קבינט הדיור אישר שורת החלטות, בהן חיזוק 'מחיר למשתכן' ואישור תיקון לתמ"א 38 - הנה הפרטים
קבינט הדיור אישר היום (ב') שורה של החלטות הנוגעות לשוק הדיור ושנועדו להקל על עליית המחירים והליכי הבנייה. ההחלטות שהתקבלו הן תמרוץ רשויות מקומיות למתן היתרי בנייה. הגדלת היצע הדירות בשכירות ארוכת הטווח באמצעות תיקון לחוק עידוד השקעות הון. העמקת סבסוד פיתוח התשתיות במסגרת תכנית 'מחיר למשתכן' וכן אישור התיקון 3 א' לתמ"א 38.
בתחילת הישיבה, קבינט הדיור אישר את הצעתו של שר האוצר, משה כחלון, להאריך את התכנית לתמרוץ רשויות מקומיות למתן היתרי בנייה, בשיתוף עם שר הפנים, אריה מכלוף דרעי, תוך הגדלת תקציב התכנית.
מהאוצר נמסר כי לצורך הגברת שיתוף הפעולה של הרשויות המקומיות עם מאמצי הממשלה להגדלת היצע הדיור, הוחלט על הארכת התכנית המעניקה תמריצים תקציביים לרשויות מקומיות אשר יגדילו את היקף היתרי הבנייה הניתנים בשטחן. זאת, בדגש על בניה בתכניות להתחדשות עירונית ובתכנית "מחיר למשתכן".
סבסוד עלויות הפיתוח בתכניות מחיר למשתכן בפריפריה
קבינט הדיור אישר הצעה נוספת והיא להעמיק את סבסוד הפיתוח אשר ניתן במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" ביחידות דיור ביישובי הפריפריה, בהם ערך הקרקע אינו מספק לצורך יישום התכנית.
- היצע דירות גדול בדרך - סיום תקופת החסימה מתקרב
- ראשון לציון: מאות דירות "מחיר למשתכן" משתחררות לשוק - והמחירים בירידה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
על פי ההצעה, יינתן סבסוד פיתוח גם עבור יחידות דיור אשר משווקות בפרויקטים של תכנית "מחיר למשתכן" אך אינם משווקים בהכרח עבור הזכאים לתכנית אלא גם עבור אוכלוסיות נוספות, וזאת בכדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית ביישום התכנית. צעד זה צפוי להביא להצלחתם של פרויקטים נוספים במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" בעיקר בישובים המרוחקים, מה שתורם הן לחיזוק הפריפריה והן להסטת ביקושים מאזור המרכז.
תמריצים לפרויקטים של שכירות ארוכת טווח
בנוסף, אישר קבינט הדיור גם את ההצעה לתקן את חוק עידוד השקעות הון, התשי"ט-1959, כך שיינתנו הטבות מס גם לפרויקטים לשכירות ארוכת טווח אשר ייבנו במסגרת של תוספות בנייה, כדוגמת תמ"א 38, לבניינים המשמשים למסחר ותעשייה אשר יוסבו למטרות מגורים ולמעונות סטודנטים.
צעדים אלו, טוענים באוצר, צפויים להביא לגידול בהיקף ההשקעה בפרויקטים לשכירות ממוסדת וארוכת טווח אשר משמשת כפתרון דיור יציב חליפי למגורים, ומתווספים לשורה של צעדים נוספים שבהם נוקטת הממשלה כגון מכרזי קרקע בהנחה לשכירות ארוכת טווח באמצעות חברת דירה להשכיר וקידום חוק הריטים.
- אשדוד מקימה רובע חדשנות בהשקעה של כ-10 מיליארד שקל; מעל למיליון מ"ר לתעסוקה, מסחר ומגורים
- איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
אישור תיקון 3 א' במסגרת תמ"א 38
התיקון שאושר בקבינט לאחר שאושר לאחרונה במועצת מקרקעי ישראל, קובע שיטה ברורה לחישוב זכויות בנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה). באוצר סבורים כי תרומתה של תמ"א 38 לחידוש הערים הינה משמעותית. "התיקון החדש יעודד את מסלול ההריסה ובניה מחדש, מסלול עדיף על פני מסלול של חיזוק בלבד, ויביא לחידוש פרויקטים אלו שהשהו את התקדמותם עד להכרעה בדבר תכנית זו".
נסביר כי עד היום, השיטה הנהוגה יצרה מגוון פרשנויות מצד הרשויות המקומיות והיזמים בגלל תחשיבים מסובכים ומורכבים. באוצר מסבירים כי כעת השיטה החדשה ("שיטת המדרג"), קובעת כי תוספת הקומות תחושב על בסיס שטח המבנה הקיים בפועל, ולא על תב"עות ישנות החלות במגרש.
החישוב שאושר בקבינט בפרויקטי תמ״א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש יעשה באופן הבא: תוספת של 1.5 קומות לבניינים בני קומה 1, תוספת של 2.5 קומות לבניינים בני שתי קומות, תוספת של 3 קומות למבנים בני 3 קומות ותוספת של 3.5 קומות למבנים בני 4 קומות ומעלה. בנוסף לקומות אלו ניתן לקבל השלמת שטחים בשיעור של סגירת קומת העמודים, תוספת לממ"ד, שטחים תת קרקעיים ועוד. כמו כן, במסגרת התיקון נקבעו גם הוראות אשר מרחיבות ומחזקות את שיקול הדעת של הרשויות המקומיות במתן היתרים מכוח תמ"א 38.
- 16.קבלן,בנק,ממשל=חזירות 29/11/2016 19:38הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
- 15.שמר 22/11/2016 13:16הגב לתגובה זוקטן של 2 חדרים על מגרש של דונם? מישהו למעלה חושב חוץ מקנאה והתחשבנות???? הרי תכניות שכונתיול נופלות בגלל חוסר התכנות כלכלית, אפשר היה להכפיל ולשלש את שטח הפרוייקט ע"י צירוף בתים פרטיים וחישוב לפי גודל המגרש כאילו בנוי שם בית של 4 קומות כמו בינייני הרכבת שלידו.....
- 14.אאא 21/11/2016 23:02הגב לתגובה זומי שעוד לא הבין שנפל בפח עם ההגרלה, עד שיגיעו הבחירות, הוא יבין עמוק בכיס כמה הוא נפל בפח. עם קצת סבלנות כולם ילמדו בדרך הקשה. מי שלא למד דרך הראש, ילמד בסוף דרך הכיס, אבל בסוף כולם ילמדו מי זה כחלון.
- 13.יניב 21/11/2016 21:03הגב לתגובה זומעפן
- 12.קבלן,בנק,ממשל=חזירות 21/11/2016 17:32הגב לתגובה זושנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
- 11.כבר שנתיים בתפקיד וכלום לא זז,איפה קבלנים מסין כחלום. (ל"ת)בא 21/11/2016 16:30הגב לתגובה זו
- 10.בידי 21/11/2016 15:54הגב לתגובה זובנק ישראל חייב להוריד את הריביות על המשכנתאות. דרישותיו להתחייבות הבנקים לכסף עומד כנגד משכנתאות גרם לבנקים להתחיל בחגיגה של שוד הציבור. יש לשים לזה סוף! פה תיבחן בשלב זה הממשלה, עליה להקל על הלווים בתחילת הדרך אחרת כולם יקרסו עם הזמן. כולל הבנקים. משל לבנקים "מי שאוכל יותר ממה שנדרש כרסו מתפוצצת".
- 9.נכה מחוסר דיור 21/11/2016 14:43הגב לתגובה זולעליית מחירי הדיור בגין הנזק שנגרם למחוסרי הדיור על השנים הנוספות שהם יעבודו כדי לשלם את ריבית המשכנתאות שהם לקחו לשלושים שנה ועל העינוי שהם שהם גרמו לנו לחשוב במשך שנים שהמחירים עוד שניה יורדים ובעצם הם רק עלו
- 8.נכה מחוסר דיור 21/11/2016 14:35הגב לתגובה זוונחשו מה קרה המחירים עלו ,התמימים שביננו בטח חושבים הפעם הם רציניים והמחירם ירדו, אז זהו שלא זה מרתיח אותי ,ועוד יותר כואב שאין לי שום דרך לשנות משהו ,אני לקוח שבוי אין לי לאן ל"ברוח" ,בבחירות הבאות אני מצביע לרשימה הערבית ושיתפוצץ העולם נ.ב עשיתי לייק לקבוצות בפייס תרמתי₪ אני משתף והייתי בהפגנות גם לנכים וגם לדיור איזה קטע זה לא עזר
- החלף "זוגות צעירים" ב"מחוסרי דיור" (ל"ת)טעות בידך 21/11/2016 15:40הגב לתגובה זו
- 7.אילן 21/11/2016 14:32הגב לתגובה זוזוגות צעירים עוד מעט יקבלו דירה חינם מכחלון. אבל יתר האזרחים שימותו תחת נטל יוקר המחיה והבעיות האחרות. אין בעיה אדון כחלון בבחירות הבאות שיבחרו בך הזוגות הצעירים אנחנו , יתר הציבור שנזנח ונרמס עד עפר כבר נמצא מועמד שיעשה ויפעל קצת גם עבורנו. מה עם מחירי החשמל , מים , גז , ארנונה , אינטרנט , כבלים, תשלומים לרופאים ושירותים רפויים אחרים למרות מס הבריאות היקר מאוד , תשלומים כפולים לביטוחי בריאות , תשלומי סיעוד שלא נותנים כלום ברגע האמת , תשלומי אגרה מנופחים הכל מוזנח ולא מטופל . קצבאות הזקנה ונכות הכללית שנזנחו עד רמת סף רעב . מה עם ציבור האזרחים האחרים שהם לא זוגות צעירים ???? מדוע מהבוקר ועד הערב כחלון מטפל איך לארגן חינם לזוגות צעירים דירה 5 חדרים חדשה מקבלן במגדל עם נוף לים. מה איתנווווווו לעזאזל , שקינו דירה במחיר מלא ובקושי גומרים את החודש בגלל יוקר המחיה ???? מה איתנו ???? מי פועל לטובתנו ????
- 6.עם כל המיסים והקנסות שלו הוא רק מצליח לחנוק את השוק (ל"ת)בן אהרון 21/11/2016 14:32הגב לתגובה זו
- 5.בן אהרון 21/11/2016 14:31הגב לתגובה זווגם אין מימון!!! 10 חברות בנייה בשנתיים בפשיטת רגל !!! זו רעידת אדמה. מה עוד צריך לקרות כדי שהוא יתחיל לפתוח את העיניים ולהסתכל מה קורה בשטח!!!
- 4.דני 21/11/2016 14:30הגב לתגובה זולמה קבלנים מקבלים זכויות יתר , וגם בעלי דירות מקבלים זכויות על חשבון הזוגות הצעירים ? הגיע הזמן שיגבילו מחירים גם בתמא 38
- 3.יש לנו שר שמתעקש לעשות כל הטעויות האפשריות על גב הציבור (ל"ת)בן אהרון 21/11/2016 14:27הגב לתגובה זו
- 2.קבלני הביצוע קורסים!!! אין מימון אין עובדים רק מיסים!!! (ל"ת)בן אהרון 21/11/2016 14:27הגב לתגובה זו
- 1.לא רק תוכנית מחיר למשתכן צריכה חיזוק אלא גם (ל"ת)הבניינים שבונים בה.. 21/11/2016 13:58הגב לתגובה זו

איך ישפיעו הממ"דים החדשים על מחירי הדירות?
התיקון לחוק שאישר הגדלת ממ"ד עד ל-18 מ"ר והוספת שירותים ומקלחת מתחיל להראות ניצנים בשטח: הרוכשים מרוויחים עוד יחידת הורים, הקבלנים מתמודדים עם עלויות בנייה גבוהות יותר, אבל, מוכרות דירה גדולה וטובה יותר; וגם - מי יספוג את העלויות?
מחודש יולי האחרון נכנס לתוקפו תיקון משמעותי בתקנות הבנייה בנוגע לממ"דים, והוא מאפשר להרחיב את שטח הממ"ד כך שיכלול גם שירותים ומקלחת, ולהפוך אותו ליחידת הורים לכל דבר - מה שנקרא חדר 'מאסטר'. זו תוספת ערך גדולה לדירה כשעל החלק הזה אין היטל השבחה. הערך הזה כמו תמיד אמור להתחלק בין היזם לבין הרוכשים. אבל בשוק של היום - שוק של קונים, נראה שהוא יגיע בעיקר לרוכשים. היזמים יצטרכו לנפנף בו כדי להגדיל מכירות ולא ירוויחו עליו כפי שמרוויחים על יתר חלקי הדירה. נכון, אין מתנות חינם, אבל בשוק יורד, זה יהיה דרך לספוג ירידת מחירים בלי באמת להוריד מחיר. כלומר, יעלו את שטח הדירה ב-6 מ"ר, ויעלו את מחיר הדירה רק בעלויות (ובמקרים מסוימים אפילו פחות מכך). המשמעות היא ירידה למ"ר.
עם זאת, זה יכול להיות טריגר לעליות בהמשך. הציבור אוהב את חדרי המאסטר האלו. הם "שווים" הרבה יותר מחדר רגיל. הביקוש יכול לחזור לדירות עם ממ"ד גדול, וזה ישנה את התמונה וממצב שהממ"ד-מאסטר יהיה כלי שיווקי להחזיר את הרוכשים, זה יהפוך לחלק אינטגרלי מהרווח על הדירה. כן, שינוי לכאורה קטן, אבל עם משמעויות גדולות, חלקן עדיין לא ברורות.
שינוי שכזה, הוא לא רק טכני. מצד אחד הוא מציע למשפחות פתרון איכותי ונוח יותר לחיים בצל מציאות ביטחונית מורכבת, ומצד שני הוא מציב בפני היזמים אתגר כלכלי לא קטן. אלא שיש לו כאמור יתרונות גודלים - עד כה, שטח הממ"ד עמד על כ-12 מ"ר בלבד, לרוב שימש כחדר נוסף - לילדים, עבודה או אורחים. כעת, התקנות מאפשרות להרחיב את שטחו ל-15 מ"ר ואף ל-18 מ"ר כאשר מצורפים אליו שירותים ומקלחת.
המשמעות היא שמדובר למעשה ביחידת הורים שנייה, מאסטר נוסף, המעניק למשפחה עוד נוחות וסביבה בבית, שבמקביל מעלה את רמת הבטיחות במצב חירום, כשאפשר לשהות בו לזמנים ארוכים יותר. מבחינת רוכשי הדירות, מדובר בתוספת משמעותית: עוד יחידת מגורים שלמה בתוך הדירה שיכולה לשמש חדר הורים, מתבגר מתבגר, או אפילו יחידת אירוח. ערך שנתפס גבוה יותר - גם מהסיבה הפשוטה ששטח הדירה אינו גדל מעבר לגבולות החוק, התחושה היא של תמורה גדולה יותר למחיר. אבל אל תתבלבלו, בסופו של דבר, רוכשי הדירות משלמים על זה. נניח רק בשביל הדוגמה שדירה עולה 3 מיליון שקל ובשל ההרחבה היא תעלה ל-3.1 מיליון שקל, למרות שלפי השטח היא היתה אמורה לעלות ל-3.2 מיליון שקל. רכוש הדירה יכול לחשוב שאכן היזם הלך לקראתו והוא נתן לו את השטח הזה ללא רווח. אבל בפועל זה בדיוק כמו לתת הנחה על כל הדירה בסכום של 100 אלף שקל. לכסף אין ריח.
- בכמה יקרה דירה עם ממ"ד לעומת דירה בלי ממ"ד
- הממ"ד יגדל ל-18 מ"ר במקום 12; ההשבחה פטורה ממס
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ועדיין, בשוק לא יודעים עדיין להגיד בדיוק איך יושפעו המחירים, האם השינויים בתב"ע יגרמו לעיכוב בבניית דירות ומה ההשלכות על הקבלנים והיזמים?

סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
מחירי הדירות ירדו במעל 5%, מתי תדעו שהירידה נבלמת?
סערה מושלמת בשוק הדירות למגורים. היקף הדירות שהנמכרות בחודשים האחרונים ירד לשפל חסר תקדים ובהמשך לירידה בכמות יש גם ירידות מחירים. זה תהליך של כחצי שנה והוא מתעצם. אנשים חוששים לקנות. יש ביקורים במשרדי המכירות, אבל מספר העסקאות נמוך למרות מבצעים והטבות. האם אנחנו לפני ירידה משמעותית במחירי הדירות?
כששואלים את מנהלי חברות הנדל"ן והיזמים הם אומרים פה אחד - "יש עודף ביקוש קבוע. הביקושים עולים על ההיצע ולכן, העליות ימשכו". אבל, הם כמובן מוטים והם גם באמירות האלו משפיעים על השוק. אלו מסרים שעוברים לקולגות שלהם והמשמעות לרוב היא - "אל תדאגו. אל תורידו מחירים, תהיה עלייה". גם הבנקים מעורבים. למרות הניסיון שלהם להיות מחוץ לתמונה, אז הקשר הסימביוזי בין הבנק ליזם ולקבלן יוצר תלות שמפילה את האחריות על המחירים גם על הבנקים. בנקים יכולים לקבוע אם המחירים בפרויקט מסוים ירדו או לא, ואם ירידה במחירים תפגע בפרויקטים סמוכים שהבנק מעורב בהם, אז לבנק לא יהיה אינטרס לאפשר הורדת מחיר בפרויקט האמור.
שוק של אינטרסנטים
וכך - היזמים, הקבלנים, הבנקים פועלים יחדיו תחת אינטרס משותף של העלאת מחירי הדירות. מצטרפים אליהם לוביסטים ו-70% מהציבור הישראלי שמחזיק דירות בבעלות. כשמחיר הדירה שלכם עולה, אתם מתעשרים. תחושת העושר הזאת לא תמיד על הנייר, אבל אין בעיה לקפוץ לבנק ולקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון שעבוד הדירה (כתוספת למשכנתא). הבנק נותן כי ערך הבטוחה עלה. כלומר, תחושת העושר יכולה להיות מתורגמת לכסף בכיס.
מול כל האינטרסנטים האלו, יש מציאות. המציאות שקשה מאוד לקנות דירה. המחיר הממוצע הוא 2.3 מיליון שקל, במרכז זה כמובן גבוה יותר. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל, צריך להביא הון עצמי של 575 אלף שקל. זה הון שנצבר על פני כמה שנים טובות ועם תמיכה מההורים, ונניח שהגיעו להון הזה, ולרוב הזוגות זה לוקח שנים לא מעטות. מה עכשיו?
- מחירי הדירות יורדים - לא רק בישראל; ירידות של עד 7% בארה"ב
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עכשיו הם לוקים משכנתא של 1.725 מיליון שקל ל-25-30 שנים כשההחזר החודשי הוא כ-9,400 שקלים. הם שיעבדו את החיים שלהם למשכנתא גדולה, ששקולה ליותר ממשכורת. כלומר שניהם עובדים, משתכרים את הממוצע במשק (כ-14 ברוטו) והרוב הגדול של אחת המשכורות מממנת את המשכנתא.