הפחד חוזר לשווקי ההון בעולם, האינפלציה מרימה ראש ושוב נשאלת והשאלה, האם ומתי יעלה בנק ישראל את הריבית במשק.

אולם בשוק הדיור היציב, המגמה ברורה: למעלה! כך מעריך אסף זלכה כהן, מנכ"ל GMF GROUP מקבוצת גולדשטיין.

מירית משיח

מאז ומעולם הפרדיגמה הייתה, שאם האינפלציה והמדד עולים, אז המוטיבציה לרכוש דירות יורדת, זאת מכיוון שעלויות המשכנתא מטפסות, ויכולת ההחזר של משקי הבית נפגעת משמעותית. התקופה הנוכחית היא זמן מעולה לבדוק האם בשוק הנדל"ן הישראלי של 2022, הפרדיגמה רלוונטית. ביקשנו מאסף זלכה כהן, מנכ"ל GMF GROUP מקבוצת גולדשטיין, לסייע לנו לגלות את התשובה.

אכן, השווקים הפיננסיים כמרקחה בזמן האחרון: הקורונה ואיתה עלויות הייצור והתובלה המאמירות דוחפים את המחירים למעלה. מדיניות ההרחבה המוניטרית של הבנקים המרכזיים ברחבי העולם מתחילה לגבות את המחיר שלה וברקע, בארצות הברית כבר לא שואלים אם הריבית תעלה אלא מתי. אבל, האם כל אלה ישפיעו על שוק הנדל"ן הישראלי?

• אספן מרחיבה את פעילות הייזום למגורים: רוכשת 50% מלנדמרק
• חוק הרווחים הכלואים: "בעלי השליטה יעדיפו להשקיע בנדל"ן למגורים"
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זלכה כהן טוען: "סביר להניח, שכל הסיבות שמנינו עד כה, לא יצליחו להשפיע על נקודת הרתיחה שבה נמצא שוק המגורים הישראלי, וזאת מכמה סיבות:

פער של כ- 200 אלף יחידות דיור נכון ל- 2021

הסיבה הראשונה נובעת מהעובדה, כי הפערים בין הביקוש להיצע לא רק שלא הצטמצמו אלא בדיוק ההיפך: במהלך משבר הקורונה חלה ירידה מהותית בהיקפי התכנון ושיווק הקרקעות. מה שאומר שבמהלך השנים הקרובות הפער בין מספר יחידות הדיור הנכנסות לשוק יהיה מועט במיוחד, מול שוק של קונים בלבד.

לצד הירידה במלאים, חשוב לזכור, כי מדינת ישראל היא המדינה עם הריבוי הטבעי הגבוה ביותר במערב ויותר מכך – הצפי הוא, כי גלי העלייה ילכו ויתגברו והפעם דווקא ממדינות כמו ארצות הברית ומדינות מערב אירופה. ההערכות הן, כי במהלך חמש השנים הקרובות יעלו כרבע מיליון עולים, שגם הם יזדקקו לקורת גג... אם היום אנו מדברים על פער של כ- 200 אלף דירות בישראל, סביר להניח שהפער הזה ילך ויגדל, וכמו תמיד, היצע שלא מדביק את הביקוש מביא לעליות מחירים".

החלום הישראלי 2.0

שנית, אם בעבר החלום הישראלי היה לרכוש בית, הרי שחל עדכון בחלום בשנים האחרונות ועתה הוא לקנות בית למגורים לצד דירה להשקעה. זלכה כהן מסביר מה גרם לעדכון החלום וכיצד הוא משפיע על מחירי הדיור: "המשפחות הישראליות חושבות על העתיד ובצדק, וכאשר הן נערכות לקראתו  הן מגלות שאפיקי החיסכון בשוק ההון אינם מייצרים תשואה משמעותית באופן רציף. יתר על כן, לנוכח השיפור בתוחלת החיים, רבים מבינים, כי החסכון הפנסיוני שלהם מתמודד גם הוא עם שורת אתגרים עתידיים שלא יאפשרו להם לשמור על אותה רמת חיים. לכן אותן משפחות בוחרות באפיק המנצח בכל פרמטר: רכישת דירה להשקעה.

אפיק זה מאפשר להם מימון נוח בדמות משכנתא, הכנסה חודשית משכירות וגם פוטנציאל השאת ערך לאורך זמן, שעד כה לא אכזב. ואם כל היתרונות האלה אינם מספקים, חשוב לזכור תמיד, כי דירה היא אפיק השקעה אותו ניתן לממש בנקל בכל רגע נתון".

ממשלת ישראל 0, מחירי הדיור 1

שלישית, מזה למעלה מעשור, כל אחת מממשלות ישראל הבטיחה לצנן את שוק הדיור. הבטיחה? כן, ניסתה? חלקית, הצליחה..? לא ממש.

למעשה, כל התוכניות שהוצגו עד כה הצליחו לשאת את התוצאה ההפוכה: תכנית מע"מ 0 של שר האוצר דאז, יאיר לפיד, הצליחה להביא לקיפאון של כמה חודשים ומיד אחריו להסתערות מטורפת על השוק. תוכנית מחיר למשתכן הצליחה לתת הזדמנות חסרת תקדים למספר מוגבל של זוכים במרכז הארץ, עלתה למשק הישראלי מיליארדי שקלים, דיללה את מלאי הדירות למינימום ו... לא הצליחה למנוע את עליית מחירי הדיור. ומה עם הממשלה החדשה? בינתיים התוכנית שהציגה הממשלה הנוכחית סיפרה לכולנו מה שאנחנו כבר יודעים, העלתה את מס הרכישה ולא ממש השפיעה על המחירים, שממשיכים לטפס.

"אין ספק שממשלות ישראל מנסות לצנן את שוק הדיור אבל עד כה זה לא ממש מצליח להן" אומר זלכה כהן ומוסיף: "בין אם הסיבות לכך נעוצות בעובדה שמדינת ישראל מרוויחה כ- 60% מכל דירה שנמכרת, ובין אם מדובר בכשלים מבניים, בירוקרטיים ורגולטוריים. כל ניסיונותיה עלו בתוהו עד כה והמחירים ממשיכים לעלות".

שורה תחתונה: לקנות או לחכות?

לסיום, שאלנו את אסף זלכה כהן  קבוצת גולדשטיין, מה לדעתו אמורים לעשות הרוכשים העתידיים וזאת תשובתו: "אני חושב שאפשר למצות את זה במשפט אחד: If you want to shoot, shoot. Don’t talk. השיקול המכריע ביותר בשוק הנדל"ן הוא ללא ספק הפערים בין הביקוש להיצע. כל עוד הפערים הנוכחיים לא יצומצמו באופן מהותי, מחירי הדירות ימשיכו לטפס. מס הרכישה שעלה לאחרונה לא הרתיע איש, (והשיא בהיקפי המשכנתא נותן לכך משנה תוקף), משום שעדיין מדובר באפיק ההשקעה הטוב ביותר בישראל בעיניהם של המשקיעים, שיודעים כנראה שכוחות השוק הם אלה שנותנים את הטון.

יתר על כן, אנו בקבוצת גולדשטיין מתמקדים ביזום פרויקטים בלב אזורי הביקוש, שם המצב מאתגר עוד יותר: בטווח שבין חדרה וגדרה מלאי הקרקעות עומדים בפני הידלדלות מוחלטת, וגם ההתחדשות העירונית שהייתה אולי פתח לתקווה מתמודדת בימים אלה עם האתגרים שיבואו בעקבות שינוי המדיניות של הממשלה, שאחריו תהיה תקופת הסתגלות שתביא לעיכובים בפרויקטים. כל אלה, יביאו מן הסתם לעליות מחירים חדות יותר באזורי הביקוש ויובילו את הממוצעים מעלה.

לכן, בהינתן כי רכישת בית החלומות מתבצעת באופן זהיר ומחושב, אם בכוונתם לרכוש דירה, עדיף לראות כיצד ניתן לעשות זאת בהקדם ולא לחכות לשינוי, תכנית ממשלתית או כל דבר אחר שבינתיים לא משפיעים על השוק והסיכוי להשפעתם נמוך מאוד".

חברת GMF GROUP מקבוצת גולדשטיין מתמחה בייזום ובנייה של מתחמי דיור למגורים בישראל.