בלב אזור הביקוש: בכמה נמכרה דירת 4 חד', לא משופצת, בשינקין ת"א?
משרדי התיווך הגדולים ולוי יצחק עורך מחירון הדירות מדווחים על עסקאות הנדל"ן הבולטות ברחבי הארץ:
תל אביב
דירת 4 חדרים ברח' שינקין, 100 מ"ר, קומה שנייה, לשיפוץ, חזית לרחוב אחד העם, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-2,000,000 שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב כהנשטם, 50 מ"ר, קומה 3, שמורה, ללא מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,480,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב הלסינקי, 82 מ"ר, קומה 2, 3 מרפסות, חנייה משותפת, נמכרה ב-2,100,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב רמברנט, 95 מ"ר, קומת קרקע, חנייה צמודה, משופצת, נמכרה ב-3,050,000 שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב שלמה המלך, 69 מ"ר, קומת פרטר, משופצת, בניין אקלקטי משומר, מעלית, ללא חנייה, נמכרה ב-2,160,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס Place
דירת 3 חדרים ברחוב שמעון אבידן, כ-100 מ"ר, עם חנייה מרפסת שמש, לובי כפול, בניין בן 9 שנים בערך, נמכרה ב-1,700,000 שקל
דירת 2.5 חדרים ברחוב סומקן, קומה 3, ללא מעלית, משופצת, חנייה משותפת, כ-55 מ"ר, נמכרה ב-735,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס Sky
קריית אונו
דירת 4 חדרים בפארק רייספלד, 110 מ"ר, מעלית, חנייה ומרפסת שמש, נמכרה ב-2,600,000 שקל.
העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק עורך מחירון הדירות
יהוד-מונוסון
דירת 4 חדרים ברחוב עצמאות, 115 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-1,500,000 שקל.
העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק עורך מחירון הדירות
הוד השרון
דירת 4 חדרים ברחוב אשכול, קומה 1, במגדיאל, עם מרפסת שמש, יחידת הורים, מזגנים, ממ"ד וחנייה בטאבו, נמכרה ב-1,510,000 שקל. מחיר מבוקש -1,580,000 שקל.
דירת 5 חדרים ברחוב בוסתן אביב, רמתיים, קומה 11, 129 מ"ר, 11 מ"ר מרפסת, 2 חניות, מחסן, מטבח רגבה, נמכרה במחיר המבוקש - 1,970,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס הוד והדר
כפר סבא
דופלקס 6 חדרים, 192 מ"ר, רחוב מאיר אריאל, חדש, מחסן, יחידת הורים, 3 מרפסות שמש גדולות, קומות 7-8, מוצע למכירה 3 חודשים, נמכר ב-2,780,000 שקל. מחיר מבוקש 2,950,000 שקל.
דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, רחוב מבצע יהונתן, משופצת, קומה 7, מעלית, ממוזגת, מוצעת למכירה 3 חודשים, נמכרה ב-1,205,000 שקל. מחיר מבוקש 1,290,000 שקל.
דירת 5 חדרים, 150 מ"ר, רחוב נשר, שכונת הקאנטרי, בניין בן 3 שנים, 2 חניות, מחסן ומרפסת שמש באזור שקט ביותר, קומה 2 מתוך 5 מוצעת למכירה 5 חודשים, נמכרה ב-2,080,000 שקל. מחיר מבוקש 2,190,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס ONE
פתח תקווה
דירת 4 חדרים בשכונת נווה גן, רחוב הרב מלכה, 112 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-1,430,000 שקל.
העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק עורך מחירון הדירות
ראש העין
דירת גן 4 חדרים ברחוב יהושע בן נון בשכונת חורשים, 90 מ"ר + 250 מ"ר גינה, עם חניה, נמכרה ב- 1.5 מיליון שקל
וילה 6 חדרים ברחוב אלה בשכונת גבעת טל , 190 מ"ר בנוי על שטח מגרש של 600 מ"ר, עם חניה, נמכרה ב- 2.385 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב עוגב בשכונת גבעת דניה, 86 מ"ר, קומה 4 מתוך 4 ללא מעלית וחניה, עם אופציה לבניית 23 מ"ר על הגג, נמכרה ב- 830,000 שקל
דירת 4 חדרים ברחוב מגדל דוד בשכונת מצפה אפק, 104 מ"ר, קומה 2 מתוך 3 עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון ראש העין
חולון
דירת 4 חדרים ברחוב גולדה מאיר בשכונה החדשה, ח' 300, 112 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-1,800,000 שקל.
העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק עורך מחירון הדירות
דירת 4 חדרים ברחוב ההסתדרות, בשכונת נאות רחל, זקוקה לשיפוץ, מרפסות, מעלית, חנייה, נמכרה ב-1,250,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס Sky
ראשון לציון
פנטהאוז 5 חד' ברחוב שדה נחום בקריית גנים, קומה 9 עם מעלית, עם חנייה, חזיתית, זקוקה לשיפוץ קל, כ-150 מ"ר, 50 מ"ר גג, נמכרה במחיר ב-2,330,000 שקל.
העסקה בוצעה באמצעות רי/מקס מטרופולין
דירת 5 חדרים ברחוב גרינשפן, 130 מ"ר, קומה 5 , עם מעלית ו- 2 חניות, משופצת, נמכרה ב- 1.64 מיליון שקל
דירת 2 חדרים ברחוב התאנה, 55 מ"ר, קומה 3, עם מעלית ללא חניה, משופצת , נמכרה ב- 880,000 שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון ראשון לציון
רחובות
דירת 3.5 חדרים ברחוב הרצל 110 מ"ר , קומה 4, עם מעלית וחניה, משופצת, נמכרה ב-1.05 מיליון שקל
דירת גג 4 חדרים ברחוב שפינוזה, 96 מ"ר+ גג 70 מ"ר , קומות 4-5 בבניין, עם מעלית וחניה, נמכרה ב- 1.14 מיליון שקל
העסקאות בוצעו באמצעות אנגלו סכסון רחובות
חדרה
דירת 4.5 חדרים ברחוב הרצל, 130 מ"ר, קומה 1, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-1,125,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב הקידה, 76 מ"ר, קומה 2, ללא מעלית ועם חנייה, נמכרה ב-600,000 שקל.
קוטג' 3 חדרים ברחוב אביאור, 126 מ"ר, נמכר ב-3,450,000 שקל.
דירת 3.5 חדרים ברחוב הרברט סמואל, 87 מ"ר, קומה 3, ללא מעלית ועם חנייה, נמכרה ב-820,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס מקצוענים
חיפה
דירת 3 חדרים ברחוב טשרניחובסקי, שכונת כרמל צרפתי, 80 מ"ר, קומה 1, משופצת, נוף, נמכרה ב-1,200,000 שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב חטיבת כרמלי, שכונת נווה יוסף, 60 מ"ר, קומה 3, שמורה, נמכרה ב-340,000 שקל.
דירת 2 חדרים ברחוב סורוקה, שכונת רמת בגין, 55 מ"ר, קומה 2, מרפסת, ממ"ד, חנייה ומחסן, נמכרה ב-725,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב רינה, שכונת בת גלים, 60 מ"ר, קומה 2, שמורה, נמכרה ב-575,000 שקל.
דירת 4 חדרים ברחוב השחף, שכונת בת גלים, 96 מ"ר, קומה 4, משופצת, מטבח חדש, נמכרה ב-885,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס סיטי
דירת 4 חדרים בפרויקט סביוני הכרמל, שדרות אבא חושי, 135 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב- 1,750,000 שקל.
העסקה דווחה באמצעות לוי יצחק עורך מחירון הדירות
באר שבע
דירת 4 חדרים בשכונת מרכז אזרחי (מגדלי קרן), רחוב התקווה, 110 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-960,000 שקל.
דירת 3 חדרים בשכונה א', רחוב שפירא, 76 מ"ר, קומה 3, נמכרה ב-455,000 שקל.
דירת 2 חדרים בשכונה ד', רחוב הקנאים, 40 מ"ר, קומת קרקע, נמכרה ב-270,000 שקל. דירת 4 חדרים בשכונה ה', רחוב העלייה, 74 מ"ר, קומה 1, נמכרה ב-420,000 שקל.
דירת 3.5 חדרים בשכונה ה', רחוב הגלבוע, 80 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-415,000 שקל.
דירת 1.5 חדרים בשכונה ג', רחוב אסירי ציון, 30 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב-240,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונה ד', רחוב סמטת קדש, 76 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב-525,000 שקל.
דירת 3 חדרים בשכונה ו' החדשה, רחוב מבצע ברוש, 84 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-540,000 שקל.
דירת 4 חדרים בשכונת רמות, רחוב מיכאל הנגבי, 131 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב-910,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס פלוס
דימונה
דירת 4 חדרים ברחוב דרך השלום, קומה 3, 100 מ"ר, על עמודים, ללא מעלית, נמכרה ב-360,000 שקל.
בית קרקע 3 חד', 2 בתים מחוברים, כל אחד 65/250 מ"ר, רחוב קלעת נמרוד, נמכר ב- 1,200,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב מרחבים, קומה 3/4, 70 מ"ר, על עמודים, ללא מעלית, נמכרה ב-290,000 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה
שכירות
דימונה
דירת 3 חדרים ברחוב יהודה הלוי, קומה 8/8, על עמודים, מעלית, 76 מ"ר, הושכרה ב-2,000 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב גולדה מאיר, קומה 1/4, 78 מ"ר, ללא עמודים וללא מעלית, הושכרה ב-1,500 שקל.
העסקאות בוצעו באמצעות רי/מקס נובה
- 4.מעל שנה נתוני בלוף שיווק לפראייר=בועה50%בפיצוץ=מיתון!!! (ל"ת)דמגוגיה הרצת פראייר 01/06/2013 18:19הגב לתגובה זו
- 3.אורוות במחיר ארמונות? בקרוב טיל יהרוס לכם את הבית (ל"ת)לא חבל 01/06/2013 17:57הגב לתגובה זו
- 2.מחירים מהתחת,לא מבין מי קונה! (ל"ת)ירון 01/06/2013 15:59הגב לתגובה זו
- 1.סער פלד שמאי מקרקעין 01/06/2013 15:36הגב לתגובה זוהיום כשמחירי הדיור משתוללים. תשקיעו כמה גרושים שלחו שמאי שיבדוק לכם את העיסקה לפני ביצוע. יתכנו חריגות בניה או אי התאמה לתשריט הבית המשותף, תאמינו לי ראיתי כבר הכל! פשוט עצוב לראות שרכב ב 50 אלף ש"ח עובר בדיקה מקיפה יותר מדירה של 2 מליון! אבסורד...
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
