שוק נדל"ן בוער שמאוד מזכיר את המצב בישראל - ונמצא בסכנת התפוצצות בועה

ישראל אינה המדינה היחידה בעולם החווה זינוק חד במחירי הדירות בשנים האחרונות –  אוסטרליה, מדינה הנהנית מצמיחה כלכלית חזקה, הודות לגידול החד ביצוא הסחורות, במיוחד לסין, אך סובלת ממחסור ביחידות דיור ומריבית נמוכה בשיעור של 2%, רשמה זינוק של עשרות אחוזים במחירי הבתים בשנים האחרונות.   בחודש יולי רשמו מחירי הבתים זינוק של 11.1% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ובמרכז הכלכלי סידני רשמו המחירים זינוק של 18.4%, העלייה החדה ביותר מאז דצמבר 2002. במלבורן עלו המחירים בכ-11.5%. בסך הכול עלו מחירי הבתים באוסטרליה בלמעלה מ-23% בשנתיים וחצי האחרונות ורשמו קצב עלייה של כ-6% בשנה מאז שנת 2001, בעוד הממוצע ההיסטורי עומד על כ-3% בלבד.   בדומה למצב בישראל, גם באוסטרליה היצע הבתים לא עומד בביקושים – אוכלוסיית המדינה גדלה בקצב מהיר אודות להגירה, והמשקיעים עטים אחר כל נכס שמשתחרר לשוק. כלכלנים כעת מזהירים כי בקרוב נראה שינוי כיוון בשוק הבתים במדינה, אשר יסיים את הגל הארוך של זינוק המחירים.   לפי ה-CNBC, השקעות ספקולטיביות הן הגורם העיקרי לרתיחת שוק הנדל"ן המקומי – למעלה ממחצית מההלוואות בשנה החולפת ניתנו למשקיעים, וערך הנכסים עלה בתקופה זו בכחצי טריליון דולר.   מה שעשוי להוביל לשינוי כיוון הוא התשואות העלובות מהשכרת הנכסים – "בעוד אנו ממשיכים לראות מומנטום חזק בשוק הבתים, התשואות משכירות הגיעו לשפל היסטורי, ויחד עם צעדים חדשים להגבלת המשקיעים שנכנסו לתוקף (העלאת ריבית על משכנתאות למשקיעים ועצירת מתן הלוואות למשקיעים זרים), בהחלט נראה את ההשפעה על הביקושים, במיוחד מצד המשקיעים", אמרו בגולדמן סאקס בדו"ח השבוע. לפי הבנק, מחירי הבתים צפויים לעלות מעתה בקצב מתון יותר.   בנק ישראל הזהיר מספר פעמים בתקופה האחרונה מפני הסכנות הצפויות למשק משוק הנדל"ן שרק הולך ומתחמם, וכן מעליית ריבית חדה ומהירה. גם הבנק המרכזי של אוסטרליה מביע דאגה חריפה מהשוק הדוהר וחרד מכך שמשקיעים ספקולטיביים יגיעו לחדלות פירעון.   בעוד מחירי הבתים במדינה זינקו כאמור ב-11.1% בשנה החולפת, שכר הדירה עלה ב-0.9% בלבד, הקצב האיטי ביותר שנרשם במדינה מעולם. בסידני, אשר רשמה כאמור  זינוק של 18.4% במחירים, נרשמה עלייה של 2.5% בלבד בשכר הדירה. התשואה הנמוכה ביותר על שכירות מושגת בעיר מלבורן והיא עומדת על 3% בלבד.   גם בחברת מחקר הנדל"ן 'CoreLogic' מעריכים כי "הצעדים להגבלת המשקיעים, התשואה הנמוכה מנכסים והחשש מהתחממות היתר של שוקי הנדל"ן בסידני ובמלבורן, בהחלט צפויים להאט את הביקושים".

לסיכום - בהתחשב בכך שהתשואה על דירות באזורי הביקוש בישראל בקושי מגיעה ל-3%, במיוחד בתל אביב ובסביבתה הקרובה, יחד עם הצפי לעליית ריבית בשנים הקרובות - ייתכן והאזהרות לגבי שוק הנדל"ן האוסטרלי תקפות גם על השוק הישראלי, שלא עוצר מאז שנת 2008.