"צריך לקחת את הקרקע משרי אריסון בבני ציון ולתת אותה למי שבאמת עוסק בחקלאות"

מיכי דרורי מהתנועה הקיבוצית: "מדצמבר 2012 אסור לקיבוצים לבנות, זה מנוגד לתוכנית הממשלה לפתור את מצוקת הדיור"
לירן סהר | (5)

"כבר במחצית 2013 שיווקנו קרקעות עבור 18 אלף דירות, אנחנו כבר עוברים את הממוצע הרב שנתי באופן היסטורי", כך אמר בנצי ליברמן, מנהל רשות מקרקעי ישראל, בפאנל בנושא תמורות בקרקעות חקלאיות שהתקיים בכנס 'קודקס החלטות מועצת מקרקעי ישראל'. "אין ספק שכדי לנהל קרקעות של מדינת ישראל המדינה צריכה להחזיק 100 אלף קרקעות מתוכננות. בשנתיים-שלוש האחרונות פעלנו להגדיל באופן משמעותי את היקף הקרקעות המתוכננות, אך כיום לוקח לא פחות משבע שנים לתכנן קרקע. לצערי, אני לא מכיר קרקעות לשווק במהירות עבור 100 אלף יחידות דיור להשכרה כפי שהמדינה רוצה."

מיכי דורי, היועץ המשפטי של התנועה הקיבוצית, הביע ביקורת חריפה על יחס המדינה לחקלאים במושבים ובקיבוצים - "החקלאים כיום הם לא פקטור בהחזקת הקרקעות בישראל, היום המצב החוקי שכדי לפנות חקלאי מהקרקע לא צריך בית משפט, יש חוק סילוק פולשים והיס"מ דרוך ומוכן. אני כועס על אחמד טיבי שקרע נייר לגבי ההתיישבות של הבדואים. לבדואים יש חברי כנסת שקורעים ניירות בכנסת לנו אין. לבדואים מותר להיות בוועדות הדנות בבדואים, לנו אסור לשבת בוועדות הנוגעות אלינו מחשש לניגוד עניינים."

דרורי מוסיף: " כל הפתרונות והבעיות הן מעל הראש שלנו. יש הליך מאסיבי של הפרטת קרקעות בישראל, הליך עירוני הפרטה של קרקע עירונית והשתלטות על קרקע חקלאית. יש 50 שנה של חכירה חקלאית שנעלמו, מפליא אותי שאף בית משפט לא בוחן מה היה לפני מינהל מקרקעי ישראל. שוק הקרקעות נעשה בלעדינו. הרצון היה להקטין את הפיתוח במרכז הארץ ולהפנות אוכלוסייה מחוץ למרכז, כעת המדינה ביטלה את תמ"א 35 ושכל בניית הדירות תתבצע רק במרכז הארץ. המצב הוא שהכול תקוע בקיבוצים, מחודש ספטמבר 2012 אסור לקיבוצים לבנות, זה מנוגד למדיניות של ממשלת ישראל למציאת פתרונות דיור."

ליברמן השיב: "אם מדינת ישראל תחליט בחוק להעביר את הקרקעות הקיבוצים לידיהם, אנחנו נצדיע, אך זה לא מה שנקבע, אין יום שמישהו מטעמי שאינו מדבר עם מישהו מכם. פעם אחת לא פעלנו לקחת קרקע, אנחנו נמנעים מלהשתמש בו. יש בראש העין היום 4,000 יחידות דיור שמשווקות ליזמים, זה מקום רלבנטי להפחתת מחירי הדיור, הבעייתיות היא שרק 10% ממנו קיבל היתרי בנייה. כל משרדי הממשלה צריכה לקחת חלק בתוכנית של שיווקים אפקטיביים להפחתת מחירי הדיור בישראל."

ד"ר סנדי קידר, מאוניברסיטת חיפה, אמר: "אנחנו לא רוצים להפוך ללוס אנג'לס, אני חושב שצריך לבנות יותר בפריפרייה ולא במרכז. אני לא חושב שבג"צ הקשת המזרחית גרם למצוקת דיור. אפשר היה להשקיע הרבה יותר בתחבורה, זה היה מקרב. באר שבע היא פרבר של תל אביב, יש הרבה מאוד פתרונות כדי שהמדינה לא תהפוך למרוצפת. צריך לתמוך בחקלאות צריך להבחין בין אלו שקנו קרקעות במרכז הארץ ובנו עליהם וילות, כמה חקלאים באמת עוסקים שם בחקלאות? אין שום סיבה לסבסד את שרי אריסון בבני ציון. צריך לבטל את משטר הנחלות, , לקחת את הקרקע משרי אריסון ולתת אותה למי שבאמת עוסק בחקלאות."

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    פסיקת בגצ הקשת המזרחית אינה הוגנת לכלל אזרחי המדינה (ל"ת)
    דרושה רויזיה 08/07/2013 16:20
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    נפגע מהבנק....... 07/07/2013 19:57
    הגב לתגובה זו
    תשובה ודנקנר נהנים מהתספורות בריביות אפסיות בכל הפסדים- אנו האזרחים משלמים בהעלאת הריביות.עיי תגמול המנהלים במליונים.
  • 3.
    אברהם 07/07/2013 19:05
    הגב לתגובה זו
    אנשי המנהל מטורפים, יש לקחת את האדמות מהחקלאים לא מהערונים, ולתת לחיילים שמשתחררים מהצבא, היום אין תושבים בקיבוצים, שייקחו אדמות ויבנו לזוגות הצעירים, אברהם
  • 2.
    ניהול כושל=בורוקרטיה=הפסד כספי הדיר=האשםלא משלם=רק העם (ל"ת)
    מדינה=קומבינה=שחיתות 07/07/2013 17:40
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    אבי 07/07/2013 12:23
    הגב לתגובה זו
    ד"ר סנדי קידר, העם בדקת עם אפשר להתפרנס מחקלאות כאשר כל יום יוצאת החלטה הגורמת לעליה בהוצאות החקלאים!
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 2.04%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.