שכונה ותיקה מול חדשה - היכן תשלמו יותר עבור דירות חדשות? כנסו לבדיקה

רוכשי הדירות לא פעם מתלבטים האם לרכוש דירה בבניין חדש בשכונה ותיקה בעיר או בשכונה חדשה לגמרי שרק הולכת ונבנית. כל אחת מהאפשרויות טומנת בחובה שיקולים רבים.

מרבית השכונות החדשות הנבנות כיום בערים הגדולות מנותקות מהן כמעט לגמרי מקומות כמו 'אם המושבות' בפתח תקווה, 'מצליח' ברמלה או 'קריית השרון' בנתניה מנותקים כמעט לחלוטין מהעיר המרכזית ונראים כ"ערי שינה" העומדות בפני עצמן. בעניין הבחירה בשכונה ותיקה, לרוב בעיות הנובעות מתשתיות ישנות וכבישים שאינם מצליחים להתמודד עם גודש התנועה ההולך וגדל בעקבות גידול האוכלוסייה. מלבד זאת, הנוף במרכזי הערים הוותיקות לכיוונם של דודי שמש, טייח מתקף ואנטנות טלוויזיה אינו כה מלבב בהשוואה לנוף של שכונה "חדשה מהניילונים".

נתון מעניין הוא שקיימת שונות במחירים בין דירות הנבנות בפרויקטים חדשים במרכזי הערים הוותיקות אל מול אלו שנבנו בשכונות חדשות. Bizportal בחן את הסוגיה עם מומחי נדל"ן:

מבדיקה שערך משרד השמאים אהוד המאירי ושות' עולה התמונה הבאה: רחובות: בשכונת גן הפקאן החדשה, אשר החלה להיבנות בשנת 2008, המחיר למ"ר בעסקאות שנסגרו בחצי השנה האחרונה עמד על 13,918 שקל למ"ר. מרבית הדירות שנמכרו הינן בנות 5 חדרים ומחירן הממוצע הינו 1.773 מיליון שקל. לא הרחק משם, בפרויקט אחוזות הנשיא של חברת קרדן נדל"ן ברחובות הוותיקה, המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות שנעשו החל מ-2012 עומד על 14,851 שקל, 6.7% יותר מהמחיר בשכונה החדשה. מרבית הדירות שנמכרו הינן בנות 3 ו-4 חדרים ומחירן הממוצע עמד על 1.39 מיליון שקל. פער קטן ברעננה ברעננה הפער יותר קטן ומסתכם ב- 3.4% בלבד לטובת השכונה הוותיקה: בהשוואה נבחנו העסקאות שנסגרו מתחילת 2012 בפרויקטים חדשים בשכונת 'הפרחים' בדרום העיר מול השכונה החדשה שנבנית במתחם רע-2014 ליד פארק רעננה. המחיר הממוצע למ"ר בשכונת הפרחים הסתכם בכ-21,672 שקל למ"ר ומחיר הדירות הממוצע עמד על 2.13 מיליון שקל. המחיר הממוצע למ"ר ברע-2014 הסתכם ב-20,062 ומחיר הדירות הממוצע עמד על 2.365 מיליון שקל.

בפתח תקווה הפער הסתכם בכ-7.3%: המחיר הממוצע למ"ר בפרויקטים חדשים שכונת הדר המושבות הוותיקה הסתכם ב-16,516 שקל למ"ר, זאת לעומת 15,399 שקל למ"ר בשכונת הדר המושבות החדשה.

גם בקרב השכונות החדשות יש פערי מחירים בין אלו שאוכלסו לבין אלו שנבנות כעת: מנתוני אנגלו סכסון עולה כי מחירה של דירת 4 חדרים בשכונת ח-300 המאוכלסת בחולון נמכרות דירות 4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר עם מרפסת של 12 מ"ר ב-1.7-1.85 מיליון שקל, זאת לעומת מחיר של 1.69 מיליון שקל עבור דירות זהות בשכונת ח-501 הנמצאת בהליך בנייה.

באשקלון מוסרים אנגלו סכסון כי בשכונת אפרידר הוותיקה נמכרות דירות 4 חדרים בשטח 100 מ"ר בבניינים חדשים בכ-1.05 מיליון שקל, בעוד בשכונת קריית רפאלי, שכונה חדשה בתוך שכונת ברנע, נמכרת דירה בשטח זהה ב-900 אלף שקל. דירות 5 חדרים בשטח של כ-120 מ"ר בשכונת אפרידר נמכרות ב-1.2-1.3 מיליון שקל לעומת 1.05 מיליון שקל בקריית רפאלי.

"אל תצפו לזינוק מחירים בשכונות חדשות" גלעד המאירי, ממשרד השמאות אהוד המאירי ושות', אומר כי מניסיונם פער המחירים אמור להיות בין 5% ל-10% לטובת השכונה הוותיקה "כולם מצפים לזינוק במחירי הדירות בשכונות החדשות שרק נבנות ועדיין אינן נהנות מתשתיות מפותחות, אך צר לי לאכזבם, קפיצת המחירים אינה כזו גדולה. אם הפער מגיע לרמות של 15%-20% אז מדובר בשכונה חדשה שנכשלה, אך מקרים כאלה הם נדירים."

ליאת דנינו ישראלי, מנהלת שיווק בקרדן נדל"ן, אומרת כי "פער המחירים בערים כמו פתח תקווה ורמת גן יכול להגיע ל-5%-6% לטובת בניינים חדשים בשכונות ותיקות, אולם שנה לאחר שהפרויקט מושלם המחיר עולה. ככל שהביצוע מתקדם המחיר עולה בהתאמה, אך בשכונות החדשות בהן בנו יותר מדיי לא נראה עליות מחירים גדולות. צריך לשים לב לתהליכי ההתחדשות העירונית, ברמת גן לדוגמה, היכן שמוקם פרויקט 'רמת קרדן' הצפי הוא לעליית מחירים כמו בשכונה חדשה בעקבות מייזמי התמ"א 38 הרבים באזור."

כתבות מעניינות נוספות: תרצו לשדרג לדירה ב-1.4 מיליון שקל? תשלמו עוד 50 אלף ש' מס רכישה "לא הייתי מעז לקנות בתים כרגע בערים כמו דטרויט וקליבלנד, עליית המחירים בארה"ב השנה - 2%-3%" ניסים בובליל רותח: "רוכשי הדירות הפכו לכספומט של המדינה - המחירים יטפסו"