בפסק דין שניתן באחרונה בבית משפט השלום בבת ים, דן השופט יאיר חסדיאל במחלוקת משפטית בין דיירים לבין חברה יזמית שפעלה במסגרת פרויקט תמ"א 38. המקרה עוסק בהשלכות של השבתת מעלית בבניין, בשל מוגבלותו הפיזית של אחד הדיירים. היזמית התחייבה לשכן אותו ואת אשתו בנכס חלופי על חשבונה, אך לבסוף לא עמדה בהתחייבותה. פסק הדין מחייב את החברה לשלם לדיירים פיצוי כספי עקב כך.

הדיירים, בני זוג בעשור השביעי לחייהם, הם בעלי דירה בבניין מגורים ברחוב ירושלים בבת ים. ב-2017 חתמו הדיירים עם החברה היזמית, י. שנאור, על הסכם לחיזוק הבניין במסגרת תוכנית תמ"א 38. במהלך העבודות, השביתה היזמית את המעלית עקב סכנה בטיחותית. בעקבות כך, התחייבה החברה במכתב רשמי לשכן את הדיירים בדירה חלופית למשך חצי שנה, ולשאת בעלות חודשית של 5,000 שקל.

החברה לא ביצעה את ההתאמות שהובטחו

התובעים טענו כי החברה לא עמדה בהתחייבותה לממן את המעבר לדירה החלופית, ולא ביצעה את ההתאמות שהובטחו בדירתם. הם דרשו פיצויים בגין דמי השכירות שלא שולמו, עלויות נוספות שנגרמו להם, ונזקים שנגרמו לדירתם במהלך העבודות. בסך הכל הגיע סכום התביעה ל-141,900 שקל.

מנגד, החברה טענה כי הפרויקט היטיב עם כל הדיירים והעלה את שווי הדירות בכמיליון שקל. היא ציינה כי התובעים, בניגוד לדיירים האחרים, ניסו להכשיל את העבודות ודרשו הטבות שאינן מגיעות להם. לטענתה, הסכמתה לשלם את דמי השכירות ניתנה "לפנים משורת הדין" בלבד, וכי התובעים דחו את ההצעה שהוגשה להם.

• הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
• רשות ני"ע מיישרת קו: הנחיות חדשות לחשבונאות בעסקאות קומבינציה בהתחדשות עירונית
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

השופט חסדיאל בחן את המסמכים והעדויות שהוגשו על ידי הצדדים. הדיון נסב סביב מכתב התחייבות רשמי ששלחה החברה לדיירים בדצמבר 2019, שבו היא התחייבה לשלם להם 5,000 שקל לחודש למשך חצי שנה. המכתב נמסר בעקבות בקשת הדיירים לעזרה בשל השבתת המעלית, שהקשתה על תנועתם ועל התנהלותם היומיומית.

בפסק הדין שפורסם, קבע השופט כי, "התחייבויות הנתבעת במכתב יצוקות בבטון מזוין", ודחה את ניסיונותיה לערער על תוקפו של המכתב. כמו כן, השופט מתח ביקורת על התנהלות החברה, שניסתה לטעון כי התובעים לא עמדו בהסכמות או ניסו לסחוט אותה.

השופט חסדיאל קיבל את טענות התובעים בנוגע להתחייבות החברה לשלם 5,000 ש"ח לחודש למשך חצי שנה, אך דחה את יתר רכיבי התביעה שלהם. הוא קבע כי החברה תפצה את הדיירים בסכום כולל של 30 אלף שקל בגין דמי השכירות שלא שולמו. בנוסף, החברה תחויב לשלם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 8,000 שקל.

• הבעל הרוויח פי 4 - האשה דרשה חלוקת רכוש לא שוויונית
• פס"ד: באטמ וכט טכנולוגיות כשלו מול בארות יצחק
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• תיק ההונאה של 44 מיליון שקל - כך הונו יזמים 250 משקיעים...

"טענות נתבעת נעדרות בסיס ראייתי ומשוללות היגיון"

השופט גם ציין בפסק הדין שפורסם כי, "מכתב ההתחייבות מדבר בעד עצמו. לא ניתן להתעלם מהתחייבויות הנתבעת אשר ניתנו בכתב, והן מחייבות אותה משפטית ומוסרית". בהתייחס לטענות החברה, נכתב כי, "הנתבעת ניסתה לטעון כי התובעים לא עמדו בהסכמות, אך טענותיה נעדרות בסיס ראייתי ומשוללות הגיון".

המקרה מדגיש את חשיבותה של עמידה בהתחייבויות מצד יזמים כלפי דיירים, בייחוד בפרויקטים של התחדשות עירונית כמו תמ"א 38, שבהם נגרמת לדיירים אי-נוחות משמעותית. השופט הדגיש כי על יזמים לעמוד בהתחייבויותיהם באופן מלא ולכבד את ההסכמות שנחתמו מול הדיירים.

בית המשפט ציין גם כי לא כל טענות התובעים זכו להתקבל, בעיקר בשל היעדר ראיות מספקות. כך לדוגמה, דרישותיהם לפיצויים נוספים בגין נזקים למטבח ולמערכת המיזוג נדחו, בעקבות חוסר בראיות או בשל אי התאמה להסכמות שהושגו בין הצדדים. פסק הדין מדגיש את הצורך בתיעוד מדויק של כל נזק או שינוי שנגרם במהלך פרויקטים מהסוג הזה - הן מצד הדיירים והן מצד היזמים - כדי למנוע מחלוקות עתידיות ולהבטיח את הזכויות של כל הצדדים המעורבים.

במקרה אחרבית המשפט לענייני מקרקעין בתל אביב הכריע בנובמבר האחרון בנוגע לפרויקט התחדשות עירונית, שזכה לרוב של 98% מבעלי הדירות בבניין מגורים. במקרה הזה, כל בעלי הנכסים, מלבד אחת, חתמו על הסכם תמ"א 38/2 להריסה ובנייה מחדש של הבניין. ואולם דיירת אחת, הנתבעת, סירבה לחתום, והביעה התנגדות מהותית לפרויקט - תוך הטחת טענות על פגיעות לכאורה בזכויות שלה ועל חוסר שקיפות לאורך ההליך. כל אחד מבעלי הדירות אמור לקבל דירה חדשה בשטח של 105 מ"ר, בתוספת מרפסת של 12 מ"ר ושתי חניות לא עוקבות. בנוסף, במסגרת הפרויקט מובטח לבעלי הדירות מפרט טכני גבוה הכולל חלונות אלומיניום, ממ"ד, מערכת מיזוג אוויר והחזר הוצאות שכר דירה זמני לאורך כל תקופת הבנייה. הבניין החדש יחולק לשני מבנים – צפוני ודרומי – עם שמירה על מיקום כללי של הדירות בהשוואה לכיווני אוויר של הדירות הקיימות​. הנתבעת טענה כי ההסכם שהוצע לה לא מספק לה תמורה שווה ביחס לדיירים האחרים. לדבריה, היזם לא עמד בהתחייבויות כלפי בעלי הדירות, והיא הביעה חשש מהתנהלותו העתידית. עוד היא טענה כי הדירה שהוצעה לה נמצאת בקומה נמוכה מזו שהיא מתגוררת בה כיום, וכתוצאה מכך תיפגע איכות חייה. היא גם טענה שהיזם נתן "תנאים מועדפים", כדבריה, לחלק מהדיירים תוך ניהול משא ומתן אישי עם חלקם, ומבלי ליידע את יתר הדיירים - דבר שגרם לה לתחושה של חוסר שוויון מהותי​.