איזו עיר בעולם תהיה שיאנית מחירי הנדל"ן של 2014? מי תתרסק 30%?
האם דובאי צפויה שוב לסבול מהתפוצצותה של בועת נדל"ן או שמחירי הנכסים במרכז הכלכלי העולה של המזרח התיכון בהחלט משקפים את הצמיחה הכלכלית?
שוק הנדל"ן של העיר המתפתחת באיחוד האמירויות הערביות רשם צניחה של 60% במחירים במשבר הכלכלי העולמי של 2008, אולם בשנת 2013 חזרו לרשום זינוק של 14.7%.
לפי חברת הברוקראז' Knight Frank, מחירי הבתים בעיר עלו בשיעור החד ביותר בעולם בשנה החולפת. סימן לבאז הנדל"ני הוא ירידי הדירות ההומים - בפברואר האחרון לדוגמא, מאות אנשים עמדו בתור במשך 48 שעות, בחום הלוהט, בהמתנה לפתיחת יריד הדירות של חברת Emaar Property הגדולה במדינה.
הספקולנטים חוגגים
זינוק מחירי הדירות הוביל לתופעה של סיבובים זריזים בדירות (Flipping), כלומר סחר בחוזי רכישה של דירות שטרם נבנו במחירים גבוהים בהרבה. גם שוק השכירויות בעיר החל לזנק מאז 2012 וסכסוכים משפטיים רבים סובבים נושא זה לאחרונה מאחר ומשכירים רבים מקפיצים את שכר הדירה לדיירים קיימים ב-40%. מתברר שלמרות עליית המחירים המסחררת, השכר עלה בשיעור של 4.7% בשנה החולפת, זאת לעומת 4.9% ב-2012. בסך הכול גדלה אוכלוסיית דובאי ב-5% בשנה החולפת.
קרן המטבע העולמית הזהירה ביוני האחרון שהאופטימיות יתר בשוק הנדל"ן המקומי והגישה הקלה יותר להון נזיל ברחבי העולם, עשויים להוביל לחידוש מעגל של סיכונים, דבר שיתרום אולי לצמיחה הכלכלית בטווח הקצר אך ייפגע ביציבות הפיננסית בטווח הבינוני.
הממשל המקומי מודאג מהתופעה ובחודש אוגוסט הודיע מינהל הקרקעות של דובאי כי יחוקקו שבעה חוקים לטיפול בתופעת הספקולנטים בשוק, כאשר הראשון שביניהם מספטמבר הכפיל את מס הרכישה מ-2% ל-4%. בנוסף, באוקטובר הבנק המרכזי של דובאי הגביל את היקף המשכנתאות ל-60%-80%, זאת בניגוד ל-100% שניתן היה ללוות עד לאותה התקופה. לקראת סוף השנה ניכר כי צעדים אלו מתחילים להרגיע את שוק הדירות המקומי. מחירי הדירות בדובאי עלו 8% ברבעון השלישי, זאת לעומת 23% ברבעון השני.
כולם מחכים ל-Expo 2020
אולם למרות שמחירי הדירות בעיר זינקו 28% מאז הרבעון השלישי של 2012, מול 4.6% בממוצע ב-55 שווקים אחרים שנבחנו על ידי Knight Frank, בחברה חוזים שהיא תהיה שיאנית עליות המחירים גם ב-2014 עם זינוק של עד 15%, זאת לאחר שבחודש נובמבר נבחרה העיר לארח את תערוכת Expo 2020, אשר צפויה ליצור 277 אלף מקומות עבודה ולהגדיל את התוצר המקומי הגולמי ב-2%. הצפי הוא ששוק דירות היוקרה בעיר יזכה לרוח גבית חזקה מאירוח התערוכה על ידי כך שיהפוך למבוקש עבור משקיעים בעולם המחפשים חוף מבטחים עבור כספם. נציין ששוק היוקרה רשם זינוק של 20% במחירים בשנה החולפת.
- 1.תל אביב = תלבלוף ותתרסק ב 50% (ל"ת)כלכלן 25/12/2013 13:36הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
