צילום: דוברות המשטרה

היוזמה לביטול תוספות בנייה מקבלת חיזוק חיובי בענף

התאחדות בוני הארץ: "על המדינה לחייב את הרשויות המקומיות לפעול מיידית, צריך רפורמה של כל מערך התכנון". כיצד יושפעו יזמי מחיר למשתכן והזוגות הצעירים?

מורן ישעיהו | 19/02/2019 13:30 (9)

נושאים בכתבה בנייה התאחדות בוני הארץ זוגות צעירים יזמים מחירי הדירות מנהל התכנון

היוזמה לביטול קבלת תוספות בנייה שמקדם מנהל התכנון זוכה לחיזוק חיובי בעיקר, אם כי ניכר ספק לגבי השפעתה בטווח הקצר. בהתאחדות בוני הארץ מציינים כי "מהלך כזה צריך להיות חלק מרפורמה של כל מערך התכנון".

כיום, הקלות הבנייה כוללות את האפשרות לקבל תוספת בניה בהיקף של עד 20%-30% ממספר הדירות שאושרו בוועדות התכנון השונות. המהלך המתוכנן של מנהל התכנון מבקש להביא למצב בו וועדות התכנון המחוזיות יאשרו מראש את זכויות הבניה המרביות שניתן לאשר כדי למנוע הליכים מיותרים וסחבת ביורוקרטית. מדובר רק על תכניות חדשות שטרם אושרו ולא על תכניות תקפות.

לדברי חיים פייגלין, מנכ"ל צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ, "המערכת המתכננת כולה חייבת להתגייס ולעבוד יחד ועל המדינה לחייב את הרשויות המקומיות לפעול מיידית כדי להתחיל את השינוי בקרוב. יש הכרח שהממשלה תקבע הליך כולל שיסדיר את תהליכי התכנון התב"עי והרישוי, ותבטיח ודאות ברורה ביחס לניצול המקסימלי של זכויות הבניה בכל מגרש, תאפשר גמישות תכנונית ליזם - עם תב"ע נפחית וביטול החלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות, תקצר ותאיץ באופן משמעותי אישור למתקדמים בהליך רישוי תואם תב"ע".

מה משמעות המהלך מבחינת היזמים במחיר למשתכן?

"הענף מתקשה להתמודד עם הזגזוג הבלתי פוסק במדיניות", טוענת עו"ד ענת בירן. לדבריה, מרבית הרווחיות של היזמים במחיר למשתכן מבוססת על ההקלות, אותן מאפשרים המכרזים לבקש. ההקלות הן גם אלו שמאפשרות יצירת דירות קטנות יותר המותאמות לזכאים. היו ניסיונות בעבר למנוע הקלות באמצעות הערות בתוכניות שכל תוספת יחידות דיור תחשב לסטייה ניכרת, והמציאות הוכיחה כי זו היתה טעות מאחר שהדירות הגדולות שאושרו בתכניות הפכו לבלתי רלוונטיות".

"תקנות שבס נועדו בדיוק כדי לפתור זאת, והוראת כחלון שבס נועדה לעקוף את הוראת הסטייה הניכרת שנקבעה בתכניות של שנות התשעים ותחילת שנות האלפיים. משך הזמן שנדרש כדי לאשר תכנית גורם לכך שהתכניות הופכות ארכאיות כבר במועד כניסתן לתוקף והדרך להתאים אותן למציאות היא על ידי הקלות. כמובן שבמצב אוטופי ותוכניות מושלמות המתאפשרות בלוחות זמנים קצרים לא היה צורך בהקלות, ועדיף היה שהמצב התכנוני יהיה ברור וידוע. אולם המציאות רחוקה מהאוטופיה ולעתים קרובות ההקלות הן אלה שהופכות תכניות ממסמך שאין לו שום היתכנות מימוש לפרויקט ממשי", הוסיפה.

השוק יוסדר אך העומס על הוועדות המקומיות לא יפחת בקרוב

המהלך המתוכנן צפוי להסדיר את השוק מבחינת וועדות התכנון, הרשויות המקומיות והיזמים. לדבריו של מנכ"ל אמריקה ישראל מגורים, דרור תורן, "כל אחד ידע מה מותר ומה אסור. כיום כשיזם מתמחר קרקע לבניה, הוא לא יודע בדיוק מה ואילו תוספת יאשרו לו. לכשיהיה ברור בתב"ע מה אפשר ומה לא, הוודאות תאפשר ליזם להציע הצעה כספית מדויקת יותר על הקרקע".

לצד זאת טוען תורן כי "יש לאפשר גמישות מסוימת לוועדות המקומיות, בעיקר בכל מה שקשור לקווי מגרש וגובה קומות, כדי לאפשר תכנון גמיש ונכון יותר".

ברמת העומס הקיים על הוועדות המקומיות נשמע ספק לגבי שינוי של ממש בשנים הקרובות. "מדובר בתוספות של יחידות דיור שוועדות מקומיות מאשרות בדרך של הקלה ואין צורך בהגשת תב"ע, ובמובן זה, הדרך היא קצרה יותר. יחד עם זאת, הליך ההקלה עדיין פתוח להתנגדויות והדבר מאריך ומסרבל את הליך קבלת ההיתר", מסבירה עו"ד גלית שיצר, שותפה ומנהלת מחלקת תכנון ובניה בעמית פולק מטלון.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

"אם תקנת שבס תבוטל, אז קבלנים שעשו כבר את התחשיבים שלהם בהסתמך על תוספת יחידות דיור כאלה - יאלצו להגיש תכניות כדי לקבל את התוספות האלה. לכן, בשנים הקרובות לא צפויה הפחתה של העומס", ציינה.

במבט קדימה טוענת שיצר כי "בהחלט ייתכן שתיווצר ודאות תכנונית וקיצור של הליכי קבלת היתר כיוון שמספר יחידות הדיור יהיה קבוע בתב"ע ולא ניתן יהיה לבקש בהקלה את ההגדלה שלהן".

ביטול ההקלות, משמע פגיעה דווקא בזוגות הצעירים

ספק לגבי כיוון ההחלטה נשמע דווקא בהקשר של הזוגות הצעירים. עו"ד שמואל שוב שותף מנהל במשרד שוב ושות' מציין כי "כיוון ההחלטה אינו במקום ואין לבטל את האפשרות לקבל הקלות כולל את האפשרות לקבל תוספת בניה הנקראת תוספת כחלון. תשומת הלב כי הקלת כחלון וההקלה שהגדילה את מספר היחידות האפשריות ל-30% יפוגו ממילא בינואר 2020 אז מדוע כל הכרזות אלו? יש לשים לב שדווקא הקלות אלו מכריחות בניית חלק מהיחידות כיחידות קטנות, שמאפשרות מגוון יחידות זולות לצעירים".

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(9):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

8.
תחשבו במשך כמה שנים 24/02/2019 11:59
הגב לתגובה זו
תחשבו במשך כמה שנים זוג צעיר יצטרך לגור בדירה ,ללא מגורים אצל ההורים .... עד סוף חייהם?. כמה יצא לכם היפותטית החישוב?
7.
תום 21/02/2019 18:09
הגב לתגובה זו
מדינה של נוכלים בחסות המדינה זוכים בקרקע בחינם במחיר למשתכן ומוסיפים דירה בכל קומה וכל דירה נהפכת ללא אויר עם חלון אחד וקומבינה של קבלן חזיר בעזרת מושחתים שיושבים בוועדות המקומיות ומאשרים במקום לעמוד על הרגליים ולדרוש לבנות 4 דירות בקומה ובאיכות גבוהה
6.
תמשיכו ל 21/02/2019 15:55
הגב לתגובה זו
תמשיכו לשלם שכירות על דירה. .אולי עוד תצטרכו לשלם שכירות במשך עשרות שנים, עד שהמחירים ירדו במרכז למחירים שאתם רוצים ואולי תצטרכו להמתין ללא מימוש קניית דירה ותצטרכו לשלם שכירות במשך כל חייכם .*אם תתעקשו לקנות רק במרכז, במחירי ריצפה.
5.
לא פראייר 20/02/2019 10:58
הגב לתגובה זו
איך דירת 100 מ"ר, שעולה לקבלן 400 אלף נמכרת במחירי בועה הזויים, 1,2-1,5 מליון.
רק הקרקע עולה יותר 21/02/2019 15:57
הגב לתגובה זו
רק הקרקע במרכז עול בהרבה יותר מהמחיר שאמרת .... מגיע גם ליותר מפי 2 מהמחיר שאמרת .... בינתיים אתה חייב לבנות דירה על יסודות על הקרקע ....כלומר אתה חייב קרקע לבנות עליה וקרקע עולה המון כסף...
4.
קבלנים בלחץ 20/02/2019 10:56
הגב לתגובה זו
אין מכירות , משקיעים ברחו מהשוק. כל הביקושים עברו לכחלון , ירידות חדות הנחה 30% ממחיר השוק.
3.
להעביר חלק 19/02/2019 16:42
הגב לתגובה זו
מגוש דן לערים חדשות יעודיות בדרום ובצפון ,פועל יוצא בהינתן תוספת מקומות עבודה במקומות שציינתי ירד לחץ הנדל"ן מגוש דן והמחירי דירות ירדו.
2.
תתעוררו מ 19/02/2019 16:10
הגב לתגובה זו
תתעוררו מהחשיבה ,שיש רק את עלות הבנייה,בהקמת דירות בביניין חדש .ושאין עוד עלויות נוספות....כמו עלות הקרקע.
1.
תחשבו כמה 19/02/2019 16:10
הגב לתגובה זו
תחשבו כמה שנים זוג צעיר יצטרך לגור בדירה ,ללא מגורים אצל ההורים .... עד סוף חייהם?. כמה יצא לכם היפותטית החישוב?

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.75% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן