שכונה ותיקה מול חדשה - היכן תשלמו יותר עבור דירות חדשות? כנסו לבדיקה
רוכשי הדירות לא פעם מתלבטים האם לרכוש דירה בבניין חדש בשכונה ותיקה בעיר או בשכונה חדשה לגמרי שרק הולכת ונבנית. כל אחת מהאפשרויות טומנת בחובה שיקולים רבים.
מרבית השכונות החדשות הנבנות כיום בערים הגדולות מנותקות מהן כמעט לגמרי מקומות כמו 'אם המושבות' בפתח תקווה, 'מצליח' ברמלה או 'קריית השרון' בנתניה מנותקים כמעט לחלוטין מהעיר המרכזית ונראים כ"ערי שינה" העומדות בפני עצמן. בעניין הבחירה בשכונה ותיקה, לרוב בעיות הנובעות מתשתיות ישנות וכבישים שאינם מצליחים להתמודד עם גודש התנועה ההולך וגדל בעקבות גידול האוכלוסייה. מלבד זאת, הנוף במרכזי הערים הוותיקות לכיוונם של דודי שמש, טייח מתקף ואנטנות טלוויזיה אינו כה מלבב בהשוואה לנוף של שכונה "חדשה מהניילונים".
נתון מעניין הוא שקיימת שונות במחירים בין דירות הנבנות בפרויקטים חדשים במרכזי הערים הוותיקות אל מול אלו שנבנו בשכונות חדשות. Bizportal בחן את הסוגיה עם מומחי נדל"ן:
מבדיקה שערך משרד השמאים אהוד המאירי ושות' עולה התמונה הבאה:
רחובות: בשכונת גן הפקאן החדשה, אשר החלה להיבנות בשנת 2008, המחיר למ"ר בעסקאות שנסגרו בחצי השנה האחרונה עמד על 13,918 שקל למ"ר. מרבית הדירות שנמכרו הינן בנות 5 חדרים ומחירן הממוצע הינו 1.773 מיליון שקל. לא הרחק משם, בפרויקט אחוזות הנשיא של חברת קרדן נדל"ן ברחובות הוותיקה, המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות שנעשו החל מ-2012 עומד על 14,851 שקל, 6.7% יותר מהמחיר בשכונה החדשה. מרבית הדירות שנמכרו הינן בנות 3 ו-4 חדרים ומחירן הממוצע עמד על 1.39 מיליון שקל.
פער קטן ברעננה
ברעננה הפער יותר קטן ומסתכם ב- 3.4% בלבד לטובת השכונה הוותיקה: בהשוואה נבחנו העסקאות שנסגרו מתחילת 2012 בפרויקטים חדשים בשכונת 'הפרחים' בדרום העיר מול השכונה החדשה שנבנית במתחם רע-2014 ליד פארק רעננה. המחיר הממוצע למ"ר בשכונת הפרחים הסתכם בכ-21,672 שקל למ"ר ומחיר הדירות הממוצע עמד על 2.13 מיליון שקל. המחיר הממוצע למ"ר ברע-2014 הסתכם ב-20,062 ומחיר הדירות הממוצע עמד על 2.365 מיליון שקל.
בפתח תקווה הפער הסתכם בכ-7.3%: המחיר הממוצע למ"ר בפרויקטים חדשים שכונת הדר המושבות הוותיקה הסתכם ב-16,516 שקל למ"ר, זאת לעומת 15,399 שקל למ"ר בשכונת הדר המושבות החדשה.
גם בקרב השכונות החדשות יש פערי מחירים בין אלו שאוכלסו לבין אלו שנבנות כעת: מנתוני אנגלו סכסון עולה כי מחירה של דירת 4 חדרים בשכונת ח-300 המאוכלסת בחולון נמכרות דירות 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר ב-1.7-1.85 מיליון שקל, זאת לעומת מחיר של 1.69 מיליון שקל עבור דירות זהות בשכונת ח-501 הנמצאת בהליך בנייה.
באשקלון מוסרים אנגלו סכסון כי בשכונת אפרידר הוותיקה נמכרות דירות 4 חדרים בשטח 100 מ"ר בבניינים חדשים בכ-1.05 מיליון שקל, בעוד בשכונת קריית רפאלי, שכונה חדשה בתוך שכונת ברנע, נמכרת דירה בשטח זהה ב-900 אלף שקל. דירות 5 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר בשכונת אפרידר נמכרות ב-1.2-1.3 מיליון שקל לעומת 1.05 מיליון שקל בקריית רפאלי.
"אל תצפו לזינוק מחירים בשכונות חדשות"
גלעד המאירי, ממשרד השמאות אהוד המאירי ושות', אומר כי מניסיונם פער המחירים אמור להיות בין 5% ל-10% לטובת השכונה הוותיקה "כולם מצפים לזינוק במחירי הדירות בשכונות החדשות שרק נבנות ועדיין אינן נהנות מתשתיות מפותחות, אך צר לי לאכזבם, קפיצת המחירים אינה כזו גדולה. אם הפער מגיע לרמות של 15%-20% אז מדובר בשכונה חדשה שנכשלה, אך מקרים כאלה הם נדירים."
ליאת דנינו ישראלי, מנהלת שיווק בקרדן נדל"ן, אומרת כי "פער המחירים בערים כמו פתח תקווה ורמת גן יכול להגיע ל-5%-6% לטובת בניינים חדשים בשכונות ותיקות, אולם שנה לאחר שהפרויקט מושלם המחיר עולה. ככל שהביצוע מתקדם המחיר עולה בהתאמה, אך בשכונות החדשות בהן בנו יותר מדיי לא נראה עליות מחירים גדולות. צריך לשים לב לתהליכי ההתחדשות העירונית, ברמת גן לדוגמה, היכן שמוקם פרויקט 'רמת קרדן' הצפי הוא לעליית מחירים כמו בשכונה חדשה בעקבות מייזמי התמ"א 38 הרבים באזור."
כתבות מעניינות נוספות:
- 9.בשבוע הבא: רכב חדש מול רכב בן שנתיים..... (ל"ת)עיתונאים אעלק :)))) 11/05/2013 20:07הגב לתגובה זו
- 8.מעל שנה דמגוגיה שקר לפראייר=בועה בפיצוץ בפני הגנבים!!!! (ל"ת)פרסום להרצת פראייר 11/05/2013 18:18הגב לתגובה זו
- 7.שמעון 11/05/2013 13:13הגב לתגובה זודיחנקו ולא יקבלו שקל מס נוסף , גם ככה פה הגנבים הכי גדולים , משלמים על חתיכת נייר למרפסת 10000 ש"ח ... רק כך יורידו מחירים.
- 6.נועם 11/05/2013 11:17הגב לתגובה זובמערב העיר יש את השכונות הגרועות ביותר כמו מרמורק וגבירול, לא סתם המחירים שם זולים, האוכלוסיה ממש לא משהו
- 5.תומר 11/05/2013 11:16הגב לתגובה זואנחנו נכנסים למצור כלכלי, המשכורות נשחקות והמשכנתא רק תופחת, יחד עם מס הרכישה על מעבר דירה, מי האידיוט שעדיין מוכן לנפח את בועת המחירים ואז ליפול לשאול?
- שלמה 11/05/2013 12:04הגב לתגובה זותומר - אינני ממליץ באם לקנות או לא, אך הערות כמו שלך הופיעו גם לפני שנה או חמש שנים , ובינתיים המחירים עלו בעשרות אחוזים.....
- lionav 11/05/2013 18:06גם לפני שלוש שנים המחירים היו גבוהים על גבול ההזוי . נכון להיום המחירים הם בועה ללא כל צל של ספק.. עלות של בניית דירת 4 חדרים בבניין במרכז הארץ בסטנדרט גבוה לא עוברת את ה 600,000 ש"ח .
- 4.אופיר 11/05/2013 11:02הגב לתגובה זוחבל על השטחים הירוקים, כל המדינה הופכת למשטח בטון אחד גדול, בנייה כזו בזבזנית וחסרת התחשבות
- 3.נתי 11/05/2013 11:01הגב לתגובה זולא חבל על הכסף? במילא לא יישאר כאן שום דבר בקרוב
- שחרר לי את הדירה ברעננה (ל"ת)תעבור כבר למנהטן 16/05/2013 04:26הגב לתגובה זו
- 2.עדי 11/05/2013 11:01הגב לתגובה זוחבל על הכסף
- העיקר שאשתך מאמינה לשטויות שלך (ל"ת)תמשיך לחלום 16/05/2013 04:27הגב לתגובה זו
- 1.פער לא משמעותי שעשוי להעיד על סטיית תקן (ל"ת)שימי 11/05/2013 11:00הגב לתגובה זו
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
הפרויקט שאמור לשנות את פני התחבורה בגוש דן: כל הפרטים על מכרז המטרו הגדול בישראל
מטרו
מכרז ענק בהיקף של 65 מיליארד שקל יוצא לדרך כחלק מפרויקט המטרו. הפרויקט שעליו מדווח מתמקד בשלב א' של רשת המטרו באזור מטרופולין גוש דן, מערכת שנועדה להוות נדבך משמעותי במערכת התחבורה הציבורית במרכז הארץ. הרשת כוללת שלושה קווים תת-קרקעיים, קו M1, קו M2 וקו M3, אשר בתכנון יהיו באורך כולל של כ-150 ק"מ ויכללו כ-109 תחנות.
הרשת מיועדת לשרת כ-24 רשויות מקומיות באזור גוש דן והסביבה, במטרה להפוך את התחבורה הציבורית למתחרה אמיתית של הרכב הפרטי. הפרויקט נחשב לעצום בהיקפו עם עלות כוללת מוערכת של מעל ל-150 מיליארד שקלים. השלב הנוכחי כולל הקמה של כ-78 ק"מ של מנהרות כפולות ו-59 תחנות תת-קרקעיות, במסגרת מיזם בהיקף של כ-65 מיליארד שקלים. מדובר בבוננזה ענקית לחברות התשתיות שלמעשה הצמיחה שלהן בהכנסות כמעט מובטחת.
חברת נת"ע פתחה הליך מיון מוקדם עבור חבילות העבודה הראשונות במיזם. במסגרת זו ייבחרו הקבוצות והחברות שיוזמנו להתמודד במכרזים הבאים. הצעד הזה מאפשר סינון ראשוני של שחקנים לפי קריטריונים כמו ניסיון בהקמת מנהרות ומתחמי תחנות, יכולת כלכלית, ניהול סיכונים ועמידה בדרישות בטיחות ותשתית.
השקעות ענק בתשתיות
במקביל, כבר פורסמו מכרזים בהיקפים של מיליארדי שקלים, כולל מכרז שיפוץ של כ-27,000 דירות הנמצאות בקרבת תוואי המטרו כדי למזער את ההפרעה לתושבים. הוועדה המנהלת של הפרויקט אישרה ביוני 2022 את פרסום המכרז לניהול ותכנון הקווים.
- מס המטרו יוצא לדרך - בעלי נכסים שקרובים לרכבת יממנו חלק ממנה
- הפקיעו את הקרקע – ועכשיו גם את הפיצוי?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מדובר באתגר הנדסי אדיר של הקמת מאות קילומטרים של תשתית תת-קרקעית בתוך סביבת מטרופולין פעילה וצפופה. חפירת המנהרות הכפולות משלבת טכנולוגיות קידוח מתקדמות, חפירות שטח פתוח ותיאום מורכב עם מערכות קיימות של מים, ביוב, חשמל ותקשורת. התחנות התת-קרקעיות החדשניות תפעלנה כמרחבי תחבורה המקשרים לתחבורה הציבורית הקיימת, כולל אוטובוסים, רכבת קלה ורכבת ישראל, תוך חיבור למרכזי מגורים ותעסוקה.
