התכנית של מינהל התכנון: פחות רכבים בשכונות חדשות
מינהל התכנון מפרסם את התוכנית האסטרטגית שתשנה את פני ישראל בשנים הקרובות. לפי התכנית, ישראל תתחלק ל-28 אזורים ומטרתה היא לקדם תכנון שמתאים לצרכים ולמאפיינים המשתנים של המשק והאוכלוסייה, כדי לייעל את השימוש במשאבים ולהיערך לשינויי אקלים: היערכות לגידול האוכלוסייה, חיזוק הפריפריה, קידום עירוניות איכותית, שמירה על השטחים הפתוחים, התמודדות עם שינויי האקלים, מינוף טכנולוגיות משנות מרחב והיערכות לאירועי חירום ועוד.
במסגרת שינוי התפיסה התכנונית יכללו גם שכונות חדשות ללא רכב פרטי (כלומר, ניסיון לצמצם את השימוש ברכב פרטי בשכונות החדשות, כמו בבת גלים בחיפה), והתכנית יתמקדו גם בייצור ואגירה מקומית של חשמל, חקלאות על הגג, מיפוי האזורים שיושפעו מעליית מפלס פני הים והצפות ועוד.
"התוכנית החדשה מתכתבת עם המגמה המתגבשת בשנים הקרובות שהכל צריך להיות קרוב וזמין יותר: מבית הקפה שמתחת לבית ועד מקום העבודה", אומר מנכ"ל מינהל התכנון, רפי אלמליח. "שרטטנו מרחבים חדשים הכוללים את כלל השירותים שהתושב צריך: חינוך, בריאות, פנאי ונופש, זאת תוך הישענות על מערכת תחבורה מתקדמת. כחלק מכך, התוכנית עושה מהפכה של ממש בכל הקשור לתשתיות במרחב תתכנן בצורה מיטבית את פריסת התשתיות,
"דגש נוסף הינו פריסת שטחי התעסוקה, תכנון מרחבי מייתר את הנוהג שהתפתח עד היום של 'קניבליזם תכנוני' שהרצון לאזורי תעסוקה הביא לאזורי תעסוקה לא רלוונטיים. לצד זאת, התוכנית משמרת את צורות החיים בכפר והעיר, הכפר מספק את השטחים הפתוחים מחד ויקבל את השירותים מהעיר מאידך. אני מודה לשר הפנים, משה ארבל, שהבין את החשיבות הרבה בקידום תוכנית זו, ונתן לה רוח גבית".
- מתחנות דלק לתחנות טעינה: עדכון היסטורי בתמ"א
- עוטף עזה מתרחב: תוכנית חדשה ל-24 אלף תושבים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במנהל טוענים כי על מנת לשפר את איכות חיי התושבים ולצמצם פערים, נדרש לעדכן את הפרדיגמה התכנונית בתחום זה. תכנון אזורי, כפי שמוצג בתוכנית, אינו עוד שכבה בירוקרטית, אלא הזדמנות ליצור סינרגיה אמיתית בין רשויות מקומיות שכנות, למנף יתרונות יחסיים של כל אזור ולקדם שיתופי פעולה פוריים. תכנון כזה יוביל לתוצאות משמעותיות, לרבות, שיפור איכות החיים של התושבים: באמצעות פיתוח תשתיות ונגישות משופרת לשירותים, לתעסוקה, ולמרחבים ציבוריים איכותיים. בנוסף צמצום פערים בין מרכז לפריפריה: באמצעות חיזוק הכלכלה המקומית, קידום מוקדי צמיחה חדשים והגדלת ההזדמנויות בכל רחבי הארץ.
פחות רכבים זה כאן. שכונת בת גלים ( גוגל מפס)
התוכנית שמה דגש על חיזוק הצפון והדרום, ומציעה לקדם תכנון אזורי ככלי לחיזוק צפון הארץ ודרומה: תוכנית אזורית מאפשרת הגברת שיתופי פעולה במרחב לצד צמצום חסמים הנובעים מתחרות בין רשויות מקומיות סמוכות, איגום משאבים, ניצול היתרון לגודל ושיפור היכולת לממש החלטות ממשלה. תכנון בהתאם לתפיסה החדשה, יהפוך את הצפון והדרום לאזורים אטרקטיביים עם סביבת מגורים איכותית - לא פחות מגוש דן.
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- רובע חדש בצפת: 915 דונם, 4,000 יחידות דיור וכניסה חדשה לעיר
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
כך לדוגמה, קידום תשתיות אזוריות במקום תשתיות לכל ישוב בנפרד, קידום מתחמי תעסוקה משותפים, חינוך וכו'. כיום המצב שכל רשות מנסה למשוך את התקציב אליה, וכאשר "השמיכה קצרה" אין מספיק לכולם ודברים לא מתממשים לדוגמה אזורי תעסוקה. זיהוי ההזדמנויות והאתגרים המשותפים יכולים לאפשר השקעות ממוקדות שישפרו את הביקוש ואת הסיכוי שדברים יתממשו בפועל ולא "יישארו על הנייר".
נדבך נוסף בתוכנית היא הגברת העירוניות בערים. העירוניות היא נושא אסטרטגי שיש לו משמעות להמשך הפיתוח של מדינת ישראל, ליצירת חוסן, חדשנות והזדמנויות כלכליות, למתן מענה לגידול האוכלוסייה ולהגברת האטרקטיביות של הסביבות העירוניות. תועלות נוספות הן: הגברת הנגישות להזדמנויות, יצירת זהות מקומית ותחושת שייכות, הפחתת פליטות גזי חממה ושיפור בריאות הציבור.
"עירוניות טובה היא גם תנאי הכרחי לחיזוק צפון הארץ ודרומה שכן החייאתם ובנייתם של מרכזים עירוניים היא תנאי חשוב לעידוד הביקוש למגורים גם מחוץ למרכז הארץ. כך לדוגמה, תכנון של שכונות עם מעט רכבים פרטיים ומותאמות להתמודדות עם שינויי אקלים, תמהיל דירות שכולל גם דירות קטנות, הגדלת ההתחדשות העירונית מכלל הבנייה למגורים, דיור בר השגה ושילוב דיור להשכרה בתוכניות חדשות", מסבירים במנהל.
עוד מדגישים, כי בשל גידול האוכלוסייה ושינויי האקלים, חשיבות השטחים הפתוחים מתחדדת. "תכנון נכון שלהם תוך שיפור המענה לצרכים השונים ושמירה על מסדרונות אקולוגיים יסייעו להשגת תועלות חברתיות, תכנוניות וסביבתיות תוך מתן מענה לאוכלוסייה ולמערכות האקולוגיות בעידן של שינויי אקלים", נמסר.
- 1.woke (ל"ת)99 28/07/2024 17:00הגב לתגובה זו
מצלאוי קיבלה רוב לפינוי-בינוי בבת ים: הכנסות צפויות של כ-147 מיליון שקל
החברה התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק; הפרויקט צפוי להיות עם רווחיות גולמית של כ-20%, אך קיפאון במכירות ועלויות מימון עולות מעמידים במבחן את מודל ההתחדשות העירונית
מצלאוי מצלאוי חברה לבנין מצלאוי 0% הודיעה כי התקשרה בהסכם התחדשות עירונית עם בעלי הזכויות בבניין ברחוב הפטמן 6 בבת ים, לאחר שהשיגה רוב של 67% כנדרש בחוק. מדובר בפרויקט פינוי-בינוי שבמסגרתו יפונו 32 יחידות דיור קיימות,
ובמקומן צפויות להיבנות כ-90 דירות חדשות במגדל בן 18 קומות, בהיקף כולל של כ-12.6 אלף מ"ר מגורים וכ-5,000 מ"ר חניות תת-קרקעיות.
חלקה של מצלאוי בפרויקט עומד על 58 יחידות דיור. החברה מעריכה כי היקף ההכנסות מהפרויקט יסתכם בכ-147 מיליון שקל, מול עלויות צפויות של כ-117 מיליון שקל. קידום הפרויקט יתבצע בהתאם לתוכנית הכוללנית של עיריית בת ים, במסלול חלופת שקד או פינוי-בינוי, בכפוף להחלטת מוסדות התכנון.
כיום, המחיר החציוני של דירות ברח' הפטמן עומד על כ-2 מיליון שקל לדירת 3 חדרים, 2.8 מיליון שקל לדירות 4 חדרים ו-3.42 מיליון שקל לדירות 5 חדרים.
הכנסות ורווח גולמי
תחזית ההכנסות של מצלאוי מתבססות על דוח כלכלי פנימי שגיבשה מצלאוי, הכולל אומדנים עדכניים למחירי מכירה ממוצעים של כ־28 אלף שקל למ"ר, וכן חישובי עלויות מימון, תפעול ובנייה. מה שמעמיד את הפרויקט על שיעור רווחיות גולמית של כ-20.4%, מספר טוב באמצע למקובל בענף לאחרונה.
- מצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
השאלה האמיתית היא מה קורה לרווח הגולמי הזה במרוצת השנים. מעבר לעלויות המימון, התפעול והבנייה, פרויקטים כאלה מסתמכים על גלגול העליות לצרכן, או במלים פשוטות על עליית מחירים. ככל
והמחירים נשארים במקום או יורדים, המרווחים עבור החברות בתחום עשויים להישחק. לאור הקיפאון בשוק הדירות, שהשתקף בדוחות הרבעון השלישי של רוב רובן של החברות, החברות כידוע יצאו במבצעים, שמבלי להתייחס כרגע לאותיות הקטנות, חלקן אף מציעות ביטול עסקה. כלומר,למרות הציפייה
להתאוששות וחזרת הרוכשים, השוק עדיין מדשדש בפועל. שוק ההתחדשות העירונית שנחשב לבוננזה עשוי להיות מסוכן ממה שנראה במבט ראשון, כאשר ביטולי פרויקטים חושפים את המחיר האמיתי של היתכנות נמוכה בהתחדשות עירונית, המרווחים נשחקים, והוצאות המימון מטפסות
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- מחירי הדירות ימשיכו לרדת? הנתונים שמראים שסיכוי גבוה שכן
- כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
