האם משתלם להמתין למחיר למשתכן או לקנות דירה בשוק?

שוק הנדל"ן למגורים הוסיף להתקרר בחודש ספטמבר, כך עולה מסקירתו השבועית של אגף הכללן הראשי במשרד האוצר שפורסמה היום (ד'). מהסקירה עלה, בין היתר, כי בחודש ספטמבר רכישות הזוגות הצעירים רשמו ירידה של 5% בהשוואה לספטמבר אשתקד וירידה של 29% בהשוואה לחודש הקודם. בניכוי רכישות במסגרת "מחיר למשתכן" - תכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון - ירדו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי בשיעור של 16% בהשוואה לספטמבר אשתקד, ובשיעור של 35% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח בין דירות יד שניה לדירות חדשות בשוק החופשי,  נמצא כי 30% מהדירות שנרכשו ע"י הזוגות הצעירים בשוק החופשי היו דירות חדשות, כאשר שיעורם בפריפריה הצפונית גבוה יותר (בין 45%-40%). מנגד, באזור ירושלים רק כ-17% מהדירות שרכשו הזוגות הצעירים בשוק החופשי היו דירות חדשות. במשרד האוצר מעריכים כי אחד ההסברים לפערים אלו הינו הפער בגובה ההנחה הגלומה ב"מחיר למשתכן" באזורי הביקוש, כמו ירושלים, לעומת הפריפריה.

בעניין זה הממצאים מראים כי קיימת שונות גבוהה בין אזורי הפריפריה למרכז. כך, בעוד שמחירה של דירה חדשה בשוק החופשי שרכש זוג צעיר באזור ירושלים בחודש ספטמבר עמד על 2.2 מיליון שקל,  עמד מחיר דירה באזור זה שנרכשה במסגרת "מחיר למשתכן" על 1.7 מיליון שקל בלבד. מנגד,  באזור ב"ש עומד פער המחיר על 158 אלף שקל בלבד. כמה שווה ההמתנה? אחד הגורמים שעשויים להביא לכך שזוג צעיר יעדיף לרכוש דירה ב"מחירי שוק" על פני המתנה לזכייה במסגרת "מחיר למשתכן" הינו חוסר הוודאות באשר לסיכויי הזכייה (בפרט לגבי מי שלא נמנים על סדרה א' ומקבלים עדיפות על פני שאר הזכאים, באופן בו במרבית הישובים, סיכויי הזכייה של הזכאים מסדרה א' כמעט ודאיים). גורם משמעותי נוסף הינו זמן ההמתנה עד לקבלת הדירה, כאשר הדעה הרווחת היא כי פרק זמן זה במסגרת "מחיר למשתכן" ארוך משמעותית מאשר בשוק החופשי. על רקע עניין זה, ערך הכלכלן הראשי ניתוח, המתבסס על דיווחי הקבלנים לרשות המסים. במסגרת הדיווח מתבקש הקבלן לציין את תאריך המסירה המשוער של הדירה (קבלת טופס 4). אף כי לא בהכרח שתאריך זה משקף בפועל את המציאות, שכן עלולים להיות עיכובים במועד מסירת הדירה, שחלקם כלל לא תלויים בקבלן, עדיין זהו המידע שעומד לנגד עיניו של הרוכש בעת חתימת החוזה.  הקבלנים במחיר למשתכן לוקחים את הזמן בניתוח זה, המתרכז ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים בחודש ספטמבר, בין אלו שרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" ובין מי שרכשו דירה מקבלן בשוק החופשי, נמצא כי אכן משך ההמתנה בין מועד חתימת החוזה לקבלת הדירה גבוה יותר במסגרת "מחיר למשתכן" בכ-10 חודשים. כך למשל, מחצית מהרוכשים במסגרת "מחיר למשתכן" בחודש ספטמבר ימתינו עד 30 חודשים לקבלת הדירה, בעוד שמי שרכשו בשוק החופשי ימתינו עד 20 חודשים. "זמן ההמתנה הארוך יותר לקבלת הדירה במסגרת 'מחיר למשתכן' צריך להיבחן על רקע גובה ההנחה הגלומה במכרזים אלו. כך, באזורים בהם פערי המחיר בין 'מחיר למשתכן' לבין השוק החופשי הינם גבוהים, גדל התמריץ לספוג את תקופת ההמתנה לקבלת הדירה בהשוואה לאזורים בהם הפערים מצומצמים יחסית", מציינים באגף הכלכלן הראשי.  ומה לגבי משך ההמתנה הממוצע לזכייה?  מי שבכל זאת רוצה לעשות חשבון צריך להוסיף להפרש של כ-10 חודשים כאמור לעיל פרמטרים נוספים. ראשית, באגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר התעלמו מסוגיית משך ההמתנה של זכאי מחיר למשתכן ממועד ההרשמה כזכאים ועד מועד הזכייה (שעשוייה לארוך חודשים עד שנים) ומציינים כי בנוסף, "בפועל קיים בדר"כ גם פער זמן בין מועד הזכייה בהגרלה לבין מועד חתימת החוזה (מדובר בכחצי שנה - ע.ס). אולם, בדר"כ גם כאשר אדם שוקל לרכוש דירה בשוק החופשי, ישנו משך זמן לא קצר בין מועד החלטה לרכוש דירה לרכישתה בפועל, גם אם לא בהכרח מדובר בפרקי זמן זהים".