נדל"ן

מחירי "ישראל השנייה": באיזו עיר נמכרה דירת 4 חדרים ב-390 אלף שקל?

הזינוק במחירי הדירות הרחיק את מחפשי המציאות לפריפרייה. בנק ירושלים ביצע מספר עסקאות במארס בפחות מ-910 אלף שקל
לירן סהר | (8)

הזינוק במחירי הדירות ב-5 השנים אינו מאפשר לרבים להגשים את חלום 4 הקירות בפחות ממיליון שקל. כיום מי שמעוניין בדירת 4 חדרים בפחות ממיליון שקל יאלץ להתרחק יותר ויותר ממרכז הארץ. אולם מי שיחפש טוב יוכל למצוא מציאות אפילו באזור המרכז. בנק ירושלים ביצע בחודש מארס מספר עסקאות בפחות מ-910 אלף שקל:

פתח תקווה

דירת חדר ברחוב חפץ חיים, 28 מ"ר, קומת קרקע, נמכרה ב-500 אלף שקל

בת ים

דירת 2 חדרים ברחוב ליבסקינד, 52 מ"ר, קומה א', נמכרה ב-750 אלף שקל

עכו

דירת 3 חדרים ברחוב אברהם דנינו, 92 מ"ר, קומה ג', נמכרה ב-680 אלף שקל

דירת 4 חדרים ברחוב העצמאות, 107 מ"ר, קומה ח', נמכרה ב-565 אלף שקל

אשדוד

דירת 5 חדרים ברחוב חטיבת הנגב, 121 מ"ר, קומה ד', נמכרה ב-910 אלף שקל

אשקלון

דירת 4.5 חדרים ברחוב שביל חודשי השנה, 110 מ"ר, נמכרה ב-880 אלף שקל

דירת 3 חדרים ברחוב מעלות אשר, 75 מ"ר, קומה ב', נמכרה ב-740 אלף שקל

דימונה

דירת 2 חדרים ברחוב יגאל אלון, 44 מ"ר, נמכרה ב-350 אלף שקל

קריית ביאליק

דירת 4.5 חדרים ברחוב קק"ל, 103 מ"ר, קומה ג', נמכרה ב-810 אלף שקל

חיפה

דירת 3 חדרים ברחוב רד"ק, 75 מ"ר, נמכרה ב-440 אלף שקל

דירת 2.5 חדרים ברחוב הרצל, 60 מ"ר, קומת קרקע, נמכרה ב-335 אלף שקל

דירת 2 חדרים ברחוב גאולה, 70 מ"ר, נמכרה ב-600 אלף שקל

קריית גת

דירת 3 חדרים בשדרות לכיש, 75 מ"ר, קומה א', נמכרה ב-460 אלף שקל

נצרת עילית

דירת 4 חדרים ברחוב השקמה, 88 מ"ר, קומה ג', נמכרה ב-390 אלף שקל

דירת 3 חדרים ברחוב כליל החורש, 90 מ"ר, קומה 10, נמכרה ב-580 אלף שקל

דירת 2 חדרים ברחוב יזרעאל, 50 מ"ר, קומה ב', נמכרה ב-340 אלף שקל

דירת 3 חדרים ברחוב תירוש, 72 מ"ר, קומה א', נמכרה ב-370 אלף שקל

כתבות מעניינות נוספות:

"פישר מכין את הקרקע להורדת הריבית, פחות חשובה לו בלימת מחירי הדיור"

בתחתית שוק הנדל"ן: דירות בת"א סביב ה-1,700 שקל לחודש - תמונות קשות

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    מנסה למכור בפ"ת אם המושבות ואין קופצים. (ל"ת)
    כבר לא מה שהיה 11/04/2013 16:30
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    בועה בועה 11/04/2013 10:27
    הגב לתגובה זו
    אין סיכוי לשמור על רמת מחירים !! כעט הקבלנים מנסים להוציא כמה שפחות דירות בשוק בכדי לשמור על המחיר , וכמובן בעזרה המדינה , הנגיד עזר ריבית בריצפה , הבנקים נתנו ללא הבחנה הלוואות לכל מטרה על עליה מחיר פיקטיבית .. כמובן במחיר הרבה יותר יקר מהרגיל . חובה להציף דירות וגם במרכז !!! הגיע הזמן לעזור למעמד הבניים ...... נכון לשר החדש אין כמעט ימי חסד , אבל הוא ידע מראש ...... תפסיקו להעזור לטייקונים מספיק !! אנו מחזיקים את המדינה למיטב ידיעתי ?
  • קבלן 11/04/2013 12:08
    הגב לתגובה זו
    אין קבלן שמנסה לשמור על דירות. כל הקבלנים מורידים מחירים במו"מ על רכישת הנכס. הקבלנים הולכים קרב על כל קונה פונטציאלי. ואולי זה מה שכן יוריד את המחירים, רק יחסי שוק
  • 4.
    מבין 11/04/2013 08:57
    הגב לתגובה זו
    אם הייתם מבינים אלו דירות יקרות לאזורים המדוברים לדוגמא חטיבת הנגב אשדוד 910 דירה כזו נמכרה לפני שנתיים ב 300 אל תהיו טיפשים . ארץ זבת חלב ונדלן
  • 3.
    בבקשה תעשו כתבה כמה עולות דירות במצב טוב בישובים ערביים (ל"ת)
    שרון 11/04/2013 08:55
    הגב לתגובה זו
  • warren_buffet 13/04/2013 21:32
    הגב לתגובה זו
    אשמ
  • 2.
    מתי 11/04/2013 08:48
    הגב לתגובה זו
    חכו לאינתיפדה השלישית, האבטלה תגיע ל-11%, אנשים יסולקו מהבתים ואז המחירים יתרסקו
  • 1.
    נועם 11/04/2013 08:47
    הגב לתגובה זו
    ישראל של דירות זולות של אנשים עניים וקשיי יום שבקושי מצליחים לחיות, חלק מה-OECD? פחחח גדול
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.41%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.41%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.