמו הוא הגורם המכריע. אם הן לא בוצעו עד 31 בדצמבר, הן לא ייספרו לשנה הזאת ולא משנה כמה מוקדם תפתחו את הדוחות בינואר.
אז מה חייב לקרות עכשיו כדי שישפיע על המס, ואיזה משימות אפשר להשאיר להמשך?
"יש דברים שמאחר והם נמדדים לפי תקופת שנת המס, אם אנחנו רוצים שהם ייכנסו לאותה משבצת, לאותה קופסה, אנחנו חייבים לבצע אותם עד ה-31 בדצמבר", היא מסבירה. "אם עושים אותם אחרי, זה כבר נכנס לשנה העוקבת, ואין דרך לתקן את זה בדיעבד" חשוב להבחין בין פעולות חשבונאיות לבין פעולות משפטיות ומעשיות, "יש הפרשות שונות, כמו הפרשה לחוב אבוד או לירידת ערך, שאפשר לבצע לפני הגשת הדוחות, במסגרת התאמות חשבונאיות. אבל לא תמיד מכירים בהן לצורכי מס. לעומת זאת, כשמדובר בפעולות שמשפיעות ישירות על המס, יש דברים שחייבים להיעשות בפועל בתוך שנת המס".
- תושב אילת חשוד בהעלמת הכנסות של מיליון שקל
- "לשלם מס של 2% או לחלק דיבידנד?"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
דוגמה טובה לזה היא חלוקת דיבידנד. רבים מבעלי חברות מניחים שכל עוד את המס על הדיבידנד אפשר לשלם בתחילת השנה הבאה, גם עצם ההחלטה על החלוקה יכולה להמתין לינואר. בפועל, זה לא עובד כך. חלוקת דיבידנד אינה פעולה חשבונאית שניתן "להשלים בדיעבד", אלא החלטה משפטית לכל דבר. "גם אם את המס עצמו משלמים בינואר או בפברואר, ההחלטה המשפטית חייבת להתקבל עד סוף השנה. צריך פרוטוקול, החלטה של הדירקטוריון ושל האספה הכללית. מי שרוצה שדיבידנד ייחשב לשנת 2025, חייב שהמסמכים המשפטיים יראו שהחלוקה בוצעה השנה. אחרת זה פשוט לא זה".

OECD: בישראל יש כישרון גדול והשכלה גבוהה שלא מיתרגמים לשכר גבוה
דוח חדש של ה-OECD אומר כי בישראל יש המרה נמוכה בין רמת המיומנויות וההשכלה הגבוהה ובין איכות התעסוקה, שמתווספים לפערים גדולים במיומנויות ובכישורים המושפעים מהסטטוס הסוציו-אקונומי
דוח חדש של ה-OECD שפורסם השבוע מצביע על משהו שישראלים רבים מרגישים: לא משנה כמה נשקיע בהשכלה גבוהה וברכישת כישורים ומיומנויות רלוונטיים, ההשקעה לא בהכרח מיתרגמת לעבודה איכותית או לשכר גבוה. הדוח מצביע גם על פערים סוציו אקונומיים משמעותיים ועמוקים ברמת המיומנויות וכן על פערי תעסוקה מגדרים שאינם מצטמצמים. מהשוואה מול מדינות אחרות, בהן לימודים והכשרה על תיכונית יביאו לעלייה במיומנויות שתביא לעלייה ברמת השכר, בישראל הלימודים וההכשרה העל תיכונית לא תביא לעלייה של ממש ברמת המיומנויות. אצלנו גובה רמת ההשכלה משפיע באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות, ואינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות.
דוח OECD Skills Outlook 2025 בא לבחון את רמת המיומנויות התעסוקתיות במדינות החברות בארגון ואת המיומנויות הנדרשות בשוק העבודה במאה ה-21 ומהם הגורמים המשפיעים על רמת המיומנויות. עבור הדוח, מופו כ-3,500 מקצועות שונים שמאחוריהם כ-14,000 מיומנויות עבודה שונות. כאשר המיומנויות ההופכות לחיוניות ביותר בשוק העבודה המשתנה, זה שבצל האוטומציה והבינה המלאכותית, הן אוריינות, נומרציה, דיגיטל, יצירתיות ומעל הכל למידה מתמדת לאורך החיים. הדוח מלמד בבירור שהמיומנויות שלנו טובות יותר וברמה גבוהה יותר ככל שההשכלה שלנו גבוהה יותר, ולרוב כפועל יוצא מכך, יעלה הסיכוי שלנו להשתלב באופן אפקטיבי יותר בשוק העבודה ולהשתכר טוב יותר. אך בישראל גובה רמת ההשכלה משפיע אך באופן מוגבל יחסית על רמת המיומנויות ביחס למדינות אחרות והיא אינה ערובה להשתלבות איכותית בשוק העבודה ולרמות שכר גבוהות.
בישראל השכלה אינה שווה מיומנויות
הדוח מעלה תמונה לא טובה עבור ישראל. דוח ה-OECD משווה בכל מדינה בין רמת המיומנויות של ציבור שלא מסיים לימודי תיכון ובין הציבור שלו יש השכלה על תיכונית.המיומנויות שנבחנות על ידי ה-OECD היא אוריינות ויכולת הבנת טקסט, יכולת פתרון בעיות כמותניות ופתרון בעיות מורכבות. במדינות כמו ניו זילנד או פינלנד רואים פער משמעותי בין שתי הקבוצות, עם סטיית תקן העומד על כ-0.72 וכ-1.16 סטיות תקן בהתאמה. המשמעות של כך היא כי רמת המיומנויות של הציבור שמסיים תיכון וממשיך ללימודים על תיכוניים היא משמעותית גבוהה יותר מרמת המיומנויות של אלו שלא.
לעומת פינלנד וניו זילנד, בישראל הפער נמוך בהרבה, עם כ-0.27 סטיות תקן במסלול מקצועי וכ-0.32 במסלול עיוני. המשמעות של הפער הוא כי בעוד שבמדינות אחרות ב-OECD נראה קשר חזק ועקבי בין עלייה ברמת ההשכלה לבין קפיצה גדולה במיומנויות חשיבה כמותית, בישראל ההשפעה של לימודים על תיכוניים היא מוגבלת הרבה יותר, ואין ללימודים על יסודיים או פוסט תיכוניים השפעה של ממש על המיומנויות של הציבור.
- חברת הסייבר Echo גייסה 50 מיליון דולר תוך 10 חודשים מאז הקמתה
- Dux נחשפת עם סבב סיד של 9 מיליון דולר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ובכל זאת, מהדוח עולה כי המסלול שמראה את הפער הגדול ביותר מאנשים ללא השכלה, הוא המסלול של לימודים אקדמאיים, בעלי תואר ראשון ומעלה, כאשר שאר המסלולים העל תיכוניים אינם מציגים סטיית תקן גבוהה כלל, מה שאומר שאלו לימודים והכשרות שאינם משפרים את המיומנויות באופן ניכר. למעשה, השכלה גבוהה מעלה את איכות התעסוקה ב-18 נקודות אחוז בממוצע.
