תם ולא נשלם - על מיסויו של הגורם המארגן בקבוצות רכישה

פתח דבר עד לא מכבר העניקה התארגנות במסגרת קבוצת רכישה לחברי הקבוצה הזדמנות לרכוש (בסופו של דבר) דירת מגורים או כל נכס בנוי אחר במחיר מופחת מנכס דומה הנרכש מקבלן רגיל. חלק מההפחתה במחיר נבע מחיסכון בעלויות הנלוות ברכישה מקבלן רגיל. כך למשל, במסגרת קבוצת רכישה נחסכות עלויות שיווק, מימון וכדומה - מנת חלקו של קבלן רגיל. חלק אחר מההפחתה במחיר מקורו היה בחיסכון מס. דהיינו, באמצעות התארגנות בקבוצת רכישה ופיצול הרכישה של מרכיב הקרקע משירותי הבנייה, אפשר היה לחסוך את מס הרכישה בגין שירותי הבנייה. נוסף על כך, אם רכישת המקרקעין הייתה מבעל מקרקעין אשר לא סווג כעוסק בנדל"ן לצורכי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975 (להלן: "חוק מע"מ"), הרי ככלל, העסקה עם בעל המקרקעין לא הייתה חייבת במע"מ. באופן כללי אפשר היה לומר כי קבוצת רכישה יכולה לחסוך את מרכיב המע"מ על המקרקעין ואת מרכיב מס הרכישה בגין שירותי הבנייה. חוסר הוודאות מהיבט המס שנסב סביב קבוצות הרכישה ולחצים כאלו ואחרים, הניעו את רשות המסים לפרסם ביום 14 ביוני 2010 את מסקנותיה והמלצותיה של הוועדה שהקימה לעניין היבטי המס של קבוצות רכישה (ראו רשומון מס מיום 8 בספטמבר 2010) (להלן: "הוועדה"). בעקבות המלצות הוועדה תוקן במסגרת תיקון מספר 69 (להלן: "תיקון 69") חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), ושולבו בו מיום 1 בינואר 2011 ההגדרות הבאות: "'קבוצת רכישה' - קבוצת רוכשים המתארגנת לרכישת זכות במקרקעין ולבנייה על הקרקע של נכס שהוא אחד המפורטים להלן, באמצעות גורם מארגן, ובלבד שהרוכשים בקבוצה מחויבים למסגרת חוזית: (1) נכס שאינו דירת מגורים; (2) נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים; לעניין הגדרה זו - 'גורם מארגן' - מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה עבור פעולות הארגון כאמור; 'מסגרת חוזית' - מערכת חוזים הקשורים זה בזה שבאמצעותם תפעל הקבוצה לקבלת נכס בנוי; 'תמורה' - במישרין או בעקיפין, לרבות בשווה כסף;" על בסיס הגדרות אלו נוספה חלופה להגדרת דירת מגורים לצורכי מס רכישה. על פי חלופה זו, "דירת מגורים" היא גם "זכות במקרקעין שנמכרה לקבוצת רכישה לגבי נכס שהוא דירה המיועדת לשמש למגורים". כמו כן נקבע בסעיף 9(ג1א(3)) לחוק מיסוי מקרקעין כי מתחילת שנת המס 2011, רוכש הנמנה עם קבוצת רכישה ימוסה במס רכישה על המוצר המוגמר, דהיינו על דירה המיועדת לשמש למגורים, כאילו רכש דירה "על הנייר" מקבלן. נוסף על כך תוקן חוק מע"מ כך שלהגדרת "עסקת אקראי" נוספה החלופה "מכירת זכות במקרקעין לקבוצת רכישה בידי אדם שאין עיסוקו במכירת מקרקעין". באופן חריג, סעיף 21 לחוק מע"מ מטיל את החבות במע"מ הקמה מחלופה זו על המוכר. בכך ביקש המחוקק לשלול את הטבות המס שהיו נחלת חלקן של קבוצות הרכישה מבחינת החבות במס הרכישה ובמע"מ. מיסוי הגורם המארגן קיומו של גורם מארגן הוא בבחינת תנאי הכרחי לקיומה של קבוצת רכישה לצורכי חוק מיסוי מקרקעין. עם זאת, המחוקק נמנע במכוון מלהסדיר את מיסויו של הגורם המארגן. עמדה על כך הוועדה בדוח הסופי שהוציאה, כדלקמן: "הוועדה שקלה את האפשרות לערוך תיקון חקיקה, שיקבע באופן גורף, כי יש לראות במארגן כרוכש קרקע ומוכר דירות. תיקון כאמור יאפשר לגבות מס רכישה בגין חוליה נוספת מעבר למס הרכישה המוטל על רוכשי הדירות, ובכך להשוות את נטל המס המוטל ברכישת דירה במסגרת קבוצת רכישה לנטל המס המוטל בעסקת הרכישה "המסורתית" מקבלן. לאחר בחינת הסוגיה ממליצה הוועדה שלא לערוך תיקון חקיקה כאמור, באשר תיקון גורף שכזה אינו משקף בהכרח את המציאות הכלכלית. ככל שהמארגן אכן נושא בסיכונים ובסיכויים ומקיים את מבחן השליטה, הרי שיש למסותו בדומה לקבלן, אך ככל שאין באפשרותנו להוכיח שכך הם פני הדברים, אין הצדקה לראות בו כמי שרוכש קרקע ומוכר דירות." הרי כי כן, אי הוודאות האופפת את אופן המיסוי של הגורם המארגן בקבוצת רכישה נותרת בעינה. כך יכולה רשות המסים לטעון כי גורם מארגן בקבוצת רכישה פלונית אינו פועל כמתווך וכמארגן בלבד, אלא כמי שפעילותו מגיעה לידי פעילותו של יזם במקרקעין, כלומר רכש מקרקעין ומכר עליהם דירות מגורים מוגמרות. במצב זה, הגורם המארגן לא ימוסה רק בגין שכר הטרחה שהוא גובה מקבוצת הרכישה בעבור שירותיו בארגון הקבוצה, אלא יהיה חשוף לחבות במס רכישה כאילו רכש את המקרקעין מבעל המקרקעין, וכן במס שבח/במס הכנסה על הרווח המתקבל ממכירת דירות מגורים מוגמרות. כפי שנראה להלן, הפסיקה שדנה בסוגיה קבעה כי כאשר הגורם המארגן נוטל על עצמו סיכון עסקי להצלחת הפרויקט ובד בבד נוטל סמכויות של יזם רגיל - לוקח חלק פעיל ברכישת המקרקעין מבעל המקרקעין, במציאת הקבלן הבונה, ברישום הבית המשותף, בתכנון, בליווי הבנקאי וכיוצא באלו פעולות - תגדל הנטייה לראותו כיזם רגיל ולמסות אותו בהתאם. עניין קווי נדל"ן (ו"ע 1262/02 וע"א 11125/08) אחד מפסקי הדין המנחים בסוגיה הוא פסק הדין של ועדת הערר בעניין קווי נדל"ן (עמ"ה 1262/02; ראו גם עמ"ה 28/98, ו"ע 1125/02 וע"א 10911/03). באותו עניין פעלה העוררת כ"מארגנת" של קבוצת רוכשים, במסגרת מכרז שערך מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "ממ"י") בחודש ספטמבר 2000, ובמרכזו רכישה של 18 מגרשים שונים (להלן: "המתחם"). על פי תנאי המכרז דאז לא הייתה ליחידים אפשרות לרכוש את המגרשים אלא במסגרת הצעה אחת כוללת לכלל המתחם. בתחילת חודש דצמבר 2000 חתמו היחידים (18 במספר) על הסכם הצטרפות לקבוצת המתמודדים במכרז ממ"י (להלן: "הסכם ההצטרפות"), שבין נספחיו השונים היו שלושה הסכמי משנה עם העוררת, גוף מפקח ואדריכל (מתכנן). הסכם ההצטרפות על נספחיו נחתמו כולם באותו מועד. הצעת היחידים (שהוגשה על ידי נאמן) הוכרזה כהצעה הזוכה במכרז, ובחודש ינואר 2001 דווחה העסקה למנהל מיסוי מקרקעין בצירוף הודעות נאמנות. כשנה לאחר הזכייה במכרז חתמו הרוכשים על הסכם בנייה עם הקבלן המבצע, כאשר חלקם חתמו על הסכמי בנייה לבניית בית מגורים מושלם וחלקם הקטן לבניית שלד של בית מגורים. מנהל מיסוי מקרקעין לא קיבל את הצהרת העוררת אשר טענה כי עיסוקה ארגון הקבוצה בלבד. בהחלטה בהשגה שהגישה העוררת קבע המנהל כי בחינת הסכמי ההצטרפות על נספחיהם, מובילה למסקנה כי המהות הכלכלית האמתית של העסקה הייתה רכישת קרקע על ידי העוררת, בניית בתי מגורים ולאחר מכן מכירה של יחידות דיור גמורות לרוכשים. על פי פסק דינו המנומק של חבר הוועדה רו"ח צביקה פרידמן, קיבלה ועדת הערר את גישתו של מנהל מיסוי מקרקעין. תחילה קבעה הוועדה כי לאחר שקלול כל ההסכמים והראיות שהוצגו בפניה "נראה כי משקלם המצטבר של ה'סימנים' מצביע כי... הרוכשים שהצטרפו לפרויקט ראו לנגד עיניהם רכישת בית מגורים מושלם". בהמשך עברה הוועדה לדון בזהותו ובמהותו של המוכר, כדלקמן: "משהגענו למסקנה שאכן רכש הקונה נכס גמור, עלינו לבחון מי הוא ה"מוכר" של אותו נכס (שכן, מטבע הדברים אם יש רוכש יש גם מוכר), האם הוא בעל הקרקע, או שמא הקבלן המבצע, או שמא המארגן, מינהלת הפרויקט וכיוצ"ב. אחת מאמות המידה לבדיקת זהותו של המוכר היא מיהו אותו גוף הנושא בסיכונים ובתשואות הנגזרים מהעסקה. לצורך כך ניתן להשתמש במבחנים הבאים: האם יש לאותו גוף היכולת לקבוע את המחיר, האם יש לאותו גוף היכולת לבחור את הקבלן המבצע, האם אותו גוף הוא המחויב העיקרי בעסקה, האם הרווח שיש לאותו גוף הוא רווח יזמי מקובל ועוד. ככל שמידת מעורבותו של אותו גוף ומתחם שיקול דעתו בעניינים הקשורים בעסקה גדולים יותר, ככל שהרווח המגיע לאותו גוף שואף לרווח יזמי המקובל, וככל שאותו גוף רשאי לקבוע את מחיר העסקה בכללותה, תיטה הכף לעבר המסקנה שהוא המוכר של הנכס המוגמר". לגופם של דברים מנתה הוועדה בין היתר את הסימנים הבאים, כסימנים התומכים בכך שתפקיד העוררת היה בגדר של יזם המוכר דירת מגורים: ראשית, מבחן המחויב העיקרי לעסקה - העוררת החזיקה באחריות כוללת, אם במישרין ואם בעקיפין, להספקת המוצר המוגמר - הן לעניין טיב המוצר (דירת מגורים) והן לעניין לוחות הזמנים. שנית, העוררת הייתה מעורבת באופן ישיר בקביעת מחיר השירותים של הקבלן הבונה, המפקח והאדריכל. שלישית, אף על פי שהרוכשים חתמו על הסכם נפרד עם הקבלן המבצע, מצאה ועדת הערר כי בפועל הקבלן המבצע היה למעשה קבלן המשנה של העוררת-המארגנת, וזאת לאור הפיקוח ההדוק שהופעל עליו על ידי המפקח מטעמה של העוררת. תרמה לכך גם הסתלקותם של הרוכשים מכל מעורבות בבנייה, לרבות לעניין התשלומים לקבלן. מבחינה מהותית ציינה הוועדה כי "אין שונה המקרה דנן ממקרה שבו הרוכש היה מתקשר עם העוררת בקשר עם שירותי הבנייה ומנגד העוררת הייתה מתקשרת בהסכם 'גב אל גב' עם הקבלן המבצע שהיה מחויב לשפותה בגין מלוא התחייבויותיה כלפי הרוכש". רביעית, מבחן הרווח היזמי כמבחן המבדיל בין עסקת מכר ועסקת תיווך - ככל שהרווח מהעסקה אינו בסכום קבוע ו/או אינו בבחינת אחוז קבוע וסביר לעניין עסקת תיווך, אלא תלוי בסיכונים שנוטל על עצמו היזם, הרי מדובר בעסקת מכר ולא בתיווך. בהקשר לכך קובעת הוועדה כלהלן: "העוררת הייתה הרוח החיה בעסקה דנן. העוררת ארגנה את קבוצת הרוכשים (וכשלא היו די רוכשים דאגה שבני משפחתה וקרוביה יהיו חלק מהרוכשים), היא מינתה את 'המפקח', את 'המתכנן' ואת 'הנאמן' והייתה לה, כך נראה, שליטה בכל שלבי הקמת הפרויקט באמצעות אותם גורמים. היא השקיעה בפרויקט זה הרבה יותר מ'תיווך' ומאחר שאין זו דרכו של אדם לנדב את זמנו וקשריו מרצונו ללא תמורה הולמת הרי, על פני הדברים, אין זה סביר כי יסתפק בדמי תיווך של 2% מעלות הקרקע בלבד". חמישית, במודעות שפרסמה העוררת היא הציגה את עצמה כזוכה במכרז ממ"י וכמוכרת קוטג'ים. תוכן המודעה לא הצביע על העוררת כמתווכת בלבד. שישית, בהסכמי מכר מיד שנייה שבוצעו על ידי חלק מיחידי קבוצת הרוכשים כחודש לאחר הזכייה במכרז, חתמה העוררת (עם המתכנן והמפקח) כמאשרת את העברת הזכויות על פי מערכת ההסכמים שעליהם חתמו היחידים טרם פנו למכרז. שביעית, עוד בטרם הגשת המכרז נתן הקבלן המבצע הצעות מחיר לעוררת בקשר לבניית בתי המגורים. שמינית, רישום הבתים בלשכת רישום המקרקעין אמור להתבצע על ידי הנאמן אשר מונה על ידי המערערת. על בסיס ממצאים אלו הסיקה הוועדה כי "במקרה דנן, נקל להוכיח מחד גיסא כי בעל הקרקע (ממ"י) אינו נמנה בין 'המוכרים' וכנ"ל גם הקבלן המבצע שאחריותו מתמקדת רק בעניין הבנייה בלבד, מאידך גיסא... מעיון במסמכים ובראיות שהוצגו בפנינו עולה התמונה כי מידת מעורבותם של 'המארגן' ו'מינהלת הפרויקט' ושיקול דעתם בכל הקשור לפרויקט נשוא הערר היו גדולים וכי פעולתם הגיעה לכדי יזמות של 'קבלן בונה'. דהיינו, יזם הרוכש קרקע, הבונה על אותה קרקע (בין בעצמו ובין באמצעות קבלן משנה הנתון למרותו) ומוכר את המוצר המוגמר - דירת מגורים". לאחרונה אימץ בית המשפט העליון את עמדת ועדת הערר, ובפסק דין תמציתי (ע"א 11125/08) נקבע על ידו כי "עסקינן בעסקת מכר, ולא בעסקת תיווך, מנקודת מבטה של המערערת. צדקה הוועדה אפוא בהכריעה שמבחינה כלכלית מהותית, סיפור האירועים הבלתי-רשמי היה כדלהלן: המערערת רכשה מקרקעין ממינהל מקרקעי ישראל, הקימה עליהם בתי מגורים ומכרה את אותם בתים לרוכשים". צא ולמד, אפוא, כי שליטתה של המערערת ומעורבותה בכל שלבי הקמת הפרויקט משלב רכישת הקרקע, שלב התכנון ועד לגמר הבנייה ורישום הבתים בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכשים, לצד הסיכון הכספי שנטלה המערערת על עצמה, היו בעוכריה. שיקולים אלו ונוספים הניעו את בתי המשפט לסווג את פעילותה כפעילות של יזם רגיל הרוכש מקרקעין ומוכר בתי מגורים עליהם. תפוח פז פיתוח (ו"ע 1353/03) למסקנה שונה הגיעה בחודש פברואר האחרון ועדת הערר שדנה בעניין תפוח פז פיתוח. ועדת הערר דנה בעניינה של העוררת אשר הייתה מארגנת קבוצת רוכשים של 24 מגרשים, במסגרת מכרז שהציע ממ"י בראשון לציון. באופן דומה לעניין קווי נדל"ן, לא ניתן היה לרכוש במכרז חלק מהמגרשים באופן נפרד אלא רק את כל הקרקע, אם על ידי רוכש אחד או אם על ידי רוכשים במשותף. ביום 10.12.2000 הגיש עורך דין ששימש כנאמן את ההצעה למכרז בשם כלל חברי הקבוצה, תוך צירוף רשימה שמית מלאה של כלל החברים. ביום 19.12.2000 זכתה הצעת הרוכשים במכרז. לאחר הזכייה נחתמו חוזי פיתוח לשלוש שנים בין ממ"י לבין כל אחד מיחידי החוכרים, וכן הסכם חכירה. כמו כן נחתם בין נאמן הרוכשים לבין החברה הכלכלית ראשון לציון בע"מ הסכם תשתית להקמת תשתיות הצמודות למתחם. מנהל מיסוי מקרקעין החליט לחייב את העוררת-המארגנת במס רכישה, במס מכירה ובמס שבח מקרקעין, כאילו הייתה היא מי שרכשה את הקרקע מממ"י, בנתה עליה ומכרה את הבתים. ועדת הערר דחתה את עמדתו של המנהל וקיבלה את הערר שהגישה העוררת, בין היתר בהתבסס על העובדות והשיקולים הבאים: ● שמה של העוררת לא נזכר בשום שלב בחתימת ההסכמים עם ממ"י ו/או עם החברה הכלכלית, והתשלומים בעבור רכישת המגרשים ובעבור הוצאות הפיתוח של המתחם בוצעו מחשבון הבנק של הרוכשים ולא על ידי העוררת; ● עם זכיית הרוכשים במכרז הסתיים כאמור תפקידה של העוררת כמתווכת וכמארגנת הקבוצה, ושולם לה שכר טרחה על ידי החוכרים. לאחר ההודעה על הזכייה במכרז החלו חברי הקבוצה להתארגן לבנייה העצמית של בתיהם באמצעות הנאמן, ופעלו לקבלת היתרי הבנייה. הרוכשים מינו חברי ועד, וייפו את כוחם לפעול בשם כל חברי הקבוצה. הוועד מנה שישה אנשים; ● כשלושה חודשים לאחר בחירת הוועד ושבעה חודשים לאחר הזכייה במכרז, מצאו חברי הקבוצה מפקח הנדסי שאינו קשור לעוררת וחתמו עמו על הסכם. על המפקח הוטל לסייע לוועד בעריכת מכרז לבחירת קבלן מבצע, להכין מפרטים טכניים מפורטים הדרושים לבנייה, ולפקח על קצב התקדמות הבנייה; ● חברי הקבוצה ניהלו באופן עצמאי את בניית בתיהם מול הקבלנים שבחרו, מול העירייה ובשיתוף עם המפקח; ● מהסכמי השיתוף בין הרוכשים עולה כי הם בעלי הזכויות הבלעדיים במקרקעין ולא העוררת. לעניין הפרסום כפרויקט למכירת דירות, היה ברור ל-24 הרוכשים שהעוררת היא רק מארגנת לצורך המכרז; ● יתר על כן: העוררת לא נתנה כל התחייבות לרוכשים על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה-1974. מחיר הקרקע נקבע על ידי ממ"י, מחיר שירותי הבנייה נקבע זמן רב לאחר הזכייה בקרקע, ולעוררת לא הייתה כל נגיעה אליהם; ● ההסכמים שליוו את הקמת קבוצת הרכישה ופעילותה לא היו תלויים זה בזה ונחתמו במועדים ובמעמדים שונים: חברי הקבוצה חתמו על בקשת הרשמה לקבוצה ולהשתתפות במכרז. כעבור מספר ימים חתמו על הסכם הצטרפות ועל הסכמי שיתוף בין הרוכשים. לאחר הזכייה נחתמו הסכמי פיתוח, ולאחר מכן הסכמי חכירה עם ממ"י. רק שבעה חודשים לאחר מכן נחתם הסכם עם מפקח הנדסי על העסקתו, ורק לאחר שלושה חודשים נוספים נחתם הסכם עם קבלן לצורך מתן שירותי בנייה, כאשר אחת מחברי הקבוצה חתמה על הסכם עם קבלן אחר לצורך מתן שירותי בנייה. מכל אלו הסיקה ועדת הערר כי מרגע הזכייה במכרז פעלו הרוכשים באופן עצמאי, קיבלו החלטות כקבוצה מגובשת והוציאו אותן לפועל ללא שליטה או מעורבות צמודה של הגורם המארגן. נוסף על כך קבעה ועדת הערר כי ממילא לא הייתה לעוררת כל זכות במקרקעין שאותה היא יכולה להעביר לרוכשים. סיכום הראינו, אם כן, כי גם לאחר הסדרת מיסוי קבוצת הרכישה במסגרת תיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין (ותיקון מגביל שנערך בחוק מע"מ), מיסויו של הגורם המארגן ימשיך להיקבע בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ומקרה. על סמך המבחנים שהותוו בפסיקה שניתנה לאחרונה (עניין קווי נדל"ן ועניין תפוח פז פיתוח), ניסינו לשרטט ברשימה זו את הסממנים הנדרשים לקביעת סיווג פעילותו ואופן מיסויו של הגורם המארגן. ציינו כי מידת מעורבותו ושליטתו של הגורם המארגן בהקמת הפרויקט לאחר ארגון קבוצת הרכישה, מידת אחריותו כלפי קבוצת הרכישה והאופן שבו הוא בא על שכרו (לרבות גובה שכרו) - יקבעו אם פעילותו היא של יזם נדל"ן רגיל או שמא כמתווך וכמארגן בלבד. בהתאמה יוכרע אם הוא ימוסה במס רכישה בגין רכישת המקרקעין ובמס שבח/במס הכנסה בעבור מכירת הנכס המוגמר, או במס הכנסה בלבד בעבור תרומתו לארגון הקבוצה. מכל מקום, לאור עניין תפוח פז פיתוח נראה כי כתנאי מוקדם למיסויו של הגורם המארגן כיזם נדל"ן רגיל, שומה על רשות המסים להוכיח כי לגורם המארגן הייתה זכות במקרקעין שאותה יכול היה למכור לקבוצת הרכישה. ללא בעלות בזכות במקרקעין ו/או ללא מכירה (על פי הגדרתן הרחבה בחוק מיסוי מקרקעין), לא ניתן לייחס לגורם המארגן את רכישת המקרקעין ומכירת הנכסים המוגמרים (אם דירות מגורים ואם נכסים מסחריים). הכלל הבסיסי שאדם אינו יכול למכור את שאין לו - ראוי שיחול גם בסוגיה זו. תימוכין לכך אפשר למצוא בעניין מפלסים (ע"א 4071/02) ובעניין עמוס גולן (ע"א 5332/08). בשני המקרים נדונה, בין היתר, שאלת אופן המיסוי של הקבלן והדיירים במסגרת הרחבה קהילתית שנעשתה מכוח החלטה 737 של ממ"י. בשני המקרים נקבע כי היות שלא הייתה מכירה של זכות במקרקעין, לא ניתן למסות את הקבלן במס רכישה בגין רכישת המקרקעין (עניין מפלסים) ואת הדיירים במס רכישה בגין דירות מגורים מוגמרות (עניין עמוס גולן). יתרה מכך, לאחר תיקון 69 נכון לטעון כי לעצם הדיווח של חברי קבוצת הרכישה על רכישה של דירות מגורים מוגמרות - אין כל משמעות לעניין אופן המיסוי של הגורם המארגן. חברי הקבוצה ממילא חייבים לדווח על רכישה של דירת מגורים מוגמרת, ולכן אין בכך כדי להעיד כי מבחינה עובדתית הם אכן רכשו דירת מגורים מוגמרת, ויתרה מזאת - שהגורם המארגן היה המוכר. גם התקשרות של הגורם המארגן עם בעל המקרקעין באמצעות חוזה אופציה העונה לתנאי סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין, והעברת האופציה לקבוצת הרכישה - יכולים להוציא את הגורם המארגן ממלכודת המס, הרואה בו כאמור יזם הרוכש מקרקעין ומוכר עליהם נכסים מוגמרים. דעה שונה הוצגה בדוח הוועדה. בשל העול הרב המוטל על גורם מארגן אשר פעילותו מסווגת כפעילות של יזם רגיל, ראוי שרשויות המס ובתי המשפט יסווגו את פעילותו כפעילות של יזם רק במקרים חריגים, שבהם ברור כי הגורם המארגן שלט בכל שלבי הקמת הפרויקט הספציפי והיה מעורב בהם, וששכר טרחתו שיקף נאמנה מעורבות זו.

הכותב - ממשרד עמפלי עריכת דין (מסים)