תתכוננו לשלם: שינוי תמהיל המשכנתא שדורש המפקח מוציא מהכיס שלכם קרוב ל-2,000 שקלים בשנה - צפו בטבלה
בנק ישראל הטיל פצצה כאשר
3 סעיפים יש בהוראות החדשות של בנק ישראל, הראשון נוגע להחזר החודשי המקסימלי ביחס לשר, השני לאורך חיי המשכנתא והשלישי לתמהיל במשכנתא. שלושת הסעיפים הללו אמורים לתת מענה לחשש הגדול של בנק ישראל - פיצוץ בועה בגלל עליית ריבית ואו עלייה באבטלה (או ירידה בשכר).
לפי הסעיף השלישי - תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור שבה היחס בין חלק ההלוואה לדיור בריבית משתנה לסך ההלוואה עולה על 66.77%. ברור ששני הסעיפים הראשונים ברורים ופשוטים להבנה, בעוד סעיף זה (השלישי) הרבה יותר מסובך עבור האזרח הממוצע. לכן בכתבה זו, בעזרתו של ערן כרמל מטאבו ישיר משכנתאות מקב' קו מנחה, נפשט את ההוראה הזו עד רמת השקל האחרון בהחזר החודשי.
בנק ישראל חרד מהריבית המשתנה
עד להוראה זו של בנק ישראל, ניתן היה לקחת משכנתא עם מקסימום שליש צמוד לפריים (כלומר ריבית פלוס 1.5%) והשאר איך שרוצים. בגלל שהריבית נמוכה כ"כ, כולם לקחו בתור התחלה שליש צמוד לפריים. אגב, פישר הגביל לפני מספר חודשים את הרכב הזה למקסימום שליש מאותה סיבה של חשש שהריבית תעלה וגובה ההחזר החודשי יזנק. עכשיו, בהתאם להוראה החדשה חייב נוטל המשכנתא לקחת שליש בריבית קבועה. כלומר בנק ישראל מאפשר לשחק רק עם שליש מהמשכנתא (בהנחה שכולם לוקחים שליש פריים).
בשורה התחתונה, נוטלי המשכנתאות יקחו עכשיו הרכב של שליש צמוד לרכיב ריבית הפריים, שליש בריבית משתנה כל חמש שנים, ושליש בריבית קבועה הצמודה למדד. מה המשמעות בכסף? הנה המספרים:
מניתוח שביצעו Bizportal וחברת
במסלול החדש, ההצמדה למדד צפויה להגדיל את ההחזר החודשי ב-3.59% לכ-3,412 שקל ובסך הכול לתוספת שנתית של 1,448 שקל (בהשפעות מדד של 2.5% שנתי).
אז בכמה הוראת בנק ישראל תגדיל את ההחזר החודשי במסלול משכנתא של שליש צמוד לריבית הפריים, שליש בריבית משתנה כל חמש שנים הצמודה למדד ושליש בריבית קבועה הצמודה למדד? להלן מספר תרחישים:
"החזר של 50% לא רלבנטי לזוגות צעירים"
ערן כרמל, מנכ"ל
כרמל מוסיף כי מבדיקה שערכו בטאבו ישיר משכנתאות על כלל המשכנתאות שנלקחו בשנה החולפת, לא הייתה אחת שנלקחה לתקופה של מעל ל-30 שנה ואינו סבור שהגבלה זו תפגע בנוטלי המשכנתאות."
- 13.לפיד הבטיח להוריד מחירי נדלן לרמתם ב- 2007 (ל"ת)חישוב לא רלוונטי 23/08/2013 16:29הגב לתגובה זו
- 12.ערן 23/08/2013 09:30הגב לתגובה זוהכל ספקולטיבי בלבד... הרי ברור גם לי שלקחתי לפני-4 שנים את כל המשכנתא בפריים שיום יבוא ואצטרך לפרוס את העוגה בגלל עלייה צפויה של הריבית יבוא יום לצערי שהריבית הקבועה תהיה טובה יותר ומסוכנת פחות מן הפריים ולכן יתכן שכבר כעת כשהקבועה מאד נמוכה ואטרקטיבית כדאי אסטרטגית לקחת וליצור תמהיל זה ממש לא נורא... מה שכן.... למשקיעים זה מאד מאד לא אטרקטיבי ואולי כאן הישועה.
- 11.תומר.ב 22/08/2013 18:32הגב לתגובה זוהחברות מחויבות להגדיל את הרווחים לבעלי המניות שלהן, ולכן עם הסימן הראשון לירידת מחירים, הם יטפטפו את הדירות המוכנות לשוק, ויעצרו כל בניה נוספת. *** הפתרון לבעיית הדיור היא כמות מסיבית של בניה ביוזמה ממשלתית *** הממשלה תוציא מכרז ותחפש קבלן ביצוע במחירים באזור 400,000 שקל לדירה. הקרקע תינתן על ידי המדינה לצורך תחילת פעולות הבניה. הכסף מהמכירה יגיע לקופת המדינה, אחרי תשלום ה 400,000 לקבלן הביצוע. שימו לב כמה בעיות פותרים במכה: 1- אין יזמים שצריכים לשלם הון על קרקע - ואז להרוויח רווח חריג אם השווה עלה, ולפשוט רגל אם השווי ירד. 2- אין צורך במימון בנקאי אדיר למימון קניית הקרקע. זהו מימון בסיכון גבוה, ושמשולם 5 שנים לפני שיווק הדירות. מייקר מאוד את הפרויקט. (הרווח כמובן של הבנקים...). 3- אין האטת קצב הבנייה והשיווק כדי למנוע ירידות מחירים.הסבר לסעיף 3, סעיף קריטי: הממשלה תתחייב לאזרחים לשווק את הדירות בקצב של 6,000 יחידות דיור בחודש. השיווק יתחיל במחירי שוק חופשי, אבל הקצב הגבוה יגרום להגדלת היצע כזו, שהמחירים יהיו במגמת ירידה.
- 10.המבין שעדיין לא קנה 22/08/2013 18:31הגב לתגובה זופשוט בזיון של כתבה שנועדה רק להריץ אנשים שלא מבינים במשכנתאות ולקנות עד שהגזרות נכנסות לפועל. אין משכנתא של מיליון עם החזר של 3500 כפי שרואים בחישובים. איפה ההצמדה למדד??? איפה עליית ריבית??? החזר ראשוני של 3500 על 100000מהר מאוד נהפך ל-6000 ש"ח במקרה הטוב אם לוקחים הכל בריבית משתנה. כל הכבוד על הגזרות החדשות! אולי יהיה פחות מתאבדים.
- 9.למה להצמיד למדד?! קחו קבועה לא צמודה! (ל"ת)רון 22/08/2013 17:52הגב לתגובה זו
- 8.דן 22/08/2013 15:18הגב לתגובה זוולכן היא גבוה יותר (5%-7%).... ולכן הסיכון יורד (אם כי הסכום גדל)... נא לדייק
- 7.כתבה קצת מגמתית 22/08/2013 14:40הגב לתגובה זוההחזר החודשי יזנק בריבית המשתנה וייוותר ללא תזוזה בריבית הקבועה. כלומר לטווח ארוך כנראה שהמפקח עשה לנו טובה והציל אותנו מיותר מדי תלות בגובה ריבית הפריים.
- ההוראה לא מתייחס לפריים- עדיין ניתן באותו יחס את הפריים (ל"ת)מגבינה 22/08/2013 15:18הגב לתגובה זו
- מגיב 7 22/08/2013 22:34גם משתנה צמודה תלויה בפריים אם זה לא ברור
- 6.הצלף 22/08/2013 13:37הגב לתגובה זונגיד אני רוצה להגיע ל 1,300,000 דירה נורמלית יש לי 1\3 אני צריך משכנתא של 1000000 (מיליון ש"ח) 200 משכורות של 5000 ש"ח ללא ריבית בנק ישראל וללא ריבית של הבנקים תוסיף 2.5% ריבית בנק + בנק ישראל הגעת לקרוב ל 7000 ש"ח לחודש רק ל 200 חודשים שהם 17 שנה לעזאזל איך מרמים את האנשים ומה יקרה אם הריבית תעלה בעוד 2% עשו ח-ן פשוט מיליון כפול 2% זה 20000 לשנה לחלק ל 12 עוד 1666 כלומר 7000+1666זה 8666 ש"ח לחודש מי עומד או יעמוד בזה ????
- לך תלמד לבצע חישובי מימון (ל"ת)כלכלן 22/08/2013 14:43הגב לתגובה זו
- 5.ז'וז'ו 22/08/2013 13:13הגב לתגובה זונו באמת, עם כל הכבוד לכותבים, עליה בהחזר חודשי של 50-100 שקל לא מהווה נכנס בכלל לשיקול האם לקנות דירה כן או לא ויותר מזה מסכים שהדירות יקרות לצרכן הישראלי אך מדובר בסייקל כלכלי בו גודל רכיב המשקיעים ומשקיעים אילו לא באמת צריכים מימון זה עניין אופציונלי מדינת ישראל צריכה להבין שהמשק הישראלי עבר לימים בהם הציבור שוכר דירה ולא קונה ולפקח על מכירי שכר הדירה כמו במדינות אחרות בעולם בהם השכירות מקובלת ויש לי חדשות בשבילכם בנק ישראל לא יהיה זה שיפתור לכן את מחירי הדיור בנק ישראל מנסה להגן על הבנקים זה תפקידו.
- 4.שוב דמגוגיה להרצת פראייר=תזהרו=מיתון=בועה50%בפיצוץ!!!!! (ל"ת)בלוף להרצת פראייר 22/08/2013 12:32הגב לתגובה זו
- 3.קופץ לשגרירות ההונגרית (ל"ת)יונתן 22/08/2013 12:29הגב לתגובה זו
- 2.ההורים המסכנים יאבדו את המכנסיים, העיקר שתהיה דירה (ל"ת)אורי 22/08/2013 12:28הגב לתגובה זו
- 1.עוזי 22/08/2013 12:28הגב לתגובה זוההנחיה הזאת מעולה למשקיעים, תודה בנק ישראל על המתנה הזאת
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 0% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
יעקב אטרקצ'י: "בוחרים בנו כי הדיירים יודעים שאנחנו איתם ומתאבדים כדי שיהיה להם טוב; הצלחה שלהם זו הצלחה שלנו"
אטרקצ'י, מנכ"ל ובעלים של אאורה, "ב-2025 נבנה 7,000 דירות, ב-2029 אדע, אם יתאפשר לבנות 11,000"; שיחה אופטימית על עתיד שוק המגורים בישראל, על אאורה ועתידה ולמה צריך לקנות דירה - דווקא עכשיו ודווקא בישראל
בבורסה בתל אביב פועלות 55 חברות, שמתעסקות בהתחדשות עירונית. אאורה של יעקב אטרקצ'י היא הגדולה שבהן. מניית החברה מבטאת שווי של כ-6.5 מיליארד שקל לאחר שזינקה באופן רצוף בשנים האחרונות - בחמש השנים האחרונות היא זינקה פי 18, בשנתיים האחרונות היא זינקה פי 4 - תשואה מרשימה שנובעת מהובלה בתחום שרק הולך וגדל.
אאורה ואטרקצ'י זכו לאות הוקרה בוועידה להתחדשות עירונית של ביזפורטל. בשיחה עם אבישי עובדיה, עורך ביזפורטל, הביע אטרקצ'י אופטימיות גדולה לגבי ההמשך - "אנחנו צומחים 17 שנה וזאת רק ההתחלה", כתוב בדוחות ובמצגת של החברה, ואטרקצ'י מחזק את המסר ואומר שהזינוק שהיה בפעילות ימשך.
אני חייב להזכיר, שלפני 4-5 שנים כשהיינו מדברים אמרתי לעצמי - "מה זה החזון הזה, זה אמיתי, לא מספיק הצמיחה הנוכחית, השווי שאז היה בערך 500 מיליון שקל" והנה הגעת ליעדים שהם באמת מעבר לכל דמיון, למה התחדשות עירונית ולאן זה הולך?
- "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
- אאורה: יעקב אטרקצ'י מבקש להכפיל את שכרו ל-6.15 מיליון שקל בשנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"אני אומר את זה כבר 10-15 שנה - התחדשות עירונית זה העתיד של שוק המגורים בישראל. לדעתי כבר קרוב ל-30% מהבנייה בישראל זה התחדשות עירונית ואני צופה שתוך 3-4 שנים זה יהיה 50% ועוד מספר שנים לאחר מכן זה כבר יהיה הרוב. דירה בהתחדשות לא קשורה להבטי מס כמו במקומות אחרים, היא פטורה ממס. אנחנו לוקחים שכונות שמחיר הדירה שם הוא 1-2 מיליון שקל והאנשים מקבלים שיפור ענק בדירה והשבחה.
