קבינט הדיור אישר שורת החלטות, בהן חיזוק 'מחיר למשתכן' ואישור תיקון לתמ"א 38 - הנה הפרטים

ענת דניאלי | (17)

קבינט הדיור אישר היום (ב') שורה של החלטות הנוגעות לשוק הדיור ושנועדו להקל על עליית המחירים והליכי הבנייה. ההחלטות שהתקבלו הן תמרוץ רשויות מקומיות למתן היתרי בנייה. הגדלת היצע הדירות בשכירות ארוכת הטווח באמצעות תיקון לחוק עידוד השקעות הון. העמקת סבסוד פיתוח התשתיות במסגרת תכנית 'מחיר למשתכן' וכן אישור התיקון 3 א' לתמ"א 38. 

בתחילת הישיבה, קבינט הדיור אישר את הצעתו של שר האוצר, משה כחלון, להאריך את התכנית לתמרוץ רשויות מקומיות למתן היתרי בנייה, בשיתוף עם שר הפנים, אריה מכלוף דרעי, תוך הגדלת תקציב התכנית.

מהאוצר נמסר כי לצורך הגברת שיתוף הפעולה של הרשויות המקומיות עם מאמצי הממשלה להגדלת היצע הדיור, הוחלט על הארכת התכנית המעניקה תמריצים תקציביים לרשויות מקומיות אשר יגדילו את היקף היתרי הבנייה הניתנים בשטחן. זאת, בדגש על בניה בתכניות להתחדשות עירונית ובתכנית "מחיר למשתכן".

סבסוד עלויות הפיתוח בתכניות מחיר למשתכן בפריפריה

קבינט הדיור אישר הצעה נוספת והיא להעמיק את סבסוד הפיתוח אשר ניתן במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" ביחידות דיור ביישובי הפריפריה, בהם ערך הקרקע אינו מספק לצורך יישום התכנית.

על פי ההצעה, יינתן סבסוד פיתוח גם עבור יחידות דיור אשר משווקות בפרויקטים של תכנית "מחיר למשתכן" אך אינם משווקים בהכרח עבור הזכאים לתכנית אלא גם עבור אוכלוסיות נוספות, וזאת בכדי להגדיל את הכדאיות הכלכלית ביישום התכנית. צעד זה צפוי להביא להצלחתם של פרויקטים נוספים במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" בעיקר בישובים המרוחקים, מה שתורם הן לחיזוק הפריפריה והן להסטת ביקושים מאזור המרכז.

תמריצים לפרויקטים של שכירות ארוכת טווח

בנוסף, אישר קבינט הדיור גם את ההצעה לתקן את חוק עידוד השקעות הון, התשי"ט-1959, כך שיינתנו הטבות מס גם לפרויקטים לשכירות ארוכת טווח אשר ייבנו במסגרת של תוספות בנייה, כדוגמת תמ"א 38, לבניינים המשמשים למסחר ותעשייה אשר יוסבו למטרות מגורים ולמעונות סטודנטים.

צעדים אלו, טוענים באוצר, צפויים להביא לגידול בהיקף ההשקעה בפרויקטים לשכירות ממוסדת וארוכת טווח אשר משמשת כפתרון דיור יציב חליפי למגורים, ומתווספים לשורה של צעדים נוספים שבהם נוקטת הממשלה כגון מכרזי קרקע בהנחה לשכירות ארוכת טווח באמצעות חברת דירה להשכיר וקידום חוק הריטים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

אישור תיקון 3 א' במסגרת תמ"א 38

התיקון שאושר בקבינט לאחר שאושר לאחרונה במועצת מקרקעי ישראל, קובע שיטה ברורה לחישוב זכויות בנייה במסלול הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה). באוצר סבורים כי תרומתה של תמ"א 38 לחידוש הערים הינה משמעותית. "התיקון החדש יעודד את מסלול ההריסה ובניה מחדש, מסלול עדיף על פני מסלול של חיזוק בלבד, ויביא לחידוש פרויקטים אלו שהשהו את התקדמותם עד להכרעה בדבר תכנית זו". 

נסביר כי עד היום, השיטה הנהוגה יצרה מגוון פרשנויות מצד הרשויות המקומיות והיזמים בגלל תחשיבים מסובכים ומורכבים. באוצר מסבירים כי כעת השיטה החדשה ("שיטת המדרג"),  קובעת כי תוספת הקומות תחושב על בסיס שטח המבנה הקיים בפועל, ולא על תב"עות ישנות החלות במגרש.

החישוב שאושר בקבינט בפרויקטי תמ״א 38 מסוג הריסה ובנייה מחדש יעשה באופן הבא: תוספת של 1.5 קומות לבניינים בני קומה 1, תוספת של 2.5 קומות לבניינים בני שתי קומות, תוספת של 3 קומות למבנים בני 3 קומות ותוספת של 3.5 קומות למבנים בני 4 קומות ומעלה. בנוסף לקומות אלו ניתן לקבל השלמת שטחים בשיעור של סגירת קומת העמודים, תוספת לממ"ד, שטחים תת קרקעיים ועוד. כמו כן, במסגרת התיקון נקבעו גם הוראות אשר מרחיבות ומחזקות את שיקול הדעת של הרשויות המקומיות במתן היתרים מכוח תמ"א 38.

תגובות לכתבה(17):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 16.
    קבלן,בנק,ממשל=חזירות 29/11/2016 19:38
    הגב לתגובה זו
    שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
  • 15.
    שמר 22/11/2016 13:16
    הגב לתגובה זו
    קטן של 2 חדרים על מגרש של דונם? מישהו למעלה חושב חוץ מקנאה והתחשבנות???? הרי תכניות שכונתיול נופלות בגלל חוסר התכנות כלכלית, אפשר היה להכפיל ולשלש את שטח הפרוייקט ע"י צירוף בתים פרטיים וחישוב לפי גודל המגרש כאילו בנוי שם בית של 4 קומות כמו בינייני הרכבת שלידו.....
  • 14.
    אאא 21/11/2016 23:02
    הגב לתגובה זו
    מי שעוד לא הבין שנפל בפח עם ההגרלה, עד שיגיעו הבחירות, הוא יבין עמוק בכיס כמה הוא נפל בפח. עם קצת סבלנות כולם ילמדו בדרך הקשה. מי שלא למד דרך הראש, ילמד בסוף דרך הכיס, אבל בסוף כולם ילמדו מי זה כחלון.
  • 13.
    יניב 21/11/2016 21:03
    הגב לתגובה זו
    מעפן
  • 12.
    קבלן,בנק,ממשל=חזירות 21/11/2016 17:32
    הגב לתגובה זו
    שנים מונופול לפסיכו-הרצה= תירוץ החזירות הנדלניסטים למנועה פיצוץ סופבועה להגנת על הבנקים= שקר חזירי באישור הממשל ובנק ישראל להמשך ניצול עם טיפש שיהיה משועבד לבנקים ולממשלה במשכנתאות מטורפות של מיליון+( 70-90% )= הבנקים בישראל היו תמיד מפוקחים ל-% קטן למשכנתאות בנדל"ן=פישר ברח + עם פלוג יצרו סופבועה=אפילו פישר לאחר שברח הודע בפרסום לא מזמן שיש בישראל בועה =הם סיכנו את עתיד המדינה יצרו עדר של העם הטיפש הצעיר והוריהם לעבדות של דורי דורות! .... בושה וחרפה של מדינה שמנצל ושעושק את אזרחיה לעבדות, לטובת הלוביסטים,הבנקים והטייקונים =זה סיכון קיום המדינה!
  • 11.
    כבר שנתיים בתפקיד וכלום לא זז,איפה קבלנים מסין כחלום. (ל"ת)
    בא 21/11/2016 16:30
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    בידי 21/11/2016 15:54
    הגב לתגובה זו
    בנק ישראל חייב להוריד את הריביות על המשכנתאות. דרישותיו להתחייבות הבנקים לכסף עומד כנגד משכנתאות גרם לבנקים להתחיל בחגיגה של שוד הציבור. יש לשים לזה סוף! פה תיבחן בשלב זה הממשלה, עליה להקל על הלווים בתחילת הדרך אחרת כולם יקרסו עם הזמן. כולל הבנקים. משל לבנקים "מי שאוכל יותר ממה שנדרש כרסו מתפוצצת".
  • 9.
    נכה מחוסר דיור 21/11/2016 14:43
    הגב לתגובה זו
    לעליית מחירי הדיור בגין הנזק שנגרם למחוסרי הדיור על השנים הנוספות שהם יעבודו כדי לשלם את ריבית המשכנתאות שהם לקחו לשלושים שנה ועל העינוי שהם שהם גרמו לנו לחשוב במשך שנים שהמחירים עוד שניה יורדים ובעצם הם רק עלו
  • 8.
    נכה מחוסר דיור 21/11/2016 14:35
    הגב לתגובה זו
    ונחשו מה קרה המחירים עלו ,התמימים שביננו בטח חושבים הפעם הם רציניים והמחירם ירדו, אז זהו שלא זה מרתיח אותי ,ועוד יותר כואב שאין לי שום דרך לשנות משהו ,אני לקוח שבוי אין לי לאן ל"ברוח" ,בבחירות הבאות אני מצביע לרשימה הערבית ושיתפוצץ העולם נ.ב עשיתי לייק לקבוצות בפייס תרמתי₪ אני משתף והייתי בהפגנות גם לנכים וגם לדיור איזה קטע זה לא עזר
  • החלף "זוגות צעירים" ב"מחוסרי דיור" (ל"ת)
    טעות בידך 21/11/2016 15:40
    הגב לתגובה זו
  • 7.
    אילן 21/11/2016 14:32
    הגב לתגובה זו
    זוגות צעירים עוד מעט יקבלו דירה חינם מכחלון. אבל יתר האזרחים שימותו תחת נטל יוקר המחיה והבעיות האחרות. אין בעיה אדון כחלון בבחירות הבאות שיבחרו בך הזוגות הצעירים אנחנו , יתר הציבור שנזנח ונרמס עד עפר כבר נמצא מועמד שיעשה ויפעל קצת גם עבורנו. מה עם מחירי החשמל , מים , גז , ארנונה , אינטרנט , כבלים, תשלומים לרופאים ושירותים רפויים אחרים למרות מס הבריאות היקר מאוד , תשלומים כפולים לביטוחי בריאות , תשלומי סיעוד שלא נותנים כלום ברגע האמת , תשלומי אגרה מנופחים הכל מוזנח ולא מטופל . קצבאות הזקנה ונכות הכללית שנזנחו עד רמת סף רעב . מה עם ציבור האזרחים האחרים שהם לא זוגות צעירים ???? מדוע מהבוקר ועד הערב כחלון מטפל איך לארגן חינם לזוגות צעירים דירה 5 חדרים חדשה מקבלן במגדל עם נוף לים. מה איתנווווווו לעזאזל , שקינו דירה במחיר מלא ובקושי גומרים את החודש בגלל יוקר המחיה ???? מה איתנו ???? מי פועל לטובתנו ????
  • 6.
    עם כל המיסים והקנסות שלו הוא רק מצליח לחנוק את השוק (ל"ת)
    בן אהרון 21/11/2016 14:32
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    בן אהרון 21/11/2016 14:31
    הגב לתגובה זו
    וגם אין מימון!!! 10 חברות בנייה בשנתיים בפשיטת רגל !!! זו רעידת אדמה. מה עוד צריך לקרות כדי שהוא יתחיל לפתוח את העיניים ולהסתכל מה קורה בשטח!!!
  • 4.
    דני 21/11/2016 14:30
    הגב לתגובה זו
    למה קבלנים מקבלים זכויות יתר , וגם בעלי דירות מקבלים זכויות על חשבון הזוגות הצעירים ? הגיע הזמן שיגבילו מחירים גם בתמא 38
  • 3.
    יש לנו שר שמתעקש לעשות כל הטעויות האפשריות על גב הציבור (ל"ת)
    בן אהרון 21/11/2016 14:27
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    קבלני הביצוע קורסים!!! אין מימון אין עובדים רק מיסים!!! (ל"ת)
    בן אהרון 21/11/2016 14:27
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    לא רק תוכנית מחיר למשתכן צריכה חיזוק אלא גם (ל"ת)
    הבניינים שבונים בה.. 21/11/2016 13:58
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.