כלכלני לאומי: "מחירי הדירות ימשיכו לטפס גם השנה - אבל תיתכן התמתנות"

בבנק לאומי תולים את הסיכוי להתמתנות בעליית המחירים בהאצת קצב התחלות הבנייה ע"י הממשלה - איפה המחירים יעלו בקצב מתון?

מירון ארונוביץ | 06/03/2014 12:01 (8)

נושאים בכתבה לאומי לאומי נדלן

שוק הנדל"ן רותח, אבל מתגברים הקולות שמדברים על התקררות. בסקירתם השבועית מתייחסים כלכלני בנק לאומי בראשון ד"ר גיל בפמן למצב השוק וטוענים כי "במידה ויואצו תהליכים אשר יאפשרו עלייה משמעותי בהתחלות הבניה בהובלת הממשלה, בפרט באזורי הביקוש, אזי קצב עליית מחירי הדיור עשוי להתמתן בדומה למגמה בחודשים האחרונים."

בסקירה מצוין שלמרות העלייה השנתית בהתחלות הבניה ב-2013, מחירי הדיור המשיכו לעלות בשנה האחרונה, שנה שביעית ברציפות, וב-87% מאז חודש ינואר 2007. על פי דו"ח קרן המטבע הבינלאומית ("IMF") מחירי הדיור במשק גבוהים בכ-25% מנקודת שיווי המשקל, ו-50% מהסטייה נובעת מחסמים בצד ההיצע.

בלאומי מוסיפים כי "על רקע ההתפתחויות במשק והערכותינו לגבי צד הביקוש וההיצע, אנו מעריכים כי מחירי הדיור ימשיכו לעלות ב-12 החודשים הבאים, אך בקצב מתון יותר מאשר בעבר, וזאת כאשר קצב עליית המחירים באזורי הפריפריה יהיה נמוך יותר ביחס לקצב העלייה באזורי הביקוש."

התחלות הבניה בשנת 2013 הסתכמו ב-44.3 אלף יחידות דיור חדשות. מדובר בעליה של 3.4% ביחס להיקף ההתחלות ב-2012. במקביל, נתוני גמר הבניה, אשר הסתכמו ב-41.9 אלף יח"ד, גם כן עלו ב-2013, בשיעור גבוה יותר של 11.7%. יש לציין כי מדובר בנתונים ארעיים והנתונים הסופיים, אשר יפורסמו בחודשים הקרובים, עשויים להיות שונים, זאת בדומה לעדכונים שבוצעו בעבר.

בהתייחס לנתונים האלה כלכלני הבנק מדגישים כי "העליות בהתחלות ובגמר הבניה הינן אינדיקאטורים חיוביים למצב המשק משתי סיבות עיקריות: ראשית, ההתפתחויות הללו משקפות גידול בפעילות ההשקעות התורמת לצמיחת המשק; בנוסף, העליות בהתחלות ובגמר הבניה משקפות גידול בהיצע הדירות, דבר אשר עשוי לתמוך בהתמתנות עתידית של קצב עליית מחירי הדיור במשק."

אזורי הביקוש עדיין בעייתיים

בחינת נתוני התחלות הבניה על פי מחוזות מעידה על ירידה מסוימת בפעילות באזורי הביקוש. התחלות הבניה במחוזות תל אביב והמרכז הסתכמו ב-2013 ב-18.2 אלף יח"ד והיוו יחדיו כ-41% מסך התחלות הבניה בשנה שעברה. מדובר בירידה של 5.7% ביחס להיקף ההתחלות ב-2012. במקביל, פעילות התחלות הבניה בפריפריה ממשיכה לעלות בהובלת הממשלה.

"המשך מגמה של ירידה בהתחלות הבניה באזורי הביקוש תתמוך בהמשך עליות מחירים באזורים אלה תחת ההנחה שרמת הביקושים תישאר קבועה (בעיקר לאור העובדה ששיעורי האבטלה באזורים אלה נמוכים מהממוצע הארצי)." מציינים בלאומי.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

מגמת ההתמתנות במכירות של דירות חדשות עשויה להימשך

בחודש ינואר נמכרו 1,871 דירות חדשות ביוזמה פרטית וציבורית (נתונים מנוכי עונתיות). רמה זו משקפת קצב מכירות שנתי של כ-22.5 אלף דירות. מדובר ברמה הנמוכה ביותר ב-16 החודשים האחרונים ובירידה חודשית רביעית ברציפות.

לא מן הנמנע כי היקף המכירות הנמוך בחודש ינואר הושפע, בין היתר, מהשביתה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) שנמשכה למעלה משבועיים במהלך החודש, אשר גרמה לעיכוב ברישום מסירת דירות בנתונים הסטטיסטיים. יחד עם זאת, בחינת הנתונים על פני תקופות זמן ארוכות יותר גם כן מעידה על התמתנות קצב התרחבות המכירות של דירות חדשות.

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

7.
טווח ארוך 06/03/2014 14:40
הגב לתגובה זו
כל הסיפורים על התחלות בניה זה בולשיט הסיבה היא הריבית הנמוכה שהגדילה ביקושים וגרמה לכך שפעם משכנתא של 500 ל 20 שנה תהיה שווה בגובה ההחזר החודשי למשכנתא של 100,0 ל 30 שנה זה כל הסיפור או מיתון או עלית ריבית תפוצץ את הבלון
6.
בלוף שיווק יומיומי לפראייר=בועה50%מעלבפיצוץ=מיתון!!!!!! (ל"ת)
קבלן,בנק,ממשל=גנבים 06/03/2014 14:22
הגב לתגובה זו
5.
מיליארדים גנבו מהפראייר=מעמד ביניים עני=בועהמעל50%בפיצו (ל"ת)
קבלן,בנק,ממשל=גנבים 06/03/2014 14:18
הגב לתגובה זו
4.
ניר עמית 06/03/2014 13:30
הגב לתגובה זו
תשאלו כל מתווך - עסקאות נסגרות במחירים נמוכים יותר
3.
צביקה דורון יועץנדלן 06/03/2014 13:10
הגב לתגובה זו
בכל פעם שמדברים על אפשרות לירידת מחירים, מיד מדברים על אפשרות שהיזמים יאטו קצב בניה. בכל פעם שהמחירים עולים, אומרים שאם יבנו יותר אז העליות יבלמו. איך מחירי הדירות יכולים לרדת עם רמת ריבית נמוכה של 0.75% ??!! בנק ישראל חיסל את הסיכוי של הזוגות הצעירים להיות בעלי בתים. מי שהיום משתחרר מהצבא ומוצא עבודה אז הכל הולך לו על שכירות. אם הוא הולך ללמוד אז הוא לא יתחיל להרוויח בחמש השנים הבאות. מי שנולד אחרי 1990 מוגדר כחסר מזל ללא הורים אמידים.
לעם ישראל חסר מזל ושכל (ל"ת)
חסר מזל 06/03/2014 13:31
הגב לתגובה זו
2.
מתווך מהמרכז 06/03/2014 12:46
הגב לתגובה זו
הנדל"ן. השוק מתתתתתתתתתתתתתתתת. הכל קפוא ולא נסגרות עיסקאות.
1.
ואחרי המחנק שוב תהיה קפיצה במחיר כמו כול שנה, רמאים!!! (ל"ת)
שימי 06/03/2014 12:38
הגב לתגובה זו

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.

צלי אהרון | 09/11/2025 21:27

נושאים בכתבה מחירי הדירות אזורים

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

להמשך הכתבה לחץ כאן