לזוגות עם כיס מרוקן: היכן במרכז (גם בת"א) נמכרו דירות בפחות מ-855 א' ש'
הזינוק במחירי הדירות בשנים האחרונות מקשה מאוד על זוגות צעירים רבים לרכוש את דירת 4 החדרים החלומית, מוצר שהפך ל"לחם והחמאה" של שוק הדירות הישראלי. כיום כמעט בלתי אפשרי למצוא דירות 4 חדרים באזור המרכז במצב סביר בפחות מ-1.2-1.5 מיליון שקל.
אולם זוגות צעירים בעלי מעוף המוכנים להתחיל באופן צנוע יותר יוכלו למצוא דירות 3 חדרים ישנות במרכזי הערים במרכז במחירים הרבה יותר ברי השגה. עד כמה שקשה להאמין שהדבר ייצלח בבירוקרטיה הישראלית, בנייני "בלוקים" אלו יוכלו לעבור בשנים הקרובות תהליך של התחדשות עירונית במסגרתה ייתכן ואף ניתן יהיה להגדיל את הדירות.
תל אביב
ברחוב זלמן שז"ר 32 בשכונת נווה עופר נמכרה דירת 3 חדרים, 76 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-815 אלף שקל
ברחוב חכמי אתונה 65 בשכונת שפירא נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 65 מ"ר, בקומה 3 מתוך 3, ב-815 אלף שקל
חולון
ברחוב גאולים 52 בשכונת נאות שושנים נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 75 מ"ר, קומה 4 מתוך 4 נמכרה ב-850 אלף שקל
ברחוב השלוח 16, ליד קריית שרת, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 66 מ"ר נטו, קומה 4 מתוך 6 ב-855 אלף שקל
בת ים
ברחוב הרב מבובוב בשכונת קריית באבוב נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 66 מ"ר, בקומה 4 מתוך 4, ב-800 אלף שקל
ברחוב הגבעות 18 בשכונת קריית יוסף נמכרה דירת 3.5 חדרים בשטח 77 מ"ר בקומה 4 מתוך 4 ב-855 אלף שקל
פתח תקווה
ברחוב לאה גולדברג 1 בקריית המשוררים נמכרה דירת 3 חדרים, 62 מ"ר בקומה 1 מתוך 4 ב-850 אלף שקל
ברחוב קרול 16 במרכז העיר נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 70 מ"ר בקומה 4 מתוך 4 ב-745 אלף שקל
ברחוב סיני 2 בשכונת אחדות נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר בקומה 4 מתוך 4 ב-650 אלף שקל
ברחוב חזון איש 1 בשכונת קריית חזני נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 65 מ"ר, בקומה 1 מתוך 3, ב-840 אלף שקל
ראשון לציון
ברחוב שניאור זלמן 5 בשכונת נווה אליהו נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 63 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, ב-750 אלף שקל
רחובות
ברחוב בנימין 43 במרכז העיר, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 67 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, ב-840 אלף שקל
ברחוב בר כוכבא 6, בשכונת שעריים, נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 60 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, ב-765 אלף שקל
נתניה
ברחוב גבע 3 במרכז העיר נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 55 מ"ר נטו, קומה 3 מתוך 3, ב-850 אלף שקל
ברחוב גרינבוים 10 בשכונת אזורים נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 93 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, ב-780 אלף שקל
ברחוב קרן היסוד 18 בקריית נורדאו נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 69 מ"ר, קומה 1 מתוך 8, ב-745 אלף שקל
כתבות מעניינות נוספות:
- 9.דני 10/06/2013 10:30הגב לתגובה זוצריכות לעלות מקס' 500 אלף ש"ח שלא יעבדו עליכם
- 8.מדינה של נוכלים 06/06/2013 00:04הגב לתגובה זואתם השתגעתם??
- 7.א 05/06/2013 21:55הגב לתגובה זואוקיי אז יגידו כאן זה לא שם וכאן אין אדמה ושם אין אוכלי חינם בקבע ועוד, אבל בכ"ז זה הרבה כסף בשביל מעט מאוד סחורה, בקיצור ישראבלוף. שורה תחתונה מי שיכול שיעוף מכאן.
- 6.מכיר 05/06/2013 20:15הגב לתגובה זוממש אזורים לא מומלצים. מומלץ בעיקר למי שרוצה חינוך רע לילדיו ושכונה זנחת לחיו
- 5.דמגוגיה פרסום להרצת פראייר=בועה50%בפיצוץ=סוף הבלוף!!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 05/06/2013 17:58הגב לתגובה זו
- 4.״מפונק״ אחד.... . 05/06/2013 16:56הגב לתגובה זומחפשים עתונאים בטימבקטו (מאלי שבאפריקה)....משכורת כפולה מאשר משלמים בביזפורטל.........שווה,האמן לי.....
- 3.רוב הדירות במצב ירוד שלא ראוי למגורי אדם (ל"ת)מוריס 05/06/2013 15:08הגב לתגובה זו
- 2.אבי 05/06/2013 15:08הגב לתגובה זוותעלו עגלה של תינוק כל יום, אלו לא דירות לצעירים
- rj5334 05/06/2013 15:38הגב לתגובה זוןעם גג לוהט בקייץ וקור בחורף
- קובי 05/06/2013 17:04כך חושבים המפונקים היום,עדיף להם אוהל בכיכר העיר . כל התחלה טובה,השיפור יבוא עם הזמן
- 1.יגאל 05/06/2013 15:07הגב לתגובה זומספיק כבר להיות מפונקים, לא חייבים להתחיל עם 4 חדרים באם המושבות ב-1.5 מיליון שקל
- דיור הוגן לכולם 05/06/2013 16:09הגב לתגובה זומפמפמי הבועה דינם כמפמפי מניות ... מה העונש על הרצה?
- שיודע לשאול 05/06/2013 17:00כמה שנים צריכות לחלוף עם רמת המחירים הזו בנדל״ן ע״מ שתשתכנע שזו לא בועה ? 5 שנים לא די ? 5 שנים בועה ? גם בעוד 7 שנים תאמין שהבועה בת 12 ?
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
