שיינין: "6% מהדירות בישראל ריקות ואין כלל מחסור, ב"ש היא פרבר של ת"א"
מחיר בית ממוצע בארצות הברית היום ריאלית הוא כפי שהיה ב-1987, ואילו אצלנו פי 2.6 - פער בלתי ניתן להסבר", כך אמר ד"ר יעקב שיינין, מנכ"ל חברת מודלים כלכליים בכנס הנדל"ן של ארנסט אנד יאנג ושטיינמץ, הרינג גורמן ושות'.
שיינין שאל "האם יש מחסור בדירות בישראל? המושג דירה ממוצעת הוא וירטואלי 100 מ"ר, 30 ק"מ מת"א, בת 27 שנים, עולה 1.27 מיליון שקל, או 121 משכורות ממוצעות במשק. דירה כזו ניתן להשכיר תמורת כ-3,000 שקל בחודש, כ-3% משווי הנכס. ללא הון התחלתי שהורייך נתנו לך לא תוכל לקנות דירה.
תל אביב היא בין 40 הערים הנחשבות ביותר בעולם, אבל היא רק השפיץ, 5% גרים שם, 95% לא גרים בתל אביב והם יחיו גם אם לא יגורו בתל אביב, לא כולם יגורו בנחמני או אחד העם".
לדבריו, בעוד 10 שנים תהיה רכבת קלה, "יהיו רכבות חשמליות ובעצם אנחנו הולכים לשינוי מאוד גדול מטרופולין תל אביב 1,560 קמ"ר, בדיוק כמו הגודל של מטרופולין לונדון, אנחנו 3.2 מיליון איש, הם 8.2 מיליון איש, 2,000 נפש לקמ"ר בתל אביב מול 5,000 בלונדון ו-10 אלף בלונדון. מטרופולין תל אביב לא כל כך צפוף. כשתהיה רכבת 30 דקות בין ירושלים לתל אביב, ותהיה רכבת שתיסע בין חיפה לתל אביב ב-200 קמ"ש, המשמעות היא 30 דקות נסיעה, לכן דאון טאון באר שבע לדאון טאון תל אביב יהיה 30 דקות. אז מהי באר שבע? בירת הפרברים או פרבר של תל אביב?".
"אין מחסור בדירות בישראל היום, אין דבר כזה, זה סיפורים. בונים 40 אלף דירות בשנה, בנו פעם 30 אלף, כנראה ייבנו 45 אלף בשנתיים שלוש הקרובות. ההרגלים שלנו השתנו, הפרברים שלנו יהיו מקומות לגידול ילדים, בגילאים של בין 30 עד 60 יגורו בפרבר, המבוגרים והצעירים יגורו בתל אביב. ב-2013 יש 2.4 מיליון דירות, 6.5% דירות ריקות. נכון, היה פעם 20% דירות ריקות, זה מסביר את הבנייה הנמוכה של העשור הראשון של שנות ה-2000, לא צריך 6% של דירות ריקות".
שיינין שואל - האם יש בועה במחירי הדירות? "הייתה בועה ענקית בארצות הברית במחירי הבתים וזה קרה בדיוק כשהריבית הייתה נמוכה, אולי נסיק ממנה משהו על המצב בישראל. אף אחד לא ראה בארצות הברית שיש בועה, איפה אמריקה הגדולה שהמציאה את הכלכלה? איך היא לא ראתה את זה? עד 2003 לא הייתה בועה בארצות הברית אלא תיקון של 1987, ב-2004 ראו שהמחירים עוברים מעל לגידול ריאלי של 2%, בתחילת 2005 התחילו לראות שיש בועה, אז הבנק המרכזי החל להעלות את הריבית מ-2% ל-5.25%, העלה את הריבית כשהבועה החלה להתפוצץ, מחכה חצי שנה והבין שיצא משליטה. אז הוא הוריד את הריבית עד דצמבר 2008 מ-5.25% ל-0% ומדצמבר 2008 אנחנו ב-0%, אולי ב-2015 תתחיל לעלות הריבית המוניטרית".
- 11.ארה"ב הכלכלה התאוששה 03/07/2013 08:08הגב לתגובה זובארה"ב הכלכלה מראה סימני התאוששות אם המצב היה נמשך עם פערי מסחר אדירים מול סין וללא הצפת המשקיעים הזרים את ניו יורק ולוס אנג'לס בגלל המשבר העולמי אז הדיור בארה"ב היה נגרר מטה מטה
- 10.הגיע הזמן להפסיק להאדיר מומחים כאלו ואחרים פישר די ויות (ל"ת)המחשב 02/07/2013 17:02הגב לתגובה זו
- 9.שר הבינוי והשיכון החדש חדל אישים שחרר את מ.הביניים (ל"ת)שר השיכון תתפטר 01/07/2013 18:24הגב לתגובה זו
- 8.אבי 01/07/2013 14:56הגב לתגובה זוקניית דירה ב1992 50% הון עצמי ,שכירות =משכנתא,רווח הרבה יותר מאשר מדד המעו"ף.
- 7.הורה 01/07/2013 13:55הגב לתגובה זוכמה קל לדבר כשיש לך כסף ואתה גר בשוכנה חזקה ברעננה. דירה זה הכל בחיים? חסכנו על דירה במעבר לב"ש אבל האוכלוסיה שם חלשה, הבריאות, רווחה, חינוך שם על הפנים כי זאת לא מדינת ת"א ולא משקיעים שם, אז יאללה בו נקבור את העתיד של הילדים שלנו.
- 6.שנתיים דמגוגיה תקשורת להרצת פראייר=בועה50%בפיצוץ=מיתון! (ל"ת)נדלן=בלוף לפראייר 01/07/2013 13:47הגב לתגובה זו
- 5.סיימון 01/07/2013 12:05הגב לתגובה זולהרגיש גורם ועוד ימשיך ביתר שאת לגרום לעליית מחירי הדיור והשכירות. ככה זה ששלפניםם משווים את ארה ב לכאן וגם שם לא ירדו מחירי הנדל ן רק הזבלה וגם כאן זה ייקרה .מקום כמו בש ודימונה בוודאי שצריכים לרדת במחירי הדיור בצורה דרסטית.אשר למעו ף ייתכן אבל הנושא עדיין ספקולטיבי והיו מורדות ולא כולם יכולים לעמוד בזה.אז מודלים או לא מודלים כלכליים הפעם זה פספוס
- 4.שמעון 01/07/2013 11:16הגב לתגובה זוככה עלה וככה ירד וככה חיים ומתים. מחיר דירה ב 150 משכורות הוא לא נורמלי. ואני מדבר על דירה קטנה בפרבר. ו2 ילדים בחדר! חייבים לבנות במהירות 100,000 דירות למשפחות צעירות ובמחיר שמשפחות צעירות יכולות לשלם (500-600 אלף). שיביאו סינים או סיניות ויבנו בארבע גבעות טרשים בתוך שנתיים. מספיק לתחוב לנו אצבעות לעיניים!!
- 3.מי שקנה דירה ולא מניית טבע או כיל הרויח (ל"ת)מדד המעוף 01/07/2013 11:08הגב לתגובה זו
- 2.המום 01/07/2013 11:04הגב לתגובה זודוגמא אחת: השקעה בדירה מבוססת על משכנתא . אצל משקיעים מדובר על שיעור מימון גבוה מאוד שמניף רווחים עצומים בזמן קצר. לגבי דירות ריקות: הדירות האלה לא מוצעות למכירה. מה זה עוזר?
- 1.אזרחי 01/07/2013 11:04הגב לתגובה זואים יבנו עוד מאות אלפי הבעיה תימשך מחיר הדירות לזכאים צריך ליהיות זול ומוגבל לדירות 3 חדרים באיזור מרכז ווסביבתה ודירות 4 חדרים בפריפריה צפון ודרום ומשדרגי דיור שיתמודדו לפי כוחם הכנסתם ומעמדם בשוק החופשי אין אפשרות אחרת כך תיפטר בעיית המחירים והשוק החופשי יתנהל לפי כוחות השוק היום כל השוק בסכנה ביגלל חוסר הפרדה בין זכאים ללא זכאים
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
